Квартиры и недвижимость

Каннская экспозиция недвижимости MIPIM-2008 показала, что самое горячее ориентация в российском градостроительстве - реализация мегапроектов в регионах

“Солнечная долина” - проект города-спутника Челябинска (застройщик “Ренова-Стройгруп”)

Фото предоставлено пресс-службой компании “Ренова-Стройгруп”

Ежегодная международная выставка недвижимости MIPIM в Каннах - сильно важное событие для игроков российского рынка недвижимости. Лет десять вспять выставка имела элитный ореол: на нее приезжал узкий круг девелоперов и чиновников московского правительства. Бизнесмены ехали в Канны уже хотя бы для того, чтобы побеседовать с Лужковым и Ресиным. Вслед за тем Каннами “увлекся” глава МЭРТа Герман Греф, тот, что живо призывал регионы не хлопотать денег из бюджета, а самим привлекать иностранные инвестиции.

“Иностранцы подходят к стенду, расспрашивают о проекте и интересуются, в какой форме мы рассчитываем притянуть инвестиции. Мы мнемся, а следом говорим, что нам капиталы не нужны, они у нас есть. “Зачем же вы приехали?” - удивляются они. Ну как им объяснишь, что без затей глава администрации области попросил”, - вспоминает те дни единственный из девелоперов. Сегодня приезжают за инвестициями, но все одинаково есть в этом что-то несообразное: приехать за деньгами из страны, не знающей, куда вложить нефтедоллары, и занимающей второе местоположение в мире по количеству миллиардеров.

Сегодня Каннская выставка бесповоротно превратилась из элитного мероприятия в массовое. В этом году на Лазурный Берег высадился десант из семи тысяч россиян - это четверть всех участников выставки. “Русское нашествие” придало мероприятию гламурный колорит. Модели в мини-юбках на стендах, громкие дискотеки, шикарные приемы на яхтах и виллах - это все сильнее контрастирует с атмосферой выставки для профессионалов. Гламурность так шибко озадачила французских организаторов выставки, что они не придумали ничего лучше, как “отселить” Россию. В декабре для России, стран Восточной Европы, Персидского залива и Латинской Америки стартует новая выставка MIPIM Horizons. А в то время как - может быть, в финальный раз - мартовский MIPIM принял россиян.

Острова и небоскребы

Парадокс, но, чтобы заприметить главные градостроительные проекты России, необходимо во что бы то ни стало ехать в Канны. В нашей стране нет выставки такого размаха. Если суммировать впечатления, то MIPIM показала два главных тренда в российском градостроительстве. Начальный - строительная активность все сильнее смещается из Москвы в регионы. При этом многие московские проекты в свете тяжелой транспортной и экологической ситуации ныне вызывают уже скорее не интерес, а беспокойство. Так, в проекте реконструкции Петровского парка выгоды перестройки стадиона “Динамо” и других спортивных объектов меркнут перед иной частью этого проекта - строительством прямо на Третьем транспортном кольце 450 тыс. кв. м коммерческих площадей. А ибо там и нынче нелегко проехать.

Глава Минэкономразвития Эльвира Набиуллина и глава Минрегиона Дмитрий Козак знакомятся с российскими проектами. Обход высших чиновников - один из главных элементов программы выставки

Фото предоставлено издательским домом “Белый бизнес”

Второй тренд: в регионах акцент все чаще делается на освоение новых крупных территорий по соседству с существующими городами - создание мегапроектов с нуля. Проектов с инвестициями в миллиарды долларов в стране уже десятки. При этом приглашение иностранных архитекторов (американцев, немцев, голландцев, англичан, а ныне уже и китайцев) для создания мастер-планов новых территорий из экзотики превращается в рутину. А голландский архитектор , кажется, работает уже в половине регионов страны.

Самым активным регионом на MIPIM стал Краснодарский край. Олимпийский Сочи, новое возведение вдоль моря, создание игорной южной зоны - таким потенциалом для развития не может похвастаться ни один регион России. Краснодарский край представил на экспозиции больше 300 крупных проектов, совместный объем необходимых инвестиций в которые составляет 100 млрд евро, и, по заявлению администрации, подписал десять контрактов с российскими и иностранными инвесторами.

