Квартиры и недвижимость

Что ждет азиатские метры?

 

Сингапур, Таиланд, Вьетнам - эти страны для россиян ассоциируются больше с отдыхом, нежели с инвестициями, тем больше в недвижимость. Но, учитывая, что в старушке Европе цена квадратных метров падает, в текущее время самое подходящее миг исследовать настоящее и зайти в перспектива доселе незнакомых азиатских рынков жилья

Азия как рынок для покупки недвижимости по многим параметрам проигрывает Европе, которая нам и ближе, и понятнее. С иной стороны, ближе она только для обитателей Центральной России. А вот тем же сибирякам уже по сути дела без разницы, где закупать обиталище - в Болгарии или Таиланде. Для них роздых на тайском побережье обойдется дешевле, потому что из крупных сибирских городов туда есть чартерные рейсы. При этом цены на курортную недвижимость в том же Таиланде или ставшем модным в последние годы Вьетнаме все ещё существенно ниже, чем на европейском побережье.

Вьетнам: дешево, но мало

Рынок недвижимости Вьетнама официально открылся для иноземцев нимало недавно. Только в мае этого года Национальное собрание Вьетнама приняло резолюцию, разрешающую приобретение недвижимости на территории страны иностранными гражданами (вступит в силу 1 января 2009 года. -). При всем при том дозволение дано не без оговорок и ограничений. Так, иностранцы имеют право обзаводиться квартиры, но не дома или землю. Помимо того, квартирка может приобретаться не более чем на 50 лет, вслед за тем чего должна быть продана или подарена. Купленное жилье должно применяться для проживания самим владельцем.

Впрочем, по мнению экспертов, возможности для покупки недвижимости во Вьетнаме значительно шире, и никаких серьезных препятствий не было и нет. “Ограничения существуют, но их нужно подвергать рассмотрению в каждом конкретном случае. Например, покупая виллу при гостинице, иностранец, скорее всего, станет собственником не земли с домом, а пая компании-застройщика , к которому прикреплен тот самый участок. Кстати, во Вьетнаме это достаточно распространенный вариант продажи недвижимости. Покупая такую виллу, клиент получает и совершенный отельный сервис - охрану, питание, уборку”, - объясняет заместитель гендиректора АН “Бекар” . То есть, как и большинство аналогичных ограничений в Европе, местные законы при желании нетрудно обходятся. Еще единственный вариант сделаться собственником жилья во Вьетнаме - зарегистрировать в этом месте компанию, которая будет ещё наделена правом владения недвижимостью.

Поэтому, пожалуй, главная задача вьетнамского рынка в эти дни - не юридические препоны, а ограниченный отбор интересных с точки зрения инвестиций проектов. “Сейчас ключевой объем предложения приходится на что ни на есть недорогой сегмент жилой недвижимости, тот, что наиболее подвержен ценовым колебаниям. В особенности ощущается нехватка качественного жилья коммерциал и элит-уровня. Такие объекты в стране позволительно пересчитать по пальцам”, - говорит управляющий управляющий компании “Сentury 21 Запад” .

Дефицит предложения и возрастающий заинтересованность инвесторов к местной недвижимости привел к значительному росту цен в последние два года: если пару лет обратно в Ханое и Хошимине разрешено было взять жилье в новостройке за $70-80 тыс., то в конце прошлого года квартиру дешевле $150-200 тыс. сыскать было на практике невозможно. В целом жилье в прошлом году подорожало на 50%, средняя стоимость 1 кв. м составляет $2,07 тыс. Неплохую виллу на побережье разрешается обрести за $195 тыс. Как раз апартаменты и виллы в курортных зонах наиболее интересны для инвестиций, тем более что популярность вьетнамских курортов растет посреди иностранцев, в частности у россиян. В то же пора некоторые эксперты считают, что пик роста вьетнамским рынком уже пройден и дальше его ждет небольшое инерционное удорожание, а то и нисколько понижение цен. Это, впрочем, не пугает крупных российских девелоперов: Mirax Group не так давнехонько открыла близкое представительство в Ханое для “подбора и разработки проектов”. Это наводит на мысль, что возможности страны еще неблизко не исчерпаны.

