Квартиры и недвижимость

Региональные власти наперебой предлагают действия во избавление рынка жилой недвижимости.Однако пожарные меры отрасли не помогут, нужна глобальная программа обновления фонда

Фото: Андрей Порубов

В середине января сию минуту два уральских главу администрации области выступили с законодательными инициативами, касающимися строительной отрасли. Глава Тюменской области Владимир Якушев на заседании коллегии областного ГУВД заявил, что при поддержке федерального бюджета нужно санировать не только проблемные банки, но и строительные организации. Областные власти уже спроектировали концепцию закона и готовы передать ее в федеральное правительство. По мнению тюменского губернатора, санирование позволит избежать появления обманутых дольщиков: “Финансовый кризис стал причиной появления нового рода спекуляций на тему недостроенного жилья: застройщики привлекают гроши дольщиков с нарушением закона, не регистрируя их доли”.

Вторую инициативу озвучил глава Челябинской области Петр Сумин. По его мнению, граждане должны уплачивать не больше 10% по ставкам банков за ещё раз выданные ипотечные кредиты: “Остальное должно забрать на себя государство, если оно заинтересовано в дальнейшем развитии института ипотечного жилищного кредитования, а в конечном счете - сохранении в условиях кризиса строительной и смежных с ней отраслей на плаву”.

Попробуем разобраться, смогут ли предложенные изменения снабдить стабилизацию рынка недвижимости.

Не оставь потребителя

Главная мысль Владимира Якушева содержится в том, чтобы страна гарантировало дольщикам возвращение вложенных средств (всех или хотя бы части) в случае банкротства строительной компании. Выглядит предложение в современных условиях оправданно. Закон о долевом строительстве решил многие проблемы покупателей жилья, помимо одной - возмещения убытков позже банкротства застройщиков. В эти дни разорившаяся группа расплачивается с дольщиками в последнюю очередь, а это означает, что денег на них может и не хватить.

Конечно, участник долевого строитель­ства может застраховать вложенные средства. И все-таки вдали не все компании занимаются таким видом страхования. Да и изыскать дополнительные средства дольщик зачастую не может.

Государственная дума уже не начальный месяц рассматривает поправки в закон о банкротстве, соответственно которым застройщик должен будет расплачиваться с дольщиками в первую очередь. При всем при том в то время как они так и не приняты.

Следовательно, нынче в условиях, когда банкротство многих застройщиков выглядит целиком реальным, нужно незамедлительно вводить агрегат защиты дольщиков. По задумке главы Тюменской области, эта мера приведет к повышению доверия граждан к проектам на начальной стадии строительства. Ныне все риэлторы отмечают, что стабильные продажи идут только в сегменте жилья готового или высокой степени готовности (более 70%). Сделки “с фундамента” на практике остановились, несмотря на то, что застройщики объявили рекордно низкие цены (в Екатеринбурге при средней цене в 55 тыс. рублей за квадрат позволительно приобрести жилье по 35 - 38 тыс. рублей, в Перми при средней цене в 48 тыс. рублей - за 25 тысяч).

Позитивные последствия инициативы Сумина ещё теоретически имеются. Понижение процента по ипотеке должно привести к оживлению рынка кредитования, это в свою очередность возродит рынок недвижимости: у застройщиков появятся собственные средства. Явление стабильного спроса тут же уменьшит риски кредитования девелоперов. Сообразно банки еще раз откроют для них линии. И рынок пойдет на подъем.

Бюджет не выдержит

В отрыве от действительности застройщики и банкиры оценивают идеи чрезвычайно положительно. Генеральный босс компании “ЮграИнвестСтройПроект” Андрей Шишкин:

- Реализация инициатив будет полезной для всех участников строительного процесса: и застройщиков, и потребителей, и региона в целом. Девелоперы получат прибавочный спрос, тот, что во момент кризиса существенно снизился, появится вероятность спрогнозировать возврат инвестиций, а это будет сильным аргументом при переговорах с кредитными учреждениями о финансировании строительства. Покупатели в свою очередь получат подлинный ресурс для приобретения жилья и, что сильно важно, гарантию того, что не станут обманутыми дольщиками.

- Если сегодня инициатива будет воплощена, она совершенно могла бы подстегнуть покупательский спрос, разрядить ситуацию в строительной отрасли в целом, - рассуждает о предложении Петра Сумина заместитель генерального директора ЗАО “Наш дом” (Екатеринбург) Андрей Озорнин.

