Квартиры и недвижимость

В нынешнем сезоне арендные ставки на жилье ведут себя непривычно: вместо традиционного роста на 15-20% осенью 2007 года они увеличились на 25%. И сдавать обратно не собираются

Иллюстрация: Марина Красильникова

Oриентируясь на устойчивый спрос, хозяева квартир пытаются приподнимать арендные ставки, и все-таки наниматели стоят насмерть, поэтому, утверждают специалисты, главным движителем ежегодного подъема просто выступает инфляция.

Нехарактерные повадки

Стоимость аренды жилья вырастает раз в году. Потому как посреди арендаторов жилья в Петербурге полно студентов и иногородних, а летом они из города уезжают, свежий арендный период начинается в августе-сентябре. Как раз на тот самый отрезок времени приходится ценовой скачок. В начале каждого календарного года наступает некоторое снижение, а по весне случаются мертвые сезоны. При всем при том в нынешнем арендном сезоне цены ведут себя не вовсе характерно.

По словам генерального директора агентства недвижимости “Бенуа” Дмитрия Щегельского, необычный подъем цен 2007 года спровоцирован в первую очередность непрогнозируемой инфляцией: “Инфляция случилась вдруг, в расчетах она не присутствовала, по крайней мере такого размера”. Немного того, сопряженный с инфляцией резкий скачок цен на основные продукты питания по времени совпал с ежегодным повышением арендных ставок и волнениями на финансовом рынке. Ипотечный кризис в Америке и Европе и падение курса доллара ещё способствовали росту ставок. Не наблюдали специалисты в этом году и традиционного январского снижения цен. “Арендодатель ориентируется на сегодняшнее ценообразование и оглядывается на инфляцию”, - говорит Щегельский.

Свобода без берегов

Российский рынок аренды жилья разительно отличается от рынков большинства стран мира. На Западе принято сдавать в наем жилье, сообразуясь с его рыночной ценой: с арендатора берут в среднем 7−8% от стоимости квартиры. В России арендная ставка и стоимость квартиры никак не сопрягаются. Потому сумасшедший увеличение цен (120%) на жилую недвижимость в 2006 году не оказал влияния на рынок жилой аренды. Наниматели не откликнулись на запросы арендодателей, и последние вынуждены были умерить аппетиты.

Безбрежная независимость имеет местоположение более того в налогообложении доходов от аренды. По мнению риэлторов, налоги платят главным образом арендодатели двух категорий. К первой категории (6%) относятся предприниматели без образования юридического лица, которые владеют несколькими десятками арендованных квартир, вторые (1−2%) - те, кто сдал квартиру корпоративным клиентам, готовым оплачивать все, охватывая налог. “Легальность хороша тем, что не возбраняется обратиться в органы, если возникает проблема”, - заметил Щегельский. В то же период многие арендодатели опасаются: позже похода в налоговую инспекцию квартирка будет “засвечена”, и тогда налоги придется оплачивать пожизненно, даже когда выгодные корпоративные клиенты съедут.

Периодически Государственная дума спохватывается и пытается законодательно закрепить за риэлторами обязанность доносить в налоговые органы обо всех заключенных договорах. Последняя озвученная мысль властей - призыв к жильцам доносить о появлении в соседних квартирах незнакомых постояльцев. Однако покуда этот призыв положительных (для властей) результатов не дал: нелюбовь к чиновникам перевешивает завидущая жаба к соседям. “Если страна хочет, чтобы ему отдали деньги, оно должно все сделать, чтобы отдали радостно. Как только применяются карательные меры, народонаселение уходит в подполье”, - утверждает Дмитрий Щегельский.

Арендаторы объединяются

Тенденции рынка аренды меняются мало. Самый-самый немалый спрос - на дешевые квартиры, но их с каждым годом становится все меньше. Квартировладельцы все чаще вкладывают средства от аренды в улучшение качества жилья (в ремонт, новую мебель и технику): цена аренды таковый квартиры возрастает. Заинтересованность к квартирам в среднем ценовом сегменте также довольно велик.

