Квартиры и недвижимость

Илья Андреев: “Вечная внутренняя битва застройщика - отгрохать как разрешено больше квадратных метров или снабдить простор и комфорт для жильцов”

Пустых участков в элитных зонах все меньше, вследствие этого распространение получают квартальная застройка и квартальная реконструкция. Подобные проекты растягиваются на немного лет, требуют серьезных средств и сложны в реализации.

Нередко застройщики для привлечения покупателей (не только на элитных объектах) обещают будущим жильцам море благ, охватывая качественную эксплуатацию, совершенный ассортимент инженерной и социальной инфраструктуры, благоустройство прилегающей к дому территории и т.д. И все это - для “эксклюзивного” пользования жильцов и их гостей. Но когда занятие доходит до заселения, выясняется, что закрытого от посторонних зрачок уголка комфорта не получается (для окупаемости нежилых объектов необходимо запускать посетителей с улицы), что править домом будет несимпатичная жильцам фирма и т.д. Атмосфера “клубности” улетучивается, вторгается суровая проза жизни.

Подобных “случайностей” не возникает, если застройщик при реализации проекта придерживается разработанной им же концепции. Как влияет присутствие концепции на продвижение проекта и свойство жизни обитателей комплекса, рассказал Илья Андреев, босс по маркетингу и продажам ОАО “Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”" (Группа ЛСР).

- Теория - самое главное при строительстве жилья, в особенности элитного и особенно при комплексной квартальной застройке или реконструкции. Она определяет, сколь успешен план и в каких условиях в новом комплексе будут существовать люди. Рынок элитного жилья в Петербурге довольно конкурентный, потому выигрывают компании, которые продают клиентам не без затей квартиры, но комфортную бытие в комплексе. Аккурат для этого создается система элитного объекта.

- Где отправная точка для концепции? Она определяется местом, набором социальных объектов, размерами комплекса?

- Все параметры важны. Во-первых , элита, как известно, определяется местоположением. Но важна и конфигурация зданий в комплексе, и их “посадка” на пятне застройки, и высота. Уже на стадии разработки концепции застройщик вынужден разыскивать компромиссы. Вечная внутренняя схватка - выстроить как не возбраняется больше квадратных метров или обеспечить простор и комфорт для жильцов. Если метраж мал, это губительно для экономики проекта. Но если не пожертвовать частью метража для комфорта, предмет не будет элитным. Проблема застройщика - откопать компромисс между экономикой и комфортом. И тут многое зависит от политики компании. Например, на наших объектах мы сооружаем специальные шахты для кондиционеров. Для экономики проекта выгоднее централизованное кондиционирование, но не все жильцы готовы оплачивать за эту услугу. Если дозволить устанавливать личные кондиционеры, все фасады будут украшены вытяжками. Мы находим компромиссное вывод - предусматриваем специальные шахты для индивидуальных кондиционеров, хотя под шахты приходится возвращать 10−12 кв. м полезной площади на каждом этаже. И это при цене 1 кв. м в несколько тысяч долларов.

В концепции держатся и планировочные решения, процентное соотношение квартир разной площади. Например, мы перестали проектировать в комплексах маленькие квартиры, вследствие того что что как раз они в первую очередность становятся предметом спекулятивной покупки. Происходит частая смена жильцов - или перепродажа, или сдача в аренду. Это создает дискомфорт для соседей. С целью спокойствия жильцов мы решили отступиться от небольших квартир.

В концепции должны быть заложены ещё инженерно-строительные опции - отделка фасадов, технологии строительства, используемые материалы. Если проект реализуется в историческом центре, необходимо учесть требования Комитета государственного использования и охраны памятников.

Инженерная инфраструктура у нас, например, стандартная для всех элитных домов. Но в каждом комплексе есть персональные моменты - инфраструктурное наполнение: портье, фитнес, химчистка, магазины, кафе.

