Квартиры и недвижимость

Сокращение предложения элитных объектов на первичном рынке Санкт-Петербурга из-за нехватки участков в традиционных элитных зонах побуждает застройщиков все чаще вылезать за границы этих территорий, пытаясь сформировать новые элитные ареалы

Кроме децентрализации рынка сокращение объемов строительства элитного жилья в Петербурге способствует росту цен, а кроме того подталкивает застройщиков к комплексному освоению территорий и квартальной реконструкции.

По данным корпорации “Строймонтаж”, ныне элитный сегмент первичного рынка составляет 9% от общего объема строящегося жилья. В 2007 году в эксплуатацию введено десять объектов общей площадью эдак 75 тыс. кв. м. Между тем босс департамента маркетинга и развития компании “Петербургская Недвижимость” (Setl Group) Михаил Бимон уверен, что у этого сегмента есть потенциал для роста - вывод на рынок крупных проектов квартальной реконструкции обеспечит увеличение предложения.

По словам Дмитрия Карманова, начальника отдела стратегического маркетинга ЗАО “Строймонтаж”, в 2007 году были открыты продажи больше чем в десяти объектах: “Резиденция” на Суворовском, “Особняк” на набережной Мартынова и вторая очередность на Шпалерной, 60 (СК “Возрождение Санкт-Петербурга”) , Aston Graftio (”Петербургская недвижимость”), вторая очередь Mont Blanc (”Строймонтаж”), “Идеальный мир” (ИСК “Торус”), “Ван Вителли” (”БизнесЛинк Истейт”), “Северный Palazzo” (”Петротрест”) и др.

Генеральный управляющий ИСК “Петрополь” Марк Лернер говорит, что в конце прошлого года продажи велись в 34 элитных комплексах, при этом на рынок поступило только 32,7% от общего количества квартир в этих комплексах - остальные уже были раскуплены. “В течение года предложение незначительно увеличивалось вплоть до третьего квартала, - отмечает Полина Яковлева, глава отдела элитной жилой недвижимости “Knight Frank Санкт-Петербург” , - но в конце года объем предложения сократился, что обусловлено вымыванием объектов”.

Привязанность к месту

“В связи с дефицитом земли и стабильно высокой доходностью элитной недвижимости происходит смещение географических акцентов”, - утверждает Марк Лернер. Как сообщает Агентство развития и исследования недвижимости (АРИН), на 2008 год прогнозируется ввод порядка 140 тыс. кв. м элитного жилья (примерно 1200 квартир) с учетом переноса сроков, прочно вошедшего в практику строительных компаний. Предполагаемый подъем ввода связан с тенденцией перемещения строительства жилых объектов из центральных районов в удаленные, где возможны масштабные проекты.

“Этому в числе прочих факторов способствует разработка новых масштабных проектов московскими инвесторами с большими финансовыми возможностями, - поясняет Лернер. - Вложив крупные суммы, они пытаются принять предельный экономический эффект, в том числе за счет позиционирования нового жилья в высоком классе. Такие “элитные” комплексы возникли в Приморском, Выборгском, Красногвардейском районах. Их элитарность в большей степени выражается в грамотной маркетинговой проработке и яркой рекламной кампании. По факту это жилье класса “комфорт”".

Альтернатива смещению элитного сектора в спальные районы - освоение бывших индустриальных территорий. Как рассказывает Полина Яковлева, в этом месте у застройщиков появляются специфические сложности. “Как правило, у целого ряда участков неблагоприятное окружение, что существенно влияет на порядок проекта. К тому же спрос на элитное жилье по природе своей ограничен, и ожидать, что на все подобные проекты найдется клиент из состоятельной аудитории, нелогично. Выходом из этакий ситуации может сделаться ориентация на людей рангом ниже и, соответственно, понижение класса проекта”, - говорит она.