Таиланд: распробованная экзотика

Рынок недвижимости Таиланда, пожалуй, один из наиболее освоенных нашими соотечественниками в Азии. Этому способствует устойчивый поток русских путешественников в страну и безвизовый режим. К тому же Таиланд предлагает просторный ассортимент жилья на продажу: самого разного качества и различных ценовых категорий. Недавно вернувшаяся из этой страны коллега рассказывала о том, что ее впечатлили масштабы - и строительства, и объявлений о продаже, последние встречались повсюду.

“Недвижимость Таиланда становится все более востребованной у наших соотечественников, - подтверждает Евгений Скоморовский. - В основном речь идет о приобретении вилл и бунгало на тайских островах, преимущественно на Пхукете. Впрочем, пользуются спросом и апартаменты в новых многоэтажных комплексах Паттайи”. По данным компании Doki, примерно 65% покупок в Таиланде совершается россиянами в первую очередность в личных целях - для отдыха, и только во вторую - для получения доходов, как от аренды, так и от последующей перепродажи. “Правда, в последнее час возросло численность аккурат инвестиционных приобретений. Получить дома и виллы не возбраняется уже не только при помощи тайских риэлтеров, но и посредством столичные риэлтерские агентства”, - рассказывает ведущий эксперт агентства недвижимости Doki .

Схему приобретения недвижимости в Таиланде запрещено прозвать простой: как и во Вьетнаме, иностранные граждане не имеют права делаться собственниками земли. И все-таки можно оформить земельный участок в долгосрочную аренду на 30 лет с максимальным продлеваемым сроком до 90 лет. Другим вариантом являет регистрация местной компании и приобретение недвижимости на ее баланс. Апартаменты и квартиры в кондоминиумах гость нашей страны может приобрести на родное имя, не прибегая к созданию резидентной компании (при условии, если в доме 51% квартир принадлежат тайцам).

При желании заграничный клиент может употребить и ипотечным кредитом, обратившись в банки, к примеру в Bangkok Bank или HSBC. Кредитуется до 70% оценочной стоимости объекта недвижимости на срок до 10 лет. “При покупке квартиры в строящемся доме прямо у застройщика возможна рассрочка платежа. Сперва вносится 50% стоимости, а оставшаяся количество выплачивается без процентов равными долями поквартально вплоть до окончания строительства”, - рассказывает Евгений Скоморовский.

Если изрекать о перспективах тайского рынка, то предшествующий год не был самым удачным: цены снизились на 0,8%. Более того, некоторые местные эксперты более того поспешили заявить, что спад продолжится и в 2009-2010 годах. Не добавляет оптимизма потенциальным инвесторам и политический кризис, разразившийся в конце лета нынешнего года. Русский МИД даже рекомендовал гражданам Россия воздержаться от поездок в Таиланд. В то же момент всякий кризис раньше времени или поздненько заканчивается. Возможно, стоит уже ныне активизировать присматривать интересные объекты для инвестиций. Как показал навык мировых столиц - Москвы, Лондона и т. п., - наиболее устойчивой к любым потрясениям остается самая дорогая недвижимость в престижных районах. Такие объекты растут в цене, даже когда все остальные дешевеют. В Таиланде наиболее перспективными выглядят вложения в качественное и довольно дороге жилье в центре Бангкока и на береговой линии в Паттайе.

При выборе жилья стоит учесть не только цену, советуют эксперты. “Отправляясь переводить дыхание в Таиланд, выбирая там недвижимость, российские покупатели в первую очередь примеряют жилище или апартаменты на себя. Считают себя и своих родственников лучшей фокус-группой по оценке привлекательности объекта для потенциальных арендаторов или покупателей. Шибко зачастую такая оценка бывает ошибочной, особенно если занятие касается новостроек, расположенных в районе Паттайи”, - говорит Алла Аксенова. Например, апартаменты в жилом комплексе, расположенном на первой линии моря, могут стоить в два-четыре раза дороже, чем жилье, находящееся в отдалении от моря, за городом. “Многие россияне рассуждают так: у моря дорого, а вот здесь, за городом, на равнине, подешевле, купим лучше здесь. Но найдется ли сквозь год или пять лет покупатель на апартаменты? Спорный вопрос”, - рассказывает Алла Аксенова.

