Квартиры и недвижимость

Британский рынок недвижимости переживает спад, ещё год вспять казавшийся маловероятным. События развиваются по сценарию начала 90-х, эксперты говорят о затяжном падении

Фото: АР, Reuters; Коллаж: Александр Козлов

Совет ипотечных кредитных организаций Великобритании (Council of Mortgage Lenders, CML) опубликовал прогноз: по итогам 2008 года цены на недвижимость в стране упадут на 7%. А потому как нимало недавно, в конце прошлого года, экономисты CML прогнозировали подъем цен на 1%. Еще пессимистичнее ситуацию оценивает английский минфин: если питать доверие недавней утечке информации, британское руководство ожидает снижения цен на 10%. А исследовательский отдел риэлтерской компании Savills полагает, что в течение двух лет британская недвижимость подешевеет на 25%.

Нынешняя обстановка напоминает аналитикам кризис начала 90−х годов, когда затяжная экономическая рецессия сильно больно ударила по рынку недвижимости. Тогда цены за четыре года упали на 20%, а с учетом инфляции недвижимость подешевела на 30-40%. Всего было конфисковано и продано с молотка 345 тыс. домов, так как их хозяева не могли оплачивать подорожавшую ипотеку. Больше двух миллионов британских домохозяйств оказались в ситуации “отрицательной стоимости” своих квартир и домов - те стали дешевле ипотечных кредитов, взятых под их покупку.

Пока до конца не ясно, повторится ли целиком сценарий 90−х, но многие в Британии начали подготавливаться к худшему.

Смена настроений

В том же прогнозе CML говорится, что общее цифра транзакций по купле-продаже жилой недвижимости снизится на 35% - до 770 тыс. сделок. Такого уровня на рынке не было с середины 70−х - в последние годы фиксировалось по немного миллионов сделок.

В марте и апреле 2008 года общие объемы ипотечного финансирования (как для покупки домов, так и для перехода на свежеиспеченный ипотечный кредит) упали на 16% по сравнению с теми же месяцами прошлого года. По прогнозу CML, групповой объем ипотечного кредитования в 2008 году составит всего 110 млрд долларов - в два раза меньше, чем в 2007−м. А ибо спрос еще продолжительно будет слабым, цены продолжат падение.

Комментируя прогноз, генеральный шеф CML заявил: “Прежде чем ситуация начнет улучшаться, она должна еще ухудшиться”.

Характерно, что еще несколько месяцев обратно те же самые эксперты ожидали, что цены на недвижимость в 2008 году в худшем случае останутся неизменными, а возможно, более того кот наплакал вырастут. Главная причина неоправданного оптимизма - прогнозы составляют компании, имеющие непосредственный заинтересованность на рынке недвижимости.

Цены на жилье в Британии падают возле полугода, потому не подмечать происходящего уже никто не может себе позволить. Так, средняя стоимость единицы британской жилой недвижимости в апреле составила 436 тыс. долларов - на 3,6% ниже, чем год назад. Падение цен в некоторых регионах видно превышает обычный показатель. Так, в Уэльсе с начала года цены упали на 5,9%, в Шотландии - на 5,1, в Центральной Англии - на 4,7%.

“Данные с рынка недвижимости показывают, что с конца октября, когда мы публиковали свойский прошлый прогноз, давление на цены было направлено сурово вниз. Оттого недвижимость будет дешеветь”, - рассказала “Эксперту” аналитик CML .

Этой же позиции придерживаются два крупнейших кредитора ипотечного рынка Британии, банки Halifax и Nationwide. В течение последнего месяца оба финансовых института изменили свойский прогноз с нейтрального на отрицательный. “Ситуация на рынке недвижимости меняется постоянно, вследствие этого мы ожидаем некоторого падения в 2008 году”, - поясняет , экономист Nationwide. По ее мнению, британская недвижимость останется уж очень дорогой, ипотечных кредитов будет выдаваться мало, а все участники рынка остановят свой выбор ожидать дальнейшего падения цен. “В целом мы ожидаем скромного, не более десяти процентов, снижения цен на рынке недвижимости в Британии”, - прогнозирует основополагающий экономист банка Halifax .

