Квартиры и недвижимость

Алена Кирьякова

В последнее миг цены на квартиры в столице поднимаются не настолько быстрыми темпами. Тем не менее стимулируя спрос, а не предложение, держава ещё рискует раскрутить ценовой маховик на рынке жилой недвижимости

Фото: Александр Зубко

“В начале года строительные компании традиционно пересматривают цены. На то, как они изменяются, влияет не только фаза строительства, на которой находится объект, но и обстановка на рынке”, - рассказывает умелец департамента жилищной недвижимости компании KDD Group . В нынешнем январе рыночная конъюнктура не позволила застройщикам немаловажно повысить цены, потому что во второй половине 2007−го рынок жилья оказался на грани стагнации. В том числе из-за оттока спекулятивного капитала. По данным риэлторов, за последние немного месяцев доля спекулянтов в общем количестве покупателей новостроек снизилась до 30%, тогда как ещё год вспять для перепродажи выкупалась без малого половинка квартир. Из-за того, что цены на столичную недвижимость приостановили свойский увеличение (в прошлом году она подорожала на 10-15%, а в 2006−м - почти на 70%), квартиры перестали быть до того привлекательным объектом для инвестирования.

Спрос падает

Улучшить жилищные условия, более того в кредит, могут дозволить себе немногие. По данным компании Real Estate Solutions, в столице платежеспособными являются не больше пяти процентов ее жителей. Как отмечает заместитель директора по вопросам развития компании Build&Live Development , если раньше квартиры благополучно распродавались еще на этапе котлована, то сегодня многие из них остаются свободными в уже сданных домах.

Не способствует доступности жилья и ипотечное кредитование: жилищные кредиты в состоянии выплачивать не более десяти процентов всех украинцев. К примеру, чтобы обрести в рассрочку на тридцать лет скромную двухкомнатную квартиру в Киеве стоимостью 150 тыс. долларов необходимо ежемесячно получать не меньше трех тысяч долларов. В январе средние ставки по ипотечным ссудам составили 16,5% в гривне, 13% - в долларах и 12,2% - в евро. Прогнозы банкиров на тот самый год неутешительны: ставки по ипотеке поднимутся на 0,5-1 процентный пункт. По словам председателя правления банка “Финансы и Кредит” , из-за финансового кризиса на мировых рынках многие отечественные финучреждения поставили под вопросительный мотив заимствование ресурсов за рубежом.

На удорожание жилья в 2008−м может повлиять и повышение цен на стройматериалы. “За концевой год их цена увеличилась на пятнадцать-пятьдесят процентов. И на фоне строительного бума, в основном в сегменте коммерческой недвижимости и индивидуальных ремонтно-строительных работ, цены на стройматериалы продолжат подниматься. Только металл может подорожать в полтора-два раза”, - считает президент компании Real Estate Solutions . В частности, холдинговая фирма “Киевгорстрой” уже заявила, что намерена на 10% вознести цены на квадратные метры в строящихся домах. Хотя для крупнейшего столичного оператора подорожание стройматериалов не столь критично - отличалка между ценой продажи и себестоимостью квартир в его новостройках достигает 100%. Холдинг возводит в Киеве в основном жилье эконом-класса , причем землю под сооружение он получил в аренду или на халяву еще при главе администрации города . При этом выделенных тогда участков компании хватит еще на несколько лет работы. Имея такие статьи экономии, застройщик мог бы предлагать более привлекательные цены по сравнению с конкурентами. И все-таки вместо этого он ежегодно находит очередные аргументы для их повышения.

Заставить крупных операторов пожертвовать рентабельностью для бОльших продаж может только ужесточение конкуренции. Чтобы насытить рынок, в ближайшие десять лет они ежегодно должны вводить в эксплуатацию 45 млн кв. м (около квадрата на каждого украинца). В 2007−м в стране было построено всего 10 млн кв. м жилья. “До насыщения рынка еще далеко. Домов, возведенных за годы советской власти, чересчур мало, чтобы снабдить квартирами всех желающих. Потому спрос на новое жилье существенно превышает предложение и в Киеве, и тем более в регионах, где долгое момент вообще ничего не строилось”, - рассказывает президент строительной компании “М ськжитлобуд” .

