Квартиры и недвижимость

При нынешних правилах игры создавать доступное жилье нереально. К такому выводу пришли участники очередной сессии проекта “Российский здание будущего”, посвященной экономике жилья

В бразильском городе Куритиба власти решают жилищную проблему, создавая условия для “самостроительства и самообустройства” местных жителей

Фото: Masterfile/East News

Прошедшая на днях сессия, посвященная экономике жилья, завершает серию семинаров проекта “Российский обитель будущего”. Экономическая составляющая жилищной политики России на нынешний день на практике не сформирована. Довольно сказать, что из массы существующих механизмов, обеспечивающих доступность жилья (система стройсберкасс, программы арендного жилья, самостоятельного строительства и т. д.), у нас живо развивается только ипотека, которая покуда только раскручивает маятник роста цен.

“Для меня оказалось удивительным, что в стране нет специалистов по экономике жилья, экономике поселений”, - отмечает глава методологической части проекта “Российский жилище будущего” . Отдельные вопросы экономики самого строительного процесса проработаны, а всем циклом жизни жилья (от проектирования до эксплуатации) и вопросами функционирования поселений наши специалисты не занимаются.

Между тем переход от точечной застройки к освоению новых территорий предполагает введение государством новых правил игры. Механизм, когда застройщик и выступает инициатором проекта, и берет на себя затраты на инженерную и социальную инфраструктуру, уже не срабатывает в крупных проектах - затраты на создание новой инфраструктуры оказываются излишне велики для частного бизнеса. Необходимо не только повышение финансовых вложений со стороны государства, но и выработка новых механизмов освоения территорий (к примеру, создание корпораций развития), увязывающих интересы государства, бизнеса, естественных монополий и общества. Без этого крупные проекты будут либо буксовать, либо выводить на рынок непомерно дорогое жилье.

Что нам стоит обиталище построить

Почему цены продаж новостроек так шибко превышают строительную себестоимость? Какова экономика проекта по созданию нового жилого поселения? Есть ли вероятность для радикального снижения себестоимости? Эти вопросы на сессии “Российский жилье будущего” были рассмотрены на примере кейса по строительству коттеджного поселка в Подмосковье, любезно предоставленного одним из девелоперов.

Технические характеристики проекта в общих чертах даны в таблице. Поселок планировался как местоположение для полноценного проживания, оттого помимо жилья в его состав вошли школа, ребяческий сад, спортивно-оздоровительный комплекс, магазины, бытовой комплекс и некоторые другие объекты. Все коммуникации - центральные, их финансирование по общепринятой схеме на все сто взял на себя застройщик.

Перейдем к цифрам. Земельный участок обошелся девелоперу по 5 тыс. долларов за сотку, предстроительная фаза заняла больше двух лет. Себестоимость коттеджей по распространенной в Подмосковье технологии “железобетонный каркас + стены из пенобетонных блоков” более того без отделки составила 1 тыс. долларов за квадратный метр. “На нескольких поселках мы нанимали пару десятков подрядчиков, снизить цену более чем на 100-150 долларов c метра нам не удалось”, - прокомментировал эту цену застройщик. Местные власти наложили обременения в размере приблизительно 5% от стоимости проекта в целом. Взносы на формирование района - незаконная практика, но без этого влетает уникальный проект: кого-то просят профинансировать сооружение школы, кого-то - разработку генплана.

Подсчет всех затрат на возведение поселка дал интересные результаты. Цена земли составила в общем бюджете менее 9%, а стоимость возведения коттеджей в общей цене проекта - лишь 35%. На глаз в такие же суммы обошлось строительство социальной и инженерной инфраструктуры вкупе с благоустройством территории. Полная себестоимость коттеджа с учетом всех затрат составила 560 тыс. долларов (2,8 тыс. долларов за квадратный метр). С учетом срока реализации проекта в три-четыре года и запланированной рентабельности в 20-25% годовых на вложенный доход (в основном в покупку земли, проектные и количество строительных работ) продажная стоимость оказалась рядом 760 тыс. долларов. Достаточно дорого для дома площадью 200 квадратных метров на участке в 10 соток.

