Квартиры и недвижимость

Обеспечение населения доступным жильем для строительного коммерциала при сегодняшнем состоянии рынка может быть успешным пиар-ходом. В построение же эффективной бизнес-схемы в сегменте соцжилья участники рынка не верят

Новое жилье эконом-класса в Самаре покуда недоступно большей части населения, но сооружать его дешевле у строителей не получается

Самарская инвестиционно-строительная корпорация “Волга-Групп” намерена повысить свою долю на местном рынке первичного жилья за счет продажи части квадратных метров с дисконтом, заявил председатель правления компании Петр Сивожелезов. Средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса по этой программе составит приблизительно 30 тыс. рублей при том что его среднерыночная стоимость в Самаре, по оценке “Волга-Групп” , нынче равна 46 тыс. рублей за кв. м. В корпорации заявляют, что планируют реализовать однокомнатные квартиры за 1,2 млн рублей и выше, двухкомнатные - за два млн, а таун-хаусы - за 2,7 млн рублей.

В “Волга-Групп” рассчитывают на то, что, снизив цены, смогут усилить объем продаж за счет новой группы покупателей, которая нуждается в жилье, но не может достать его при нынешней дороговизне. В первую очередность они имеют в виду молодые семьи, а ещё пенсионеров, бюджетников и военнослужащих - в “Волга-Групп” называют свою программу социальной.

Рекламные метры

Риэлторы относятся к предложению “Волга-Групп” скептически и расценивают обозначенные планы строителей всего только как рекламный ход. По данным самарского агентства недвижимости “Арбат”, квадратный метр в жилом доме в Самаре сроком сдачи в 2010 году, например, и будет стоить в пределах 34 тыс. рублей (примерно 1,5 млн рублей за однокомнатную квартиру, причем на цену в сторону увеличения влияет существование документов, месторасположение, период строительства объекта недвижимости).

Руководитель самарской компании “Поволжский середина развития” Валентин Лобанов предполагает, что озвученное маркетинговое заключение позволит притянуть покупателей к подобным объектам строителей (готовое жилье стоит в Самаре в два раза дороже), и надеется, что фирма сможет дать покупателям квадратных метров, которые пока существуют только в проекте, твердые гарантии.

О том, что при заявленной цене возникает вопросительный мотив о высоких рисках, говорит и Андрей Никуличев, глава отдела долевого строительства самарского агентства недвижимости “Визит”.

По его словам, стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Самаре не опускается ниже отметки 40 тыс. рублей. “Присутствуют варианты и подешевле, но это, как правило, долевки, которые уже давнехонько строятся и в данный миг испытывают некоторые трудности, чем и вызвано понижение в цене, отмечает он. Если вам предлагают поучаствовать в долевом строительстве со сроком сдачи дома в 2009−2010 году и стоимостью ниже, чем 38−40 тысяч рублей за квадратный метр, то при покупке этакий квартиры надобно быть готовым к определенным рискам”.

Вопрос гарантий в данном случае истинно актуален. Например, самое привлекательное ценовое предложение “Волга-Групп” однокомнатная квартирка в жилой 16−этажке в спальном районе Самары стоимостью 1,2 млн рублей будет готова во втором микрорайоне 2010 года. Но у компании пока нет разрешения на возведение дома. Покупателям дешевых квадратных метров, вероятнее всего, будет предложено сделаться пайщиками строительного кооператива, предполагает риэлтор “Волга-Групп”. Риски объекта увеличивают и скандалы с жителями близлежащих домов, которые нежданно изъявили стремление расквасить на месте стройплощадки сквер имени нынешнего президента Дмитрия Медведева, а кроме того слухи о том, что на тот самый участок претендует другая влиятельная самарская строительная группа.