Доступное и далекое

Снизить социальное напряжение, связанное с дороговизной квадратных метров, руководство собирается при помощи программы “Доступное жилье”. Президент в ноябре 2007−го подписал Указ “О мероприятиях по строительству доступного жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан жильем”. По словам чиновников, реализация проекта, рассчитанного до 2025−го, начнется уже в следующем году. Страна обещает пособлять создавать или приобретать жилье в кредит, предоставляя средства для первого взноса, а определенным категориям граждан даже оплачивать треть стоимости квартиры. На эти цели из государственного бюджета любой год будет выдаваться рядом четырех миллиардов гривен (не менее 0,5% ВВП). Чиновники уверяют, что эта сумма позволит обеспечить жильем 80 тыс. семей. Программа рассчитана на семьи, ежемесячный барыш которых составляет не более трех тысяч гривен, а ещё социально незащищенные категории населения (госслужащие, военнослужащие, учителя).

Киевские власти в то время как не определились, какие территории и в каких районах они готовы выделить под госпроект. Непонятно, кто из застройщиков и на каких условиях будет возводить доступное жилье. Чтобы мотивировать строительные компании качественно совершать недорогие квартиры, необходимо дать им определенные преференции. Скажем, избавить от отчислений квадратных метров в общественный фонд города (а это 15-25% готового жилья), задаром отводить под застройку привлекательные земельные участки за каждые два или три построенных в рамках госпрограммы дома.

У соседних государств уже есть навык реализации подобных жилищных программ, в частности, у России. Так, московская программа “Москвичам - доступное жилье” не только ограничивает возможности иногородних покупателей по приобретению квартир в столице РФ, но и налагает определенные обязательства на строительные компании. При проведении конкурсов на право возведения жилья эконом-класса московская мэрия предложила им предпочесть единственный из трех вариантов сотрудничества. Начальный предполагает двойное повышение доли города в новостройке, которая в текущее время составляет на глаз 40%. При втором инвестору как заурядно отходят 60% площадей, но при этом он обязуется отдать москвичам до 80% своей доли. Конкурс на застройку участка выигрывает та компания, которая обещает сбыть жителям столицы максимальное число квартир. В третьем случае инвестор продает 30% своей доли москвичам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по льготной цене. При этом право на возведение получает тот оператор, тот, что предложит городу самые низкие отпускные цены.

Можно, конечно, прибегнуть к опыту россиян и позволить возводить дома эконом-класса в Киеве только застройщикам, готовым бойко участвовать в реализации госпрограммы. Но есть риск, что компании перейдут на строительство более дорогого жилья или коммерческой недвижимости (офисов, торгово-развлекательных центров, гостиниц). В итоге квартир больше не станет, а циклопический разрыв между спросом и предложением только увеличится.

Кроме того, застройщик не возьмется за освоение площадки, к которой сложно подводить электроэнергию и воду. Вследствие этого подведение инженерных сетей к границам земельных участков, где будет воздвигаться доступное жилье, государству придется брать на себя. “Строительством электростанций, коллекторов, водонапорных станций, очистных сооружений в Украине не занимались уже лет двадцать. Нашей инфраструктуре нужны значительные инвестиции, которые строители закладывают в себестоимость квадратного метра”, - говорит Денис Костржевский. Это тормозит формирование не только жилищного рынка, но и других сегментов недвижимости.

Футбол и торговлишка

Специалисты считают, что если резкого скачка объемов возводимого жилья (из-за низкой покупательной способности населения) не случится еще в течение как самое малое двух лет, то для развития торговой недвижимости наступает самое благоприятное время. Большой спрос на торговые площади (многие заявленные проекты в 2007−м на рынке так и не появились) и подготовленность арендаторов оплачивать непочатый край за квадратные метры делают этот сегмент в особенности интересным для инвесторов. “Уже в этом году многие застройщики начнут переориентироваться со строительства жилых объектов на более прибыльные проекты в рамках программы по подготовке к Чемпионату Европы по футболу в 2012 году, в частности, на офисные и торговые центры”, - считает Сергей Карамнов.

