Квартиры и недвижимость

Государственная агитационная деятельность прелестей дешевого загородного жилья породила рослый спрос на недорогие коттеджи, тот, что остается неудовлетворенным: коттеджных поселков строится все больше, но по-прежнему в высоком ценовом сегменте

Фото: Александр Крупнов

По данным маркетинговых исследований, большинство покупателей коттеджей в организованных поселках рассчитывают уложиться в 3−4 млн рублей. Между тем основная масса предложений начинается от 5 млн рублей.

Застройщики замечательно осведомлены о растущем спросе на недорогие объекты. Тем больше что увеличенный спрос на дешевое жилье возник не сегодня. Некоторые инвесторы празднично обещали параллельно с дорогими объектами сооружать дешевые. И все-таки обещаний не сдержали. “Застройщики, думаю, в иллюзиях пребывали, когда обещали недорогое жилье”, - иронизирует генеральный босс Северо-Западной строительной корпорации Михаил Голубев. Столкнувшись с реалиями рынка, они скорректировали планы, отдав предпочтение дорогостоящим объектам.

По мнению управляющего проектами компании “Олимп 2000″ Сергея Щербы, и спрос, и предложение нынче ограничены возможностями застройщиков: “Многие поселки строятся на землях сельхозназначения, садоводств. Новые земли застройщик осваивает с опаской. Он вынужден планировать только на собственные средства - банки не торопятся с кредитами. То есть пригодных для строительства участков чуть-чуть и возведение поселков ориентировано не на спрос, а на численность денег у девелопера. Спрос неудовлетворенный прямо есть, но сколь нужно строить?”

По словам коммерческого директора компании Village Consulting Олега Карзова, в сегменте “эконом” спрос в три раза превышает предложение.

По данным Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), доля поселков класса “эконом” составляет 50% в общем объеме спроса, на “бизнес” и “элиту” приходится 41%, остальные 9% относятся к ещё более дорогому сегменту “премиум”.

Товар с нечеловеческим лицом

Объем загородного рынка Санкт-Петербурга и Ленобласти ныне оценивается в 5 млрд долларов. По данным компании “Петербургская недвижимость” (Setl Group), в первом микрорайоне на петербургском рынке присутствовало на глаз 140 поселков и малоэтажных комплексов. По словам руководителя загородного отдела департамента маркетинга компании “Петербургская недвижимость” Ольги Трошевой, с начала года в продажу выведено свыше 20 новых проектов, еще немного появятся до наступления лета, а в стадии проектирования - более 80 поселков.

По словам руководителя отдела консалтинга и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости Зоси Захаровой, из 3030 представленных на рынке домовладений наибольшую долю занимает класс “бизнес” - 48% общего объема предложения. На 2008 год запланирован ввод примерно 3400 домовладений эконом-класса , 2800 домовладений бизнес-класса , 741 домовладений класса “элита” и 670 - премиум-класса.

Однако по количеству поселков по-прежнему будет превалировать большой ценовой сегмент. Подъем предложения происходит за счет постепенного освоения новых территорий в южном и восточном направлениях, а ещё строительства на все большем удалении от города.

Сегодня только 46% поселков расположены в “дачной” зоне. По-прежнему северные районы осваиваются намного активнее южного и восточного направлений, оттого в то время как что в структуре предложения соотношение “север - юг” остается неизменным.

Не чересчур меняется и соотношение “дорогие-недорогие объекты”. По словам Ольги Трошевой, объекты дорогого сегмента (от 35 млн рублей, 100 тыс. рублей за 1 кв. м) составляют в эти дни до 35% в структуре предложения. Динамика наметилась в “перетекании” объектов из бизнес-класса (8−10 млн рублей, 50 тыс. рублей за 1 кв. м) в эконом-класс (4−6 млн рублей, 35−40 тыс. рублей за 1 кв. м). “Эконом отбирает долю у бизнес-класса , - констатирует Олег Карзов. - Элитных поселков меньше не становится”.

