Квартиры и недвижимость

В жилищном строительстве заканчивается отрезок времени экстенсивного роста. Дальнейшее формирование рынка нереально без опоры на механизмы государственного стимулирования отрасли

Фото: Ника Зиангирова; Коллаж: Петр Каневский

На строительном рынке наметилась тревожная тенденция. В начале этого года грубо снизились темпы ввода жилья: с 50% в первом микрорайоне прошлого года до 7,8% в первые три месяца года нынешнего.

Некоторые специалисты предполагают, что статистическая чехарда, не характерная для традиционно инертного строительного рынка, объясняется предвыборными манипуляциями со статистикой (приписками). Якобы известны случаи, когда региональные органы строительного надзора принимали в эксплуатацию дома, готовые на 80-90%, для завышения статистических показателей. “Кроме того, наводит на размышления высокая (60-70 процентов) доля индивидуального жилищного строительства. Проконтролировать, какие постройки учтены в статистике, на практике невозможно”, - отмечает единственный из наших собеседников.

Руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” полагает, что сравнивать квартальные показатели не полностью корректно. “Возможно, имеет местоположение банальное перераспределение объемов ввода жилья по кварталам”, - говорит он. И все-таки позволим себе не ударить по рукам с мнением маститого аналитика. На свойский взгляд, предъявленная Росстатом статистика отражает глубинные процессы, происходящие в строительной отрасли.

Истощенный рынок

Рискнем предположить, что зафиксированное в первом квартале замедление темпов роста ввода жилья свидетельствует о скором завершении семилетнего экономического цикла подъема строительной отрасли.

Этот цикл начался в 2000-2001 годах на волне роста доходов населения и миграционных процессов и продолжался до 2007 года. Сохранявшийся все это час дисбаланс спроса и предложения подталкивал цены на недвижимость вверх. Ценовая динамика и непрекращающийся ажиотаж позволяли отрасли вырастать более того в режиме жесткого административного регулирования и дефицита площадок под строительство. Благодаря галопирующему удорожанию недвижимости застройщики с лихвой окупали любые официальные и неофициальные расходы. Попутно происходила консолидация строительного рынка, крупные компании расширяли производственные возможности, в том числе за счет выдавливания с рынка больше мелких игроков.

Но в последнее момент появились первые признаки истощения платежеспособного спроса. Подъем цен на квартиры стал эпизодическим (например, в Москве и Подмосковье), а некоторые региональные рынки недвижимости и отнюдь вошли в длительную полосу стагнации (например, квартирный рынок Екатеринбурга).

Застройщики попали в непростую ситуацию. А тут ещё разразился важный финансовый кризис. Кредитные ресурсы стали излишне обременительной ношей для многих строительных организаций. Некоторые компании были вынуждены отодвинуть новые проекты. Пострадали и потребители: процентные ставки по ипотечным кредитам подросли, ужесточились условия выдачи займов.

На этом фоне настоящей катастрофой для многих компаний стал продолжающийся увеличение цен на строительные материалы. Так, в начале этого года металлоконструкции подорожали на 40%. Неудивительно, что при таком раскладе в первом квартале этого года затраты на возведение резко возросли (см. график), тогда как темпы ввода жилья снизились. Кстати, одними из первых торможение отрасли почувствовали производители цемента: наперекор прогнозам спрос на него в первом квартале остался на уровне прошлого года.

Естественная реакция

Казалось бы, самое период встрять в ситуацию государству. При всем при том в то время как никаких осмысленных действий со стороны властей по стимулированию рынка жилищного строительства его игроки так и не дождались.

Многие эксперты сетуют, что, несмотря на бессчетные разговоры о национальном проекте “Доступное жилье”, внешняя среда без малого не изменилась. Не произошло обещанной государством либерализации земельного законодательства. А проекты, получившие поддержку в рамках жилищного нацпроекта, нетрудно выгодно перепродаются (например, недавно группа “Нафта-Москва” продала план “Рублево-Архангельское” , включенный в программу “Доступное жилье”).

Остались неразрешенными инфраструктурные проблемы. В стране ощущается острый дефицит площадок под застройку, обеспеченных инженерной инфраструктурой. Недавно аудиторы Счетной палаты Свердловской области доложили, что в ходе исполнения жилищного нацпроекта плановые показатели по развитию жилищно-коммунальной инфраструктуры земельных участков под жилищное сооружение выполнены всего только на 0,2%.

В этих условиях естественной реакцией рынка на конъюнктурные сдвиги стало понижение оборотов. Глава отдела аналитики компании INFOLine говорит, что снижение темпов роста жилищного строительства целиком ожидаемо. По его оценкам, в этом году объемы ввода жилья вряд ли превысят 10%.

Не исключает дальнейшего замедления темпов роста отрасли и босс аналитического консалтингового центра холдинга “Миэль” . “Сейчас строительный комплекс работает практически на пределе. Серьезным сдерживающим фактором является низкая прыть наращивания мощностей строительной индустрии”, - отмечает он.

Поскольку внутренние резервы роста отрасли практически исчерпаны, дальнейшая динамика ее развития, ключевой тренд нового экономического цикла жилищного рынка будет зависеть от действий государства. По мнению экспертов, в первую очередность власти должны позаботиться о расширении предложения оснащенных инфраструктурой площадок под жилищное строительство, а ещё выработать экономические механизмы стимулирования индустрии стройматериалов. Если же страна и дальше будет самоустраняться от участия в развитии жилищной сферы, то может завязаться прогрессирующее сокращение объемов жилищного строительства.