Квартиры и недвижимость

Москвичу, желающему существовать в экологически чистом районе, придется отступиться от идеи поселиться ближе к центру. Ему стоит присматривать жилье на окраинах, а ещё лучше в дальнем Подмосковье

Иллюстрация: использована фотография ИТАР-ТАСС

“Дом расположен в экологически чистом районе” - такую приписку разрешается углядеть в каждом втором объявлении о продаже квартиры в Москве, и не важно, где она находится - в промышленной зоне где-нибудь за Третьим транспортным кольцом, рядом с парком, расположенным на окраине города, или в центре столицы. Это не удивляет: продавцы используют всякий повод, чтобы приподнять цены, и экология одна из козырных карт в достижении этого. И все-таки зачастую вся экология представляет собой редкие и чахлые зеленые насаждения вблизи дома или в некоторой удаленности от него. Да и у покупателей жилья восприятие “экологического аспекта” двоякое. С одной стороны, популярность многих районов базируется как раз на представлении о степени их загрязненности. Люди готовы оплачивать больше за вероятность жить в районе, где воздух больше чистый. С иной - важность экологии блекнет на фоне соображений престижа и транспортного удобства. Потому как по-другому никак не объяснишь тот факт, что наиболее популярным и дорогим остается Центральный административный округ (ЦАО) - что ни на есть неблагоприятный для проживания.

Если гутарить объективно, то благополучная экология - не удел москвича, в каком бы районе столицы он ни жил. Экологичность того или иного района - это по большому счету комплект стереотипов, навязанных риэлтерами и далеких от реальной картины.

Стереотип первый: существование индустриальных предприятий говорит об экологически неблагоприятной обстановке в районе

Трудно поспорить с тем, что наличие в районе действующих или бывших промышленных предприятий не сказывается на качестве воздуха и почве. Аккурат оттого за южными и восточными районами Москвы закрепилась дурная репутация как наиболее экологически неблагополучных. При всем при том экологический статус районов в Восточном, Юго-Восточном и Южном округах существенно повысился с прекращением работы крупных заводов (московский металлургический предприятие “Серп и молот”, Кусковский химический завод, “Красный богатырь”). Многие промышленные зоны реконструируются и выводятся из города. Само по себе присутствие бывшего или действующего производства - это только единственный из факторов, влияющих на экологическую обстановку. И в последнее пора он играет все меньшую роль.

Зато все большее воздействие на состояние атмосферы и почвы приобретает другое положение - отсутствие дорог с оживленным движением. “Раньше основную образ играло наличие в районах промышленных зон и лесопарков. С этой точки зрения наиболее благоприятными в Москве являются Юго-Западный , Западный и Северо-Западный округа. Однако в последние годы наибольшее влияние на экологическую ситуацию оказывает транспортная нагрузка: выхлопные газы загрязняют воздух и почву”, - говорит управляющий управляющий “Century 21 Запад” .

Состояние воздуха стало предметом исследования компании “Экостандарт”, задумавшей собрать свой, ясный для потребителя рейтинг экологии городских районов. Эксперты проверили состояние атмосферного воздуха на практике во всех округах Москвы. На основе этих данных столицу позволительно условно поделить на три зоны: районы с сравнительно благоприятной обстановкой, с напряженной обстановкой, неблагоприятные районы. То есть какой бы район вы ни выбрали для проживания, экологически чистым его прозвать все одинаково нельзя.

Стереотип второй: в северных и западных районах экология лучше, потому и цены выше