Ежемесячные арендные ставки в успешных торговых центрах столицы в текущий момент колеблются от 150 до 200 долларов за квадрат - это почти вдвое выше, чем в регионах. Свободных площадей почти нет - их не более двух процентов. В ближайшие два-три года из-за стремительного развития розничного рынка (прирост - 30-40% ежегодно) и прихода в страну известных мировых торговых сетей арендные ставки станут еще выше. Так, в 2007−м свои первые магазины у нас открыли германский строительный супермаркет Praktiker и одежный универмаг Marks&Spencer (английская франшиза под управлением турецкой компании). О выходе на нашенский рынок неоднократно заявляли и несколько крупноформатных операторов: American Apparel, Stockmann and Bestseller, Harvey Nichols, Debenhams, New Yorker, но свои проекты они покуда не запустили. Другие розничные операторы - IKEA, Auchan, OBI и MediaMarkt - ожидают окончания строительства или ремонта площадей.

Однако главным событием прошлого года стал приход компании Inditex, развивающей бренды Zara, Berska, Stradivarius, Massimo Dutti, Pull&Bear и др. Сейчас корпорация ведет переговоры о вхождении в торговые центры по всей стране. “Появление мирового лидера означает, что украинский рынок готов к новым форматам торговли и новому уровню потребления. Так что 2007−й стал рубежом в восприятии нашей страны мировыми торговыми марками. Вдогонку за этим гигантом текстильной промышленности к нам придут и другие мировые операторы. Этот вопрос перешел для них из стратегической в техническую плоскость и зависит от возможности девелоперов предоставить новым игрокам необходимое численность профессиональных торговых площадей”, - уверендиректор департамента торговой недвижимости компании KDD Group.

В прошлом году в Киеве построили всего три торговых центра (ТЦ) общей площадью 60 тыс. кв. м, столь же открылось в Харькове, два - в Днепропетровске, по одному - в Черновцах, Одессе, Севастополе, Тернополе, Полтаве. В столице сейчас возводят 15 торговых центров общей арендной площадью 500 тыс. кв. м, которые вступят в строй до 2010−го. В других крупных городах страны, где ТЦ значительно меньше, сквозь два года появится не более восьми таких объектов.

Помочь в решении проблемы дефицита торговых площадей в Украине могут иностранные девелоперы, у которых есть опыт и финансовые возможности для реализации таких проектов. Тем более что их заинтересованность к нашему рынку огромен. Так, голландская группа Асteeum Group выступит девелопером проекта регионального торгового центра с рабочим названием “Ипподром” в Одессе (общая торговая площадь - 60 тыс. кв. м). Израильская компания Africa Israel Investments построит в Запорожье многофункциональный комплекс площадью 150 тыс. кв. м. При всем при том основная помеха в реализации подобных проектов - Земельный кодекс. Местные власти не имеют права выделять земельные участки инвесторам со стопроцентным иностранным капиталом. Оттого наилучший выход для зарубежных девелоперов - притянуть к участию в проекте украинских партнеров. По такому пути пошла итальянская компания King Cross, заключившая контракт о сотрудничестве с отечественной компанией “Комфорт-Инвест” на строительство торгово-развлекательного центра (ТРЦ) во Львове.

Децентрализованный офис

Спрос на офисные помещения превышает предложение в полтора-два раза

“Спрос на офисные помещения превышает предложение в полтора-два раза. Построенные в прошлом году бизнес-центры (БЦ) были сданы арендаторам еще до ввода в эксплуатацию. В результате свободных площадей в этом сегменте рынка почти не осталось”, - сообщила генеральный босс группы компаний FIM . Сейчас не заняты всего десять процентов профессиональных офисов класса В и не более двух процентов - класса А. При этом за последние три года количество офисных площадей увеличилось почти втрое, а порядок вакантности вырос в полтора раза. То есть надобность в качественных офисах растёт быстрее, чем их количество.

В различие от ситуации на первичном рынке жилья (где ожидаемое повышение цен обусловлено не столько неудовлетворенным спросом, сколь удорожанием стройматериалов и строительных работ) увеличение арендных ставок на профессиональные офисные помещения во многом продиктовано их дефицитом. За 2007−й аренда офисов подорожала на 25%. Ставки на офисные площади класса А уже достигают 100 долларов за кв. м в месяц. По прогнозам экспертов, в этом году стоимость аренды в профессиональных офисах поднимется еще на 20-25%. Такая ситуация продлится не меньше двух-трех лет. “К 2010−му, то есть до ввода в эксплуатацию всех прежде заявленных бизнес-центров и многофункциональных комплексов с офисной составляющей, стоимость аренды может увеличиться самое меньшее в 1,4 раза”, - считает аналитик управляющей компании “Тико-Констракшн” .

