Квартиры и недвижимость

Региональные строители готовы осваивать технологии производства стройматериалов для массового домостроения. Но берутся за это только единицы: без решения базовых отраслевых проблем возможности инноваций бессильны

Комплексная застройка может воротить к жизни панельное домостроение

Дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья, называемый главной причиной роста цен на недвижимость, поставил перед строительной отраслью важную тактическую задачу: повышение объемов строительства в сжатые сроки. Главным инструментом ее решения считается комплексное освоение территорий. Возведение кварталами и микрорайонами, а не точечная застройка, должно снабдить рынок нужным количеством квадратных метров и оградить от проблем с дефицитом инфраструктуры, необходимой для жилых районов.

Сколько хотите

Ожидая увеличения спроса в связи с реализацией крупных проектов, стройкомплекс наращивает мощности. В Татарстане, лидирующем в Приволжском федеральном округе (ПФО) по объему ввода жилья, реализуется масштабная программа развития производства стройматериалов, в рамках которой, в частности, возводятся два кирпичных завода, модернизируется фабрика железобетонных изделий, строятся заводы теплоизоляционных материалов. Обеспеченность региона всем необходимым подтверждает и практика работающих тут застройщиков. “В выборе технологий строительства и необходимых для работы стройматериалов, кроме экономических расчетов, мы ориентировались на возможности регионального стройкомплекса и недостатка ни в чем не испытываем”, отмечает Павел Кострикин, генеральный босс московской строительной компании “Солнечный город” (одной из первых начала реализацию в Казани проекта комплексной застройки). По его словам, бояться дефицита стройматериалов не стоит: рынок проворно реагирует на возникающий спрос.

Пример тому - формирование цементных производств в Поволжье. Ожидается как увеличение мощностей существующих игроков - регионального холдинга “Мордовцемент” (модернизирует предприятие в Мордовии и возводит в Ульяновске), “Евроцемент Груп” (объявил о планах модернизации существующих региональных предприятий и строительстве завода в Ульяновской области), Holcim Group (модернизирует завод в Саратовской области), - так и приход новых производителей. Их силами должны быть построены новые предприятия в Кировской, Пензенской, Самарской, Саратовской областях. С учетом заявленных проектных мощностей объем производства цемента в регионе к 2015 году должен увеличиться как самое малое вдвое (см. “На импортном пайке [1]” в 34 журнала “Эксперт Волга” за 2007 год).

Возвращение панелей

Приветствуя приток инвестиций в стройиндустрию, застройщики, занятые в больших жилищных проектах, отмечают, что физического увеличения объемов выпускаемых материалов мало для эффективной, то есть применительно к реалиям нынешнего рынка жилья оперативной и экономичной, реализации масштабных проектов. Используемые в эти дни технологии - кирпичное домостроение и монолитное - требуют излишне больших трудо- , материальных и временных затрат, чтобы осуществлять стоящие перед отраслью задачи. Например, по оценке Юсупа Батдалова, президента Волго-Камской региональной ассоциации производителей бетона и железобетона, чтобы справить тысячу кв. м жилья за неделю по технологии кирпичного домостроения, нужно нанять примерно 600 человек.

Комплексная застройка должна стимулировать качественные изменения стройкомплекса - так же, как в 60−е годы прошлого столетия массовое сооружение породило домостроительные комбинаты (ДСК) и комбинаты панельного домостроения (КПД). Собственно, современная комплексная застройка и есть массовое строительство, за тем исключением, что она больше внимательна к требованиям современной инфраструктуры и архитектуры, отмечает Павел Кострикин.

Следуя этой логике, застройщики планируют применять навык панельного домостроения, модернизируя его под сегодняшние нужны. Так, столичная группа “ПИК-Регион” (в Поволжье реализует проекты квартальной застройки в Нижнем Новгороде, Ярославле) развивает новые серии панельных домов на собственных ДСК в Москве и Подмосковье.

Московская корпорация “СУ-155″ , застраивающая панельными домами столичные микрорайоны, переносит наш опыт и на региональные стройплощадки. Например, фирма “Нижегородкапстрой”, созданная СУ-155 при участии правительства Нижегородской области и реализующая в регионе крупные проекты квартальной застройки, под свои нужды модернизирует Кстовский комбинат железобетонных изделий. Завод уже освоил выпуск новой серии панельных домов, которыми будут застраиваться переданные “Нижегородкапстрою” площадки.

Технологии панельного домостроения использует в своей работе и нижегородская строительная компания “Жилстрой-НН”. Ещё в сентябре 2004 года ее силами было переоснащено производство на нижегородском заводе крупнопанельного домостроения. Правда, в возведении своих домов технологии панельного домостроения компания использует выборочно - например, для внутренних стен. Наружные же стены выполняются из кирпича и пенобетонных блоков. Ныне “Жилстрой-НН” - единственная на городском рынке недвижимости - обладает технологией возведения высотных зданий, совмещающих преимущества кирпичного и панельного домостроения, гордится Александр Собакинский, технический шеф “Жилстрой-НН”.

Задачу модернизации и перепрофилирования заводов ЖБИ и КПД ставят перед стройкомплексом и власти Татарстана. В программных мероприятиях ведомства значится создание на их базе современных комплектных производств по изготовлению железобетонных конструкций и изделий по новейшим ресурсо и энергосберегающим технологиям.

