Квартиры и недвижимость

Ирина Кичкайло

Традиционные городские форматы уже теряются на фоне продуктов прогрессивного девелопмента. Аналитика и консалтинг в сфере недвижимости становятся одним из главных аргументов в жесткой конкуренции концепций посреди новых проектов

Фото: Борис Барышников

Период бума, когда строили все подряд, принес полно разочарований как самим девелоперам, так и арендаторам. Но нет худа без добра. И негативный опыт, полученный компаниями, послужил поводом для качественного пересмотра подходов к строительству того или иного объекта.

Ошибки молодости

На рынке недвижимости довольно примеров функционирования некачественных объектов. Тех, чьи характеристики в разной степени не отвечают функциональному назначению здания и потребностям будущих арендаторов. Причин невостребованности бывает много, но главная одна - строитель не продумал, для кого он сделал наш проект. Когда на начальном этапе адресная проблема поставлена нечетко, собственник непременно столкнется с трудностями в поиске арендаторов. Генеральный шеф риелторской компании “БрокерКом” рассказывает о непростом опыте управляющей компании “Техноком” в развитии своего бизнес-центра на Фрунзе: площади там не сдавались в аренду, а распродавались, что существенно снижает порядок и комфортность объекта. Он заселялся тяжко и долго: “В итоге собственники были вынуждены сходить на демпинг цен, потому что что чем-то другим притянуть клиентов было уже сложно. Все бизнес-объекты , построенные без учета аналитических исследований рынка и конкретного участка, обречены на понижение цен или более того на распродажу имущества”.

Помимо точечных ошибок, Новосибирск уже имеет целые зоны неэффективного архитектурного и экономического использования. Что ни на есть ослепительный образец - площадь Маркса. Исторически сложившаяся торговая территория после этого сноса барахолки так и не приобрела гармоничного вида. Комплексной стратегии застройки не было. В результате мы получили хаотично расположенные и эстетически не сочетающиеся торговые сооружения. Предложение в них адресовано одной покупательской группе. Многие торговые точки дублируют приятель друга, предлагают заурядный, зачастую некачественный товар.

Новичок новичку рознь

Исправлять строительные ошибки нелегко. А делать их в эти дни уже непростительно. В последние два года непродуманных объектов стало меньше, но появилось другое “но”. Как только городок почувствовал нехватку качественных престижных офисных зданий, а ещё торговых центров большого формата, поднялась волна нового строительства. И привела рынок к дисбалансу.

Исследования емкости рынка офисной недвижимости компании “Сибакадемстрой Недвижимость” показали, что сегмент А уже близится к перенасыщению (93%), в то пора как в городе введено всего три объекта такого уровня - Новосибирску этого уже без малого достаточно. В меньшинстве представлены объекты-середнячки - качественный В. Данный сегмент насыщен только на 25%. Но как раз в этом классе испытывают наибольшую надобность представители малого и среднего бизнеса. По словам руководителя аналитического центра компании “Сибакадемстрой Недвижимость” , “арендаторы помещений в бизнес-центрах невысокого класса, но с удачным расположением, непрерывно ощущают на себе повышение ставки. Собственники стараются максимально получить на поселенцах, покуда те не перекочевали в живо развивающиеся бизнес-центры класса А”.

Александр Назаров: “Многие заказчики из принципа обращаются к иностранным компаниям”

Фото: Борис Барышников

В секторе торговой недвижимости кроме того наметился перекос в сторону “моллов” - крупных торговых центров, зоной торговли которых является на практике весь город. Новосибирску не хватает площадок мелкого масштаба: районный и микрорайонный ретейл до сих пор представлен павильонной или стихийной рыночной формой. Вследствие этого к показателю, рассчитанному компанией “Сибакадемстрой Недвижимость”, - больше 1 000 кв. м торговых площадей на тысячу джентльмен городского населения, необходим комментарий. “Хотя эти цифры формально приближают регион ко вторым-третьим по значимости городам Европы, качественного предложения мало”, - поясняет Высоцкая.

Аналитики также призывают ретейлеров направить внимательность на наполнение больших торговых центров. В последнее момент девелоперы энергично эксплуатируют “контент”: один-два “якоря”, супермаркет, бутики, развлекательная площадка и фуд-корт. В Москве сходный формат превратился в штамп. И однотипные ТЦ становятся все менее востребованными. Конечно, на данный миг региону это не грозит. Открывшиеся в пик покупательского сезона перед Новым годом “Мега”, “Ройял-Парк” и “Мегас-2″ “оттянули” на себя значительную доля потребительского потока. Агент крупной девелоперской структуры поделился с “Экспертом-Сибирь” данными о том, что продажи арендаторов торговых центров старой формации на этой волне грубо упали: на 20-30% меньше среднего месячного объема продаж. Это уже беспокойный показатель. Владельцам морально устаревших торговых центров придется серьезно напрячь мозги о реконцепции.

