Квартиры и недвижимость

Кризис на рынке недвижимости добился пика. Воротить спрос может понижение себестоимости строительства, формирование ипотечного кредитования и грамотное планирование будущих проектов

Фото: Андрей Порубов

Федеральные девелоперы массово заявляют об отказе от проектов. Хроника одного месяца: президент Mirax Group Сергей Полонский сообщил, что его фирма в ближний год обещает не давать начало ни одной стройки и не обзаводиться новых площадок, “Система-Галс” намерена распродать четверть девелоперского портфеля, “Интеко” планирует ревизию проектов.

Не отстают и уральские компании. Босс по маркетингу УК “ЛСР Урал” (Екатеринбург) Руслан Музафаров рассказал нам, что группа намерена довести до конца все начатые объекты, но планы реализации тех, что ещё на бумаге, скорее всего, будут пересмотрены. Заместитель генерального директора одного из крупнейших застройщиков Свердловской области “Наш дом” Андрей Озорнин констатирует: “У нас есть определенное численность площадок, готовых к строительству, их мы покуда не осваиваем в связи с отсутствием возможности финансирования строительных работ”. Помимо того, очевидным фактом стало то, что “Ренова-СтройГруп” при реализации крупнейшего на Урале проекта комплексного освоения территории “Академический” не укладывается в заявленные сроки. До конца этого года компания планировала ввести 80 тыс. кв. метров, при всем при том по состоянию стройки видно - ни единственный жилище в этом году сдан не будет. Аналитики, ориентируясь на теперешние темпы освоения площадки, говорят, что первые объекты появятся в лучшем случае к концу следующего года.

Еще один показательный образец стагнации рынка жилья являет Пермский край. В начале сентября компания “Стройпанелькомплект” (ввод до 150 тыс. кв. метров жилья в год) объявила о снижении темпов строительства с начала 2008 года на 30%. Прочий региональный застройщик - Пермский предприятие силикатных панелей - приостановил возведение безотложно двух домов, 10 и 16−этажного.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости оптимизма ещё не вызывает. Немного примеров из Екатеринбурга: обладатель ТРЦ “Антей” Андрей Гавриловский, чтобы финансировать возведение 47−этажного офисного центра, в начале лета выставил на продажу помещение ночного клуба Parkking. Компании “Астон” пришлось сбыть без малого достроенный офисный середина “Нахимов-Плаза”. Бывший собственник бизнес-центра “Демидов” компания “Клаас-строй” вынуждена приостановить сооружение здания из-за долга перед подрядчиком в 190 млн рублей.

О состоянии рынка недвижимости разрешено судить и по сфере производства стройматериалов. Самый крупный производитель ЖБИ Среднего Урала “Бетфор” способен давать на 60% больше продукции, чем сейчас. По данным исполнительного директора Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Юрия Чумерина, цементные предприятия недозагружены на 33%, при том что раньше они заявляли о 100−процентном использовании мощностей. Производители цемента в первый раз за пять лет скинули цену на продукцию.

По словам генерального директора компании “Атлас Строй” (Екатеринбург) Сергея Минкина, обстановка на рынке стройматериалов может еще усугубиться: “Ему грозит кризис неплатежей. Производители столкнутся с этим уже в начале 2009 года, из-за чего выпуск продукции упадет”.

Признаки кризиса на рынке недвижимости налицо. Конечно, крупные компании убеждают: о стагнации речи быть не может. Управляющий по маркетингу и продажам компании “Партнер-Инвест” (Тюмень) Андрей Панасюк: “В 2007−м мы ввели в эксплуатацию порядка 40 тыс. кв. метров жилья, в 2008−м планируем отгрохать 65,2 тысячи. Проект по выручке за первое полугодие выполнен на 145%, прирост сравнительно аналогичного периода прошлого - 258%. Выполнение плана по выручке за два месяца третьего квартала составило 109%”.

“ЛСР Урал”, “Атомстройкомплекс” (Екатеринбург), “Монолит-Инвест” (Челябинск), “ЮграИнвестСтройПроект” (Ханты-Мансийск) кроме того отчитываются о положительной динамике выручки и ничего критического в нынешней ситуации не усматривают. И все-таки представители этих компаний тут же оговариваются: падение спроса очевидно. Причем в первую очередность страдают мелкие и средние застройщики. “Э-У” опросил возле десятка экспертов, и оказалось, что крупные девелоперы возводят не больше 40% всех объектов. Следовательно, под угрозой оказываются 60% проектов.