По данным петербургской городской справочной службы по недвижимости “Квартирный вопрос”, в феврале больше всего запросов от потенциальных арендаторов поступило на однокомнатные квартиры в Невском и Приморском районах. В этих же районах многие желают снять и двухкомнатные квартиры. По словам Дмитрия Щегельского, спрос на комнаты кроме того высок. Причем это касается не только коммунальных квартир в историческом центре. Зато достаточно негусто желающих арендовать трехкомнатные квартиры - наиболее дорогие в сегменте массового жилья. “Спрос ежегодно чуть-чуть подрастает, - говорит Щегельский. - А рост цен на рынке аренды показывает, что спрос превышает предложение”. Хотя предложение также растет. По мнению генерального директора АН “Бенуа”, это связано с тем, что сдача квартир в аренду - “наименее рискованный источник дохода”, так как недвижимость, с одной стороны, все момент дорожает, а с иной - ликвидна, рантье может отдать ее в каждый момент.

Поскольку большинство сделок аренды жилья проходит не только без регистрации, но даже без участия агентств недвижимости, объем рынка аренды с трудом поддается оценке. По мнению Дмитрия Щегельского, он составляет приблизительно 10% от жилого фонда города. В среднем в месяц сдается в аренду 5−6 тыс. объектов по ставке от 10 тыс. рублей в месяц. Декан факультета региональной экономики и управления ИНЖЭКОН Сергей Максимов полагает, что в аренде задействовано эдак 5% городского жилого фонда.

Пополняется рынок в основном за счет квартир в новостройках. По словам руководителя отдела аренды компании “Адвекс” Ирины Никулиной, в эти дни полно квартир приобретается для последующей сдачи в аренду - чтобы отбить затраты на покупку. Инвестиции в приобретение квартир ложатся на некоторых собственников до того тяжким бременем, что они сдают жилье без отделки. “Примерно 20% квартир в новостройках собственники пытаются сдавать без отделки - на 10−15% ниже рынка, но на продолжительный срок и с условием, что арендатор сделает ремонт”, - рассказывает Ирина Никулина. По оценке Максимова, доходность этого коммерциала составляет нынче 5−6%, хотя ещё лет десять вспять он приносил 20−25% годовых. Усиливается появившаяся года два назад тенденция - переход в расчетах по сделкам на рубли. Редко, но встречаются расчеты в евро. “Валюта ныне не рассматривается как снадобье сбережения капитала”, - поясняет Дмитрий Щегельский.

При том, что число объектов аренды и потенциальных нанимателей на рынке растет, цифра сделок в расчете на одного агента сокращается. По данным агентства недвижимости “Итака”, в декабре 2007 года объем сделок по аренде снизился на 30% к ноябрю того же года, а к декабрю 2006−го - на 27%. “Агентов стало больше, следовательно, сделок в агентствах - меньше. Это пошло с 2002 года, когда отменили лицензирование. Еще в прошлом году арендой занимались 153 агентства в городе, ныне - 196″, - объясняет ситуацию Ирина Никулина.

По мнению Яны Долотовой, аналитика агентства недвижимости “Итака”, причина сокращения объема сделок другая: “Меньше сделок происходит потому, что дорого. Уплачивать ежемесячно за однокомнатную квартиру 17 тыс. рублей накладно”. Дороговизна арендованного жилья усилила тенденцию арендаторов объединяться - партнеров ищут даже по интернету. “Многие вынуждены объединяться, чтобы снимать квартиру. Не во что бы то ни стало студенты - это могут быть иногородние и нетрудно семьи, если им не хватает на аренду, которая дорожает и дорожает”, - говорит менеджер департамента аренды жилого фонда компании “Петербургская Недвижимость” Людмила Илюшина. “Объединяются даже семейные пары”, - подтверждает Яна Долотова.

