Квартиры и недвижимость

Приедешь в град по делам - а застопориться негде. Гостиницы класса люкс ещё понемногу строятся, пугая ценами, а ниша двух-трехзвездочных отелей без малого пуста. Девелоперы ссылаются на дороговизну земли, грабительские кредиты и невозможность стремительно отдать затраченные на сооружение деньги. А отельеры жалуются на низкую квалификацию персонала, которого требуется в два раза больше, чем в Европе, из-за чего стоимость скромного номера в России существенно превышает европейский стандарт

Гостиница “Спасская” в Вологде. Шесть квадратных метров, койка восьмидесятых годов прошлого века с продавленным матрацем, убогий шифоньер, неработающий телевизор и радостный рыжий таракан.

Ну хорошо. Таракана выкидываем в оконце - я не убиваю живых существ, более того комаров щажу, но с дежурной по этажу мне метко хочется что-то сделать. В текущий момент шесть утра, в городе закрыты даже рабочие столовые. Но на мой вопросительный мотив о кофе дама усмехается: у нее проблемы даже с кипятком.

Безрадостно возвращаюсь в номер. Откидываю покрывало, раздираю влажные простыни - они слиплись от крахмала; ржавые потеки и дырки на ткани убивают мечту о сне: я не лягу в эту ложе даже под страхом наказания. Чтобы занять чем-то пару часов до того, как городок оживет, спускаюсь вниз. Надеюсь на диковинка - может быть, тут есть такая приятная вещь, как преждевременный завтрак для отъезжающих. Но в лобби “Спасской” пусто.

За стойкой регистрации возникает недовольная девушка. Она излишне очень накрашена для до того раннего часа - я читала, что при отеле есть ночное заведение. Не успев что-либо спросить, получаю: “Вы не оплатили бронирование. 25% от стоимости номера”. Позвольте, я созванивалась с отелем загодя, никто мне и слова не сказал об этом грабительском налоге. “Это не мое дело. С вас еще 500 рублей”. За это убожество? Нет. Исключено. Не планируя больше являться в номере, сбегаю в город. Все эти прелести обходятся мне в 1700 рублей. 70 долларов.

В Москве все дороже: отель класса “караул” стоит 2500 рублей за ночь. Если охота дремать в номере без тараканов и дыр на простынях пересилит, придется возвратить от 6 до 10 тыс. рублей. Апартаменты, сопоставимые с рядовыми европейскими четырьмя звездами, у нас стоят от 700 долларов.

Да, с отелями в России беда. Они дорогие, и не неизменно их цена соответствует набору предоставляемых услуг. Будущность деловой поездки в регион вызывает ужас: вечера предстоит проводить в гостинице, где нереально разжиться кипятком, а платяные шкафы разваливаются от легкого прикосновения. Обстановка в Москве и других больших городах нисколько не лучше. Цена ночи в отеле соизмерима со средней месячной зарплатой. Дешевых гостиниц легко нет. Почему?

Проблемы больших городов

Московские цены на землю давнехонько стали притчей во языцех. Старшой партнер компании Progress Hotels Станислав Ивашкевич рассказывает о двух сценариях строительства гостиниц в столице:

- Соответственно первому сценарию собственник земли сам начинает сооружать отель. В этом случае его себестоимость складывается из цены земли и затрат на строительство, что дает удовлетворительный результат. Второй вариант возникает, когда собственник земли решает, что нужно эту землю продать. Он тут же вспоминает, сколь у нас стоит квадратный метр земли, сколько стоит коммерческая недвижимость: в центре Москвы квадратный метр здания - примерно 15 тысяч долларов. Обычное сооружение - еще не гостиница на 120 номеров, которые займут 7 тысяч квадратных метров, - уже стоит 70 миллионов. А для того чтобы гостиница заработал, нужно вложить еще 20-30 миллионов. Даже при средней стоимости номера в районе 300 долларов это - на практике неокупаемая вещь.

