Квартиры и недвижимость

Деловые цеха

 

В Иркутске воздвигают свой деловой район и называют его по аналогии со столичным - Иркутск-Сити

Сергей Пеньковский

Фото: ГК “АКТИВ”

Иркутск чуть-чуть отличается от других старых сибирских городов - тут прямо в центре не возбраняется повстречать неасфальтированную улочку, по которой не проедешь весной, а за заборами кудахчут куры. Строится в городе открыто мало: виной всему большое численность памятников архитектуры в центре, узкие улочки и проблемы с подключением электричества - городские распределительные сети нетрудно не справляются. Потому девелоперы бойко осваивают площадки бывших заводов и предприятий, сносят старые корпуса и возводят новые торговые и бизнес-центры. С последними в Иркутске покуда плоховато, но уже этой осенью должен “выстрелить” новоиспеченный бизнес-центр класса А, основополагающий из 15, которые будут построены в рамках проекта “Иркутск-Сити” (деловой микрорайон на практике в самом центре города). Чтобы запустить его, понадобится порядка 9 млрд рублей. Иркутский деловой район воздвигает группа компаний “Актив” на территории Иркутского завода тяжелого машиностроения (холдинг, в тот, что входит ГК “Актив”, - собственник завода). Генеральный управляющий ГК “Актив” уверен, что деловой район будет востребованным, несмотря на сильную конкуренцию.

- Иркутск - городок с населением возле 600 тысяч человек, план на 15 бизнес−центров класса А кажется в этом месте избыточным. Найдется ли достаточное число арендаторов под эти объекты?

-Сейчас в регионе развиваются крупномасштабные проекты по освоению природных ресурсов и энергетики Иркутской области, региональные власти планируют формирование инфраструктурных проектов, связанных со строительством железных и авто­мобильных дорог, нового аэропорта, а это означает, что в регион приходит изрядный бизнес. Обсуждается развитие естественной агломерации трех городов: Иркутска, Шелехова и Ангарска. В совокупности это практически миллион жителей. С концентрацией коммерциала в Иркутске в ближайшей перспективе проблем нет. Так что если сравнивать его с другими городами - 600−тысячниками, то на их фоне мы выглядим существенно лучше.

- Как возникла мысль отгрохать отдельный деловой район в пускай и привлекательном, но региональном городе?

-В Иркутске наблюдается дефицит качественных офисных помещений. Необходим нынешний деловой район, нереально и дальше капитально развивать бизнес, экономику города и региона в отдельных зданиях спальных районов или в жилых домах. При этом полноценный деловой комплекс не может находиться в чистом поле, для него важна близость к историческому центру, кругом должна быть благоустроенная городская среда, современная инфраструктура.

Холдингу принадлежит редкий участок рядом 10 гектаров - практически в самом центре города. Нами рассматривался вариант развития территории как торговой или жилой зоны, но рядом с нами большая торговая зона, и в планах наших соседей сооружение торгового центра площадью примерно 100 тысяч квадратных метров. Недалече от площадки другими девелоперами энергично возводятся жилые комплексы. Оттого мы пригласили петербургскую компанию “Бекар-Консалтинг” , эксперты которой исследовали рынок, проанализировали, как результативно применять нашу территорию, и пришли к выводу, что наилучшим вариантом будет выстроить здесь квартал офисной недвижимости. Для реализации девелоперского проекта “Иркутск-Сити” в 2006 году была создана ГК “Актив”. Возведение делового района выгодно отличается от “точечного” варианта, здесь не нужно стараться втиснуть все и разом в куцые шесть соток, которые освободились, потому что что разрешено снести ветхий домик. Отпадают и проблемы с парковкой в центре города. Изначально рассматривался вариант, когда на одно машино-место приходилось 60 квадратных метров офисных площадей, по сути дела показатель будет ещё лучше - около 40 квадратных метров площадей на одно машино-место. Это немаловажно увеличит емкость парковки района.

Наша задача: сформировать добротный имиджевый проект, который разрешается представлять как визитную карточку ГК “Актив” и города Иркутска. Разумеется, 15 офисных центров не планируется создать сразу, хотя если приступить их штамповать, разрешено уложиться в три-четыре года. Мы планируем возводить их в зависимости от спроса, и я думаю, что это должно занять порядка 10-12 лет при стандартной окупаемости здания семь-восемь лет.