“Дефицит территорий для возведения элитного жилья нетрудно колоссален. Оттого актуален вывод из центра промышленных предприятий, комплексное освоение таких территорий, как Выборгская набережная, - утверждает Илья Андреев, шеф по маркетингу и продажам строительной корпорации “Возрождение Санкт-Петербурга”. - Это выход из непростой ситуации, связанной со сложившейся плотной застройкой центра Петербурга. Если ход активизируется, в исторической части города появятся большие участки, которые могут быть облагорожены. На их месте будет построена недвижимость самого разного назначения, но как раз та, которой и подобает находиться в центре одного из самых красивых городов мира”.

Проекты по освоению green field и brown field, охватывая реконструкцию жилых кварталов, масштабны, и потому как их реализация растянута во времени. По словам Яковлевой, первые проекты на бывших промышленных территориях в центре Петербурга завершатся лет сквозь пять.

Например, Setl City готовится возводить жилой комплекс премиум-класса Stockholm в Приморском районе на землях завода “Редан”. Территорию Института прикладной химии “ВТБ-Капитал” собирается обратить в многофункциональный комплекс “Набережная Европы”. На Ушаковской набережной фирма “Кловер Групп” реконструирует бывшую территорию НИИ Технологии, тут будет жилой комплекс Clover Plaza. Вывод промышленных предприятий, говорит Полина Яковлева, бойко идет в западной части Петроградского района, на Петровском острове, где раньше было невпроворот производств. В текущий момент бывшие площадки завода “Вулкан” и Механического завода застраивает Корпорация ЛЭК - проекты “Премьер Палас” и “У Крестовского моста”. Но перспективы этой территории не исчерпаны - дополнительные возможности связаны с предстоящим расширением набережной Адмирала Лазарева и строительством Западного скоростного диаметра. По мнению Яковлевой, “Петроградская край по элитности вскоре может обогнать тот же Петровский остров”.

Новые зоны

По мнению Марка Лернера, в Петербурге формируются социально однородные анклавы, чему способствует “низкая плотность существующей застройки, отсутствие промышленных предприятий, хорошие видовые характеристики и большая площадь озеленения”. Единственный из ярких примеров - Крестовский остров. По словам Михаила Бимона, по количеству возводимого в городе элитного жилья Петроградский район в эти дни лидирует - 70−80% всего объема жилья этого сегмента, выставленного на продажу. Аккурат Крестовский остров дает 50% элитного предложения в городе.

Элитные зоны, полагает Полина Яковлева, могут возникнуть на набережной Мойки (проект “Театральный” компании Ruric, квартальная реконструкция), на Приморском проспекте, где девелопментом заняты разом немного компаний (”Лентек”, Setl Group, “Строймонтаж” и “АТ-Альянс”) , на набережной Робеспьера, Синопской набережной и других набережных Невы, Здоровущий и Малой Невки и т.д. Ещё элитной зоной может стать территория Адмиралтейских верфей, несмотря на то что исторически это была пролетарская отдаленная часть жилой местности и нынче здесь ещё работают предприятия. “Близость к порту и групповой имидж территории до сих пор не позволяли подвергать рассмотрению ее в качестве элитной зоны. При всем при том в перспективе, следом завершения проектов в более престижных зонах исторического центра, она, без сомнения, заинтересует девелоперов” - уверена Яковлева.

Желающих все больше

По данным компании “Петрополь”, в 2007 году на первичном рынке элитного жилья было продано более 850 квартир - больше, чем выведено на рынок.

Специалисты утверждают: спрос на строящуюся элитную недвижимость в 2007 году вырос. Но первое полугодие прошло в этом смысле смирно - активность наблюдалась в третьем и четвертом кварталах. По мнению Дмитрия Карманова, это связано с ростом цен в предшествующем году: “В 2006 году цены поднялись выше точки равновесия, и рынку потребовалось период для того, чтобы доходы и психология покупателей подтянулись до новых ценовых уровней”. Потенциальным покупателям удалось накопить довольно средств для приобретения недвижимости на глаз к осени, полагает Марк Лернер. Именно осенью появились признаки оживления спроса, и остальная количество года прошла под знаком роста объемов продаж. Полина Яковлева также считает, что определенную образ сыграл сезонный фактор: “Покупатели стремились завершить все крупные дела до конца года”.