Коттеджи двинулись на юг

По данным АРИН, сегодня значительная доля коттеджей класса “эконом” расположена в Выборгском и Приозерском районах. С учетом заявленных проектов компании “Балтрос”, лидером становится Пушкинский район, но раньше завоеванные позиции сохраняют Выборгский и Всеволожский. При этом северные районы (Всеволожский, Выборгский, Курортный и Приозерский) в совокупности предлагают еле-еле==немного ли не 80% всех коттеджных проектов.

На южное ориентация приходится, по данным “Петербургской недвижимости”, 23% проектов. Самый-самый основательный прирост - в Гатчинском районе, где реализуется восемь проектов. Кроме того внимания девелоперов удостоился Ломоносовский район, что обусловлено соседством КАД. С конца 2007 года в этом месте заявлено уже более десятка проектов, общая площадь “застолбленных” участков превышает 1500 га. По мнению специалистов Village Consulting, южное направление имеет несколько важных преимуществ: во-первых , тут есть зоны вблизи от города, где проходит КАД, во-вторых , в этих районах невысокие средние цены на землю по сравнению с северным направлением (если анализировать зону 50 км от черты города).

По словам Ольги Трошевой, увеличение цен на земельные участки в Ленобласти не прекращается. Сегодня сотка во Всеволожском районе стоит 340 тыс. рублей (рост уже в первом квартале 2008 года составил 12,5% в рублевом эквиваленте), в Тосненском - 220 тыс. рублей, в Гатчинском - 130 тыс. рублей (рост - 43%), в Ломоносовском - 90 тыс. рублей. При этом на цены влияют не только транспортная и инженерная инфраструктура, но и явление новых проектов. Например, в Кировском районе в течение первого квартала 2008 года почва подорожала безотложно на 88% благодаря выводу в продажу объекта “Новый Шлиссельбург”. В Петродворцовом районе земля подорожала в прошлом году на 100−150%, сегодня цена сотки здесь - от 25 тыс. долларов. Из-за роста цен на землю стоимость готовых объектов в некоторых поселках увеличилась за минувший год на 50−60%. Обычный рост цен, по данным АРИН, составил 20%. В первом квартале 2008 года стоимость в среднем увеличилась на 5−10%.

Новые тенденции

Отличительной чертой последнего времени не возбраняется полагать укрупнение проектов. Бытие за городом предполагает существование поблизости объектов социальной инфраструктуры - школ, магазинов, аптек. При всем при том содержание нежилых помещений в коттеджных комплексах стоит дорого, потому в ущерб комфорту застройщики часто отказываются от сооружения социальных объектов, причем на финише проекта. Навык показывает, что затраты на содержание нежилых объектов тем ниже, чем больше домовладений на территории поселка. По мнению Сергея Щербы, для этого нужны поселки на 200−400 домов или градообразующее предприятие, которое оплатит содержание социальных объектов. По данным Village Consulting, вывод на рынок таких мегапроектов ожидается в 2010−2011 годах.

Поселения становятся не только масштабнее, все чаще на продажу выводятся смешанные проекты - коттеджи и таунхаусы в едином комплексе. Это позволяет девелоперу диверсифицировать риски, поясняют в Village Consulting. Также возрастают шансы удовлетворить спрос и ускорить ход продаж, потому как предложение не сводится к определенному классу (как по цене, так и по типу) жилья.

Для минимизации рисков сегодня девелоперы практикуют сооружение очередями. Если продажи идут хорошо, закладывается следующая очередь, если нет, со строительством разрешается повременить. Например, в поселке Новое Минулово группа “Константа” возводит уже третью очередь, о которой заблаговременно не объявлялось.

Ожидаемая тенденция - выход на рынок Петербурга и Ленобласти новых игроков из других регионов и крупных диверсифицированных холдингов, для которых загородное строительство - непрофильное занятие.

Элита - от лукавого

Однако все эти тенденции самое малое помогают удовлетворить спрос на недорогое жилье. По крайней мере - в ближайшее время. Факторы, тормозящие формирование дешевого загородного строительства, более весомы.