Сегодня есть четкое постижение того, на что тратятся капиталы и что аккурат строить. По иркутским меркам мы сооружаем шибко дорогие центры. Некоторые подрядчики, имея в запасе решения - технические, инженерные, использовали их впервые. В первом комплексе мы внедряем трехтрубную мультизональную систему кондиционирования, которая позволяет в каждом помещении подсоблять нужную температуру. Притом, что в текущий момент в Иркутске фактически нет зданий более того с центральной системой кондиционирования.

С финансированием также все в порядке: проект “Иркутск-Сити” - единственный из первых, на который выделил средства Байкальский банк Сбербанка РФ. Они выдали кредит - 358 миллионов рублей на первое здание. Остальное, а это около 30 процентов, финансировала ГК “Актив”.

- Сколь высока конкуренция на рынке офисных цент­ров Иркутска?

-Сейчас в городе нет ни одного здания класса А, самое “продвинутое” построено уже давно. В большинстве функционирующих бизнес-центров нет даже централизованной системы кондиционирования, вентиляция идет посредством форточку и вытяжку. Фасад типичного иркутского бизнес-центра увешан сплит-системами , высота потолков не выдерживает критики, зато есть блистающий лифт, который может разговаривать. Местные компании привыкли к подобным зданиям. Если ты сидишь в каком-нибудь бывшем НИИ и у тебя есть сплит-система , то это типичный офис - других легко нет. Распространена такая точка зрения: при высоком дефиците сооружать высококлассные здания нет необходимости - разберут и так. Что характерно: в 2007 году мы оценивали цена аренды в одном из иркутских бизнес-центров класса С, и такую же стоимость нам называли в Санкт-Петербурге , в бизнес-центре класса А “Северная столица”.

По оценкам наших консультантов, Иркутск отстает от Новосибирска по офисной недвижимости на глаз на три года. Нелинейно развиваются только Москва, Санкт-Петербург и Екатеринбург, в остальных городах положение приблизительно одинаковое - отставание идет на один-три года.

Поэтому мы предполагаем, что уже сегодня имеет толк готовить людей к качественным офисным зданиям. Мы решили мало опередить рынок. К тому же в рамках тотального дефицита ситуация, которая сложилась ныне со стоимостью квадратного метра и аренды, позволяет создавать здания высокого уровня и сдавать их по ценам, которые сложились на рынке. Это цивилизованный коммерциал с нормальным уровнем доходности.

Преимущества качественного строительства здания проявляются в процессе его эксплуатации. Понимаешь, что весьма мило стремительно подыматься на скоростных лифтах, которых в холле достаточно, вследствие этого нет очередей. Кроме того крайне подходяще предпочесть порядок климата в офисе: например, на солнечной стороне - охлаждения, а в соседнем кабинете с окнами на север - на тепло.

Мы строим единый район. Если предоставим некачественный продукт, то вслед за тем этого сложно будет предлагать рынку следующие здания.

- У вас собственная строительная база или вы привлекаете сторонних подрядчиков?

-У нас есть собственная фирма “Актив-строй” , которая является генподрядчиком Иркутск-Сити. Хотя создана она относительно недавно, ее основа - специалисты, работающие на строительном рынке уже немного десятков лет и имеющие навык реализации сложных проектов Иркутска и области. Всего в компании в текущее время около 120 сотрудников.

Также мы создали компанию “Актив-Энерго” , которая обеспечивает строительную площадку, а в дальнейшем и деловой район, всеми энергетическими ресурсами. У нас есть подстанция, сооружается центральный тепловой пункт. В центре Иркутска в настоящее момент большая задача с подключением новых зданий к энергосетям - транспортные электрические сети изношены, поэтому собственные энергомощности и автономное снабжение делового района - неплохое конкурентное преимущество.

В Иркутске исторически сложилось так, что арендаторы бизнес-центров вынуждены действовать с провайдером, который обслуживает данный бизнес-центр , либо оплачивать подвод коммуникаций. Нет услуги выбора поставщика телекоммуникационных услуг, и это создает существенные ограничения для клиентов. Стандартное заключение здесь неприемлемо, поэтому строим центральный телекоммуникационный пункт, зарегистрирована группа “Актив-Телеком” , у которой есть лицензии на предоставление полного комплекса услуг связи. Семь провайдеров, представленных на иркутском рынке, решили участвовать и подвести оптику в тот самый пункт. Дальше идет только одна сеть - наша, и по ней мы предоставляем весь комплект услуг этих компаний. При этом может быть такая ситуация: из одной розетки арендатор получает телефонную связь от одной компании, Интернет - от другой, видео­конференц-связь - от третьей, а резервный канал - от четвертой, и если не устраивает свойство одного провайдера, то по заявке переключается на другого.