Получается, что возведение гостиниц в Москве - бесперспективное начинание. Станислав рассказывает о трудностях, с которыми сталкиваются застройщики:

- Недавно запустили трехзвездочную гостиницу в самом центре города, на улице Полянка. Общая цена проекта получилась в районе 30 миллионов долларов, что для Москвы отлично. Но на последнем этапе оказалось, что фасад согласовывался возле 10 лет вспять без учета кондиционирования, которое отелю без затей необходимо. Пришлось создавать технический этаж. В отклик московские власти запрещали нам запускать в эксплуатацию гостиницу из-за “лишнего этажа”, тот, что якобы мешал виду с моста на церковь. Заметьте, пристройка эта появилась не потому, что мы решили изготовить там офис или личную квартиру. Позволительно было вручить взятку, но мы подняли шумиху: “Ребята, посмотрите, мы развиваем трехзвездочные отели!” - и это занятие пропустили.

Портье в дефиците

Раздав ускоряющие ход суммы и выстроив гостиницу в рекордные для России сроки, отельеры сталкиваются с новой проблемой - набором персонала. Заработная плата топ-менеджеров в России давно сравнялась с зарплатами их западных коллег, и все одинаково их не хватает. Дело в том, что серьезные компании имеют свои стандарты качества, им нужны профессионалы, знающие прок в сервисе.

- Сложно разыскать менеджеров, которые понимали бы важность таких вещей, как приобретение качественных продуктов или покупка одноразовых перчаток. Чтобы люди на кухне не размешивали салат руками потом карпаччо с кровью, - говорит Сандра Димитрович, региональный PR-директор компании The Rezidor Hotel Group по России, СНГ, странам Балтии и Турции. - Нередко хозяева ресторанов и отелей нанимают иностранного дорогого шефа, который делает меню, концепцию, визуализацию. Какое-то час все это работает. По истечении оговоренного срока считается, что мы можем продолжить работу самостоятельно, вследствие того что как обучены. Но практика показывает: зарубежный менеджер за ворота - и все рушится. Чтобы пособить установленные им стандарты качества, нужны системный подход, грамотное управление персоналом, тренинги. И все это стоит денег.

Оператор брендов “Рэдиссон” и “Парк Инн” - Rezidor Group в ноябре этого года открывает первую в России менеджмент-школу для работников отелей. Группа готова сама вносить плату за обучение персонала, только бы угнаться вырастить топ-менеджеров сейчас, покуда отелей мало. Сандра рассказывает, что в эти дни текучесть посреди рядовых сотрудников весьма высока:

- Из самых престижных отелей Санкт-Петер­бурга , например, люди бегут либо во ещё раз открывающиеся гостиницы, потому что что те дают на 10 долларов в месяц больше, либо в огромные торговые центры.

К сожалению, люди в то время как не держатся за свою работу в отеле. Во-первых , потому как что гроши в гостиничном секторе платят невеликие. Не возбраняется мыть пол в отеле, а позже перейти в банк на ту же место и обрести немаловажно больше. Во-вторых , в России культура отелей еще не создана. Служба в гостинице не считается престижной: подай, принеси, подотри. Пройдет еще как собак нерезаных лет, в свое время чем люди начнут понимать отели как очаги особой культуры.

- Престиж поднимается тогда, когда официант способен объяснить, что за сорт винограда использован в предложенном гостю вине, как оно будет игрывать с тем блюдом, которое ты выбираешь, каков должен быть его букет при правильной температуре, - утверждает Сандра Димитрович.

“Камри” по цене “Майбаха”

Цену номера в отеле диктует рынок. В благополучной Германии нормальной считается цена в 70 евро. Отель волен вознести ее до 150 и пус­товать, ибо рядом с ним десяток конкурентов предлагает больше привлекательную цену. В русских городах конкуренции отелей почти нет, тут у приезжего прочий выбор: либо плати, либо ночуй на улице. Станислав из Progress Hotels любит сравнивать ситуацию в отельном коммерциале с торговлей машинами: “У нас сегодня люди платят за “Тойоты Камри” по 150-200 тысяч евро. Как за “Майбах”. Может ли продукт, который позиционируется на рынке как “Тойота Королла”, стоить как “Мерседес” S-класса ? Это нонсенс и четкое отображение ситуации в Москве, да и во всей России”.

- Главы компаний все еще готовы расходовать безумные суммы, - говорит Станислав. - Они приезжают, чтобы развивать бизнес, сидят в “Ритце” и пишут домой: “Ребята, рассчитай­те-ка нам бюджетик на год. За нами должны приехать менеджеры, и они должны также где-то жить”. Пацаны в Нью-Йорке начинают планировать и понимают, что фирма попадает самое малое на пол-лимона командировочных расходов. Нетрудно приехать в Россию, пойти попить кофе, поужинать в кафе, ничего пока не делая, - полмиллиона долларов на ветер. Да, мы самый-самый дорогой город в мире - по этому поводу слезы лить надо, а не радоваться.

