Квартиры и недвижимость

Частные инвесторы до последнего времени могли сыграть на росте стоимости жилья либо сквозь покупку квартиры или дома, что требовало от них вложений по меньшей мере $100 тыс., либо посредством приобретение паев закрытых фондов недвижимости. С недавних пор появился ещё единственный инструмент, с помощью которого инвесторы смогут вкладывать свои средства в недвижимость, - жилищные сертификаты

Иллюстрация: Мария Авербург

Жилищные сертификаты (ЖС) - это, по своей сути, разновидность облигаций, которые выпускает компания-застройщик. Девелопер начинает сооружение объекта и под тот самый определенный план осуществляет выпуск ЖС. В течение года идет их первичное размещение. Частные инвесторы могут обзавестись любое численность ЖС - хоть на 100, хоть на 0,1 кв. м. Цена ЖС ежеквартально индексируется - в зависимости от роста цены на объект, инфляции и других показателей, которые прописываются в условиях выпуска. То есть по мере строительства дома ценность сертификатов кроме того растет. Таким образом, инвестор, купивший сертификаты на раннем этапе строительства, справедливо имеет шансы на значительно большую доходность, чем тот, кто вступил в проект на больше поздней стадии (впрочем, установка цены 1 кв. м и стоимости сертификата целиком в руках застройщиков, которые в последние год-два стараются еще на ранней стадии строительства определить максимальные цены). После этого окончания строительства у человека, владеющего ЖС, есть два месяца на раздумья и два варианта действий: он может предъявить сертификаты девелоперу для погашения или обрести на них квартиру. Полагать на приобретение жилья могут покупатели, приобретшие сертификатов не менее чем на 30% площади квартиры. Впрочем, для того чтобы бесповоротно сделаться ее собственником, надобно иметь пакетом сертификатов, объем которого эквивалентен площади жилья, и для вступления в права имущества требуется заключение отдельного договора.

Апологетами ЖС предполагается, что переход застройщиков к выпуску сертификатов способен прикончить безотложно двух зайцев. Во-первых , наладить жизнеспособную схему финансирования строительства. Во-вторых , снабдить доступ на жилищный рынок частным инвесторам, имеющим небольшие накопления. По мнению гендиректора Российского союза строителей (РСС) , жилищные сертификаты имеют все шансы на популярность. Девелоперам эта методика дает определенную налоговую выгоду (нет НДС). “Денежные средства, полученные эмитентом при осуществлении эмиссии ЖС, являются для него заемными. Вследствие этого выручка эмитента от продажи ЖС первому держателю, соответственно Налоговому кодексу (НК), не будет облагаться налогом на прибыль, если стоимость размещения не превышает номинал бумаги. Налогом на добавленную стоимость (НДС) вырученные эмитентом от продажи ЖС денежные средства ещё не облагаются, поскольку, во-первых , получение заемных средств не относится к объекту налогообложения по НДС (ст. 146 НК РФ), а во-вторых , по НК реализация ценных бумаг не подлежит обложению НДС. При погашении сертификатов у эмитента также не возникает дохода, облагаемого налогом на польза и НДС”, - объясняет гендиректор компании “Аврора консалтинг” Леонид Масалов. Помимо того, это идеально законная для застройщика вероятность заполучить более дешевое финансирование, чем банковские кредиты.

Альтернатива “долевке”

По словам сторонников ЖС, будущие покупатели сертификатов смогут получить квартиру дешевле, вложив денежки на ранней стадии строительства, но без рисков, связанных с “серыми” схемами - вексельными, предварительными договорами и другими. Конечно, если застройщик, у которого кто-то хочет достать квартиру, работает по ФЗ 214, то риски покупателя и без того минимальны. Задача в том, что в эти дни в соответствии с этим законом строится не более 10% объектов по всей стране. Остальные новостройки по-прежнему продаются по рискованным для покупателя схемам. Люди покупают - потому что что покупка на стадии котлована зачастую позволяет сэкономить 10-30% стоимости жилья. Жилищные сертификаты дают возможность приобрести квартиру по минимальной цене, но при этом обеспечивают не меньшую секьюрити для покупателя, чем 214−й закон. В законе о ЖС прописаны определенные требования к застройщику, планирующему эмиссию. “Их могут давать юридические лица, которые имеют в собственности или на праве аренды земельный участок и получили позволение на возведение и утвердили проектную декларацию”, - поясняет умелец юридической компании “Велес Лекс” . Кроме того, у компании во что бы то ни стало должен быть поручитель или гарант, которым может стать банк, страна или муниципалитет.

Тем не менее, несмотря на данные требования, поводы для волнения у потенциальных владельцев ЖС остаются. Занятие в том, что приобретение сертификата гарантирует право на определенное число квадратных метров, но не оговаривает ни этажа, ни вида из окон, ни других параметров будущего жилья. “Таким образом, инвестор, набрав необходимое количество сертификатов для приобретения однокомнатной квартиры, может ее так и не получить, если свободными к моменту предъявления сертификатов останутся только квартиры большей площади”, - замечает генеральный управляющий консалтинговой группы Walter Walls . Правда, Леонид Масалов утверждает, что это решаемый вопрос: “Покупатель ЖС может закрепить за собой какую-либо квартиру, в частности через контракт резервирования. При этом мы бы рекомендовали эмитенту заключать таковой договор с покупателем, если финальный приобрел сертификатов на сумму, близкую к 100% общей площади квартиры”.