Первый микрорайон 2008 года также отмечен активными продажами. По словам Полины Яковлевой, традиционного зимнего спада покупательской активности не произошло. И все-таки покупатели сталкиваются с ограниченным предложением. Всего ничего того что на рынок поступают только единичные объекты, застройщики стали снимать с продаж наиболее ликвидные предложения или устанавливать на них блокирующие цены.

По данным компании “Строймонтаж”, спрос по-прежнему сосредоточен в центральных районах Петербурга. Лидеры - Центральный район и Крестовский остров. На третьем месте по популярности - Петроградская сторона. Васильевский остров менее востребован из-за водных преград и автомобильных пробок на мостах.

Как рассказывает Михаил Бимон, помимо местоположения на спрос влияют и другие факторы, в частности социальная однородность: “Многие покупатели готовы переплачивать лишь за то, чтобы жильцы были скрупулезно отобраны”. “В последние два года наметилась тенденция, когда на вывод приобрести квартиру влияет позиционирование и продвижение проектов, - отмечает Елена Карасева, бренд-менеджер ЗАО “Строймонтаж”. - На рынке элитного жилья все большую роль играют бренды. Есть примеры, когда стоимость на жилье вырастала только с помощью брендинга”.

По мнению заместителя генерального директора по маркетингу и продажам компании “Отделстрой” Ларисы Окунь, современные покупатели элитного жилья хотят, чтобы не только интерьер собственной квартиры, но и окружающая ситуация радовали глаз: чистые лестницы, парадные с консьержами, не менее престижные соседние дома.

“Несмотря на то что многие эксперты называют основным атрибутом элитного дома престижную локацию и видовые характеристики, на нынешний день это не весь перечень, - утверждает Лернер. - Шибко важны социально однородное окружение и безопасность. С прочий стороны, у нас в то время как отсутствует какой-то стандарт оснащения дома дополнительными опциями. Требования и предпочтения целевой аудитории индивидуальны: для одних обязательной опцией является внешность на воду, для других важнее присутствие собственного паркинга или фитнес-центра”.

Спрос на комфорт

Наличие собственной социальной инфраструктуры становится обязательной опцией элитных жилых комплексов.

“Качество жизни в элитном комплексе - это совокупность неких сервисов, которые могут быть реализованы как на уровне услуг, так и на уровне конструктивного решения дома, - говорит Елена Карасева. - Проблема инвестора-застройщика - сыскать оптимальное соединение необходимых сервисных услуг, которые смогут удовлетворять все его нужды, но не будут обременять жильца избыточными затратами”.

Мода на перечень инфраструктурных объектов все миг меняется: вместо магазинов и баров в настоящий момент все чаще строятся оздоровительные и спортивные комплексы. Фитнес-центры уже не вызывают ажиотажа, на смену им приходят wellness-центры. Несмотря на моду, основополагающий действительный wellness-центр в Петербурге появится в лучшем случае в 2013 году как приложение к элитному коттеджному комплексу “Северный Версаль”. Группа “Конкорд менеджмент и консалтинг”, которая готовится сдать комплекс в эксплуатацию, собирается в 2009 году сызнова вылезти на строительную площадку - на земли по соседству с “Северным Версалем”. В состав wellness-парка войдут медико-оздоровительный , косметологический, физкультурный центры, а также пансионат - гостиничные корпуса и апартаменты. По словам заведующего отделением реабилитации и восстановительной медицины Международной клиники MEDEM Владислава Баранова, покуда все представленные в Петербурге SPA и wellness-центры вряд ли разрешается полагать таковыми.

На первостепеннный воззрение для операторов элитного рынка очевидны новые потребности клиентов, вследствие этого застройщики готовы предлагать длинные перечни опций. С иной стороны, на конечном этапе строительства оказывается: соблюсти все детали заявленного проекта застройщик в силу разных причин не может, потому клиенту придется довольствоваться тем, что есть. По словам Полины Яковлевой, спрос высок, в особенности в Центральном районе, поэтому девелоперы не неизменно закладывают в перечень опций более того самые нужные. По ее мнению, это происходит из-за недостаточной конкуренции, порожденной все тем же дефицитом предложения.