Из всех сложностей в процессе строительства особенно стоит выделить две. Первая - несмотря на присутствие нацпроекта по жилью и давление со стороны областной администрации, местные власти абсолютно не заинтересованы в новом строительстве. “Чиновники прямо говорят: нам новые стройки не нужны. Старых проблем навалом. Местные власти получают от новых проектов только обострение транспортных и других проблем, а роста налоговых поступлений не происходит”, - рассказывают девелоперы. Вторая задача - судьбина построенных инвестором школы и детского сада. Это не прибыльные объекты, и в идеале они передаются на баланс местной администрации. При строительстве данного коттеджного поселка это оказалось невозможно, и застройщик вынужден субсидировать их за счет эксплуатационных платежей с хозяев коттеджей или других источников.

Большие затраты на инженерную и социальную инфраструктуру предопределяют высокую себестоимость коттеджных поселков

Возможно ли сокращение общей стоимости строительства? Конечно, возможно. “Самый явный технология снизить стоимость коттеджей - это покупка заводика по производству каркасно-панельных домов. Граница с производительностью в один-два коттеджа в день стоит грубо 5-6 миллионов евро, обычный срок поставки этакий линии из-за рубежа - полгода. Стоимость коттеджей при наличии своего завода составляет 500-700 долларов за квадратный метр без внутренней отделки”, - говорит генеральный управляющий компании “Комстрин” .

Другой вариант снижения затрат - отказ застройщика от каждый социальной инфраструктуры: не только школы, но и спортивного центра и т. д. Такое поселение вряд ли позволительно окрестить полноценным, но даже в крупных поселках такая экономия распространена. Даже при том, что у этой медали есть и обратная сторона: в поселке с инфраструктурой коттеджи продаются немаловажно быстрее. Другие разделы сметы ещё имеют резервы для снижения затрат, но возможны только при изменении отношений между властью и девелопером. Отказ от незаконных обременений и сокращение сроков предстроительной стадии на год дали бы застройщику экономию в 15-20%. Понижение цен на спекулятивном земельном рынке, контролируемом группой крупных ленд-лордов , кроме того нельзя без участия государства. Последняя инициатива властей по активному вовлечению незадействованных федеральных земель в жилищное строительство могла бы быть сильным ходом (подробнее об этом см. “Федералы готовятся к вторжению” на стр. 80).

Власти могли бы также брать доля затрат на строительство инженерной и социальной инфраструктуры. К примеру, по словам директора департамента маркетингового анализа компании “Масштаб” , в масштабном американском проекте Rancho Irvine, где личный девелопер саккумулировал возле 40 тыс. гектаров в Калифорнии, власти берут на себя массу финансовых обязательств. Это касается и магистральных трасс (включая железнодорожную ветку), и внешних инженерных сетей, и программ субсидирования работников социальной сферы, и развития университета как якорного объекта новой территории.

Большие затраты на инженерную и социальную инфраструктуру предопределяют высокую себестоимость не только коттеджных поселков, но и массовой многоэтажной застройки. “Даже в расчетах у нас не получается полная себестоимость ниже 1,8 тысячи долларов за “квадрат”. Мы хотели бы сооружать доступное жилье, но при нынешних правилах игры это нереально”, - заключает Наталья Чукаева.

Бразильский самострой

Следствием текущей российской жилищной политики является поляризация населения. Лишь небольшая, сокращающаяся группа людей способна достать жилье (с ипотекой или без), а основная часть населения отсечена от рынка. В качестве примера безупречно иных подходов к жилищной политике разрешено прозвать программу бразильского города Куритиба, которая также была представлена на прошедшей сессии.

Куритиба в градостроительных кругах известна как отличный образец решения транспортной проблемы. Как город, где социальный транспорт победил автомобиль. Вместо строительства дорогостоящего метро в 70−е годы в этом месте была разработана и внедрена уникальная организация автобусного движения - metrobus. Автобусы “летают” по городу со средней скоростью 50 км/ч, а интервал движения в час пик меньше минуты. Эта транспортная система обошлась в 100 раз дешевле, чем метро, и эта дешевизна - главная причина, зачем опыт введен лишь в десятке городов мира: строительное лобби не дремлет. Жилищная политика Куритибы известна намного меньше, хотя в ней также есть строй интересных элементов.

