Квартиры и недвижимость

Европейский рынок недвижимости богат на различные схемы покупки и инвестирования в недвижимость. В большинстве стран обширно развита организация ипотечного кредитования, условия которого больше либеральны, чем в России. Помимо того, при покупке жилья на первичном рынке клиент без малого вечно имеет вероятность рассрочки. Но кроме этих просторно используемых схем приобретения недвижимости есть и более оригинальные

Схема возвратного лизинга, или , является достаточно распространенным инструментом инвестирования на рынках недвижимости многих европейских стран, США и Канады. По данной схеме покупатель приобретает жилье и немедленно следом покупки передает ее под управление продавца для последующей сдачи в аренду. Как правило, такого рода сделки производятся на рынке новостроек, когда продавцом выступает компания-девелопер. “Вы покупаете недвижимость и передаете ее в управление той же фирме, у которой купили. Вы подписываете с ней контракт аренды / управления, по нему вам гарантируется установленный барыш в год, а кроме того сохраняется право применять эту недвижимость в своих целях определенное число недель в году”, - рассказываетдиректор отдела международных инвестиций компании IntermarkSavillsИгорь Индриксонс.

Что это дает покупателю? Во-первых , в отдельных случаях lease-back позволяет обрести недвижимость, на которую не хватает собственных средств. По договоренности с девелопером мужчина вносит только количество средств за квартиру, а остальная сумма погашается за счет арендных платежей от сдачи жилья. Сквозь немного лет, когда цена квартиры уже покрыта полностью, покупатель становится ее полноправным собственником. После этого этого он может либо пользоваться жильем сам, либо приступить обретать доход от сдачи в аренду. Если покупатель изначально оплатил квартиру полностью, то для него это метод инвестирования, гарантирующий невысокий, но стабильный доход.

По словам управляющего директора компании “Century 21 Запад” Евгения Скоморовского, рассматриваемые сроки для подобных договоров составляют, как правило, 9-11 лет, а гарантированная ежегодная доходность - 4-8% в зависимости от страны и типа недвижимости. “Так, в США средняя доходность - 6%, а сроки не простираются дальше 10-11 лет; во Франции крайне распространены и более длительные сроки, вплоть до 20 лет”, - говорит он. Подобные схемы используются во многих странах, и все-таки наиболее применимы они в курортных зонах США, Франции, Великобритании, Испании, Италии и Швейцарии. Посредством такую систему зачастую решается задача нехватки гостиничных мест. В этих странах ещё распространены более короткие схемы возвратного лизинга. Например, в штате Флорида, США, в ряде комплексов предлагают гарантированную доходность в размере 10% в течение первых двух лет с последующим доверительным управлением, при котором до 33% ежемесячных доходов от сдачи в аренду недвижимости выплачиваются управляющей компании. Но на таких условиях польза на вложенные средства может быть более того выше, чем в случае с гарантированной доходностью.

В принципе, как говорят эксперты, почти на любом европейском рынке разрешается приобрести недвижимость по схеме lease-back , но изредка для этого требуется шибко хорошее знание рынка. “К примеру, на таком развивающемся рынке, как Черногория, где ипотека только зарождается, девелоперы не имеют доступа к дешевому финансированию, и они предлагают такую схему. Фирма гарантирует выдачу вам кредита (под 7,5% годовых на срок до 30 лет) на покупку квартиры или апартаментов, и она же будет погашать его в течение восьми лет из средств, которые девелопер получит от сдачи ваших апартаментов. В течение этого срока вы можете использовать свою недвижимость четыре недели в году”, - рассказывает Игорь Индриксонс.

Кстати, во Франции технология lease-back прижилась под покровительством властей и проходит отчасти в рамках государственной программы под названием Residence du Tourisme. Сущность ее содержится в том, что инвестор вкладывает финансы в определенные квартиры, коттеджи, виллы и обязуется в течение нескольких последующих лет сдавать имущество уполномоченным государством фирмам, специализирующимся на гостиничном коммерциале или сдаче недвижимости в аренду туристам. “За это инвестор освобождается от НДС. При этом фирма-партнер платит за него и все остальные налоги, а также покрывает текущие расходы на содержание квартиры, охватывая коммунальные платежи и замену мебели. Инвестор получает гарантированный чистый доход, растущий с учетом инфляции, и даже может две недели в году пользоваться своей квартирой (домом). Период, на тот, что недвижимость предстоит воротить в работу, чаще всего составляет девять лет, но может быть продлен и до 20″, - рассказывает глава направления Distant Property Management (DPM) холдинга “Миэль” Наталья Завалишина. Это увлекательно как частным инвесторам, получающим гарантированный доход без каких-либо дополнительных хлопот со своей стороны, так и государству, обеспечивающему жильем поток туристов. Неудивительно, что в последние годы цифра сделок по объектам категории Residence du Tourisme непрерывно растет.

