Для строителей по призванию
О том, как на отрасли жилищного строительства отразится принятие новой редакции закона о долевом участии, “Эксперту Казахстан” рассказал глава компании Qncepto Consulting Олег Алферов.
- Как вы оцениваете новую редакцию закона “О долевом участии в жилищном строительстве”? Каковы его основные плюсы и минусы?
- Новые казахстанские нормы регулирования долевого участия обещают сделаться одними из наименее либеральных в мире. Интенсивному росту жилищного строительства они, безусловно, не поспособствуют. Сегодня эта проблема заслонена необходимостью блокировать ключевые риски дольщиков.
В корпоративный антикризисный вектор движения на облегчение условий ведения коммерциала вмешалась социальная составляющая. Оттого отечественной строительной отрасли вряд ли суждено сыграть образ спасательного круга, тот, что некогда вывел из Великой депрессии США. Поднимая флаг защиты дольщиков, придется смириться с вытеснением из отрасли среднего бизнеса в пользу крупного. От прежней высококонкурентной среды мы перейдем к рынку, контролируемому несколькими участниками.
Если бы сегодняшние законодательные инициативы нашли отображение уже в первой редакции закона (принятой в 2006 году), отрасль, читай национальная экономика, не развивалась бы до того стремительно. Всего ничего того, от сегодняшнего долгостроя драконовский закон бы не уберег! Он только упредил бы явление откровенных аферистов и нецелевое употребление средств дольщиков наиболее “азартными” девелоперами. Но участь добросовестных застройщиков больше суровое госрегулирование - в затруднениях, вызванных финансовым кризисом, - более того отяготило бы.
- Как отразится на ситуации на рынке жилищного строительства ужесточение данного закона?
- Новая редакция закона - это крайний гвоздик в крышку гроба моды на девелоперский бизнес, в его дурном понимании. Доступ к средствам дольщиков утратят как те, кто вел жилищную застройку в качестве хобби по отношению к главный деятельности, так и профильные девелоперы, не имеющие достаточного стажа и финансовых ресурсов.
“На манеже” останутся игроки “с родословной” - застройщики с репутацией, достаточным собственным капиталом, технической базой и опытом не менее четырех-пяти лет. К этой категории относится лишь четверть бойко действующих в эти дни компаний.
Прежняя острота конкуренции сменится очевидной олигополизацией рынка, явлениями слияний и поглощений, концессионными проектами.
Молодые строительные компании, располагающие материально-технической базой, но испытывающие финансовый голод, либо войдут в состав девелоперских холдингов, либо откажутся от собственных проектов застройки, переключившись на подрядные работы.
- Вырастут ли цены на жилье позже принятия поправок в закон?
- Первым эффектом вступления в силу действующей редакции закона стал 20-30−процентный скачок цен на первичную недвижимость в марте 2007 года. Тогда повышение цен застройщиками было продиктовано в большей степени субъективными мотивами. Сегодняшние поправки воистину ресурсоемки и потребуют от игроков ряда дополнительных затрат - от страховых расходов до привлечения более внушительных заемных средств. Но и “договариваться” о более высокой цене продажи им станет легче - потому что за два года цифра девелоперов броско сократилось, а к началу работы над новыми проектами - в 2010-2012 году - на авансцене останутся лишь строители по призванию. На таком рынке ценовая политика конкурентов будет согласованной и ориентированной вдали не на удешевление квадратного метра.
- Может ли ужесточение закона привести к тому, что сооружение с привлечением средств дольщиков сойдет на нет?
- В общем информационном шуме на тему проблем дольщиков создается обманчивое впечатление, что доверия покупателей лишились вовсе все застройщики. В реальности объекты ряда компаний сдаются на практике без задержек, а социологические данные свидетельствуют о потенциальной готовности населения вкладывать средства на этапе строительства. Не в текущий отрезок времени общеэкономической неопределенности, но уже на этапе выхода из кризиса. Потому как валюта ныне - достаточно хрупкий инструмент сбережения средств, не говоря о других видах активов, а объем предложения на рынке первичной недвижимости в трехлетней перспективе сожмется до минимума.