Между тем практически все эксперты, опрошенные “Э­У”, уверены: в сегодняшних условиях инициативы вряд ли могут быть реализованы. А если это и случится, то результат будет минимальным. Более того, эти идеи могут доставить вред.

- Госгарантии привели бы к усилению иждивенческих настроений посреди участников рынка, - говорит глава экспертно­аналитического отдела Пермского аналитического центра Ирина Трубинова. - Кроме того, открылась бы широкая возможность для злоупотреблений. Прямо тут же найдутся различного рода схемы по банкротству застройщиков, выводу квартир на “дольщиков”, подконтрольных этой компании, и последующему обналичиванию полученных средств. Покупка квартиры в новостройке - это установленный риск.
И принимая те или иные решения о покупке, потенциальный клиент должен здраво оценивать собственные риски. При этом у него есть отбор - достать квартиру на вторичном рынке. Я считаю, что бюджет, то есть по сути дела остальные налогоплательщики, не должны компенсировать данные риски.

Столкновение идеи субсидирования ипотеки с реальностью ясно описывают игроки банковского рынка. Начальник кредитно­кассового офиса ООО “Городской Ипотечный Банк” (Группа Morgan Stanley) в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский:

- Безусловно, эта мера в идеале привела бы к оживлению на рынке ипотеки. Я уверен, что все банкиры будут помогать инициативу. Иной вопрос, справится ли с таковый нагрузкой федеральный бюджет? Если прикинуть шибко грубо, то сегодня в год выдается порядка 100 тыс. кредитов, их обычный габарит 1,5 - 2 млн рублей, срок - 16 лет, ставка - 17%. Таким образом держава вынуждено будет ежегодно выделять порядка 180 - 200 млрд рублей на поддержку ипотеки. Выдержат ли это свойский золотовалютный резерв, стабфонд в условиях снижающейся цены на нефть - большущий вопрос. Кроме этого, никто не может предсказать, как долговременно продлится кризис - год, два, три. Если он затянется, эта мера не будет эффективной: вряд ли государство сможет субсидировать кредиты долгое время. Наконец, покуда нет никаких механизмов подобных госдотаций. А мы понимаем, что они будут разрабатываться долго. А делать нужно сейчас.

На отсутствие механизмов реализации подобной инициативы сетует и заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин:

- Сама по себе инициатива замечательная, но всю ее замечательность могут тюкнуть детали. Из каких средств государство будет субсидировать процентную ставку? Из федерального бюджета? Применять монеты налогоплательщиков? А я не хочу, чтобы на мои денежки кто­то покупал дешевую квартиру. Кто может употребить правом на льготную ипотеку? Все? Если у меня есть десять квартир и я хочу взять еще? Мне также дадут кредит под 10%?

- Думаю, принятие такого решения маловероятно, - подводит результат Ирина Трубинова. - Частичные субсидии незащищенным слоям населения возможны. Но в условиях значительного давления на федеральный бюджет вследствие низких цен на нефть субсидирование ипотеки для всех граждан в масштабе страны вряд ли будет оправдано.

Заплатки не помогут

Очевидно, что все предлагаемые губернаторами инициативы - нечто словно бы экспресс­помощи рынку, проще говоря - латание дыр. Глобально ситуацию на рынке они поменять не смогут. В подтверждение разрешено привести только единственный пример: с 2002­го по 2007 год процент по ипотеке уменьшался, но подъема строительной отрасли так и не произошло. Скорее наоборот, увеличился дефицит площадей. Об этом свидетельствует умалишенный увеличение цен 2006 года.

Возможно ли раскрутить строительную индустрию такими мерами? Вряд ли. Если вкачивать финансы в подобные полумеры, то средства без затей пропадут, а подъема рынка мы так и не увидим. Запустить очередной виток обновления жилого фонда реально только при обширной государственной поддержке застройщиков, потребителей, общественных жилищных инициатив - развития рынка быстровозводимых конструкций, создания условий для самостроя, разработке новых инструментов финансирования жилья как будто жилищных кооперативов или немецких стройсберкасс, развития сегмента соцжилья и так далее. Требуется масштабная государственная программа кардинальной замены жилищного фонда, но ее пока более того в проекте не видно.