Однако многие наблюдатели считают, что понижение цен может быть куда существеннее. “Кризис ликвидности оказался немаловажно более серьезным, чем ожидалось еще несколько месяцев назад. Это привело к полной смене стратегий ипотечных кредиторов, условия выдачи кредитов ужесточились. Темпы экономического роста замедлились без малого вдвое, броско выросли потребительские цены. Многие британцы будут легко не в состоянии дозволить себе жилье по нынешним ценам. Если темпы роста ВВП в 2009 году окажутся ниже, чем в нынешнем, то цены могут рухнуть еще на 10-15%. А при наихудшем сценарии снижение цен может продлиться и в 2010−м”, - рассказал “Эксперту” экономист Capital Economics .

Без домов

Снижение цен уже ударило по строительному сектору. По официальным данным, с января по март было начато возведение 32 тыс. новых домов (против 40 тыс. за аналогичный отрезок времени 2007 года или 38 тыс. в последнем микрорайоне прошлого года). “Резкое замедление нового строительства - знак со стороны строительных компаний, которые не видят перспектив на рынке недвижимости в ближайшее время. По ряду косвенных показателей разрешено изготовить вывод, что строительная отрасль сокращается уже пять месяцев подряд, при этом очень быстрыми темпами”, - рассказал “Эксперту” экономист исследовательского центра Global Insight .

Persimmon - крупнейшая строительная группа Британии - заявила, что перестанет сооружать на новых площадках до тех пор, в то время как не улучшатся условия с ипотечным кредитованием. С января по март продажи новых домов в этой компании упали на 24%. Barratt Development - вторая крупнейшая строительная фирма страны - объявила об ожидающемся снижении прибылей из-за того, что растет число покупателей, решивших отступиться от приобретения новых домов. Их не остановило даже то, что в случае отказа они теряли тысячу долларов депозита. За первостепеннный микрорайон продажи Barratt упали на 26%. Taylor Wimpey - одна из пяти крупнейших компаний сектора - объявила о начале переговоров со своими сотрудниками по закрытию 13 из 39 британских офисов, что означает сокращение 600 рабочих мест.

Фото: ИТАР-ТАСС

“В ближайшие месяцы будут потеряны десятки тысяч рабочих мест в секторе строительства и недвижимости - от строителей и плотников до агентов и брокеров”, - заявил недавно , глава Федерации жилищного строительства Британии.

Уменьшение объемов строительства происходит на фоне продолжающегося роста населения страны. В различие от многих других государств Европы в Британии народ продолжает вырастать (как за счет миграции, так и за счет естественного прироста), а из-за невысоких темпов строительства жилплощадь на одного человека только сокращается. Сооружение новых домов с 1989−го по 2005 год составляло всего по 148 тыс. единиц жилой недвижимости ежегодно. В то миг как в одном 1968 году было построено 425 тыс. домов и квартир.

Сильнее всего дефицит жилья ощущается в быстрорастущем Лондоне и его окрестностях. На юго-востоке Англии темпы экономического роста превышают средние по Британии вдвое, и аккурат сюда устремляются экономические мигранты - как из других районов страны, так и из-за рубежа. Но ограничительные правила строительства (в частности, невозможность застраивать “зеленый пояс” Лондона) не позволяют снабдить растущее народонаселение адекватным жильем.

Назад в девяностые?

На британском рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация - соединение растущего населения, физического дефицита жилья во многих районах с одной стороны и снижение цен и уменьшение строительства новых домов - с другой.

“Хотя на самом деле жилья не хватает, при нынешнем ценовом уровне оно стало недоступным первостепенный части населения. Период бурного экономического роста и высокие доходы сотрудников ряда отраслей, в свое время всего финансового сектора лондонского Сити, привели к образованию явного пузыря на рынке недвижимости, тот, что ныне стал сдуваться”, - рассказал “Эксперту” старшой экономист лондонского исследовательского центра Economist Intelligence Unit .