Впрочем, Павел Кострикин опасается, что возвращение к панельному домостроению может быть пролоббировано крупными застройщиками, в активе которых есть старые ДСК: они так и не модернизировали свои мощности, но рассчитывают на бюджетные заказы.

Другой сериал

Возвращение к индустриальному домостроению не должно обозначать реанимации законсервированных производств советских панелей, уверен Сергей Терентьев, генеральный управляющий чувашской строительной компании “ВолгаСтройГрупп” (ВСГ, поволжский план московской инвестиционной группы “САВВА”). ВСГ осваивает финскую технологию возведения панельных домов, позволяющую при сохранении главных преимуществ таковой технологии - скорости и заводского изготовления большинства деталей - предлагать свободные планировки и экспериментировать с внешним видом зданий. Линии по выпуску финских сборных конструкций уже пущены на входящем в группу Новочебоксарском индустриально-строительном комбинате, тот, что будет обслуживать стройки ВСГ в Чебоксарах и Нижнем Новгороде. Помимо того, компания ведет переговоры о создании таких же производств в других российских регионах.

Склоняются к современным ДСК, работающим по импортным технологиям, и самарские застройщики. В частности, такими планами с журналом “Эксперт Волга” делились в самарской строительной компании “СВ-Строй” (входит в самарскую ФПК “СВ”) и строительном холдинге “Авиакор” (см. статью “Железобетонная логика [2]” в 5 за 2008 год).

Еще единственный свежий по отношению к советским способам индустриализации стройки вариант постановки строительства на конвейер - это производство малоэтажных домов. Такие проекты сегодня живо лоббируют нижегородские власти, намеренные постановить проблему с нехваткой стройплощадок за счет освоения пригородов.

На прошлой неделе нижегородская компания “Малоэтажные комфортные дома” (МКД, совместное предприятие Нижегородской области и нижегородского ООО “Строительная компания “”Реконструкция”") ввела в строй завод деревянных компонентов для малоэтажного сборного домостроения по немецкой технологии в городе Семенове. В производство было инвестировано 25 млн евро (около 900 млн рублей). Мощности семеновского предприятия позволят составлять в год до тысячи малоэтажек - предполагается, что это на треть обеспечит потребности малоэтажного строительства в Нижегородской области. Впрочем, у региональных властей большие планы по его развитию. По подсчетам нижегородского главу администрации области Валерия Шанцева, ориентирующегося на забугорный опыт, малоэтажное строительство должно занимать рядом 70% всех возводимых в регионе зданий. Имея в виду эти перспективы, осенью МКД планирует начать к выпуску сборных домов. По сообщению пресс-службы правительства Нижегородской области, второй этакий завод будет построен в Павлове, в текущее время подбирается и площадка для третьего предприятия.

Кроме того, в реализации планов нижегородского правительства по развитию малоэтажного домостроения намерена поучаствовать и СУ-155. Этим проектом будет править созданное корпорацией в марте этого года ООО “Нижегородпромлес”. Оно будет изготовлять комплекты для малоэтажного строительства трех типов: из клееного бруса, стоечно-балочные комплекты для жилых и общественных зданий (фахверк) и панельные домокомплекты из массивной древесины. Производственные мощности предприятия покуда только формируются. Так, в апреле СУ-155 сообщила о приобретении предприятия по изготовлению оцилиндрованного бруса и ведению строительно-монтажных работ ООО “СВиК” в Сокольском районе Нижегородской области. “СВиК” ежемесячно сдает восемь-девять домов площадью возле 300 кв. м каждый.

Не индустриализация, а оптимизация

Опрошенные нами эксперты считают неслучайным то, что в создании новой производственной базы для массового строительства фигурируют компании, реализующие крупные региональные проекты и зачастую поддерживаемые властями. По оценке застройщиков, в себестоимости квадратного метра собственно общестроительные работы достигают только 50%. Прочее приходится на различного рода согласования, разрешения и землю. Вследствие этого ощутимый результат от вложений в строительные технологии могут принять лишь те, для кого проблемы с оформлением документов и получением стройплощадок решены или уже не актуальны. Стоит ли говорить, что таковых меньшинство. Например, в Самаре дефицит стройплощадок испытывают все крупные застройщики.

Учитывая это, ни производители стройматериалов, ни местные застройщики в то время как не торопятся перестраивать собственное производство или приобретать новые линии по выпуску домов или сборных конструкций. Ход оптимизации затрат идет менее революционно. Например, большое распространение получило применение в строительстве бетонных блоков, заменяющих собой немного кирпичей и позволяющих монтировать дома более оперативно. Такое производство развивает в Самаре компания “Коттедж” (комбинат по выпуску изделий из ячеистого бетона), в Казани - компания “Брик” (делает блоки из газобетона), аналогичное производство газосиликатных изделий основано в нижегородском Боре. Недавно о своих планах сотворить такое же предприятие в Саратове заявила московская “Межрегиональная финансовая корпорация “”ГРАС”"”.

Более масштабных проектов, обслуживающих качественно другие строительные технологии, вероятно, стоит ждать с решением главных отраслевых проблем снятием административных барьеров и упорядочением операций с землей.

Ссылки

• [1] /printissues/volga/2007/34/stroyindustriya/
• [2] /printissues/volga/2008/05/zhelezobeton/