По мнению Татьяны Высоцкой, “у новосибирской коммерческой недвижимости ещё есть немалый потенциал, но в свое время чем что-то построить, нужно понять, а нужно ли это городу?”

Одна башка - хорошо, а две - дороже

По мере обострения конкуренции возрастает образ аналитического подхода к началу строительства и выведению объекта на рынок. Подъем объемов строительства коммерческой недвижимости катализировал спрос на консультационные услуги. За последние немного лет в Новосибирске и других крупных городах Сибири сформировался сегмент консалтинга и брокериджа в девелопменте, состоящий из профессиональных игроков.

Генеральный босс РК “БрокерКом” Александр Назаров убежден, что “в нынешних условиях без труда забежать на рынок коммерческой недвижимости Новосибирска уже не получится. Времена, когда на коленках решалось, какое сооружение и где не возбраняется построить, прошли. 2008 и 2009 годы с уверенностью разрешается провозгласить периодом конкуренции концепций. Только за счет успешных стратегий будут выживать и рскручиваться новые идеи”.

Назаров отмечает качественные перемены в сотрудничестве консультантов и застройщиков: “Ни единственный приватный инвестор ни в жизнь не вкладывал в коммерческую недвижимость совсем бездумно. Он проводил родное личное изыскание - экспресс-анализ - опрашивал коллег и друзей, компетентных в этой сфере, например, риелторов. Понемногу услуга консультаций приобрела более цивилизованный, и между тем, рыночный вид. Появилось само понятие “аналитический продукт”, сформировалась его стоимость. Консалтинговые компании дополняют цифры аналитиков своими прогнозами, целостное чувство девелоперского рынка помогает сотворить грамотную концепцию. Надобность этого оценили все инвесторы. К тому же средства, которые вкладываются в возведение проектов, многократно превышают гонорары простых “советских” аналитиков”, - иронизирует Назаров.

Между тем, цена консалтинговых продуктов различна. Раньше всего потому, что они не имеют определенных рамок: контент определяется пожеланиями заказчика. Показательна ценовая амплитуда в классике “аналитического жанра” - базовой концепции проекта. У местных игроков она может стоить от 150 тыс. до 1 млн рублей, у московских и мировых в пределах 60 тыс. долларов.

Елена Свищева: “Местные компании не могут обеспечить сопровожение “под ключ”"

Фото: Борис Барышников

“Стоимость работ новосибирских аналитиков, - говорит Александр Назаров, - немаловажно ниже, чем московских. Многие заказчики из принципа обращаются к компаниям иностранным или с иностранными названиями, принадлежащих крупным федеральным игрокам. Но тут вскрывается маленькая хитрость. В большинстве случаев для проведения исследований по Новосибирску иногородние структуры обращаются к региональным аналитикам. Ощущение рынка специалисты неместных компаний не получат, даже если приедут в Новосибирск и проживут тут неделю или месяц. Они не станут разбираться особенностей города и “политику партии”. У них больше шансов предположить неточности”.

Состав рынка, кроме географической принадлежности, разрешено классифицировать по набору оказываемых услуг: от узкоспециализированных аналитических агентств (характерный пример - RID Analytics, Новосибирск) до крупных компаний, занимающихся всевозможными услугами в сфере недвижимости: от инвестирования до риелторских услуг (”Миэль-Недвижимость” , Москва). Ныне распространилась практика создания в отраслевых организациях собственных служб для мониторинга и исследования рынка. Свойский отдел аналитики и маркетинга открыт и в “Апромако Сибирь” (Москва). Управляющий по рекламе и PR отмечает, что “создание этакий структуры внутри профессиональной управляющей компании говорит о видоизменениях рынка девелопмента. Спрос на консалтинговые услуги и объем предложений растет, и число разных участников в этой сфере увеличивается. В различие от других игроков, управляющая группа имеет свои преимущества. Позже выдачи рекомендаций мы не оставляем проект. И заблаговременно формируем предложение для заказчика таким образом, чтобы затем самим же им управлять. Инвестору это в некотором смысле гарантирует минимизацию издержек по поиску партнеров”.

Хотя рынок аналитических и консалтинговых услуг броско вырос в крайний год, в городе, по некоторым оценкам, действует порядка десяти компаний, выполняющих те или иные консультационные функции для девелоперов.

Что у консультанта за душой?

Если необходимость найма консультанта для разработки проекта уже не отрицает ни одна строительная компания, желающая совершить качественный проект, то опытным игрокам нетрудно “советчика” в настоящее время мало. Для реализации крупномасштабных проектов они хотят заполучить полноценного бизнес-партнера , отвечающего за весь план и прямо контролирующего его консалтинговую часть. Местные компании зачастую даже не могут предложить совершенный комплект услуг, не говоря уже о том, что финансовую ответственность за плод работ не берет на себя ни один консультант.