Дисбаланс - движитель цен

Цены на элитное жилье растут всегда, автономно от ситуации в других сегментах жилищного рынка. Катализатором процесса выступает диспропорция между ограниченным предложением и возрастающим спросом.

По данным “Петербургской недвижимости”, за 2007 год цены в элитном сегменте выросли на 46,5% в долларах (37% - в рублях). В конце года средняя цена предложения составляла едва более 8 тыс. долларов за 1 кв. м (в среднем рядом 6 тыс. долларов за 1 кв. м на объектах низшей ценовой категории и в среднем 10,5 тыс. долларов за 1 кв. м на объектах высокой ценовой категории). Средняя цена растёт благодаря новым проектам, которые выводятся на рынок: они более качественные и, следовательно, более дорогие. Обычной ценой для воистину эксклюзивных проектов становится 630 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако много объектов предлагается по цене без малого в два раза ниже. Это обусловлено индивидуальными качествами элитного жилья.

Как считают аналитики АРИН, одна из причин роста цен - географическая. Почти половинка предложения сосредоточена на Крестовском острове. Причем у большинства этих объектов близок срок сдачи. Как правило, застройщики грубо увеличивают цены на заключительном этапе строительства. Марк Лернер утверждает, что на цену элитного жилья также броско влияет площадь жилого комплекса и численность квартир: чем больше эти параметры, тем ниже класс объекта. “Так, цена 1 кв. м в комплексе “Олимпийская деревня” на Крестовском острове на 200 квартир - 7−8 тыс. долларов, а в Stella Maris на 15 квартир, тот, что расположен там же, - 15 тыс. долларов”, - поясняет Лернер. По словам Полины Яковлевой, в первом микрорайоне 2008 года рост цен продолжился. По предварительным оценкам, он составил 15−20%, а на ряде объектов - до 50%.

Ложка дегтя

По мнению специалистов, одной из важнейших тенденций первичного рынка элитного жилья в 2008 году будет рост объемов продаж. В нынешнем году ожидается вывод на рынок комплексов “Таврический” (RBI), “Смольный квартал”, второй очереди “Парадного квартала”, проекта “Каменноостровская коллекция” (СК “Возрождение”), объектов на Малом проспекте Петроградской стороны (”Стройинжиниринг”), “Дом начала века” в Петроградском районе (Промышленно-строительный альянс), “Колумб” на Морском проспекте (”АТ-Альянс”) , дома на улице Эсперова (”Строймонтаж”) и другие. Планируется приступить возведение объектов “Морские башни” (”АТ-Альянс”) , SkyTowers (”Строймонтаж”), домов на Большущий Посадской, Пискаревском проспекте, Новгородской улице (RBI), на Стремянной улице (”СоюзГенСтрой”) и других. Но адекватный спросу объем предложения, по мнению аналитиков, появится на петербургском рынке лишь в 2009−2010 годах.

Есть еще одна ложечка дегтя в бочке элитного меда. По данным аналитиков АРИН, ожидаемая тенденция - продажа квартир на завершающих этапах строительства. С одной стороны, это позволит застройщикам реализовать жилье дороже. С другой стороны, объем предложения на рынке будет подвержен серьезным колебаниям - то густо, то пусто.

Марк Лернер полагает, что уже в ближайшее пора появятся элитные проекты на городской периферии. Возможно, по качеству эти объекты не уступят самым навороченным элитным комплексам, однако менее престижное местоположение заставит застройщиков предлагать их по более низкой цене.

Эксперты осторожны в ценовых прогнозах элитного рынка. Потому как при расчетах необходимо учесть уймище факторов, оценки специалистов разнятся. Нижняя планка роста цен - 15%, верхняя - 40%. Начальный квартал 2008 года уже продемонстрировал тягу жилой недвижимости вообще и элитных объектов в частности к подорожанию. Препятствий для дальнейшего роста цен нет, поводов для снижения, пока предложение видно отстает от спроса, - тоже.

Санкт-Петербург