Иллюстрация: Мария Авербург

Но если нет возможности тотчас выкупить необходимое количество сертификатов, то попозже у покупателя могут предстать определенные сложности. Например, за то время, покуда он копил гроши на следующую порцию сертификатов (метров), какой-нибудь инвестор мог скупить свободные квартиры и выставить их на продажу по более высокой стоимости. “Кроме того, с появлением ЖС проблема предъявления несколькими лицами требований о передаче им одной и той же квартиры не исчезает, а приобретает новую форму, - рассказывает Сергей Листов. - Совокупная стоимость выпуска ЖС не может превышать общей площади соответствующего многоквартирного дома. Но при этом право требовать заключения договора купли-продажи предоставлено лицам, набравшим пакетик ЖС стоимостью не менее 30% площади нужной квартиры. Остальную сумму при этом разрешено доплатить. То есть лицо, приобретшее 30% всего выпуска ЖС, может выкупить все квартиры в доме, а остальные обладатели сертификатов получат только право на их погашение и получение денежной компенсации”.

Метры для заработка

Одно из основных преимуществ жилищных сертификатов для частного инвестора - возможность вкладывать сравнительно небольшие суммы. Потому что потребитель может взять один или немного метров (сертификатов) и получить на росте их стоимости. Вопросительный мотив лишь в доходности. “Времена, когда, инвестируя в жилье на стадии котлована, позволительно было обрести 80-130% прибыли при сдаче дома в эксплуатацию, прошли. В текущий момент эта цифра находится в районе 20-35%”, - говорит начальник проекта компании “Масштаб” . Но это в любом случае больше, чем ставка по депозитам. К тому же, если подвергать рассмотрению рынок Подмосковья, то не возбраняется откопать города, где барыш будет еще больше. Другое дело, что стоимость сертификатов теоретически может как увеличиться, так и уменьшиться. Номинал жилищного сертификата в денежном выражении подлежит индексации, строй которой указывается в решении о выпуске. Индексация может быть привязана к различным переменным (индексам), и они не могут изменяться по воле эмитента. “Такими индексами могут быть инфляция, вектор движения валют и пр., но, скорее всего, застройщики пойдут на привязку индекса к стоимости 1 кв. м”, - объясняют эксперты. То есть если через полгода потом покупки сертификата 1 кв. м на данном объекте подорожал на 10%, то и стоимость ЖС выросла на столь же.

В глазах частных инвесторов у ЖС есть настоящий конкурент - паи закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФН). Последние во многом более того интереснее частнику, так как являются более гибким инструментом и, соответственно, увеличивают шансы на доход. “Структура ЗПИФа предполагает некоторую диверсификацию вложений, в то миг как жилищный сертификат предусматривает инвестиции в конкретный дом. Превосходство жилищного сертификата объяснимо скорее с позиции эмитента, которому таким путем легче притянуть средства вкладчиков”, - отмечает портфельный управляющий УК “Альянс РОСНО управление активами” .

Пока без ажиотажа

Для застройщика технология выпуска ЖС также имеет свои минусы. Один из основных проблемных моментов, способных отпугнуть от идеи эмиссии, - большой порядок требований, на практике таковый же, какой предъявляет к девелоперам ФЗ 214. Так, на миг регистрации выпуска ЖС застройщик обязан располагать готовую проектную документацию. А это опять-таки означает, что он уже до момента выпуска ЖС должен будет привлечь монеты для оплаты проектных работ и оформления прав на землю, что составляет значительную долю затрат на строительство. Еще один малоприятный момент состоит в том, что эмитент (застройщик) обязан выплатить обратившемуся к нему инвестору номинальную стоимость ЖС (с учетом индексации) в короткие сроки, определенные законодательством, на любом этапе строительства. “А в случае большого количества подобных обращений это может негативно сказаться на строительном процессе”, - замечает управляющий партнер компании Blackwood . Более того, если у застройщика нет финансового резерва, это может привести к банкротству компании.

Видимо, такие опасения и предопределили активность застройщиков по выпуску жилищных сертификатов. В то время как лишь питерская фирма ЛЭК сподобилась на опыт с ЖС. Осенью 2007 года она осуществила выпуск сертификатов на четыре своих объекта - монолитно-кирпичные жилые дома бизнес-класса. Стоимость 1 кв. м в них составляет от 40 до 50 тыс. руб. в зависимости от дома. Номинальная стоимость жилищного сертификата, выраженная в единицах общей площади жилья, соответствует 1 кв. м. Однако, к сожалению, даже этот образец воспрещено полагать началом работы жилищных сертификатов - все ЖС были выкуплены одним-единственным инвестором по закрытой подписке.

Для частного инвестора ЖС - безопасный и подходящий методика вложения в недвижимость. Другое дело, что до тех пор пока на рынке новостроек процветают “серые” схемы, у застройщиков, к сожалению, чрезмерно немного стимулов сменить их чем-то другим, требующим большей ответственности и больших затрат.