Много говорится и пишется о том, что рынок отелей класса люкс в России развит достаточно, что пора начать за строительство отелей в две и три звезды для гостей со средним достатком. Но все отели, которые в текущее время вводятся в эксплуатацию или строятся в больших городах, - пяти­звездочные. В Москве недавно открылся “Ритц-Карлтон” , открывается “Хилтон”, строятся три отеля “Рэдиссон”. Вместо “Москвы” должен раскрыться “Фор Сизонс”, вместо “Центральной” - “Мандарин Ориентал”, на месте бывшего “Минска” будет “Интерконтиненталь”.

Эту абсурдную ситуацию Сандра Димитрович комментирует так:

- В России и в СНГ в целом высоки риски, связанные с коммерческой недвижимостью. Тем не менее международные гостиничные цепочки давно рассматривают Россию и СНГ как привлекательный рынок, подписывают контракты с застройщиками, даже вкладывают собственные средства и привлекают иностранные инвестиции. Но, к сожалению, тот самый процесс вместо установленных в Европе двух-трех лет может затянуться лет на пять-семь из-за бюрократических проволочек. Рынок современных качест­вен­ных отелей в России как пить дать не насыщен, и как раз сейчас девелоперы могли бы выудить максимальную выгоду, возвратить свои средства за крайне недлинный срок. Сейчас, а не сквозь три-четыре-пять лет, когда ситуация изменится.

Можно ли отгрохать отель дешево

Государственные программы поощрения строительства двух-трехзвездочных отелей в начале 2000−х успеха не имели. “В Москве 80% выделенных площадей были заняты жилыми домами, - говорит Станислав Ивашкевич. - А что такое расселение жилого дома в городе Москве? По ценам 2002-2003 годов - 3,5-4 тысячи за квадратный метр в центре города. Заплати 30-40 миллионов долларов за новые квартиры людям - и строй, ни в чем себе не отказывай. Иной тип площадок включал в себя линии электропередачи. Мне говорили: “Переноси - в чем проблема-то?” А как их разрешено перенести? Достигнуть соглашения с Чубайсом и еще миллионов 10-20 заплатить?

Отельеры в единственный звук говорят, что строить дешевые гостиницы в Москве нерентабельно. Предприятие Станислава открывает уже пятый отель, и он авторитетно заявляет, что выстроить его дешевле, чем за 100 тысяч евро на номер, невозможно. Воспрещено приобрести стул для конференций дешевле 100 евро. Не разрешено достать “советский” ковролин, в силу того что что он начнет полыхать от первой непотушенной сигареты. Если хватать за номер 70 или даже 100 евро, гостиница не окупится никогда. В Европе это возможно, но там меньше накладные расходы и ниже проценты по кредитам. А главное - европейский девелопер уверен в будущем, может прогнозировать окупаемость и готов дожидаться “выхода на ноль” хоть 10, хоть 20 лет.

Итоги прошлого года показали, что увеличение среднего класса повлек за собой неистовый спрос на трехзвездочные отели. Наилучшие условия для их строительства созданы в регионах.

- Операторы заявили о своем интересе к городам по 400-500 тысяч жителей, - говорит Друвис Мурманис, вице-президент компании ADG group, строящей отели в Калининграде. - Все движется, нужно только время. Я не слышал о бюрократических барьерах в малых городах - городские власти хотят лицезреть у себя новые отели.

Но вряд ли стоит поджидать прорыва в ближайшее время. Бизнесмены смотрят, где разрешается быстрее заполучить денежки обратно, а региональные отели окупаются медленно. Большинство вкладывает в жилье, в торговые центры, в офисы. Друвис считает, что из-за кризиса ликвидности многие проекты по отелям отложатся.

Есть и другие мнения. Оператор The Rezidor Hotel Group смотрит на ситуацию с региональными гостиницами оптимистично.

- В Екатеринбурге администрация помогает, а строительство в городах зависит аккурат от ее поддержки, - говорит Сандра Димитрович. - Татарстан прогрессивен. В Ижевске или Рязани проще выискать свободную площадку для строительства, чем в Москве или Петербурге.

Фото: архивы пресс-служб ; Photoxpress