На финал прошлого года объем столичного рынка профессиональных офисных площадей оценивался в 800 тыс. кв. м. В 2008−м он пополнится еще 250 тыс. кв. м. БОльшую доля предложения составят объекты, которые должны были быть завершены еще в 2006-2007 годах. В то же час столице необходимо полтора-два миллиона кв. м. Так что ввод в эксплуатацию в 2007−м таких бизнес-центров , как “Парус” и “Айсберг”, офисной части ТРЦ “Комод”, второй очереди БЦ “Леонардо” общей площадью 200 тыс. кв. м, повлияли на ситуацию, но кардинально ее не улучшили.

Тем не менее дефицит офисов не мешает арендаторам делаться более требовательными. Все чаще при выборе офисного помещения они обращают участливость на его месторасположение, новые стандарты инженерного обеспечения, интересные архитектурные решения, существование парковки. Однако качественных проектов, которые соответствовали бы запросам арендаторов и европейским стандартам, в столице, и тем более в регионах, почти нет. Это одна из причин, зачем иностранные инвесторы и девелоперы, работающие с офисной недвижимостью, пока не спешат вылезать на свой рынок. Из-за непрозрачных схем выделения земли они выбирают закупать уже готовые объекты, а их у нас единицы. В прошлом году иностранцы приобрели всего три бизнес-центра : казахстанская инвестиционно-промышленная группа “Евразия” стала собственником двух столичных БЦ - “Айсберг” и NTBC II, а английский фонд London&Regional купил “Подол Плаза”.

Если в Киеве офисные центры хоть с опозданием, но все же строятся, то в регионах дела обстоят гораздо хуже. В центральной части крупных городов просто нет свободных земельных площадок, поэтому единичные проекты офисных зданий реализуются на окраинах. С этим столкнулся и столичный рынок, вот отчего основная количество проектов с хорошей транспортной инфраструктурой появится не в центре Киева. Строительство офисов на левом берегу Днепра позволит разгрузить центральные районы столицы и мосты посредством реку, особенно в часы пик.

Запретить и дозволить

Государство могло бы подмогнуть произвести жилье более доступным, если бы вместо популистских программ стимулирования спроса способствовало ускорению темпов строительства. Ценовой пузырь начнет сдуваться, когда появятся конкурентные и прозрачные правила игры для всех застройщиков, а кроме того будут введены цельный реестр собственников и налог на недвижимость, препятствующий спекуляциям. Государственная помощь принесет больше пользы, если ее направят на развитие инфраструктуры и стимулирование внедрения ресурсосберегающих строительных технологий.

Кроме того, необходимо законодательно обеспечить защиту прав дольщиков новостроек. Сейчас ни один из механизмов финансирования строительства (фонды финансирования строительства, институты совместного инвестирования, жилищные облигации) не гарантирует инвестору своевременного получения квартиры. “На рынке страсть сколько компаний, которые стремятся построить, получить и уйти. Они получают землю, собирают монеты с инвесторов, продают квартиры в еще незавершенном доме, а позже у таких бизнесменов башка начинает ступать кругом: хочется машину, дорогие часы, костюмы и прочие материальные блага. Денежки проворно заканчиваются, средств на завершение строительства не хватает, банки кредиты не дают, потому что что квартиры уже проданы. Тогда они дополнительно собирают гроши с инвесторов либо перепродают компанию застройщику, который способен довести до конца строительство”, - рассказывает генеральный шеф Украинской инвестиционно-инжиниринговой компании . Все это тормозит приток инвестиций в жилищное строительство.

Чтобы возникла здоровая конкуренция, необходимо обеспечить прозрачное выделение земли в долгосрочное пользование через конкурсы и аукционы, а также минимизировать бюрократические процедуры при ее отводе и оформлении разрешений на строительство. Это позволит вывести из себестоимости квадратного метра затраты строительных компаний на взятки чиновникам. Помимо того, нужно ограничить площади застройки в центре Киева. Вместо этого выделять большие участки в пригородах столицы, и таким образом стимулировать инвесторов наращивать строительство в малоосвоенных районах. При зонировании территорий необходимо предусмотреть присутствие больниц, детских садов, школ, транспортной и инженерной инфраструктур, предоставлять под возведение домов готовые площадки. Тогда расходы застройщиков на отвод земельных участков станут меньше, у них появится вероятность сооружать целые микрорайоны. В результате цены на жилье станут доступнее, а строительная отрасль - цивилизованнее.