Вне всякого сомнения, в элитном доме во что бы то ни стало должен быть находящийся под землей паркинг из расчета одно-два машино-места для относительно небольших квартир и самое малое два - для больших. Особенно должен прорабатываться вопросительный мотив о целесообразности размещения спортивного клуба. Нужный атрибут - большой порядок обеспечения безопасности. Стоит кроме того упомянуть эксклюзивное благоустройство и эффективную службу портье.

- Если клиент не эксперт в строительстве, вряд ли он задумывается, как обиталище “садится” на пятне застройки. Он обратит участливость на местоположение и архитектуру. Комплект инженерии, вы уже сказали, одинаков для всех ваших элитных объектов. Следовательно, видимая отличалка между комплексами - в перечне объектов социальной инфраструктуры? Но многие застройщики сперва заманивают покупателей целым списком социалки, а на финише проекта объясняют, отчего их не будет. Обман?

- Скорее очередной компромисс. Застройщик в концепции предусматривает все составляющие комфортного проживания. Но когда квартиры распроданы, возникает вопрос, как быть с нежилыми помещениями. Если продать, нет гарантии, что в них будут именно те службы, которые нужны жильцам. Если оставить, то кто будет вносить плату за их аренду? Практика показывает, что жильцы не хотят уплачивать за те объекты, которыми не пользуются. Те, у кого нет детей, считают излишним платить за детские учреждения, кто не пользуется тренажерами - за спортивные сооружения, кто не курит - за содержание сигарной комнаты.

Действительно, в общегородской практике принято объявлять, что в комплексе, выставленном на продажу, будет здоровый набор социальной инфраструктуры. Привлечение клиентов идет хорошо, ближе к завершению проекта, когда все детализируется, открываются новые обстоятельства. Выясняется, что будущие жильцы платить за инфраструктурные объекты не хотят, оттого для их нормальной работы придется пускать людей с улицы. Очередной компромисс для застройщика - или сбыть помещения и контролировать их функциональное назначение, или покинуть за собой и нанять управляющую компанию для сдачи этих помещений в аренду. Причем с сомнительной прибылью.

За помещения, предназначенные только для жильцов, как правило, готовы платить покупатели жилья в клубных домах с малым числом квартир. Но большинство покупателей хотят принять сервис класса “люкс”, а дополнительные расходы встречают в штыки.

Конечно, полный набор инфраструктуры будет в больших комплексах как будто “Парадного квартала” с концепцией “город в городе”.

- Сколь долговременно может продолжаться разработка концепции и на каком этапе проекта она должна появиться?

- Ее разработка занимает от полугода до полутора лет, если это хорошая концепция, конечно. Без готовой концепции запрещено инициировать проектирование. Многие позиции необходимо обсуждать с проектировщиками.

Конечно, могут затянуться сроки реализации проекта, но лучше вылезать на площадку с окончательным вариантом. Причем параллельно с технической разрабатывается концепция продвижения комплекса. Неплохо проработанная и завершенная концепция - это конкурентное преимущество.

- Это означает, что концептуальное жилье позволительно реализовать дороже, чем аналогичное, но неконцептуальное?

- Безусловно. Разрешается сбывать дороже приблизительно на 10%, а в некоторых случаях и больше. В этом месте весьма сложно рассчитать. Одинаковых элитных проектов в городе нет, более того аналогичных - есть только подобные. Они-то и конкурируют между собой. Есть масса проектов значительно дешевле наших и даже в сильно хороших местах. Тем не менее мы продаем дорогое жилье. Немного того, у нас продажи происходят быстрее, чем в целом ряде менее дорогих проектов.

- Приходилось ли вам вносить изменения концепцию, когда сооружение уже шло полным ходом? Наверное, это удорожает проект?

- Приходилось дополнять, улучшать. Словно бы концепция разработана, но со временем появляются новые, изредка неожиданные идеи - это оттого что творческий процесс. Конечно, улучшения требуют дополнительных расходов. Но на такие затраты стоит пойти, чтобы заполучить дополнительную прибыль. Очевидно, что легко за бренд покупатели не платят. Платят за предстоящий комфорт.

Санкт-Петербург