Результаты исследования компании “Экостандарт” продемонстрировали, что понятия “престижность”, “цена” и “экология” покуда еще всего ничего связаны между собой, когда речь идет о московском жилье. Если нынче глянуть на экологический рейтинг столицы, видно, что самые неблагоприятные районы находятся ближе к центру города, в пределах Садового кольца, а наиболее благоприятные сосредоточены на окраинах. “Это идеально естественно, оттого что в них, к счастью, есть зеленые парки и лесопарки, которые способствуют чистоте воздуха. В центре эти функции призваны осуществлять зеленые бульвары, которые в настоящее час уже очевидно не справляются с потоком выхлопных газов увеличивающегося с каждым годом парка автомобилей”, - замечает начальство отдела маркетинга и рекламы компании “Пересвет-девелопмент” . Неудивительно, что ЦАО в эти дни считается одним из самых загрязненных районов столицы. “Один из основных источников загрязнения - автомобильные выхлопы. Ладно если местность продувается ветрами и вредные вещества уносятся. Однако в центре Москвы улицы изогнутые и узкие, продуваемость там низкая, а следовательно, и уровень загрязнения высокая”, - поясняет управляющий партнер компании “Миэль-новостройки” . Более того при условии того, что в ЦАО практически не осталось действующих производственных территорий, санитарные нормы диоксида азота превышены в среднем в три раза.

Если турнуть ЦАО, то экологическая карта столицы ныне по пестроте напоминает лоскутное одеяло. Представление о благоприятности одних округов и неблагоприятности других теперь уже неправомерно, так как в Москве благоприятные и неблагоприятные районы чередуются автономно от направления. Так, экспертами “Экостандарта” к территориям с относительно благоприятной экологией был отнесен всего 31% районов Москвы. Из них три относятся к Северному административному округу, семь - к Северо-Восточному , пять - к Восточному, два - к Юго-Восточному , три - к Южному, семь - к Юго-Западному , пять - к Западному и четыре - к Северо-Западному. Но в том же Северном округе восемь районов относятся к группе с неблагоприятной экологической обстановкой. Да, в целом на юге обстановка хуже, чем на севере, но это вывод из серии “средняя температура по больнице, охватывая морг”. “В некоторых северных районах свойство экологической обстановки даже мало хуже, чем в определенных районах на юге столицы”, - подтверждает босс по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group . Так, в соответствии рейтингу “Экостандарта”, в таких южных и юго-восточных районах, как Орехово-Борисово , Чертаново, Гагарино, Коньково, Выхино-Жулебино , Кузьминки, ситуация куда более благоприятна, чем в ряде северных и северо-западных районов (Беговая, Войковская, Савеловская, Аэропорт, Сокол, Хорошево-Мневники и др.). Но стереотип “экология на юге хуже, чем на севере” по-прежнему прямо отражается на ценах. Средняя стоимость 1 кв. м в домах, расположенных на юге ($4712, по данным АРН), юго-востоке ($4345) и востоке ($4567), значительно ниже, чем на севере ($5023), северо-западе ($4777) и юго-западе ($5352).

Стереотип третий: наличие парков и скверов - гарантия хорошей экологии в районе

Парки, скверы и другие зеленые зоны, разумеется, являются большим достоинством района. Но парк парку рознь. Эксперты “Экостандарта” провели изыскание городских парков и скверов на предмет их экологического благополучия. Полученная классификация основывается на все основные экологические нормы: порядок радиации, акустические стандарты (уровень шума), качество воздуха, а ещё учитывает наличие различных опасных и вредных объектов (свалки, захоронение промышленных отходов и т. д.) на данной территории. На основании совокупного анализа этих характеристик были выделены три основные категории парков. В первую попали парки, предназначенные для прогулок с детьми и занятий спортом. Самый-самый твердый критерий для этой категории - качество и состав атмосферного воздуха. По нормативам, установленным для мест отдыха населения текущим законодательством, все исследуемые компоненты по концентрации не должны превышать 80% предельно допустимого уровня. В таких парках в норме находится и уровень радиации, и уровень шума, в них нет свалок и других вредных отходов. В эту категорию вошли парк “Воробьевы горы”, Ботанический сад, Нескучный сад, Царицынский, Филевский и Измайловский парки. Вторая группа - парки, где экологическая ситуация менее благоприятна для занятий спором, а с детьми прогуливаться и отнюдь не рекомендуется. Содержание загрязнений в таких парках приближается к предельно допустимой норме. В их цифра вошли Лианозовский, Битцевский и Хамовнический парки. И, наконец, третья группа - парки, рекомендуемые только для кратковременного посещения. Несмотря на зелень, тут превышен предельно возможный уровень для всех основных экологических характеристик. В этих парках наблюдается сильная загазованность, несанкционированные свалки, крайне большой уровень шума. В черный список попали Александровский сад, Поклонная гора, Чистопрудный бульвар, Пресненский парк, парк Горького, Кузьминский парк. В последнем наблюдается увеличенный уровень радиации, а кроме того чрезмерное содержание метана, что может быть индикатором наличия вредных отходов.

