Квартиры и недвижимость

Апартаментизация всего Юга

 

Южный рынок апартаментов, в особенности его курортная часть, имеет строй ярких специфических особенностей, которые, с одной стороны, подталкивают бурное формирование этого сегмента, а с прочий - грозят в будущем его же и обвалить


Слово “апартаменты” восходит к французскому “квартира”, но в важный классификации коммерческой недвижимости (подчеркнём - аккурат коммерческой, а не жилой) апартаментами или лофтами принято величать оригинальный промежуточный формат между гостиницей и квартирой. На Западе тот самый сегмент давнехонько уже не нов. У нас к апартаментам только привыкают. Более того в Москве они появились какие-то пять-шесть лет назад. Как ни странно, временного люфта в развитии этого сегмента между столицами и ЮФО на практике не было. Больше того, он развивается на Юге темпами, которые многие аналитики считают угрожающе быстрыми.

Классификация по-русски

В России официальное определение понятию дано только в одном документе - в приказе Ростуризма от 21.07.2005 г. 86 о системе классификации гостиниц, где апартаменты определяются как “номер в средствах размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат, имеющий кухонное оборудование”. На рынке же апартаментами называют любое жильё для временного пребывания с набором услуг гостиничного характера, причём весь спектр коммунальных услуг берёт на себя управляющая компания.

Эксперты и аналитики российского рынка недвижимости выделяют четыре основных вида апартаментов, рассказывает , заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International. Во-первых , это номера-апартаменты в составе обычных гостиниц, либо номера в апарт-отелях , где весь номерной фонд состоит только из номеров-квартир. Они сдаются в аренду с соответствующим набором услуг (уборка, смена белья, охрана, питание и т.д.) на срок от суток до года. Этот вариант предполагает принадлежность всех номеров единому собственнику. , эксперт-аналитик гостиничного рынка компании GVA Sawyer, уверяет, что это самый-самый распространённый в России внешность апартаментов. “К примеру, все гостиницы Москвы четырёх-пятизвёздочной категории имеют как самое меньшее единственный номер-апартамент, - приводит образец г-жа Харламова. - Как правило, это номер крупный площади (порядка 100 квадратных метров), состоящий из двух-трёх комнат”. Подавляющее большинство южных проектов с апартаментной частью относится как раз к этому формату.

Вторая разновидность - доходный дом, где апартаменты-квартиры сдаются в долгосрочную аренду без комплекса услуг. Располагаются они в жилом здании с единым сервисным обслуживанием. Ни на Юге, ни в столицах этот сегмент покуда не получил широкого распространения. Так, в Ростове-на-Дону сходный план осуществляет в то время как только один инвестор - , бывший обладатель “Донского народного банка”.

Вариант номер три: кондоминиум-отель. В таком отеле апартаменты продаются в имущество третьим лицам, которые потом могут в них жить, а могут передать в аренду гостиничному оператору. В последнем случае эксплуатация этих “жилых единиц” осуществляется по схеме обычного апарт-отеля. Пока на Юге отмечен только один проект этого класса в чистом виде: пятизвёздочный отель-кондоминиум в посёлке Домбай (Карачаево-Черкесия) , тот, что возводит американская финансово-инвестиционная группа “Эксим”. При всем при том и в других курортных комплексах значительная количество апартаментов, формально относящихся к первому виду, часто продаётся или сдаётся в шибко длительную - до 49 лет - аренду.

И, наконец, апартаментами подчас именуют шикарные квартиры в элитных жилых комплексах под профессиональным управлением, продаваемые или сдаваемые внаём, где жильцам оказываются некоторые дополнительные услуги. Правда, многие эксперты склонны относить их к рынку жилой недвижимости, в то час как апартаменты считают скорее неким субрынком недвижимости коммерческой. При этом они оперируют таким специфическим отличием апартаментов от квартиры, как их юридический статус нежилой недвижимости. За покупателем сохраняются право собственности, право распоряжения и право владения, но в апартаментах невозможна регистрация. А значит, воспрещено “приписаться” к районной поликлинике, школе, детсаду, обратиться в собес, принять загранпаспорт “по месту жительства”. Для курортов, где апартаменты используют для сравнительно короткого отдыха, это менее актуально. Впрочем, даже в городе все эти неудобства вряд ли будут серьёзным препятствием для обеспеченных людей, которые и являются основными покупателями апартаментов.