По мнению многих застройщиков, возводить поселки эконом-класса просто-напросто невыгодно. “Жители такого поселка не непременно владеют автомобилями, следовательно, нужны дороги, социальный транспорт. То есть поселок должен размещаться близко от города - не дальше 30 км”, - поясняет заместитель генерального директора по инвестициям компании “Содружество” Ирина Смирнова. Но так рядом к городу выискать сегодня вольный участок очень сложно. Помимо того, во многих случаях обиталище класса “эконом” - единственное жилье для его владельца, вследствие этого возводить такие поселки позволительно только на предназначенных для застройки землях, где разрешена государственная регистрация. Но земель необходимого статуса вблизи города нет, их необходимо в свое время переводить из земель другого назначения, а это лишние затраты средств и времени. Практика целевого выделения участков под строительство в области отсутствует, их надобно обретать или на конкурсе, или на вторичном рынке, что не способствует удешевлению земли - скорее наоборот.

Серьезный тормоз - проблемы с инженерной инфраструктурой. В целом ряде районов застройщики получают отказ от “Ленэнерго” на подключение. Кроме того, плата за подключение в некоторых районах Ленобласти в разы превышает среднюю по городу. Есть районы, где подключение нереально в принципе: в суперпопулярном Курортном районе и в Касимово, где собираются обосноваться безотлагательно несколько застройщиков, нет мощностей. “Затраты на электричество достигают 1 тыс. долларов на 1 кв. м. Плюс стоимость земли и строительства (в районе 1 тыс. долларов на 1 кв. м) - итого эдак 3,5 тыс. долларов на 1 кв. м, - перечисляет Смирнова. - Плюс рост цен на стройматериалы. Земля также дорожает. В текущий момент земельная составляющая в цене продаж - 40−60%, инфраструктуры - 5−7%, дорог - 18%”.

“Дешево строить не получается, - констатирует Сергей Щерба. - Нужны участки в ближних районах, а там земля дорогая, инженерия дорогая. Сегодня минимальная себестоимость строительства без учета интересов застройщика - это и есть цена эконом-класса”.

По словам Михаила Голубева, затраты на инженерные сети в коттеджном поселке любого класса без малого одинаковы и соответствуют затратам на инженерную подготовку участка при строительстве многоквартирного дома. Инженерия стоиь дорого, подтверждают в департаменте загородной недвижимости компании “Адвекс”. Районные власти требуют от застройщиков участвовать в инфраструктурных проектах, что изредка существенно удорожает коттеджный проект, а есть еще и “неформальные отношения” с властными органами.

Кроме этого, существуют и конъюнктурные факторы. По словам технического директора Холдинга ПБЛ Андрея Скатова, отсутствие проектов эконом-класса - реалии рынка, который сегодня ориентирован на ублаготворение потребностей клиентов с высоким достатком. Остальным придется дожидаться своей очереди или разыскать схема обогатиться.

Вариант недорогого жилья, по мнению Сергея Щербы, - стандартный план коттеджа площадью 100−120 кв. м, минимальный габарит земельного участка, минимальный комплект инженерии - это то, что сопоставимо по цене с городской квартирой. “Но таких коттеджей в поселке должно быть несколько сотен, а у застройщика не должно быть недостатка собственных средств, чтобы сдвинуть проект с большим количеством домовладений”, - уверен Щерба.

“И, конечно, плохо, что банки не идут за город. Любой второй клиент спрашивает ипотеку. Мы могли бы выставлять на рынок больше объектов, возросла бы конкуренция”, - говорит Ирина Смирнова. Кроме того, по ее словам, застройщики другой раз вынуждены назначать заградительные цены: “Нельзя дешево продавать, оттого что появились перекупщики”.

“Поскольку стоимость земли растет, сегодня выгодны “лэндерские” проекты - землю снабдить по минимуму инженерией, нарезать на участки, которые и сбывать дороже, чем цена сделки, в два-пять раз. Таких проектов все больше: землей продавать проще и выгоднее”, - подтверждает Олег Карзов.