Стереотип четвертый: в Москве не возбраняется достать экологичное жилье

Периодически в рекламе того или иного жилого комплекса встречаются упоминания о его “исключительной экологичности”. Чаще всего речь идет о местоположении. Жилье вблизи чахлого парка девелоперы уже готовы позиционировать как “экологичное” жилье. Хотя, как признают эксперты, немного какой жилище на территории Москвы может без оговорок снискать близкий статус. “Даже в пределах 45 км от Москвы экология негусто отличается от городской. Получается, позиционирование проекта как экожилья всего лишь маркетинговый ход”, - предупреждает Наталия Тихоновская.

Кроме местоположения, объект, претендующий на статус экодома, должен быть построен из экологичных материалов. Под это понятие на рынке подпадают материалы, которые не выделяют токсичных и раздражающих веществ, имеют минимальную естественную радиоактивность, производятся по технологиям, оказывающим минимальный вред окружающей среде, перерабатываются, а при вторичном использовании не становятся опасными для здоровья. “Для каждого из перечисленных параметров разработаны определенные нормативы, которые по всему миру с течением времени ужесточаются. Наиболее заметен тот самый ход в странах Западной Европы и США. Особое значимость имеют установленные предельно возможные концентрации (ПДК) токсичных и раздражающих веществ, находящихся в атмосфере жилых помещений”, - рассказывает Наталия Тихоновская. Но в России существует только понятие опасных или неопасных материалов. Если ПДК вредных веществ выше нормы, то материал считается опасным, если вредные примеси есть, но ПДК ниже нормы, материалы считаются неопасными. “Во многих случаях вытурить вредные примеси возможно, но в результате либо растёт себестоимость, либо усложняется процесс изготовления, а зачастую и то и другое. Например, в Европе уже давнехонько не производят эмали на алкидных маслах, а применяют эмаль на водной основе. Вредные испарения алкидных масел сохраняются и затем того, как эмаль на все сто высохла. В итоге фабрика эмали на основе алкидных масел обосновалось в России, где нет запрета на данный обличье материалов. Также у нас могут употреблять западные строительные материалы, не соблюдая всех требований. Например, финская пропитка для дерева применяется только для обработки наружных стен в нежилых помещениях. У нас пропитку применяют как класс люкс для любых типов зданий, как внутри, так и снаружи”, - рассказывает гендиректор компании “Промикс”

К наиболее распространенным экологичным материалам относятся дерево, глина и ее производные (кирпич), натуральный камень, стекло, алюминий. Из более экономных разрешено выделить пенобетонные блоки, сэндвич-панели. “Из таких экологически чистых материалов жилые дома в Москве до сих пор не строились, - признается Евгений Скоморовский. - За рекламными же слоганами, как правило, стоит обычное, совершенно естественное стремление поскорее реализовать свойский объект”. Материал при этом употребляется самый обыкновенный. Наличие вредных веществ в норме - значит, можно окрестить предмет экодомом. Впрочем, управляющий партнер компании Blackwood приводит в качестве примера экожилья, по крайней мере, один план на территории Москвы - микрорайон 2А в Куркине. “Это комплекс экофлэтов - жилые дома переменной этажности (от шести до восьми этажей), - рассказывает Константин Ковалев. - Комплекс расположен в особенно охраняемой природной зоне в долине реки Сходни, на границе с лесным массивом. Основные принципы, заложенные в идею экофлэтов, - соотношение территории застройки микрорайона и зеленой зоны, в которую вписаны эти дома. Особенное внимательность уделялось правильной освещенности и шумозащите жилья, материалам строительства. Другая черта экофлэтов - зонирование территорий внутри района”. Однако на этом единичном объекте все квартиры уже проданы, а когда на рынке появится что-то аналогичное, проронить трудно.