Квартиры и недвижимость

Дома отдыха - по соседству

 

Общемировой кризис не повлиял на заинтересованность российских покупателей к рынку недвижимости Финляндии


Что россияне, в первую очередность - обитатели Северо-Западного региона, давнехонько выбирают Финляндию для отдыха и приобретения объектов недвижимости, общеизвестно. При всем при том утверждение, что российские покупатели формируют цены на финском рынке, вдали не бесспорно. По данным эстонского интернет-портала со ссылкой на Институт по замеру земельных участков (Финляндия), россияне в 2007 году платили за земельные участки вблизи прибрежной зоны в среднем по стране на 4% больше, чем прочие, в области Лыуна-Саво - на 80%. При этом русские составляют без малого три четверти иностранных покупателей. Сообща с тем доля иностранных граждан в общем объеме сделок на рынке недвижимости Финляндии менее 1,5% и, таким образом, существенного влияния на рынок целой страны оказать не может, только на отдельные локации.

Активность российских покупателей не прекратилась с наступлением кризиса: экономика Финляндии, по признанию иностранных инвесторов и банкиров, остается ныне одной из самых стабильных посреди европейских стран, а у россиян есть надобность сберечь накопленные средства. Получать на финской недвижимости из-за ее самой низкой в Европе доходности и довольно высокой стоимости эксплуатации не представляется возможным.

Однако кризис повлиял на структуру сделок. По словам руководителя направления “Скандинавия” агентства “Смирнов и К” Михаила Зязева, в эти дни грубо 10% покупок - смешанные объекты, включающие в себя и коммерческие помещения, и жилье, предназначенные для ведения бизнеса. Прочие сделки проводятся с домами для отдыха или объектами инвестиций. Инвестиционных сделок стало намного больше - нынче их доля приближается к 50%.

Покупатели-миллионеры

Спрос российских покупателей на недвижимость Финляндии в последние годы рос и с наступлением кризиса не прекратился, а увеличился, отмечает глава по развитию представительства финской компании Rein Group Oy Ltd Лилиана Каменская.

Однако, по словам Михаила Зязева, хотя число звонков в компанию остается прежним, то есть численность желающих получить финскую недвижимость не сокращается, сделок происходит меньше. Во-первых , пояснил Зязев, потенциальных покупателей в последнее миг подводят банки: например, в октябре люди не смогли перевести отложенные на покупку недвижимости средства из России в Финляндию. Во-вторых , повлияла неблагоприятная конъюнктура российского рынка недвижимости. Были клиенты, которые планировали отдать недвижимость в России, чтобы на вырученные капиталы обрести жилье в Финляндии. Сбыть не получилось.

Жители Северо-Запада в течение последних лет живо приобретали дома близ российско-финской границы. Москвичи, в первый раз проявившие интерес к финской недвижимости всего два-три года назад, отдают предпочтение Хельсинки и его окрестности. По словам Каменской, большинство россиян не хотят углубляться в страну дальше 100 км от границы, потому вождь по популярности - Лаппеенранта. Потом следуют Хельсинки, Парва, Саавонлинне. По данным интернет-портала “PRIAN.RU - Недвижимость за Рубежом”, россиян кроме того интересуют окрестности Иматры, Миккеле, Сулкавы, Пуумалы, города Лахти, Турку, Тампере, Котка и Хамина. Михаил Зязев добавляет к перечню курортные места - Вуокатти, Химос.

Стабильный русский спрос, соответственно, поднял цены на финскую недвижимость в определенных районах. За два последних года почва в приграничной зоне подорожала в два раза, готовые дома - на 10−30%.

Сегодня большинство предложений, рассказывает Лилиана Каменская, сосредоточено в диапазоне 200 тыс. - 1 млн евро. Местные жители, по ее словам, выбирают обзаводиться объекты стоимостью до 150 тыс. евро.

Финны, говорит Михаил Зязев, некогда часто предлагали дома по завышенной цене, ориентируясь на российских покупателей, которые расплачивались не торгуясь. И все-таки в настоящее время торг происходит. Зязев отмечает: “Дома за 200−400 тыс. евро продаются как продавались, но дома стоимостью от 600 тыс. евро сегодня - предмет переговоров продавца и покупателя, в результате которых заявленная стоимость может снизиться эдак на 15% или на 5−10%, если торг идет около объекта, совмещающего жилые и нежилые функции”.

Пока цены стоят, говорит Каменская, хотя прогнозы о предстоящем падении уже звучали.

Кому на Руси существовать нехорошо

Еще три года обратно сыскать агентство недвижимости, которое помогло бы жителям Северо-Западного региона обзавестись недвижимость в Финляндии, было сложно. Сегодня в Петербурге свои услуги предлагают не только местные риэлторы, но и немного представительств финских компаний.

Кроме риэлторов внимательность на Суоми обращают и застройщики. По словам специалистов, в Финляндии строится по крайней мере несколько коттеджных поселков, предназначенных для отдыха, а не для постоянного проживания. Коттеджи предполагается сдавать в аренду россиянам. В качестве застройщиков в большинстве случаев выступают частные лица или непрофильные (не строительные) компании.

