Квартиры и недвижимость

Дотянуть до весны

 

Спрос на загородные дома сократился на 30%, и все-таки игроки рынка рассчитывают, что к марту он частично восстановится. О ситуации в секторе загородной недвижимости рассказывает генеральный управляющий компании “Миэль - Загородная недвижимость” Владимир Яхонтов


Владимир Яхонтов

Фото предоставлено компанией “Миэль - загородная недвижимость”

- Как кризис отразился на рынке загородной недвижимости?

- Рынок загородного жилья неразвитый: в стадии активной реализации находится 250-260 поселков. Это не весьма здоровый объем. К тому же потребительский спрос невелик из-за проблемного трафика и отсутствия социальных объектов на территории большинства поселков. Как следствие, ликвидность домовладений невысокая, вследствие этого на конъюнктурные спады рынок неизменно реагирует вяло. Ещё в сентябре не было никаких проблем. В октябре мы почувствовали некоторое понижение спроса. А в ноябре численность сделок упало грубо на 50 процентов. Любопытно, что при этом число обращений и показов снизилось процентов на 15-20. Это говорит о существовании отложенного спроса. И мы полагаем, что до срока или поздненько спрос вернется на рынок, так как разгоняющаяся инфляция будет стимулировать потребление. А куда еще вкладывать деньги, помимо как в недвижимость или землю?

- Как на снижение спроса отреагировали игроки рынка?

- В кризис участники рынка завсегда ведут себя неадекватно. Были случаи повышения цен, снижения, заморозки. При этом замечу, что скидки, превышающие 15 процентов, встречаются нечасто и зачастую указывают на то, что у застройщиков не все в порядке.

- Как кризис отразился на вашей компании?

- Мы еще до кризиса скорректировали стратегию развития. Традиционно большинство наших проектов было сконцентрировано на Рублево-Успенском шоссе. Но в последнее час цены на землю стали зашкаливать. Поначалу участки стоили три тысячи долларов за сотку, потом 15-20 тысяч, а после этого цены взлетели до 120 тысяч долларов за сотку. Это разрушало экономику проектов: в особенности в приоритетном для нас верхнем сегменте бизнес-класса с домами стоимостью от 300 до 700 тысяч долларов. Потому мы переключились на юго-западное направление: Калужское и Киевское шоссе. Кризис заставил нас снизить верхнюю планку цен до 600 тысяч долларов при среднем диапазоне возле 300-450 тысяч долларов за домовладение. Речь идет о домах площадью от 100 до 250 квадратных метров с участками от трех (таунхаусы) до 12-15 соток. Наше предложение рассчитано на владельцев московских квартир, которые, продав их, могут обзавестись полноценный загородный дом.

- Уменьшилась ли себестоимость строительства?

- Цены на стройматериалы и на услуги достигли максимальной планки. Безусловно, кризис их корректирует. Бетон уже подешевел на 25 процентов, арматура - на 50 процентов. Недавно встречался с представителями компании, которая занимается деревообработкой. Они говорят, что склады затоварены. Возможно, этакий понижательный тренд повысит привлекательность индивидуального строительства. Проше говоря, создавать загородные дома своими силами станет дешевле. Это я по себе сужу. В 1998 году, когда грянул предшествующий кризис, я планировал обрести трехкомнатную квартиру в Москве. Но вместо квартиры купил землю и на изумление дешево - уж никак не дороже московской трешки - построил загородный обиталище в двух километрах от города. Не исключено, что сегодня возникнет аналогичная ситуация.

- А что произойдет с ценами на недвижимость и землю? Снизятся ли они?

- Звучит банально, но почва - это ограниченный продукт, тот, что дешеветь, скорее всего, не будет. В Подмосковье в тридцатикилометровой зоне нормальной земли не осталось. Либо она была испорчена в 90−х годах разнокалиберной застройкой, либо все свободные куски использованы под коттеджные поселки. Более того сейчас, в условиях кризиса, не так-то несложно сыскать землю под застройку в хорошем месте и чтобы какой-нибудь коровник полуразрушенный не маячил в окне. Земля остается ликвидным товаром. Кстати, в последнее момент застройщики, столкнувшись с кризисом ликвидности, начинают выводить на рынок земельные участки в поселках без подряда - с коммуникациями либо вообще без них. До августа участок с подрядом стоил в два раза дороже участка без подряда. Но в текущий момент все эти наценки отсекаются, входная планка снижается. Мы также решили единственный из участков на Калужском шоссе выставить на продажу. Я считаю, что в текущее время тот самый продукт больше ликвиден, чем квартиры.

- Не грозит ли рынку затоваривание, если большинство игроков выбросит на рынок земельные активы?

- Земель, готовых к продаже, сильно мало. В обозримой перспективе должно было стартовать примерно тридцати новых девелоперских проектов. Даже если все они выйдут на рынок с продажей чистых земельных участков, это не критично. Вся остальная земля - в сельхозназначении. Для ее перевода в ИЖС требуются инвестиции (около двух тысяч долларов на сотку) и время. Никто сейчас в это вкладываться не будет.

- Какой вам видится судьбина мегапроектов, многие из которых даже включены в национальный жилищный проект?

- Я всю дорогу говорил, что это пиар-проекты , направленные на капитализацию земельных участков. Многие земельные участки даже не переведены из сельхозназначения. О каком строительстве доступного жилья на них может ходить речь? Многие лендлорды без затей накачивали капитализацию, чтобы заполучить кредиты или затем втридорога перепродать землю. У нас, например, есть участок в Подмосковье, расположенный по соседству с одним мегапроектом. Мы хотели у его хозяев докупить сопредельный с нашим участок, но цены оказались завышены более чем в два раза. Тогда мы им предложили поучаствовать в строительстве дороги по границе наших земель. Они ответили, что им это не нужно. Аналогично отреагировали и на предложение совместно создать очистные сооружения. Фатум подобных проектов - быть распроданными по частям сквозь какое-то время.

- Каков ваш прогноз развития ситуации на рынке загородного жилья?

- До февраля будет стагнация, потому что что спрос шибко очень провалился. Я думаю, что он схлопнулся на 30 процентов. Причем такая же картина наблюдается и в других отраслях. Сохраняется неопределенность с точки зрения ресурсного обеспечения. Дальнейшее формирование рынка будет проистекать за счет выстраивания новых финансовых стратегий, создания альянсов, стимулирования потребителей. В первом полугодии 2009−го мы ожидаем увеличения спроса на 20 процентов по сравнению с нынешним уровнем.