Характерно, что риэлторы относятся к жалобам застройщиков с изрядной долей скептицизма. По их мнению, сегодня застройщики работают не с оборота, а с цены. “Они выбирают сбыть пять коттеджей по миллиону долларов, чем 50 - по 100 тыс.”, - отмечает Олег Карзов. “Если солидно исследовать, себестоимость строительства поселков любого класса грубо одинакова, - утверждают в компании “Адвекс”. - На строительство дорог и инженерию - одинаковые расходы. Собственно, и земля стоит в равной мере дорого в привлекательных местах и подешевле - на удалении от города. И элитные объекты пытаются строить везде. Разрешено строить эконом, но не хочется - застройщики рассчитывают обрести больше прибыли”. Кроме того, по мнению риэлторов, застройщики из Петербурга, работая на территории Ленобласти, нечасто заинтересованы в развитии тех районов, где ведется строительство. “Жадность одолела, хотя это и недальновидно”, - комментируют риэлторы.

Олег Карзов полагает, что очевидным тормозом выступают сегодня сами застройщики, точнее непрофессиональные участники рынка: в загородное строительство приходят компании, которые не то что о загородном - ни о каком строительстве понятия не имеют. Но более того если есть опыт возведения многоквартирных домов в городе, он не помогает осознать специфику загородного рынка. “Строительство могут инициировать, например, производители стройматериалов или сборных домов, которым надо куда-то сбыть продукцию. В последнем случае проект создается под ДСК”, - рассказывает Михаил Голубев. Эдакий коммерциал зачастую ограничивается одним-единственным проектом, отмечает Карзов: получили негативный опыт - ушли с рынка.

Большую проблему Олег Карзов также видит в непрофессиональном подходе к продажам. Во-первых , проекты скверно просчитаны. Причина может крыться в использовании маркетинговых исследований, которые не дают объективной картины, оттого что их выполняют компании, не работающие в загородном сегменте. Во-вторых , многие застройщики неверно позиционируют объекты. В-третьих , не всю дорогу понимают, кому они могут отдать то, что строят. Непрофессиональное касательство к коттеджным проектам поддерживается высоким спросом.

Мечта об американской мечте

По мнению Михаила Голубева, в текущее время на рынке происходят сильно масштабные процессы: “Мне думается, у нас завершается второй период формирования городской среды. Люди только начинают сознавать, что такое существование в субурбии, - появляются тенденции, формируется спрос. Рынок между тем затоваривается многоэтажными домами. 150 поселков, которые заявлены, - это весьма смешное число комфортного жилья для новой городской среды”. Эта среда формируется чрезвычайно медленно, так как целенаправленно ею никто не занимается, в лучшем случае решаются транспортные проблемы.

“Может быть, лет посредством пять начнется третий этап - развитие Петербурга как современного мегаполиса, его транспортной инфраструктуры (новые развязки, вторая кольцевая дорога, ЗСД), - рассуждает Голубев. - Это даст вероятность притянуть к городу прилегающие территории, на которых развернется строительство сателлитов. Но ключевой миг для старта третьего этапа - затоваривание рынка жилья высотными домами, что заставит петербуржцев поворотить пристальное внимательность на загородный рынок”.

По мнению Олега Карзова, в ближайшие пять лет рост рынка коттеджных поселков продолжится. В последние годы рост составлял до 100% в год, но впредь предложение уже не будет расти настолько интенсивно. Кроме того, архитектура предложения несколько изменится. “Задуманы поселки под 300 домовладений: “Cторожевая гора” группы “Родэкс”, Янино Национальной жилищной корпорации, Новая Ижора от “Балтроса”, - говорит Карзов. - Это удачные проекты, их надо тиражировать. Но это не коттеджные поселки, это дома без воображения, аналоги американских поселений 1950−х годов”. Однако реализация подобных проектов дает надежду, что в продаже появятся сравнительно недорогие объекты.

С иной стороны, прогнозы относительно роста цен приближают эти надежды к нулю. По мнению Сергея Щербы, до конца года в строящихся проектах цены вырастут на 15−20%, а земельные участки могут подорожать на 50%.

Санкт-Петербург