Дороже, еще дороже

В чем причины стагнации? Первая - удорожание ипотеки. Если раньше, например, в Югре участникам программы регионального ипотечного агентства запрещалось взметать ставку выше 10,75%, то в настоящий момент планка составляет 12,5%. В регионе в целом эффективная ставка по ипотеке поднялась в среднем до 15 - 16% с 11,5 - 12% в 2007 году (см. “Без рыночного инстинкта” [1]).

Вторая причина - ужесточение условий кредитования застройщиков. Как рассказывают руководители компаний, банки требуют все больше документальных свидетельств надежности. По словам Сергея Минкина, кредитные учреждения испытывают неопределенность в прогнозе развития рынка недвижимости, оттого стали приближаться к кредитованию строителей осторожнее: “Они нашли другие сферы для выдачи кредитов, а для строителей требования ужесточены”.

Представители банков заявляют: такое поведение логично (см. “Здравая оценка” [2]). В условиях, когда дешевых денег на рынке нет, они вынуждены скрупулезно контролировать заемщиков и повышать цена кредитов (в 2006 - 2007 годах ставка составляла 10,5 - 11%, ныне - 14 - 16%).

Взаимоотношения банков и застройщиков описывает агент одного из крупнейших банков в регионе:

- В строительстве продолжительно действовал результат просторно шагающего бизнесмена. Застройщики планировали реализацию немедленно множества проектов, а финансовые службы стройкомпаний были не в такой степени сильны, чтобы качественно просчитать их эффективность. И инвестиционные расчеты, как правило, заканчивались на уровне “мне кажется, что план будет эффективен”. В результате многие объекты не окупались. Автоматически возник вопросительный мотив рефинансирования инвестпрограмм. Банки столкнулись с необходимостью пролонгации кредитов, что весьма на них давит. В какой-то миг тот самый кредитный навес стал несложно запредельным и для особо взятого бизнеса, и для экономики в целом. Потому условия необходимо было ужесточать.

Политику кредитных учреждений поддерживает и Андрей Панасюк: “Многие строители, хватаясь за голову, гнобят банкиров за предвзятое касательство к их объектам. А банкиру ничего не остается делать, как анализировать беспристрастно бизнес-модель и оценивать ее с точки зрения результата. А в этом месте у большинства застройщиков здоровущий пробел”.

Больше всего от ужесточения условий кредитования пострадали компании, занимающиеся коммерческой недвижимостью: для них банковские средства - первейший источник финансирования. Как раз в этом сегменте компании чаще отказываются от возведения объектов. Показательный пример: в Свердловской области список объектов, которые планировалось соорудить к ШОС, сократился со 140 (лето 2007 года) до 50 (май 2008 года).

Фото: Андрей Порубов

Третья причина - повышение себестоимости строительства. За 2007 год в два раза выросла стоимость бетона и цемента, на 30% - кирпича, за первое полугодие 2008 года в два раза поднялась стоимость металла, цемент за восемь месяцев подорожал на 80%. Правда, в текущее время наметилась тенденция к снижению стоимости стройматериалов, но значительного спада ждать вряд ли стоит. Кроме того, на 20% в год растет цена монтажных работ.

Еще одна статья расходов застройщика - плата за прокладку коммуникаций и подключение к ним. Порой все это повышает стоимость объекта на 30%.

Наконец, строительные компании вынуждены тратиться на покупку земли. В то время как эта статья расходов в полной мере не дала о себе знать. Крупнейшие девелоперы региона до сих пор используют земли, которые им задарма или за символическую плату дали до момента введения процедуры аукционов. Однако такие участки подходят к концу. По словам застройщиков, стоимость, например, жилья эконом-класса , вводимого с 2009 года, увеличится самое малое на 10%: такова доля расходов на участок в себестоимости строительства.

Все это привело к ощутимому снижению спроса на недвижимость и отсутствию у многих застройщиков средств финансирования проектов.

Сливайся, кто может

Строители сходятся в одном - грядет консолидация рынка. Мелкие и средние компании не выдержат стагнации и начнут продаваться крупным застройщикам, у которых есть средства для завершения начатых проектов. Замораживание некоторых объектов мелких и средних застройщиков, по мнению Руслана Музафарова, неизбежно.

Стагнация вычистит строительный рынок. С него исчезнут случайные игроки, появившиеся на фоне бурного роста 2006 года.

Укрупнение компаний приведет некогда всего к нормализации в сфере кредитования застройщиков. Руслан Музафаров: “Сегодня банки благосклонно относятся к крупным, надежным компаниям. У нас в принципе проблем с кредитами нет. Они есть у мелких застройщиков, чей коммерциал в отдалении не прозрачен. Присоединение к большим холдингам позволит им реализовать заявленные проекты”.