Знаковый проект края - сооружение насыпного острова Федерация площадью 300 га. В случае его реализации Сочи получит 35 км искусственных песчаных пляжей, 2 млн кв. м коммерческого жилья, три яхтенных мола. С материком остров свяжут два подземных тоннеля и мост. По новым подсчетам, проект потребует инвестиций в размере 5 млрд евро.

Шесть крупных проектов представил Нижний Новгород. Самый-самый большой из них - Globe Town (другое наименование - Борская пойма) - это строительство нового города на 500 тыс. мужчина на участке в 3000 га напротив центра Нижнего, на другом берегу Волги. Перенос строительной активности на эту территорию позволит изменить концепцию развития города и сберечь историческую застройку центра. Проект общей площадью 20 млн кв. м является на в эти дни крупнейшим в России.

Самым активным девелопером, осваивающим регионы, становится “Ренова-стройгрупп”. В Екатеринбурге мегапроект “Академический” (9 млн кв. м жилья, рассчитан на 325 тыс. человек, объем инвестиций 30 млрд долларов) уже начат, на MIPIM был представлен свежий проект “Солнечная долина” в Челябинске (3,2 млн кв. м жилья, рассчитан на 120 тыс. человек, объем инвестиций 8 млрд долларов). На очереди Пермь.

Проект “Академический”, представляющий собой возведение на юго-западе Екатеринбурга нового жилого района, до последнего времени был единственным мегапроектом, который вступил в стадию строительства. Вторым проектом, прошедшим “точку невозврата”, стал представленный в Каннах город-спутник Константиново в районе Домодедова. Это чуток ли не один в России проект, создаваемый с учетом принципов нового урбанизма и sustainable development (термин до сих пор не переведен на русский, прямой перевод: устойчивое, целостное развитие) - наиболее ярких направлений в мировом градостроительстве последнего десятилетия. Следование этим принципам позволяет отгрохать реально дружелюбный город. Жить, действовать и переводить дух не возбраняется будет в одном месте: один из принципов предусматривает пешеходную доступность (пять минут ходьбы) от жилья до школ, магазинов, детских площадок, зон отдыха. В рамках этого проекта будет построено 6,5 млн кв. м жилья и 2,6 млн кв. м коммерческих площадей, в том числе большущий Медиацентр (совместно с Первым каналом), Середина промышленного дизайна.

Проект острова “Федерация” в Сочи. Очертания острова повторяют контуры России. Великие русские реки Волга, Обь, Лена превращаются в каналы

Фото предоставлено издательским домом “Белый бизнес”

Впрочем, Константиново сегодня несет на себе все риски, связанные со слабым территориальным планированием. Так, в этом районе годом раньше уже был анонсирован мегапроект “Большое Домодедово” на 10 млн кв. м. Как на загруженные дороги и инфраструктуру Подмосковья “лягут” два таких проекта? Есть ли в Подмосковье градостроительное планирование? Или власти могут позволить хоть пять новых городов в пределах одного пятачка, при этом на практике не развивая транспортную и инженерную инфраструктуру?

Остальные представленные на выставке проекты в большинстве своем находятся на стадии разработки концепции. И разработчики мечтают поразить мир чем-то необычным: например, насыпными островами и небоскребами - как раз это самые моднячие темы в России сегодня. Мысль насыпных островов - а таких проектов уже более десятка (Сочи, Новороссийск, Санкт-Петербург , Казань, Воронеж) - пришла из Дубая. И все-таки там она абсолютно уместна: потому что у эмирата береговая черта составляет всего 60 км, она уже целиком застроена, а дальше начинается бесплодная пустыня. Ради чего насыпать острова в России, где земли весьма много? Создание новых островов невыгодно и с экономической точки зрения: в Санкт-Петербурге цена намытой сотки, по самым оптимистичным прогнозам, в немного раз дороже, чем на материке. Более того стержневой архитектор Краснодарского края , представляя проект “Остров Федерация”, признал, что мы не ищем легких путей: “В Дубае глубина моря, где строятся “Пальмы”, до 10 метров, а у нас до 35 метров”.

Неоднозначна и предмет небоскребов. Понятно, что это имиджевая вещь, демонстрирующая мощь региона. С экономической же точки зрения высотные здания уместны только в ситуации высокой плотности застройки и дефицита земли. Но к чему создавать небоскребы в Туле (проект “Тульская Ривьера”), если в области сотни тысяч гектаров свободных земель? Тем более странным выглядит заключение сооружать 280−метровый небоскребпо проекту Норманна Фостера в Ханты-Мансийске , в небольшом городе с населением всего 50 тыс. человек.