Кроме того, следует трезво оценивать свойство конкретных объектов и их потенциальную ликвидность, это в прошлом всего относится к первичному рынку. Многие проекты в открытую неудачные: например, класс домов не соответствует местоположению (элитные виллы расположены вдали от моря) или кругом объекта неблагоприятное социальное окружение. Кроме того, рядом с выбранным домом или виллой нет социальной и торговой инфраструктуры. В итоге может сотвориться так, что никаких магазинов, кафе, рынков вблизи не окажется. Такое жилье будет сложно сдать, и придется снижать стоимость аренды, что отразится на времени возврата инвестиций. На то, чтобы отбить покупку, могут покинуть десятилетия.

Сингапур: дорогие льготы

Рынок недвижимости Сингапура нынче является одним из самых дорогих в Азии. Тут ценовые преимущества перед Европой практически отсутствуют. Средняя стоимость жилья - рядом $6-8 тыс. за 1 кв. м. Основа привлекательности местного рынка - не цены, а перспективы. Именно к этому апеллируют местные девелоперы, предлагая россиянам приобретать недвижимость в Сингапуре.

Стабильный увеличение ВВП, отсутствие повышения процентных ставок, невысокий порядок безработицы и постоянное создание новых рабочих мест, а главное, крупный приток инвестиций - все это позволяет планировать на активное формирование сингапурского рынка недвижимости. Несмотря на то что в текущий момент цены выше, чем во многих европейских столицах, местные эксперты по-прежнему уверены, что они и дальше будут повышаться (в 2007 году квадратные метры подорожали на 31,2%). Все дело в ограниченном объеме предложения - свободных площадок для строительства осталось не весьма много. При этом спрос остается стабильно высоким. Сегодня без малого 40% сделок на рынке недвижимости совершается иностранцами, в первую очередь инвесторами из Индонезии и Малайзии, а кроме того Индии и Китая. Исподволь все более ощутимым становится интерес со стороны европейских покупателей и богатых американцев.

Еще одно превосходство местного рынка недвижимости - отлаженная и безопасная организация продажи жилья. Так, застройщик при возведении нового объекта в обязательном порядке открывает “счет безопасности”, куда поступают финансы инвесторов. Эти средства нельзя потратить ни на что, кроме собственно строительстваКроме того, здесь также отменно развита ипотека. Можно обрести кредит на сумму до 70% стоимости объекта на срок до 35 лет. Ставки составляют всего 2-3%. Также здоровый бонус для инвесторов на местном рынке - льготный налоговый режим. В частности, в Сингапуре отсутствует налог на прирост капитала. То есть если вы купили, а следом перепродали недвижимость, то вносить плату вам за это не придется.

Эксперты выделяют три вида жилья, которые могут притянуть потенциальных инвесторов. Во-первых , элитная недвижимость - шикарные дома, включающие кондоминиумы и земельную собственность. “Расположенный в жилых районах премиум-класса , данный сегмент пользуется популярностью как среди сингапурцев, так и среди гостей нашей страны со всего мира”, - отмечает , глава отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills. Цены на кондоминиумы в данной категории начинаются с $15 тыс. за 1 кв. м и доходят до $35 тыс. Вторая когорта - жилая недвижимость сегмента выше среднего. Расположенная на окраине города, она популярна и среди зажиточных сингапурцев, и среди иностранцев. Цены на кондоминиумы начинаются с $10 тыс. за 1 кв. м. И, наконец, третья категория - жилая недвижимость среднего сегмента, размещенная в пригородных зонах. Здесь в основном живет обычный класс сингапурцев. Цены на кондоминиумы в этих районах начинаются от $5 тыс. за “квадрат”.

Высокие цены за высокое качество - это именно то, на что Сингапур делает ставку. Евгений Скоморовский добавляет, что привлекательность страны в глазах инвесторов - в стабильности: “Сингапур уже на протяжении длительного времени остается тихой гаванью для международного капитала. Конечно, в течение последнего десятилетия наблюдались периоды снижения цен, в частности во период азиатских финансовых кризисов 1998 и 2001 годов. Однако даже в это время падение цен на рынке недвижимости Сингапура было приметно ниже по сравнению с другими государствами континента”.

Фото: MAURITIUS / EASTNEWS; ALAMY / PHOTAS; HEMIS / EASTNEWS