Программы социального жилья основаны не на бесплатной раздаче квартир, а на вовлечении низших слоев населения в более перспективный образ жизни. Одна из программ провоцирует даже бедных бразильцев к так называемому самостроительству и самообустройству. Программа рассчитана на людей с доходами от одной (240 долларов) до десяти минимальных зарплат. Городок выкупает большие участки земли, делает проект территории, подводит коммуникации и продает очередникам в рассрочку наделы от 1,5 сотки под строительство жилых домов. При сроке “стояния в очереди” в один-два года средний участок стоиь новому владельцу в 12 тыс. долларов - эта сумма выплачивается в течение десяти лет (ежемесячный платеж всего 140 долларов). Если нахождение в очереди растягивается до пяти-шести лет, то более мягкими оказываются и условия: участок обходится в 7,7 тыс. долларов, которые выплачиваются за 20 лет, ежемесячный платеж - 65долларов в месяц. При этом град не ограничивается только выдачей земли: предлагаются типовые проекты коттеджей, по желанию предоставляется архитектор (студенты старших курсов вузов под руководством преподавателей). Кроме того, существует программа кредитования строительства, причем кредит выдается не деньгами, а стройматериалами.

Другой вариант - продажа квартир в кондоминиумах в рассрочку. Программа рассчитана для людей с доходами в три-шесть минимальных зарплат. Большинство квартир жутко экономичны: на 48 квадратных метрах располагаются гостиная, две спальни, кухня и санузел. Месячная плата за квартиру составляет 124 доллара (еще 41 бакс - коммунальные платежи). Вслед за тем 15 лет аренды и выплаты 70% стоимости квартирка переходит в достояние жильца.

Это только две из жилищных программ Куритибы. Все они нанизываются на сильную транспортную политику, продуманную систему расселения, на несчетные социальные программы по вовлечению людей с низкими доходами в экономическую бытие и их перемешивание с более успешными слоями населения. В целом же ключевым понятием городской политики является “качество жизни”, и по этому показателю Куритиба является одним из благополучных городов Бразилии.

Программы по развитию арендного жилья и самостроительству могли бы быть сильно полезны России. Они позволяют отступиться от предоставления бесплатного жилья и при этом в них могут быть вовлечены весьма широкие слои населения. Интересно, что в Советский союз программа самостроительства вводилась в 1944 году “для смягчения жилищной нужды”. Она включала и кредитование индивидуальных застройщиков, и содействие местных властей в заготовке деловой древесины, и обеспечение транспортом.

Вторая волна самостроя в Советском Союзе связана с дачным строительством в 70−е годы, когда власти выделили земельные участки под индивидуальное строительство. Дачный проект, при всех его плюсах, не стал примером комплексного подхода, свойственного Куритибе. Участки представлялись без коммуникаций, соответственно, и домики могли применяться только летом. Не была создана система рационального строительства: многие участки были застроены шибко некачественными сооружениями. По сути был упущен исторический шанс: при выделении участков в непосредственной близости от городов и централизованном обеспечении инженерными коммуникациями дачные кооперативы могли бы сделаться полноценными пригородами для постоянного проживания, что здорово снизило бы остроту жилищной проблемы в стране. Всего этого не произошло, и дачные поселения так и остались неполноценными, почва в таких кооперативах в эти дни даже рядом с Москвой стоит сравнительно недорого. Это отражает и невысокий порядок комфорта, и отсутствие потенциала развития: такие поселения не возбраняется только снести и перепланировать, заново отстроить. Иными словами, произошло растрачивание энергии населения на скверно организованную жизнь.

В поля!

Прошедшая сессия завершила период проекта “Российский дом будущего” под названием “Лаборатория”. На новом этапе план будет состоять из нескольких направлений: исследовательского, консультационного (в том числе и семинары в регионах) и практического (”Полигон”). В рамках последнего отобранные проектные группы уже начали работу над концепцией освоения территории в 1000 га, расположенной в Подмосковье и принадлежащей партнеру “Российского дома будущего”. Планируется, что эта территория станет зоной архитектурно-строительных инноваций под названием “ЦеХ” (центр хаузинга - середина домоустройства). Тут разместятся немного экологически чистых предприятий строительной индустрии, несколько жилых поселений, демонстрационная площадка экспериментальных домов, коммуникационный центр и, возможно, архитектурно-строительный вуз нового типа с кампусом. Одним из главных принципов проектирования этой территории является так называемая sustainability (”устойчивость”, политика “незакрывания возможностей в будущем”), что позволит совершить проект гибким и способным ответствовать на любые вызовы времени.

Результаты работы Лаборатории будут представлены на I Московской архитектурной биеннале, которая откроется 25 мая. Там же пройдет экспозиция “Квартальный вопрос” (одним из организаторов выступил “Российский дом будущего”) с крупными жилыми проектами от ведущих российских архитекторов, разбор которой позволит увидеть, куда же идет российское градостроительство.