Но со стагнацией застройщики сами совладать не смогут. Для повышения спроса на квартиры необходимы усилия государства, направленные в первую очередь на снижение себестоимости строительства.

Генеральный шеф компании “Атомстройкомплекс” Валерий Ананьев не раз заявлял, что землю для домов эконом-класса необходимо распределять на основе не аукциона, а конкурса, предметом которого будет конечная стоимость квадратного метра (участок должен перебегать в пользование компании бесплатно). Таким образом, себестоимость строительства снизится на 10%.

Руслан Музафаров предлагает еще один путь: “Нужно аннулировать плату за подключение и подведение коммуникаций. Подготовкой участка обязано заниматься государство, а застройщик должен только возводить здание”. По подсчетам девелоперов, в текущий момент в Екатеринбурге при наличии обоих условий не возбраняется было бы создавать дома по 40 тыс. рублей за кв. метр (среднерыночная цена на данный момент - 70 тысяч).

Государство уже сделало определенные шаги в сторону удешевления: летом был принят закон о Фонде содействия жилищному строительству (см. “Давайте приземлим” [3], “Э-У” 27 от 07.07.08). Он будет заниматься изъятием неэффективно использующихся земель у госструктур и возвращать их под жилищное строительство. По закону, коммуникации на участках должны проходить за счет государства. Правда, протокол не отменил процедуру аукционов, что позволяет вложить стоимость организации инфраструктуры в цену земли.

Важная точка приложения сил государства - ипотека. По словам руководителя кредитно-кассового офиса ООО “Городской Ипотечный Банк” в Екатеринбурге (входит в группу Morgan Stanley) Станислава Дехтулинского, в начале 2008 года российское руководство вложило малость больше 100 млрд долларов в иностранные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, аккумулированными в американских фондах Fannie Mae, Freddie Mac. “По результатам восьми месяцев 2008 года польза составила 1 млрд долларов, - констатирует Станислав Дехтулинский. - При этом за всю историю существования системы АИЖК (с 2002 года) из госбюджета на развитие ипотеки внутри страны направлено 3,7 млрд долларов”. Повышение объема финансирования отечественной ипотеки дало бы более ощутимую прибыль. В то же время это способствовало бы созданию адекватного предложения по жилищному кредитованию.

Пока правительство объявило о вложении в доход АИЖК 60 млрд рублей. Сумма ощутимая (всего на 23 миллиарда меньше суммарных вложений за шесть предыдущих лет). Ее будет довольно для запуска остановившегося механизма рефинансирования ипотеки. Однако для его развития нужны дальнейшие вливания.

Еще один непреложный аспект нормализации ситуации - разумное планирование строительства. На фоне эйфории 2006 года многие мелкие и средние застройщики начали реализацию множества объектов, надеясь на быстрые продажи. Сегодня они пожинают плоды поспешных решений.

Грамотное планирование должно наличествовать и на уровне отдельных квартир. По словам заместителя директора отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Регины Лочмеле, уральские застройщики в домах эконом-класса должны свершить шаг в сторону уменьшения площади жилья и строительства квартир с отделкой.

Застройщики и банкиры официально заявляют - на исправление ситуации необходимо год-два. Однако в кулуарах признаются: выход из кризиса потребует самое меньшее трех лет при условии, что держава начнет вносить изменения политику в ближайшее время.

Между тем сквозь два-три года может предстать свежий кризис. По словам Андрея Озорнина, нынешняя стагнация отразится на проектах в 2009 - 2010 годах. Тогда будет держаться под наблюдением спад объемов строительства. Вместе с тем к этому моменту даст быть в курсе о себе отложенный спрос: народонаселение накопит средства для приобретения квартир, которые в цене почти не росли. Прибавим к этому кризис неплатежей в отрасли производства стройматериалов и сообразно уменьшение их выпуска. В итоге получим некое подобие ситуации 2006 года, когда дефицит на рынке недвижимости привел к двукратному увеличению стоимость квадратного метра.

В дальнейшем это породит цепную реакцию, и рынок недвижимости так и будет рскручиваться - бешеными скачками.

Чтобы не предположить реализации такого сценария, неотложные меры необходимо принимать уже сейчас. Вряд ли в 2009 - 2010 годах сдержать цены удастся, однако развитие по такому пути позволительно будет прервать.

В подготовке материала участвовали Ольга Воробьева и Евгения Еремина

Ссылки

• [1] /printissues/ural/2008/38/qa_bolotin/
• [2] /printissues/ural/2008/38/qa_pavin/
• [3] /printissues/ural/2008/27/davayte_prizemlim/