Городская умеренность

Первым на Юге о строительстве апартаментов в рамках нового международного конгрессного центра больше трёх лет обратно заявило ростовское ОАО “Интурист”. В строящемся отеле “Хаятт Ридженси Дон-Плаза Ростов” в 2010 году появятся 20 апартаментов класса люкс. С тех пор на Юге было объявлено без малого два десятка проектов с апартаментной частью. Только три из них, охватывая упомянутый “Хаятт Ридженси Дон-Плаза” , расположатся в крупных городах - Ростове, Краснодаре и Волгограде. Все остальные - на курортах.

“Городской” формат апартаментов, по мнению аналитиков, развивается на Юге довольно гармонично, в соответствии с реальным потребительским спросом и подчиняется общим закономерностям функционирования этого сегмента в России и за рубежом. Растущая деловая активность крупных городов потихоньку формирует спрос на апартаменты со стороны приезжих представителей крупных компаний. Этот спрос нетрудно прогнозируем для инвесторов, если они ведут слежение за деловой активностью своего региона, так как подавляющее большинство покупателей эдакий недвижимости - юридические лица, которые приобретают подобное жильё для ключевых сотрудников своих компаний. “Типичный клиент апартаментов - не обременённый семьёй топ-менеджер , у которого служба связана с частыми командировками, - поясняет , ведущий мастер департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard. - Это может быть и региональный представитель, не проживающий всю дорогу в этом городе, но зачастую посещающий его. Таковой тип жилья выбирают компании для временного проживания своих сотрудников (на один-два года), а кроме того собственники загородных домов, предпочитающие в рабочие дни ночь проводить в городе”.

Растущий спрос имеет и коммерческую подоплёку. В мировой практике обладатели апартаментов, несмотря на весомые первоначальные вложения, получают-таки в результате приличную финансовую выгоду. Жилец оптимизирует свои затраты, ибо цена проживания в апартаментах ниже, чем в обычных гостиницах сопоставимой площади - нет услуг, характерных для гостиниц (стирка, уборка, питание). Ещё одна причина - стоимость проживания не зависит от количества людей, проживающих в номере.

Если произносить об апартаментах в собственности, то собственник получает настоящий инвестиционный актив. “Когда номер пустует, гостиничный оператор сдаёт его в аренду третьим лицам, гарантируя владельцу ежегодную польза в размере 10-15 процентов годовых”, - рассказывает Марина Смирнова. По данным компании “Виллан”, прибыль распределяется между покупателем номера и гостиницей следующим образом: примерно 50-70% приходится на долю оператора и 30-50% - на долю покупателя.

Курортное безумие

С курортными апартаментами дела обстоят немного сложнее. Безусловным чемпионом по их строительству является Сочи. Самые знаковые из них - “Александрийский маяк”, “Королевский Парк”, “Актёр-Гэлакси” , “Камелия”, “Отель-бутик Родина” - добро известны по всей России. Более того, зачастую даже в профильных аналитических статьях и исследованиях пишут, что в стране вообще всего три города, в которых воздвигают апартаменты: Москва, Петербург и Сочи. Это не так. Помимо уже упомянутых деловых городов Юга, практически во всех строящихся или анонсированных к строительству новых курортных и гостиничных комплексах на морских и горнолыжных курортах в проект заложены апартаменты, а то и нисколько строится не гостиница, а апарт-отель. И все-таки именно на сочинском рынке наиболее заметны некоторые перекосы в апарт-сегменте.