“Зеленое” строительство

Крупнейшие европейские экспозиции на выставке представлены муниципалитетами. Это естественно: аккурат городские власти там инициируют планы развития территорий и уже позже приглашают частных девелоперов. И в этом основное различие от российского подхода, где инициатива исходит от частных компаний, владеющих большими земельными участками. Вообще строительство частных городов - очень скользкая тема, в ней изначально заложен конфликт между желанием застройщика получить высокую польза и необходимостью долгосрочного развития регионов. В нынешней ситуации остается смотреть, как это получится у частного бизнеса.

Принято считать, что в Европе уже нет крупных строительных проектов. Это не вовсе так: например, представленный на выставке и уже реализуемый с десяток лет проект Thames Gateway предусматривает регенерацию здоровущий территории восточнее Лондона, где проживает более 1,6 млн человек. Эта территория рассматривается как экологическая зона, которая насыщается новыми общественными пространствами, транспортными путями, рабочими местами, доступным жильем. Существенное отличие от российского подхода содержится в том, что формирование зоны Thames Gateway базируется на новой мощной транспортной артерии - железной дороге, связывающей Лондон и Париж. Из центра этой территории позволительно достичь до центра Лондона за двадцать минут, а до французской столицы - за два часа. То есть в первую очередь железная дорога, после этого новые городки. Максимум же, что предполагают российские мегапроекты, - скоростной городской рельсовый электротранспорт для связи с существующим центром региона, а некоторые и совсем делают ставку на автомобильный транспорт, что чревато серьезными проблемами.

Проект Globe town представляет собой свежеиспеченный район Нижнего Новгорода. Изюминка проекта - рекреационная зона в виде карты мира, которая будет видна и с новгородского Кремля, и из окон домов нового района

Фото предоставлено пресс-службой администрации Нижегородской области

Еще одно отличие этого проекта от российских аналогов: на развитие территории (строительство дорог и инфраструктуры, создание парков, зон отдыха и т. д.) в ближайшие три года из бюджетов будет выделено 9 млрд фунтов. Для сравнения: на все российские мегапроекты в прошлом году было выделено как самое малое на два порядка меньше. На выставке корреспондент “Эксперта” задал вопросительный мотив об адекватности инвестиций в инфраструктуру со стороны государства руководителю Росстроя : “Государство планирует увеличивать объемы инвестирования в инфраструктуру? И будет ли продолжена практика, когда финансируются только крупные проекты?” Его отклик был оптимистичен: “Деньги в 2007 году выделялись тольков мегапроекты с тем, чтобы отработать финансовые механизмы. С 2008 года инвестиции пойдут и в небольшие проекты. В 2008 году из бюджета на эти цели будет выделено уже 20 миллиардов рублей, дальше - больше”.

Наиболее модные сегодня тренды в европейском строительстве - экологичность и энергоэффективность. Переход на экологичные и возобновляемые (дерево) материалы, употребление солнечной энергии (оптимальное расположение здания по отношению к Солнцу и солнечные батареи), активное использование альтернативных источников энергии, сокращение отходов жизнедеятельности, вторичное применение воды - вот только некоторые темы подобных программ. Держава стимулирует застройщиков придерживаться этих принципов, архитекторы все чаще проектируют с их учетом. При этом экономика “зеленого” строительства до конца непонятна и вызывает большие споры. Некоторые эксперты считают, что строить экологично разрешается по тем же ценам, что и в случае обычного строительства. Другие уверяют, что “зеленое” строительство влетает намного дороже.

Странно, но в течение нескольких часов, что я провел в павильонах Лондона, Мадрида и Парижа, туда не зашло ни одного русского. Окончательно неинтересно? Или покуда для нас проблемы “устойчивого развития” и “зеленого” строительства нимало не актуальны?