В случае если помещение на одном этаже арендует федеральная структура, у которой по всей стране договоры с одним провайдером, на другом - компания, которая работает с иным, ни у первой, ни у второй не возникнет проблем со связью. Мы рассматриваем этот подход как конкурентное преимущество. Для проектирования системы мы пригласили специалистов Orange BS, потому что местные интеграторы не продемонстрировали потребный порядок работы.

- Клиенты, которые уже готовы к вам заехать, - иркутские или федеральные игроки?

И те и другие. Нам приходится отказывать арендаторам, когда не можем понять, что это за компания. Проводим селекцию, наша проблема - сотворить здоровую обстановку для бизнеса. Нет цели наполнить сооружение по максимуму любыми платеже­способными желающими. Мы обязаны изготовить первостепеннный бизнес-центр образцово-показательным , чтобы с запуском последующих не возникало проблем.

- И насколько этот подход оправдан?

-Наши клиенты, которые сталкивались прежде с соседством, например, “канадских” компаний, считают этот подход верным.

- На новосибирском рынке наблюдалась эдак та же обстановка - разом “выстрелили” немедленно несколько бизнес-центров класса А, но нынче они заполнены не полностью. Вы не рассматривали риск этакий ситуации в Иркутске?

-Разумеется, конкуренция усиливается. Ситуация, когда дефицит превратится в переизбыток предложения в Иркутске, возможна. В 2008-2009 годах заявлено к строительству вместе с тем 15 бизнес-центров общей площадью порядка 100 тысяч квадратных метров. Из них 70 тысяч заявлены в верхнем сегменте, как офисные помещения класса A и B. Это нас не пугает, так как у нас есть определенные преимущества, заложенные в концепцию проекта. Например, проблемы парковки решены, плюс удобная организация свободных подъездов к зданиям и выездов с территории района на основные магистрали регионального значения и в аэропорт, у нас большое количество парковых площадей и зон отдыха. Предусмотрен большой уровень инженерных систем - мы не экономим на начинке здания. Отличия, которые несколько лет обратно было необычно закладывать, начинают сейчас дарить нам дивиденды.

- Кризис в банковской сфере оказал какое-то воздействие на иркутский рынок офисной недвижимости?

-Ситуация на пользу рынку не пошла. Мы видим падение цен на коммерческую недвижимость в Иркутске до 15 процентов от пиковой величины. Причем оно идет за счет отказа от сверхприбыли, сейчас обрести ее без затей нереально. Поэтому полностью вероятно, что некоторая количество анонсированных в Иркутске проектов просто не запустится. Уже не получается строить абы как - дотянуть до уровня котлована и под это составить финансы с клиентов, желающих получить коммерческую недвижимость. Да и количество банков, осуществляющих долгосрочное финансирование, которых и так было немного, в условиях начавшихся сложностей с ликвидностью, еще сократилось. У нас отличные отношения с финансирующим свойский проект Байкальским банком Сбербанка России, и для клиентов Иркутск-Сити , которые планируют обрести помещения в собственность, банк предлагает специальную кредитную программу.

- Формально бизнес-центры , которые продают помещения в собственность, не относятся к классу А.

-Для регионов характерна ситуация, когда спрос на покупку значительно превышает спрос на аренду помещений. Выяснив эту специфика в ходе исследования, мы заблаговременно спроектировали систему продаж, ориентированную как на покупателей, так и на арендаторов. В здании, которое мы готовим к вводу в эксплуатацию, будет больше одного собственника, при всем при том это несоответствие критериям классификации о числе собственников - не возделение застройщика, а следствие сложившейся на рынке ситуации. Прочие характеристики и уровень инженерных систем здания, его местоположение соответствует стандартам класса А. Мы не могли настойчиво предлагать только аренду - это нерыночная позиция. При этом при продаже или аренде мы ставим довольно жесткие условия: собственники и арендаторы во что бы то ни стало заключают договоры с управляющей компанией, которая обслуживает бизнес-центр.

- Какие еще перспективные площадки есть у ГК “Актив”?

-Объем строительных мощностей, который у нас есть, уже превышает масштабы проекта Иркутск-Сити. Мы как раз сейчас работаем над поиском новых площадок. Рскручиваться будем в Иркутске, потому как считаем, что потребности города в качественной недвижимости еще далеки от реализации.