Дело некогда всего в специфике формирования и структуре спроса. , босс департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, объясняет, что спрос подогревался ростом доходов населения (с появлением среднего класса, перешагнувшего за черту среднедушевых доходов в две тысячи долларов) и “возвращением” российских путешественников в Россию. Аналитики компании “Виллан” проследили историю возникновения спроса на апартаменты в Сочи и отмечают, что сегмент изначально был порождён уникальным климатом морского побережья и “горячими” деньгами владельцев - преимущественно представителей сырьевого и банковского бизнеса. Не находя достойного сервиса и комфортности в существовавших местах размещения, гости на первых порах легко покупали квартиры в более или менее “приличных” домах. Однако это их негусто удовлетворяло: во-первых , в то миг на открытом рынке практически не было предложений недвижимости класса “А”, а во-вторых , в Сочи как городе-курорте существует достаточно чёткое разделение земель на рекреационную и жилую части. При этом жилая доля удалена от моря, что сводило на нет мечты покупателей о полноценном отдыхе. Именно на этой волне неудовлетворённого спроса два-три года вспять стало формироваться более или менее внятное предложение девелоперов на рынке курортной недвижимости края. Именно тогда начали создавать первые комплексы с апартаментами, ориентированные на VIР-покупателей и получившие активную PR и рекламную поддержку в регионах с наиболее высокими показателями среднедушевых доходов. По данным риэлторов, 60% покупателей сочинского жилья - из так называемых сырьевых и индустриальных регионов, возле 25% - москвичи, остальные - ростовчане и краснодарцы.

“Горячий” спрос сформировал цены на уровне московских, и уж в аккурат выше, чем на европейских средиземноморских курортах: до 20 тысяч долларов за квадратный метр. При этом объёмы строительства подобных объектов не сокращаются, а цены на них растут темпами, как самое малое в 2,5 раза превосходящими инфляцию, что свидетельствует об одном: рынок далёк от насыщения.

В настоящее момент точь-в-точь вычислить совокупную площадь заявленных апартаментов не представляется возможным, так как инвесторы нередко определяют только их количество, но не площадь, проекты корректируются, практически ежемесячно появляются новые. Тем не менее, некоторые риэлторы считают, что совместный объём предложения на рынке апартаментов Сочи приближается к 100 тысячам кв. м, что сопоставимо с московским рынком. Это весьма несть числа для города с полумиллионным населением, даже учитывая объём туристического потока, исчисляемый в этом сезоне уже 3,5 миллионами. Однако, как фиксируют аналитики компании “Макон-недвижимость” , архитектура спроса твердо дрейфует в сторону инвестиционных целей. Если ещё за пару лет до объявления Сочи олимпийской столицей соотношение прямых целевых и инвестиционных покупок составляло приблизительно 95 к 5%, то сейчас оно составляет уже 60 к 40%.

Безусловно, большинство экспертов сходятся во мнении, что пока цены на апартаменты в Сочи растут быстрее, чем на жильё в Москве, обвал этому сегменту рынка не грозит. Но они же предупреждают, что обнадёживающие сведения о динамике цен могут очутиться мифом.

Риэлторы напоминают, что сегмент апартаментов и элитного жилья менее других подвержен влиянию макроэкономических факторов, и, к примеру, если в первом полугодии 2007 года на сочинском рынке массового жилья отмечалась ценовая стагнация, то в сегменте апартаментов обычный увеличение цен за тот же отрезок времени составил порядка 20%. , управляющий партнёр компании Blackwood, с этим согласен лишь отчасти: “На рынке коммерческой недвижимости работает другая закономерность. Реализация таких проектов потребует минимум два-четыре года и запустятся они в 2010-2011 годах. Таким образом, в ближайшие два-три года цены будут держаться на сильно высокой отметке. Следом 2011 года, когда поспеть реализовать изрядный проект до начала Олимпиады будет крайне сложно, может подоспеть некоторая стагнация”. Если же ещё, как предупреждают специалисты из GVA Sawyer и Jones Lang LaSalle, хозяева отелей выставят на продажу в виде апартаментов более 30% снова построенного к Олимпиаде номерного фонда, который аналитики Jones Lang LaSalle оценивают в 25,6 тысячи номеров, то может сотвориться и обвал цен на апартаменты.