С иной стороны, предполагают риэлторы, социальная инициатива “Волга-Групп” может снизить риски по этому и другим проектам: соцпрограмма способна снабдить строителям лояльность властей, перед которыми поставлена проблема увеличить показатели ввода жилья. Так, в этом году перед Самарской областью, аутсайдером Приволжского федерального округа по вводу жилья, стоит мишень удержать прошлогодние показатели - 1,3 млн кв. м по региону, достигнутые в основном за счет приема госкомиссией прежде построенных объектов. В соответствии же главной отраслевой задаче (сдавать в год на глаз 1 кв. м на жителя), весь планируемый объем должен быть построен только в одной Самаре. А сегодня перед городом стоит задача сдать не менее 520 тыс. кв. м жилья.

Причин нет

Впрочем, у инициативы “Волга-Групп” могут быть и рыночные основания. Уже давно говорят о том, что с насыщением рынка инвестиционными метрами и дорогим жильем строители будут вынуждены разыскивать способы работы в нише эконом-класса , так как как раз в ней кроется центровой покупательский спрос. Но это будущность не ближайших двух-трех лет, по крайней мере для Самары точно, считают риэлторы. Произносить о стагнации рынка нет смысла, потому как предложение существенно не растет, утверждает Максим Хвостов, шеф самарского РСП “Дисса”. А подъем цен не только не ограничивает спрос, а приводит к обратному эффекту: он формирует отложенный спрос, тот, что сызнова раскручивает ценовой маховик, как это было, например, в прошлом году: тогда удорожание жилья в Самаре составило грубо 30%, хотя в начале года речь шла о консервации цен.

Максим Хвостов называет отложенный спрос главной болезнью рынка. “Покупатели, напуганные слухами о его обвале, медлят с заключением сделки, выжидая подходящий момент, а затем, поняв, что слухи не имеют под собой оснований, приобретают жилье по выросшим ценам, если у них ещё остается такая возможность”, объясняет он психологию приобретателей недвижимости.

Второе рыночное пояснение такому шагу, о котором говорят в “Волга-Групп” , повышение объемов продаж, теоретически верно: потому что вряд ли кто-то будет полемизировать с тем, что дешевых квартир разрешается сбыть больше, чем дорогих. “Самара что надо развивающийся град с солидным оборотом денежных средств. Безусловно, квартиры среднего класса и выше среднего пользуются стабильным спросом в определенном сегменте, и все-таки и цена тут соответствующая. Вследствие этого времени на их реализацию требуется кот наплакал больше, чем на продажу жилья в больше доступном сегменте”, подтверждает Андрей Никуличев. Но он отмечает, что наибольшим спросом в Самаре в текущий момент пользуются квартиры класса “эконом” и “эконом +”, стоимость одного метра в которых не превышает 45−47 тыс. рублей за метр. Что же получается: строитель собирается сбывать квартиры стоимостью 31,5 тыс. рублей за метр при том, что на рынке славно продается жилье по 45 тыс.?

Максим Хвостов отвечает на этот недоуменный вопрос философски: если у строительной компании есть ресурсы для снижения себестоимости, она может себе дозволить этический отбор - продавать дешевое жилье или больше получать на дорогом. Важно, говорит он, чтобы в первом случае понижение цен не было псевдоскидкой - к таким ходам, надеется риэлтор, покупатели уже научились относиться с подозрением.

Никаких ресурсов

Говоря об основаниях для ухода в низкоценовую нишу, существенно взять в толк и то, есть ли у строителей экономические ресурсы для работы на рынке недорогого жилья.

Самарские риэлторы не верят в наличие таких схем продаж, которые снабжали бы строителям приемлемую норму прибыли при реализации жилья в 30 тыс. рублей за метр. “По-моему , идеально несостоятелен расчет на то, что в эти дни я продам метр себестоимостью в 10 рублей по восемь, чтобы несложно привлечь средства, а завтра - по двенадцать, что покроет мои убытки. Ныне строители отдают предпочтение не рисковать”, рассуждает Максим Хвостов.

Скептически относятся участники рынка и к возможности сокращения строительных издержек.