Разговоры в кулуарах

Каннская выставка - это раньше всего пространство для общения. О чем же говорят в этом сезоне? Европейцы обсуждают американскую рецессию и падение цен на жилье за океаном. Преобладает мнение, что необычайно горячая пятилетка на европейском рынке недвижимости закончена. Ожидается, что европейские рынки “просядут” за год в среднем на 10%. Горячие финские парни до сих пор обсуждают природу иностранных инвестиций, взорвавших в последние четыре года спокойный локальный рынок Хельсинки. “Никто не понимает, что это за деньги. Мне ясно только, что они не из Европы. Либо нефтяные из стран Персидского залива, либо от наркобизнеса Латинской Америки”, - убежденно уверял меня финский девелопер Томас.

Интересует ли европейцев Раша как огромная стройплощадка? Архитекторов - безусловно: в Европе сегодня таких крупных проектов нет, а в России планируют осваивать десятки тысяч гектаров. Подрядчиков - меньше: зайти в рынок не так просто. Как мне показалось, европейским инвесторам это увлекательно менее всего. Причины банальны: высокие риски и непрозрачные процедуры. Исследование, проведенное Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers на основе беседа с 500 руководителями крупнейших компаний и представленное в рамках MIPIM, подтвердило это: Белокаменная занимает первое место посреди 27 ключевых городов Европы по перспективности инвестиций в недвижимость и возможностям девелопмента. И при этом имеет что ни на есть большой рейтинг по рискам.

Кстати, забавный штрих. В официальном буклете выставки MIPIM так преподносится бразильский рынок недвижимости: “…как и в России, в Бразилии есть неограниченные природные ресурсы…но, в отличие от России, в этом месте есть прогрессивная и дальновидная политика в области энергетики и окружающей среды и глобально ориентированные профессионалы в ключевых отраслях промышленности”. Без комментариев.

Канны хоть и международная выставка, но для наших участников это в основном междусобойчик. На нескольких круглых столах, где гостей нашей страны энергично убеждали вкладываться в российские проекты, зал был полон русскими, а иноземцев пришло практически два-три человека. Справедливо и обратное: на международных семинарах было немного русских. Наверное, чувствуя тот самый барьер, фирма “Миэль” по итогам выставки прислала довольно диковинный пресс-релиз , в котором особенно подмечалось интервью, данное одним из руководителей на английском языке. Дескать, оконце в Европу прорублено.

О чем же говорят российские девелоперы и финансисты в узком кругу? Конечно, о Сочи. О том, что за год, минувший потом получения прав на Олимпиаду, большинство проектов так и не продвинулось, все чего-то ждут. И о том, что сочинская почва была заблаговременно поделена местными чиновниками, которые в настоящий момент ждут выкупа cо стороны государства по рыночным ценам и воюют между собой, лоббируя размещение олимпийских объектов или дорог на их землях.

Одна из обсуждавшихся тем - объемы строительства в России. Многие уверены, что если прибрать приписки на местах, то никакого роста объемов нет. Более того, с этого года реальные объемы могут активизировать падать. Невпроворот говорили о том, что из 20 заявленных мегапроектов по жилищному нацпроекту “живых” не более четверти, а в остальных либо девелопер не способен дальше продвигать проект, либо изначально и не планировал строить. Под землю с проектом в настоящее время ищется покупатель. Такое ощущение, что спекуляция землей под застройку сегодня вообще самый известный обличье бизнеса. Стройка - это продолжительно и тяжело. А заработать на перепродаже словно бы бы крайне легко: получил участок, сделал какие-то проектные работы, и разрешено сбывать в несколько раз дороже, чем купил. Одна проблема: владельцев площадок намного больше, чем застройщиков. В одной Москве сотни площадок, которые в рынке уже по десять-пятнадцать лет, несколько раз поменяли владельцев, осыпав их золотым дождем, но от стройки шибко далеки.

Для меня было неожиданным, что девелоперы за чашкой кофе как гром среди ясного неба начинали говорить, что, мол, в Москве нереально жить. Что городок более не приспособлен для езды на машине, прогулок, выращивания детей. Что с каждым новым зданием мы убиваем город. Что пора объединять область с Москвой. Возникла даже идея, что именно личный коммерциал мог бы профинансировать работы по созданию альтернативной стратегии Москвы и всей агломерации - это создало бы поле для дискуссий и принципиально новую ситуацию. В Москве так думают многие, но потрясающе было чуять такие слова от девелоперов, которые город, собственно, и застраивают. Наверное, навеяло пьянящим воздухом свободы Лазурного Берега.