Квартиры и недвижимость

Элита без прописки

 

В России энергично распространяется свежеиспеченный формат жилья - апартаменты. Чем они отличаются от обычных квартир?


Фото: Ника Зиангирова

В Европе и США апартаменты - единственный из обширно известных типов недвижимости. Соответственно, имеется и его четкое определение. “На Западе под апартаментами подразумеваются немного форматов жилья: апарт-отели , то есть отели, где в номерах оборудованы кухни; доходные дома, где в аренду сдаются квартиры с обслуживанием; кондоминиум-отели , то есть апартаменты в частной собственности, которые собственник может сдавать внаем; наконец, апартаменты в составе многофункциональных комплексов, так сказать, квартиры для проживания”, - дает подробную классификацию , шеф по маркетингу и продажам компании “Лиедел Инвестментс Лимитед”.

В России апартаменты появились относительно недавно, но уже успели обрасти столькими смыслами, что порой люди понимают под этим словом абсолютно разные вещи.

Чтобы звучало красиво

Часто словечко “апартаменты” используются легко как синоним термина “элитное жилье”. Как раз так - “большое роскошное помещение” - определяются апартаменты и в Большущий советской энциклопедии. “В разговорах люди используют это слово, когда говорят о здоровенный квартире с хорошим ремонтом и мебелью”, - рассуждает управляющий “Century 21 Запад” .

Апартаменты в этой интерпретации - это квартиры площадью 80-250 кв. м. Зачастую покупателями подобного жилья являются региональные бизнесмены, которым приходится систематично случаться в столице, или крупные компании, приобретающие его для своих сотрудников. Такие квартиры просто имеют нейтральную отделку, комнаты больше похожи на номера отеля.

Нередко апартаменты предлагаются в обычных многоквартирных домах, но, чтобы выделить их на рынке жилья, употребляется новое “неопороченное” слово. “Пока в России “апартаменты” - это только моднячее западное слово. Апартаменты - это уже не квартира. Это звучит гордо!” - смеется над нехитрым маркетинговым ходом глава аналитического отдела АН “Новый город” .

Примерно так же обстоит занятие с загородными апартаментами, например, в коттеджных поселках “Маленькая Италия” и “Рига Парк” на Новорижском шоссе, кроме резиденций и вилл предлагаются апартаменты в таунхаусах. Загородные апартаменты также далеки от западного понимания этого термина: они нечасто нацелены на аренду и не предполагают гостиничного сервиса. По сути, это та же маркетинговая попытка наречь квартиры покрасивее, чтобы выделиться на рынке и отдать подороже.

Вместо гостиницы

- А это новоиспеченный стадион с офисами и жильем…

- Так по СНИПам же запрещено совершать жилье в стадионе!

- А мы называем это апартаментами.

Такой диалог не возбраняется было услыхать на июньской Московской архитектурной биеннале. Речь идет ещё об одном секрете апартаментов: так называют жилье, которое по закону сооружать нельзя. А именно: апартаменты - это нежилые помещения, сделанные под жилье. Соответственно, в них нельзя прописаться.

В начале 2000−х годов столичное руководство озаботилась проблемой дефицита гостиниц. Чтобы подогреть заинтересованность инвесторов к этому сегменту, городок стал предоставлять участки под возведение отелей с различными льготами. И все-таки застройщики, получив участок, не спешили исполнять городскую программу по увеличению номерного фонда. Боле того: из 70 площадок, выделенных Москвой под сооружение гостиниц с 2000−го по 2006 год, 27 оказались застроенными больше рентабельными жильем и офисами. Причина таковый метаморфозы проста: гостиницы окупаются куда медленнее, чем офисы и жилье.

Однако поменять целевое направление - перевести сооружение из категории объекта коммерческой застройки в категорию жилой недвижимости - на практике невозможно: в постановлении Госстандарта от 26.09.2001 года апартаменты определяются как недвижимость, не предназначенная для постоянного проживания.