“Себестоимость только растет”, констатирует Лариса Чарикова, генеральный управляющий самарской риэлторской компании “Центр недвижимости”. “Дорожают стройматериалы, львиную долю стоимости квадратного метра составляет расселение и различного рода согласования”, уточняет она. И обращает внимательность на то, что применение новых стройматериалов - не панацея: “Наивно полагать, что качественные материалы будут стоить как папье-маше , а многие из тех, что презентуются как принципиально новые и дающие вероятность сэкономить, зачастую не подходят по тем или иным техническим, а часто и экологическим характеристикам”. Стоимость согласований, подведения инфраструктуры и стройплощадок могли бы поменяться при последовательной государственной политике в этих направлениях, но пока положительных изменений нет, выделяет риэлтор.

Ее слова подтверждают и расчеты руководства “ВолгаСтройГрупп” (ВСГ, поволжская строительная группа московской инвестиционной группы “САВВА”). ВСГ ориентирована на сооружение жилья эконом-класса по технологиям индустриального домостроения, себестоимость возведения квадратного метра при этом составляет 18 тыс. рублей, в компании стремятся слить ее к 10 тыс. В Чувашии, где план ВСГ уже стартовал, продажная цена жилья ВСГ составляет эдак 26 тыс. рублей за кв. м. В компании собираются тиражировать свои проекты в других регионах, в том числе в Самаре, но строители уверены, что при нынешних ценах на землю в городе и дефиците участков под застройку более того с их технологиями строить дешевое жилье тут будет сложно.

По мнению г-жи Чариковой, надежду на снижение себестоимости строительства, а значит, на некоторую разрядку ситуации с нехваткой качественного жилья эконом-класса может вручить только освоение ближайших пригородов - районов, где нет плотной застройки, при всем при том коммуникации находятся в непосредственной близости. Она приводит в образец проект по строительству микрорайона эконом-класса в поселке Царевщина под Самарой, в реализации которого ее компания принимала участие. Стоимость квадратного метра в уже построенных домах составляла там от 25 тыс. рублей. Несмотря на удаленность от города, квартиры в комплексе были реализованы в рекордно короткие сроки, большая доля из них продавалась с привлечением ипотечных кредитов, отметила риэлтор.

Minimum minimorum

Хотя всей экономики своего проекта в “Волга-Групп” не раскрывают, по ее информации, продажа жилья по социальной программе не будет убыточной для компании. Себестоимость возведения квадратного метра строитель не называет, отмечая, что холдинговая архитектура компании, ее финансовая обеспеченность и употребление современных технологий строительства позволяют ей обретать польза и при низкой продажной стоимости квадратного метра. Для социального жилья она составит примерно 12%. Недополученную прибыль “Волга-Групп” оценивает примерно в 240 млн рублей в год, это примерно 10% от годовой прибыли. Нужно иметь в распоряжении в виду и то, что по социальной программе строитель планирует реализовывать не более 15% всего предлагаемого им к продаже жилья (то есть при общем объеме предложения в 500 тыс. кв. м в год примерно 80 тыс. кв. м).

Риски строителей минимизирует еще и то, что выбранная ими целевая группа клиентов ограничена в ресурсах. Так, по данным самарского агентства недвижимости “Арбат”, в текущее время на обозначенные категории покупателей приходится сильно малый объем сделок с недвижимостью - например, по программе “молодая семья” содержится не более 10−12% сделок от общего количества. Но в “Арбате” ожидают их роста в случае, если областными властями будет увеличен возрастной ценз для участвующих в программе до 35 лет для одного из супругов.

Кроме того, такие покупатели вряд ли смогут выложить за квартиры полную сумму, и по низкой цене будет продаваться не более чем доля, которую чаще всего берут в ипотеку, не более 30% стоимости приобретаемого жилья. Остальная сумма будет вырастать пропорционально рыночным ценам. Так, риэлтор “Волга-Групп” предполагает, что к моменту получения разрешения на строительство упомянутого выше объекта цена квадратного метра в нем по социальной программе поднимется до 38 тыс. рублей.

Таким образом, продажи по минимальным ценам составят мизерный процент от общих продаж строительной компании. А это лишь подтверждает то, что строить и продавать недорогое жилье в Самаре пока рискованно.