Квартиры и недвижимость

Элита осталась в фаворе

 

Самые дальновидные покупатели элитной недвижимости торопятся обрести квартиру аккурат сегодня, на волне надвигающегося кризиса: до очередного скачка цен осталось всего немного месяцев


Комплекс “Новая звезда” на Песочной набережной и по сей день считается лучшим элитным проектом в Петербурге

Фото: Александр Крупнов

На фоне нарастающего кризиса рынок недвижимости притих. Клиенты, оглядываясь на заграничный рынок, ждут, когда квартиры подешевеют. Покупатели элитной недвижимости - не исключение.

“Не имеет смысла скрывать, что клиенты разделились на две группы, - говорит коммерческий управляющий строительной корпорации “Возрождение Санкт-Петербурга” (Группа ЛСР) Илья Андреев. - Одна когорта клиентов боится вкладывать финансы во что-либо вообще и тратит их в основном на питание. Другая, которая, к счастью, в то время как больше многочисленна, продолжает доверять в рынок недвижимости, в особенности в элитный сегмент. Эти клиенты вкладывают все средства в приобретение жилья и коммерческих помещений”.

Покупатели элитной недвижимости - люди не бедные по определению. При всем при том для многих элитная квартирка - не только атрибут комфортной жизни, но и инструмент инвестиций. Ситуации бывают разные, в том числе возникает острая надобность в живых деньгах. По словам директора по маркетингу, рекламе, PR корпорации “Адвекс. Недвижимость” Анастасии Лебедевой, те собственники элитного жилья, которые испытывают проблемы с наличностью, полегоньку уже начали реализовать свои квартиры посредством знакомых риэлторов.

Некоторая доля потенциальных покупателей решила подождать, когда цены упадут. “Сейчас многие участники рынка ожидают значительных скидок на объекты недвижимости, но практика показывает, что более того на развитых европейских рынках, где кризис продолжается уже год, цены снизились незначительно, - заявляет глава отдела элитной жилой недвижимости “Knight Frank Санкт-Петербург” Полина Яковлева. - Например, в центральном Лондоне понижение цен в элитном сегменте за год составило 1,6%. На массовом рынке тот самый показатель более значителен, но и он в годовом исчислении не превышает 10%. При этом в Лондоне 95% жилья приобретается с привлечением банковских средств. В России, где ипотечное кредитование покуда не получило должного развития, тем более нет предпосылок для существенного снижения цен. Образец Лондона делает очевидным и тот факт, что не стоит дожидаться корректировки цен на эксклюзивные объекты. Так, на фоне общего снижения цен в столице Великобритании цена объектов дороже 10 млн фунтов стерлингов увеличилась на 2,9% только за август 2008 года, а годовой прирост составил свыше 19%”.

Элита взаймы

Ипотечные займы, изначально доступные только людям с высокими доходами, в элитном сегменте получили наибольшее распространение. По словам заместителя директора агентства недвижимости “Бекар” Николая Лаврова, на вторичном рынке ипотечные сделки составляли 70% всех сделок с элитной недвижимостью.

В связи с кризисом банки приметно ужесточили условия ипотечного кредитования, в том числе увеличили проценты по кредиту и уменьшили сумму займов. Однако, по мнению Полины Яковлевой, на первичном рынке ипотека оказывает пока второстепенное влияние, так как не получила в этом сегменте широкого распространения. “На первом месте остаются подъем доходов населения и другие важные факторы, в частности инвестирование денежных средств в условиях неопределенной ситуации на финансовых рынках, постоянное колебание курсов евро и доллара, делающее рискованными вложения в эти активы”, - пояснила Яковлева.

Интересно, что и на вторичном рынке ужесточение условий заимствования ещё пока не отразилось. “Ипотека для покупателей элитного жилья, безусловно, удобна - им не нужно вытаскивать денежки из бизнеса, - рассуждает Лавров. - В текущий момент же обрести кредит на сумму более 4 млн рублей весьма сложно. В результате спрос есть, но сделок мало. На спросе обстановка пока не отразилась, оттого что сделки с элитной недвижимостью длятся от полугода до полутора лет, а кризис у нас продолжается только второй месяц. Снижение темпов кредитования может повлиять на спрос только со временем”.

Эксклюзивные ценники

Потенциальным покупателям по-прежнему недостает качественных объектов. В первом полугодии на рынке продавались квартиры в 32 элитных комплексах, из них только на двух проектах продажи открылись впервые. Потому что есть дефицит предложения (доля элитного сегмента по-прежнему не превышает 5%), спрос не снижается, зато порождает увеличение цен. По итогам первого полугодия цены в элитном сегменте выросли на 15%, а к концу третьего квартала - без малого на 20%.