Пределов не видно

“Минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет в текущий момент 14−15 тыс. рублей в месяц (Красносельский, Фрунзенский районы), - рассказывает Людмила Илюшина. - Двухкомнатную квартиру разрешено снять не менее чем за 18 тыс. (опять-таки в вышеназванных районах). На традиционно больше престижном севере города аренда еле-еле==немного дороже. В Приморском или Выборгском районе двухкомнатная квартира стоит самое меньшее 20 тыс. рублей в месяц. Элитные квартиры - 30 тыс. и более. Это будет квартира в центре, но не на Крестовском острове, где предложений мало, а ценники вообще заоблачные - до 10 тыс. евро в месяц”.

По данным центра исследований и аналитики ГК “Бюллетень Недвижимости”, в центральных районах стоимость аренды квартир традиционно выше и в среднем составляет 22−23 тыс. рублей в месяц. При этом лидерами по уровню арендных ставок выступают Петроградский и Центральный районы Петербурга, где цена аренды однокомнатной квартиры в месяц доходит до 23 тыс. рублей. Аренда комнаты в Петербурге за пределами зависимости от района и количества жильцов обойдется на глаз в 8−10 тыс. рублей в месяц.

Ветхость придушила рынок

Рынок аренды Северо-Запада в целом броско отличается от петербургского. Во-первых , состояние жилого фонда во многих городах не отвечает современным требованиям. По данным Ассоциации “Северо-Запад” , изношенность жилого фонда в регионе составляет более 60%. В Карелии 470 тыс. кв. м жилья из 15 млн (в частности, 800 домов в центре Петрозаводска) официально признаны непригодными для проживания. Это ветхий и аварийный фонд, деревянные дома 1930−1960 годов постройки. В Новгороде объем аварийного и ветхого жилья, из которого необходимо немедля переселять людей, вырос за год на 50 тыс. кв. м. Весь жилой фонд Мурманской области - 20 млн кв. м. При этом более 2 тыс. семей живут в аварийных домах.

Жилье до того одним духом ветшает, что малые объемы строительства не успевают его замещать. По этой причине региональный рынок аренды жилья прозвать оживленным язык не поворачивается. Например, в Новгороде объявления о сдаче жилья в наем весьма нечасто появляются в базе. Зато желающие снять квартиру не иссякают. Похожая обстановка в Мурманске, где потенциальных съемщиков значительно больше, чем арендодателей. При этом арендаторы готовы вносить плату по максимальной ставке. Более или менее оживляется рынок в Калининграде. По крайней мере объем предложения там мало подрастает.

Тенденция, характерная без малого для всего Северо-Запада , - несоответствие желаний арендаторов и арендодателей. Например, в Калининграде при объявленной минимальной ставке за однокомнатную квартиру 10 тыс. рублей потенциальные наниматели не хотят платить больше 8 тыс. в месяц.

Сюрприз-2008

Если к региональному рынку аренды применить петербургские показатели (5% всего жилого фонда) и относительно малые объемы ввода жилья, позволительно предположить, что рынок в соседних с Петербургом областях не активизируется, в то время как строители не обеспечат достойные объемы сдачи в эксплуатацию новых квартир.

Что касается Петербурга, то специалисты обещают дальнейший рост арендных ставок не только по причине ожидаемого роста инфляции, но также из-за роста спроса. По мнению Дмитрия Щегельского, повышение спроса обеспечат люди, которые не сумели вписаться в ипотеку, а оттого вынуждены снимать жилье.

По словам Ирины Никулиной, в 2008 году ожидается рост арендных ставок на 20%. При этом риэлторы полагают, что на волне инфляции в нынешнем году удорожание может проистечь еще до осени. “По нашим прогнозам, летом цена поднимется грубо на 10%. И это не считая все возрастающих коммунальных платежей, которые типично не включаются в арендную плату”, - говорит Людмила Илюшина.

Санкт-Петербург