Петербургская группа Setl North Europe OY (входит в холдинг Setl Group) завершила возведение в 30 км от города Иматра, в районе курорта Тахко на берегу озера Сивари, первого коттеджного поселка, состоящего из десяти домов. Инвестиционная цена проекта в Тахко составила примерно 5 млн евро. Затраты планируется окупить за восемь лет.

Помимо этого поселка фирма реализует план гостиничного комплекса в районе Руоколахти (семь коттеджей, инвестиционная стоимость - рядом 4 млн евро, сооружение почти завершено). Ещё рассматривается несколько земельных участков для инвестирования и реализации проектов в восточных и юго-западных районах Финляндии.

Руководство Setl North Europe OY обсудило несколько вариантов, планируя международную экспансию: Украина, Германия, страны Балтии. В конце концов выбрали Финляндию. По словам члена совета директоров холдинга Setl Group Вячеслава Семененко, интерес как раз к Финляндии вызван несколькими причинами. Во-первых , рослый спрос со стороны россиян. Во-вторых , бойко растущему коммерциалу необходимо каким-то образом заходить в Евросоюз. В-третьих , для компании важны потенциальные отношения с европейскими банками. Setl Group нуждался в кредитной истории на территории Европы. Заполучить начальный кредит, рассказывает Семененко, было непросто. Удалось обрести только 30% от стоимости проекта, в силу того что что, во-первых , к русским в Европе настороженное отношение, во-вторых , кредит в европейском банке был для компании первым опытом. Помимо того, во многих странах Евросоюза есть специальные программы поддержки отечественного бизнеса, в том числе строительного, вследствие этого приход иностранных инвесторов воспринимается почти как вторжение.

Поскольку россияне едут передыхать в Финляндию круглый год, в Setl Group решили создавать дома для отдыха. Средняя годовая заполняемость таких объектов - на глаз 60%. “Финляндия - почти своя, многие петербуржцы бывали там неоднократно. А малые локальные европейские рынки уже сформированы. Что там делать?” - резюмирует Семененко.

Невысокая доходность вложений в финскую недвижимость в данном случае оказывается в отдалении не первым фактором.

Уроки девелопмента

Если отвлечься от финансовой стороны проекта, российским девелоперам в Суоми вкалывать существенно проще, чем на родине. Приобрести земельный участок в достояние - не вопрос. Цены на землю, отмечает Вячеслав Семененко, в разы ниже, чем, например, в Ленобласти. Землю разрешается приобрести у общины или у собственника - юридического или физического лица. И в том и в другом случае строительство, как правило, загодя регламентировано, то есть известно, сколь аккурат домов разрешено отгрохать на конкретном участке. Поэтому, поясняет Михаил Зязев, габарит земельного участка неважен: важно, сколько домов на нем позволительно разместить в соответствии с регламентом.

“В Финляндии больше понятная организация разрешений, чем в Петербурге, - рассказывает Семененко. - Обитателей ставят в известность, что по соседству быстро начнется строительство. Если они имеют претензии, все вопросы решаются юридическим путем”.

Участки продаются зачастую уже инженерно подготовленными. Дороги есть повсеместно. Если отсутствуют инженерные сети, принять дозволение на их создание - не проблема. Прокладывать коммуникации в этом случае должен сам застройщик. “При покупке участка, как правило, известна стоимость подключения электричества - 2,5−6 тыс. евро на единственный дом. Если нужно подключить здание где-нибудь в глуши, это может устроиться и в 50 тыс. евро. Канализация стоит дорого - до 14 тыс. евро на дом. С 2012 года в Финляндии вступит в силу закон об очистных сооружениях. Оттого в текущее время в строящихся поселках уже устанавливается новое оборудование, более дорогое, чем сейчас действующее. Но если строится не одиночный объект, а несколько домов, получается дешевле”, - объясняет Зязев.

Всего с момента покупки земельного участка до завершения проекта проходит приблизительно полтора года, причем само строительство длится год.

Характерное спокойствие

Пока обстановка на финском рынке меняется мало. Прогнозируемое понижение цен все не наступает. По словам Михаила Зязева, дожидаться его сложно, так как себестоимость строительства достаточно высока - 1,5−2 тыс. евро на 1 кв. м. Кроме серьезных затрат на инженерию и земельный участок дорогая точка зрения в структуре себестоимости - рабочая мощь (от 40 евро в час).

Земельными участками на финском рынке до последнего времени спекулировали все - и частные лица, и местные компании. Однако в текущий момент наделы снимаются с продажи: обладатели рассчитывают, что уже в феврале 2009 года за них удастся выручить примерно на 10% больше. Иными словами, ожидается удорожание земли.

По мнению специалистов, более того если небольшое снижение цен произойдет, оно коснется только менее ликвидных объектов. “Вряд ли удачно расположенные дома подешевеют, потому как что на такие объекты и в самой Финляндии достаточно покупателей”, - поясняет Зязев. Финские жители на своей территории ставку на россиян не делают.

Санкт-Петербург