По данным Knight Frank, самые высокие цены на строящееся элитное жилье - в Центральном районе, оттого что объектов там немного. Дальше следует Петроградский район. Важный вклад в создание ценового показателя вписали объекты на Каменном и Крестовском островах.

Объекты Васильевского острова ориентированы на установленный класс покупателей - в большинстве это люди, прожившие в этом месте некоторое время, то есть спрос специфический. Многих пугает неоднородность жилого фонда и социального состава района, высокая плотность застройки, отсутствие проектов комплексного развития территории, просторно представленных, например, в Петроградском и Центральном районах. По словам Полины Яковлевой, проекты в Адмиралтейском и Выборгском районах единичны, возводятся в зонах, не имеющих элитного имиджа, оттого позиционируются в низком ценовом классе элитного сегмента и не могут служить ценовыми ориентирами. Но отдельные проекты, отмечает Яковлева, благодаря маркетинговому продвижению либо хорошим видовым характеристикам позиционируются в высшем классе сегмента.

Цены на вторичном рынке ведут себя несколько по-иному. “Есть дома в центре по 30 тыс. долларов за 1 кв. м, но по мере отдаления от центра средняя стоимость элитного “квадрата” снижается: в Озерках квартира в малоэтажном элитном комплексе стоит от 0,5 млн долларов”, - рассказывает Николай Лавров. Стоимость 1 кв. м в элитных квартирах, по данным “Адекса”, может разниться от 6 до 25−30 тыс. долларов даже в одном доме.

Еще на вторичном рынке есть квартиры, на стоимость которых рынок влияния не оказывает. Они годами стоят в листингах, пока не найдется покупатель, готовый уплатить запрошенную продавцом цену. Помимо того, добавляет Лавров, на вторичном рынке распространены торги, в ходе которых клиент может “отжать” до 10−15% указанной цены.

От Смольного до Обводного

Поскольку участков в центре для строительства элитного жилья не хватает давно, специалисты уже несколько лет говорят о необходимости сформировать новые элитные зоны. Пока не крайне получается. По мнению Анастасии Лебедевой, организация элитных зон зависит от параметров проектов. Узловой из них - местоположение. Этот параметр оптимальный в Центральном районе Петербурга и на Каменном острове. “В центре местоположение есть, а инфраструктура - по минимуму: даже с паркингами проблема. Но квартиры востребованы, - замечает Лебедева. - Если местоположение не уж очень удачное, важна инфраструктура. Элита стала категорией экономической. Строгий успешный пример - комплекс “Новая звезда” от RBI. Он до сих пор считается лучшим в городе. Самое малое того, он стал “якорем”: к нему потянулись и “Омега”, и обитель на улице Грота”.

Есть зоны, которые, возможно, станут элитными сквозь какое-то время. К примеру, на эту роль, по мнению Анастасии Лебедевой, может претендовать Петровский остров: “С одной стороны, это обособленность, зелень, вода, но с иной - пока там три жилых комплекса и больше ничего нет, кроме неопределенных планов. Если территория будет рскручиваться комплексно, Петровский станет воистину элитным местом - потенциал у него колоссальный”. Кроме того, элитные зоны могут сформироваться напротив домов на набережной Робеспьера (проект “Де Фанс”) и в Петроградском районе (”Премьер Палас” на месте бывшего завода “Вулкан” и “Леонтьевский мыс”).

По мнению директора консалтингового центра компании “Петербургская Недвижимость” (Setl Group) Михаила Бимона, явление новых зон элитного строительства напрямую связано с переездом индустриальных предприятий на окраины: “Пока не освобождены территории, нет и условий для формирования элитных зон. Элитное жилье в будущем появится, например, на месте Адмиралтейских верфей, в районе Московского вокзала и Староневского проспекта, на Петроградской стороне. Вывод промышленных предприятий из Петроградского района идет уже достаточно активно. И когда территории будут освобождены, станет может быть возводить крупные комплексы и целые кварталы элитного жилья”. Николай Лавров добавляет: “Обводный канал всю дорогу считался местом, пагубным для жизни, стопроцентно промышленным районом. Сегодня предприятия отседова уводят и на их месте развивается жилищное строительство, в том числе элитное. Например, есть план сооружения элитного комплекса на месте “Петмола”".