Группа компаний “Труд” пару лет вспять приобрела на земельном аукционе участок площадью 42 гектара на улице Большевистской. Тогда новосибирский девелопер предложил сумму в 84 млн рублей, чем перебил заявку в 70 млн рублей от шведской IKEA. Почва оформлена в собственность, освобождена от обременений. Относится к многофункциональной деловой подзоне, то есть на ней позволительно возводить различные по типу назначения сооружения. На участке запланирован эксклюзивный для города проект - жилой микрорайон бизнес-класса по принципу “город в городе”. С отдельной инфраструктурой и развлекательной зоной, одной из изюминок которой станет океанариум. Беспрецедентная мысль сулит значительную прибыль. А риски застройщика возрастают в прямо пропорциональной зависимости. Учитывать нужно все детали. Аккурат потому проект застройки до сих пор не приобрел конкретных очертаний.

“Группа компаний “Труд”, - рассказывает ее директор по развитию , - имеет разноплановый навык строительства. Нам принадлежат торговые и бизнес-центры , клубный элитный жилище на улице Урицкого. Приобретя данный участок, мы обратились в консалтинговые компании. Мы хотели заполучить сопровождение проекта “под ключ”, охватывая сопровождение проектирования и строительства, рекомендации по выведению проекта на рынок (в фазе застройки), брокеридж, концепцию мероприятий по продвижению объекта (и как один из вариантов его - подготовка к инвестиционной продаже)”.

Татьяна Высоцкая: “Рынок близится к насыщению”

Фото: Борис Барышников

Группа компаний стала принимать коммерческие предложения от региональных, московских и международных компаний. Первое, на что обращал участливость заказчик - точка зрения консалтера в российском рейтинге, портфолио и опыт реализации проектов крупномасштабного строительства. Практически все претенденты проигрывали в последнем пункте. Ни одна фирма не имела законченного проекта такого формата, тот, что бы показал эффективность ее работы.

“Потенциальные партнеры предлагали нам разбор наилучшего использования участка, как библию - составление базовой концепции, - рассказывает Елена. - Архитектурная теория присутствовала уже не у всех. Инвестиционную стратегию разрабатывали в минимальном варианте и только фирмы, имеющие связи с конкретными инвесторами. Сопровождение выхода объекта на рынок консалтеры могли обеспечить с привлечением партнеров из рекламного бизнеса. Зато все предлагали брокеридж. Это главный пакетик услуг консалтинговых компаний. И самое главное, чего мы не увидели - это возможности заключения рамочного договора “под ключ”, который определяет зону ответственности компании не только в разработке концепции и брокеридже. Мы хотели быть уверены, что компания сможет новости проект целиком”.

Условия договоров, предлагаемые компаниями, не исключали для девелопера риска выхода потенциального партнера из проекта на любом его этапе. При этом ни одна консалтинговая компания не гарантировала итог своей финансовой ответственностью - только честным именем. “А сейчас представьте, что такое 42 гектара, - рассуждает Свищева. - Это миллиардный проект и недопустимо, когда партнер не может дать иных гарантий, помимо своей репутации”.

Здесь с заказчиком спешат поспорить сами консалтеры. Управляющий партнер компании CRAFTSMAN RUS считает, ибо правом принятия решения обладает только заказчик, ответственность за эффективность аналитических и консалтинговых продуктов лежит на нем. “Работа над проектом - обоюдная, - настаивает Тиунов. - Требовать стопроцентной гарантии от второй стороны нельзя”. Кстати, основа коммерциала - это риски. Если девелопер несет их самостоятельно, получает высокую прибыль.

Функционал и правила игры, которые ГК “Труд” хотела обрести совместно с партнером, намного шире традиционной сферы консалтинга. Очевидно, при усилившейся конкуренции девелопмент подходит к какому-то новому этапу, где сумасшедшие риски лучше с кем-то разделить. Не легко с консультантом, а “менеджером проекта”, контролирующим ход в деталях. Таковой универсальный продукт нам уже предлагает заграница. Правда, за это просит сумму, к которой сами заказчики еще морально не готовы. Обстановка крайне показательна для разношерстного регионального рынка. Еще вчера многие строители отказывались оплачивать за “элементарную” аналитику, и в то же самое час как они подошли к осознанию необходимости этой услуги, опередившие их коллеги уже хотят принять значительно больше - качественно свежеиспеченный универсальный подход к решению бизнес-задач.

Материал подготовлен на основе выступлений участников круглого стола “Развитие брокериджа и консалтинга в Новосибирске”, организованного журналом “Эксперт-Сибирь”. В мероприятии принимали участие представители крупных девелоперских структур и аналитических и консалтинговых агентств, в том числе, CRAFTSMAN Rus, Regional Real Estate, “RID Analytics”, ГК “Труд”, “Сибакадемстрой Недвижимость”, “Сибрегионразвитие”, инвестиционно-риелторская компания “Подсолнух”, РК “БрокерКом”, УК “Апромако Сибирь” и другие.