Квартиры и недвижимость

Предотвратить уход казахстанских инвесторов на рынки недвижимости других стран может только грамотная политика правительства, направленная на создание лояльных условий для бизнеса, считает народный избранник сената парламента Республики Казахстан Фарит Галимов.

Фарит Галимов

- Фарит Хабибрахманович, в госпрограмме жилищного строительства на 2008-2010 годы впервой особое участливость уделяется развитию сектора арендного жилья. До сих пор руководство сосредоточивало свои усилия на строительстве социального жилья. Зачем нынче арендное жилье нежданно стало приоритетным?

- Когда случился кризис ликвидности, банки пересмотрели свои кредитные ставки в стороны увеличения, помимо того, они ужесточили условия ипотеки, перестали одаривать кредиты на недостроенное жилье. Дефицит ликвидности и пересмотр условий кредитования долевого строительства затормозили формирование ипотеки. Это, пожалуй, стало первостепенный причиной переориентации госпрограммы на возведение арендного жилья. При ее обсуждении было принято заключение о том, что держава должно обозначиться инициатором развития арендного жилья. Мы предлагали повысить его долю приблизительно до 10 процентов от общего объема строящегося жилья. Но покуда его доля составит где-то 1 процент. Нехило для начала, но, конечно, это весьма маленькая цифра. Ее позволительно увеличить, привлекая приватный капитал. Я уверен в том, что в этом месте главное не государство, а бизнес.

- Как в таком случае будут возводиться отношения государства и частных инвесторов?

- Нужно ладно представлять себе, что такое арендное жилье. Это не то, что кто-то купил квартиру и сдает ее внаем. Строится единый жилой здание или более того комплекс, предназначенный для сдачи в долгосрочную аренду с целью получения прибыли. Это обыкновенный бизнес внутри государства, на тот, что распространяются соответствующие законы. Какие тут могут быть отношения с государством, кроме того, что государством должны быть даны гарантии стабильности существования этого бизнеса? Предприниматель должен быть уверен, что завтра не перепишут законы, в результате чего он лишится своей собственности. Сооружение арендного дома должно быть выгодным, чтобы, решая, куда вложить деньги, инвестор из многих возможностей выбрал бы аккурат арендное жилье. Это одно из главных условий для привлечения денег в тот самый сектор. Страна также присутствует на этом рынке, но, повторюсь, погоду должен совершать личный капитал.

Есть у нас национальные компании - “Казахстан темир жолы”, “КазМунайГаз”, Казахтелеком. Цифра их сотрудников исчисляется десятками тысяч, и задача жилья для большинства из них стоит сильно остро. Как возводит Siemens в Европе, так и наши крупные компании должны создавать арендное жилье для своих работников. Нужно удержать квалифицированные кадры не только зарплатой и различными бонусами, но и предоставлением жилья. Крыша над головой изредка значит больше, чем высокая зарплата. В то время как дядя работает, он может существовать в принадлежащем компании доме, где арендная плата будет ему по карману. Со временем он сможет брать кредит на покупку собственной квартиры.

- Это крайне напоминает систему общежитий советского периода.

- Я с этим не согласен. Общежития были предназначены в основном для одиноких людей, они так и назывались - малосемейки. Там были отдельные комнаты, общие кухня и “удобства”. Арендное жилье - это отдельные квартиры, нехай не элит-класса , но довольно комфортные, и однокомнатные, и двухкомнатные. Отмечу, что арендные дома могут быть и для шибко состоятельных людей, и плата в них может доходить до нескольких тысяч долларов. В США, например, арендное жилье составляет одну треть от всего жилого фонда, в Европе на него приходится больше 50 процентов. Это и муниципальное жилье для бедных, и частные дома, где в аренду сдаются очень дорогие квартиры. Я знаю, в Москве есть арендное жилье для богатых людей. Посреди них невпроворот тех, кто всю дорогу проживает в другом городе, а в столицу приехал на время, к примеру для работы на выборной должности.

- И все же как притянуть частных застройщиков на этот рынок? Пока они заняли выжидательную позицию, не видя особых выгод в строительстве арендного жилья.

- Да, действительно, ныне выгоднее вложиться в нефть, до осени прошлого года инвестиции шли в то же долевое строительство… Я вам скажу, что 60 процентов дольщиков - это бизнесмены, которые приобретали жилье с тем, чтобы позже его перепродать и принять прибыль. И покупают они его за наличные - вынимают из кармана и отдают. В текущее время в строительстве спад, цены на недвижимость пошли вниз, так они очень резво переориентировались на другие страны, многие в текущий момент покупают квартиры в Эмиратах. Финансы есть, и чтобы они не уходили из страны, нужно сформировать такие условия, чтобы было выгодно вкладываться в арендное жилье.

За рубежом это весь пакетик льгот для арендодателей, в том числе полное или частичное отбояривание от налогов. Кроме того, частные компании получают льготы по подключениям к инженерным сетям при строительстве доходных домов. Муниципалитеты заключают с собственниками договоры о том, что будут арендовать квартиры по определенной цене на определенный срок. Если будет выгодно строить, доходные дома появятся уже завтра. Это снимет напряженность на рынке жилья. Чтобы достичь европейского уровня, где, как я говорил, половинка жилого фонда - арендное жилье, мы должны к имеющимся 200 миллионам квадратных метров соорудить столь же. А мы по госпрограмме сдали всего 15 миллионов за немного лет. Нам нужно на первых порах довести долю арендного жилья хотя бы до 5-10 процентов. После этого это численность увеличивать, но не за счет бюджета - государство свою долю уже внесло, а за счет коммерческого строительства. Главная проблема - привлечь людей, у которых есть деньги, в этот сектор.

- Сегодня принято вывод выкупить количество недостроенных домов, речь идет о 8 тысячах квартир в Астане, чтобы сдавать их в аренду социально незащищенным категориям. Что будет с дольщиками, они ибо вложили свои монеты в их строительство и ждут готовых квартир?

- Речь совсем не идет о том, чтобы взять квартиры у дольщиков. К примеру, строится многоквартирный дом. Половина из этих квартир уже выкуплена дольщиками, но на внесенные ими капиталы жилище не достроишь. Потому было решено выкупить неоплаченные квартиры, и тогда застройщик сможет завершить строительство за счет появившихся денег. Государство получит свою часть, а дольщики - свою. Это нормально.