“По документам это гостиница, а по сути дела многоквартирный дом”, - объясняет генеральный босс консалтинговой компании Russian Research Group . Таким образом, девелопер получает вероятность распродавать гостиничные номера, назвав их апартаментами, как обычные квартиры, на этапе котлована. В частности, по этакий схеме ГК ПИК продавала апартаменты на Ярославском шоссе (владение 122-124): они стоили на 10-15% дешевле жилья с пропиской, и это все одинаково было выгоднее, чем создавать отель. Покупатели, приобретя жилье с дисконтом, тоже были довольны. Внакладе оставались лишь московские власти, которым так и не удалось повысить объем столичного гостиничного фонда.

Второе жилье с пятизвездочным сервисом

“В сегодняшней терминологии российского рынка недвижимости под апартаментами понимают квартиры, расположенные в многофункциональных комплексах”, - предлагает свою версию начальник исследовательского цента компании “МИЭЛЬ-Новостройки” . “Сегодня строится строй многофункциональных центров, включающих в себя апартаменты, - добавляет управляющий директор “Century 21 Запад” Евгений Скоморовский. - Включение в состав комплекса апартаментов грубо улучшает финансовые показатели проекта. Сокращаются сроки окупаемости: оттого что апартаменты разрешено благополучно реализовать уже на стадии строительства”.

Больше всего многофункциональных комплексов с апартаментами в деловом центре “Москва-Сити”. На территории Сити апартаменты заявлены в шести из 21 многофункционального комплекса. В Сити апартаменты имеют безупречно четкие очертания: это богатые квартиры на высоких этажах с превосходным сервисом.

На примере семидесятиэтажной башни “Меркурий Сити” разрешается проиллюстрировать порядок обслуживания в таких апартаментах. “Кроме профессионального управления самим зданием и всеми его службами апартаменты в башне “Меркурий Сити” предполагают дополнительное обслуживание: ежедневную и комплексную уборку, заказ еды и напитков в любое миг дня и ночи, услуги консьержа и многое другое. Хозяева апартаментов в “Меркурий Сити” смогут употребить эксклюзивной зоной отдыха, ресторанами и барами, SPA и wellness-центром” , - рассказывает Ирина Стрижова.

В комплексе “Федерация” уже известен гостиничный оператор, тот, что возьмет на себя управление пятизвездочным отелем, апартаментами и зоной SPA. Это известная сеть Hyatt. Присутствие такого оператора, естественно, гарантирует высококлассный сервис и огромный комплект услуг. Минимальная площадь апартаментов в “Федерации” - 160 кв. м, а цена одного метра - от 18 тыс. до 35 тыс. долларов. В целом в строящихся комплексах Сити апартаменты в эти дни стоят от 12-40 тыс. долларов за метр.

Кто же покупает апартаменты в Сити? Риэлтеры рисуют эдакий портрет: активные, молодые и среднего возраста люди, чаще всего бизнесмены. Их существование связана с частыми встречами, переездами в другие города и страны, командировками. Аккурат для них максимально важны главные преимущества таких апартаментов: “правильное” месторасположение, комфорт и большой уровень сервиса, который помогает хранить самое ценное для делового человека - время. В определенных кругах обладание апартаментами в небоскребах - это подтверждение современности, “продвинутости”. Потому как бытие в Сити обещает свежий уровень комфорта, цивилизации. Еще одна когорта собственников апартаментов - юридические лица, компании - арендаторы офисных площадей в Сити. Апартаменты они могут применять для обеспечения жильем повышенной комфортности приглашенных региональных сотрудников и зарубежных партнеров.

Кроме башен в “Сити” апартаменты высокого уровня заявлены еще в ряде проектов. “Мы с нетерпением ждем выхода на рынок комплексов апартаментов западного типа. Они заявлены во многих проектах многофункциональных комплексов. В “Имперском доме” в районе Якиманки, в многофункциональном комплексе на Лужнецкой набережной, в гольф-клубе в Митине, в развлекательном центре “Фристайл-парк”" , - перечисляет будущие проекты директор департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty .

Является ли невозможность прописки негативным моментом при покупке апартаментов? Большинство экспертов уверены, что нет. “Невозможность прописки не влияет на цену апартаментов, - говорит , акционер компании “МосСитиГруп”. - Стоимость зависит только от качества, которое складывается из множества параметров: расположение, существование Машино-мест или парковки, инфраструктура, общественный круг, ликвидность. Такие апартаменты - это как правило не первое жилье. Люди, их покупающие,