Приманка для инвесторов

Преимуществ для инвестора, реализующего “комплекс апартаментов” вместо гостиницы, масса. На первое из них и самое актуальное для курортов указывает , управляющий по консалтингу Colliers International, считая, что этому тренду способствует правовая неопределённость апартаментов: юридически их приравнивают к гостиничному номеру, а следовательно, есть вероятность размещать их в местах, где с точки зрения строительных нормативов или законодательных ограничений сооружение жилья невозможно.

Со слов директора по маркетингу группы компаний “Конти” (осуществляет проект строительства нескольких гостиничных комплексов в Краснодаре), девелоперы выбирают апартаменты, а не квартиры, так как это освобождает их от необходимости уплачивать долю городу и от других обременений по проекту. Кроме того, отпадает надобность создания сопутствующей инфраструктуры - все услуги могут быть предоставлены жильцам внутри комплекса гостиничным оператором или управляющей компанией.

Марина Смирнова добавляет, что апартаментная часть обеспечивает тем инвесторам, для которых гостиничные комплексы становятся собственным бизнесом, более скорый возврат инвестиций. Оттого что гостиничные номера сдаются ежедневно, в условиях проворно меняющейся конъюнктуры, и ведение гостиничного коммерциала сопровождается высокими издержками на эксплуатацию, оплату труда персонала и т. д. Апартаменты же продаются как жилые единицы или сдаются в аренду на длительный срок, что снимает риски по недозагрузке. Однако г-жа Смирнова не сомневается, что в эти дни для инвестора наиболее привлекательна продажа: фирма снимает с себя заботу о дальнейшей судьбе комплекса, а вырученные от продажи средства идут на погашение кредитов, возврат инвестиций. Правовой статус апартаментов как нежилого фонда выводит их из-под действия 214−го закона о долевом строительстве, потому их реализацию разрешено давать начало задолго до сдачи объекта.

Аналитики отмечают, что в курортных проектах именно такая организация получила наибольшее распространение. Константин Ковалёв комментирует: “Апартаменты, благодаря сочетанию преимуществ жилого и гостиничного сегментов, позволяют представить на рынке объекты с более качественными параметрами и продуманной организацией инфраструктуры и сервиса. А это, в свою очередь, пользуется повышенным спросом у потенциальных покупателей и арендаторов элитной недвижимости. Ни для “Базового Элемента”, ни для “Системы Галс” гостиничный коммерциал не является профильным. Они зарабатывают отнюдь не на нём и не на собственно отеле, а на том, что создают некую инфраструктуру около отеля и сооружают апартаменты, которые де-юре сдают в аренду, а де-факто - продают”.

Обобщая мнения участников и аналитиков рынка, позволительно соорудить вывод, что южный рынок апартаментов, несмотря на свою специфику и некоторые болезни роста, уверенно становится одной из значимых точек инвестиционного развития курортов. Конечно, во многом на развитие сегмента повлияет отдача от пилотных проектов, однако Ольга Широкова убеждена: “С одной стороны, реализация подобных проектов - занятие крайне сложное и дорогостоящее и сопряжено со специфическими рисками. Но с иной - это совсем ненасыщенный рынок, и первый, кто выйдет на него, “обречён” на высокую доходность по своим вложениям. Кроме того, если, например, средний злободневный цикл торгового центра в зависимости от его качества составляет грубо пять, максимум десять лет, то курортные проекты (и навык советского строительства тому подтверждением) могут наличествовать без глобальной реконцепции 20-25 лет и приносить стабильный доход”.