Действительно, еще в конце 80−х, намедни последнего бума на рынке недвижимости в Британии, цены превышали средний порядок годовых зарплат в 3,5 раза.

Затем в течение нескольких лет произошел скачок до пяти раз - результатом стал кризис начала 1990−х.

Сегодня, по данным банка Halifax, цена среднего британского дома или квартиры эквивалента 5,66 годовым зарплатам среднего британца, в Лондоне и на юго-востоке Англии - свыше 7.

“Такой уровень цен является неустойчивым в долгосрочной перспективе хотя бы потому, что банки отдают предпочтение выдавать ипотеки на суммы, в 3-3,5 раза превышающие охват годовой зарплаты. Недвижимость становится безупречно недоступной, в особенности в Лондоне, где большую образ играют спекулятивный момент Сити и приток обеспеченных покупателей из-за границы. Чтобы недвижимость стала доступной для массового покупателя, цены должны основательно упасть. Возможно, речь идет о 20-30 процентах”, - рассказал “Эксперту” глава исследовательского департамента Hometrack .

Прогнозы, предсказывающие падение на 30-35% в течение ближайших лет, звучат из уст крайне высокопоставленных британских экономистов. Так, в начале мая единственный из членов комитета по денежной политике Банка Англии заявил, что цены на недвижимость в Британии должны пасть на треть, чтобы воротить соотношение между ценами и доходами британцев на устойчивый уровень. Нынче 71% обитателей Британии являются владельцами жилья, поэтому для большинства населения выплаты по ипотечным кредитам остаются главной статьей расходов.

Впрочем, в нынешней ситуации отмечается не только сходство с событиями начала 90−х, но и некоторые отличия. Так, в конце 80−х процентные ставки составляли примерно 10%, а в конце 1989 года они выросли до невероятного по нынешним меркам уровня - 14,9%. С декабря же 2007 года Банк Англии уже трижды сокращал процентные ставки - с 5,75 до нынешних 5%. Это позволяет большинству домовладельцев продолжать обслуживать свои ипотеки без угрозы конфискаций. Так, соответственно прогнозу CLM, число конфискаций домов за невыплату в 2008 году составит всего 45 тыс. (столько же, сколь ожидалось в октябрьском прогнозе).

Безработных в Британии в эти дни 843 тыс. человек, несмотря на приток сотен тысяч мигрантов из стран Восточной Европы в последние четыре года. В разгар же рецессии начала 90−х в Британии было почти 3 млн безработных, многие из которых потеряли свои дома из-за невозможности выплачивать ипотечные кредиты.

Поэтому наихудший сценарий может и не реализоваться, до полномасштабного кризиса покуда далеко.

Да и власти ведут себя весьма активно. В середине мая замминистра финансов по жилищным вопросам объявила о новой инициативе, которая должна сократить число конфискаций домов. Так, все британцы с уровнем дохода менее 120 тыс. долларов в год смогут заполучить доступ к правительственной программе поддержки, в рамках которой правительство будет выплачивать половину кредита. Правда, в случае продажи дома половину его стоимости придется возвратить государству. Это должно существенно повысить доступность жилья для британцев, многие из которых тратят на выплаты по ипотечным кредитам рядом половины своего месячного дохода.

Но этих мер может очутиться недостаточно. “Происходящее на рынке недвижимости во многом объясняется ожиданиями. Если цены падают два месяца, то все начинают думать, что валиться они будут и дальше. Поэтому перестают покупать. То, что мы в текущее время наблюдаем, - эдакая забастовка покупателей, которые выбирают занять выжидательную позицию. В таких условиях снижение цен приводит к ожиданию дальнейшего падения. И если покупатели будут считать, что с покупкой стоит подождать, то цены продолжат передвигаться вниз”, - сказала “Эксперту” , экономист риэлтерского агентства Savills, которое ожидает 25−процентного удешевления недвижимости до конца 2009 года.

Лондон