По мнению Полины Яковлевой, элитные зоны формируются кроме того на Смольной набережной. В корпорации “Адвекс” отмечают: знаковые для города проекты, которые появляются в микрорайоне Смольного и вблизи него и формируют предложение на рынке элитного жилья, реализует в основном фирма “Возрождение Санкт-Петербурга” - это “Резиденция на Суворовском”, “Парадный квартал”, Шпалерная, 60 и др. “Можно сказать, что корпорация сама формирует зоны будущей застройки недвижимости премиум-сегмента в историческом центре города”, - подтверждает Илья Андреев.

Парадом командуют строители

Участники рынка элитного жилья часто отмечают: требования покупателей к качеству проектов все период растут, потому стандарты элитного жилья систематично пересматриваются и улучшаются. Например, по данным специалистов компании “Адвекс”, примерно 80% покупателей хотят получить жилье с паркингом, есть много желающих заполучить квартиру с полной отделкой.

“Приходят новые технологии, - перечисляет Полина Яковлева. - Девелоперы более скрупулезно прорабатывают концепцию своих комплексов, приглашают иностранных архитекторов, дизайнеров, строителей (например, Новгородская, 23 - архитектор Риккардо Бофилл, “Дом у Моря” - Сергей Чобан и Евгений Герасимов). В домах появляется развитая инфраструктура, к примеру SPA-салоны , детские комнаты, лобби, сигарные, зимние сады и т.д.”. И все-таки стандарты элитного жилья, утверждает Николай Лавров, на словах улучшаются быстрее, чем реальное свойство предложения. Кроме того, по словам Анастасии Лебедевой, в реальности стандарты у нас формируют не клиенты, а сами строители. “Рынок Петербурга недоразвит - от Москвы мы традиционно отстаем. То, с чем питерцы готовы мириться (например, с отсутствием пресловутой “входной группы”), у покупателей из Москвы вызывает негативную реакцию, - поясняет Лебедева. - Например, встречаются паркинги, при строительстве которых не учтены габариты новых моделей автомобилей. Стандартное местоположение 3х6 м прямо недостаточно, например, для Maybach S62 с его длиной 6,16 м. Считается хорошим тоном оснащать паркинги автомойкой, эстакадой, помещением для хранения колес. Но это в Москве. А у нас задача - численность парковочных мест. В среднем получается полтора места на квартиру. Для элиты это недопустимо!”

Не исключено, что у элитных объектов вот-вот появятся новые стандарты на размеры площадей - идет сооружение целых комплексов. По мнению Николая Лаврова, элитные комплексы - следующий востребованный в текущее время стандарт. Для жильца это благо, так как он покупает квартиру с большим набором инфраструктуры (бассейном, фитнес-клубом и т.д.), но с сравнительно низкими расходами на содержание, ибо они делятся на всех. У Ильи Андреева нейтральная точка зрения на этот счет: “Элитность дома не зависит от его размера. Дома строятся на всякий потребительский вкус: одни покупатели хотят существовать в небольшом клубном доме, другие будут чувствовать себя более комфортно в большом квартале”. Анастасия Лебедева сомневается, что целые комплексы не возбраняется отнести к элите: однородного социума в них не будет.

Обойдемся без катаклизмов

Рынок элитного жилья, по мнению специалистов, меньше прочих сегментов пострадает от кризиса. “Элитный рынок стабильно растет. Катаклизмов не будет”, - твердо заявляет Илья Андреев. “Рынок элитной недвижимости не встанет даже при развитии кризиса. Элитная недвижимость - пункт прайса штучный, на тот, что постоянно есть спрос. Люди с деньгами останутся, вложения в недвижимость - вложения долгосрочные, значит, рынок будет жить”, - поддерживает его Николай Лавров.

“Сегодняшняя экономическая ситуация не сказалась на сегменте элитного жилья. Его не покупают на последние деньги”, - утверждает Михаил Бимон. По мнению Бимона, несмотря на небольшое сентябрьское снижение цен, в ближайшее час особенных изменений не произойдет ни по объемам строительства, ни по уровню спроса. Цены будут расти, причем с обычной скоростью - 15−20% в год. В более отдаленной перспективе цены на элиту могут вырастать ещё большими темпами. По словам Полины Яковлевой, в ближайшее пора на продажу будет выведен только единственный предмет высокого класса, который, безусловно, не удовлетворит спрос. Кроме того, по некоторым оценкам, к середине будущего года цены на массовое жилье достигнут 120−130 тыс. рублей за 1 кв. м, т.е. почти догонят нижний сегмент элиты в сегодняшних ценах.

Доля элитного рынка останется прежней: первейший параметр - местоположение - пока никто не отменял. Потому как Петербург идет по пути столицы, через какое-то миг нас неизбежно ожидает укрупнение проектов (квартальная застройка, комплексы) и уход на городскую периферию.

Санкт-Петербург