Почти своя квартира

Покупка жилья просто предполагает, что мы приобретаем весь объект: дом, квартиру или, если речь идет о крупных инвесторах, многоквартирное сооружение либо гостиницу. При всем при том с недавнего времени у россиян появилась возможность закупать на зарубежных рынках и долю в объекте недвижимости. Такая методика называется и покуда негусто распространена даже на западных рынках, не говоря уже о России, где есть только штучные предложения.

Fractional ownership - это покупка доли в доме, находящемся под управлением крупного гостиничного оператора. В частности, в Лондоне по этакий схеме работает Marriot. Лондонский вариант сделки по схеме fractional выглядит следующим образом. Покупатель платит определенную сумму и становится совладельцем одной из квартир в доме, расположенном в одном из наиболее престижных и дорогих районов Лондона. Сумма взноса зависит от типа выбранной квартиры: в доме существует несколько вариантов разной площади и планировки. Так, чтобы сделаться совладельцем апартаментов с гостиной, спальней, ванной и даже маленькой кухней, покупатель платит $200 тыс. и подписывает контракт с оператором на 48 лет. С этого момента он получает право пользования квартирой на 35 дней в году. Другое час эти объекты сдаются Marriot как обычные гостиничные номера класса люкс. Но для совладельца это не является проблемой, способной стать поперек дороги употребить своим правом. Несложно перед тем, как ехать в Лондон, человеку нужно позвонить в Marriot и предварить о своем приезде. Для него приготовят квартиру, а в аэропорту его будет поджидать машина. Если ненароком все апартаменты данной ценовой категории будут заняты, то совладельца fractional ownership поселят в более дорогом номере. В пределах оговоренных 35 дней он может дать родное право пользования квартирой друзьям или родственникам, приезжающим в Лондон. Если квартирка понадобится совладельцу на большее, чем прописано в договоре, численность дней, то он может снять ее за 102 фунта стерлингов в сутки - цена, за которую в Лондоне не поселишься ни в одной гостинице такого уровня (апартаменты в Marriot сдаются за 700 фунтов).

Все квартиры в доме, естественно, на сто процентов меблированы и обеспечены всем необходимым для жизни. Отделка и дизайн выполнены на элитном уровне. Кроме того, становясь совладельцем подобного жилья, дядя получает все же не гостиничный номер, а на практике полноценную квартиру. Тут он при желании может принимать гостей, проводить деловые встречи, переговоры. Правда, есть ещё и годовая плата - $5 тыс.

Подобный вариант вряд ли подойдет тем, кто планирует вечно существовать в Англии, но удобен тем людям, которым нередко приходится случаться в этом месте в командировках. “Люди, зачастую приезжая в единственный и тот же город, устают от гостиниц. Кроме того, проживая в отеле, джентльмен часто вынужден проводить деловые встречи в холлах тех же отелей, кафе, проходных местах, а это не слишком-то удобно. И при этом приобретать отдельную квартиру или дом, если человек не планирует совершить Лондон постоянным местом жительства, нецелесообразно, - рассуждает председатель совета директоров Sesegar Investment Group Ирина Жарова-Райт. - По делам коммерциала многие вынуждены колесить то в Лондон, то в Нью-Йорк , то в Париж. Повсеместно покупать по квартире? Выйдет чрезмерно дорого, и не у каждого есть такие деньги. А если воспользоваться системой fractional ownership, то человек относительно недорого обеспечит себе комфортное проживание во всех трех столицах”. Совладельцу подобной квартиры не надобно волноваться об ее обслуживании, о том, чтобы оживлять домработницу намедни приезда, или о том, где разыскать сантехника. Все эти хлопоты ложатся на управляющего. Если в какой-то год апартаменты вам не потребуются, вы можете их сдать на те же 35 дней и обрести 50% полученной за это момент прибыли.

Разумеется, система fractional ownership доступна по цене не каждому, но количество людей, кто может дозволить ее себе, куда больше, чем число тех, кто способен достать в Англии собственное жилье.