Квартиры и недвижимость

Где в Подмосковье существовать хорошо? 2

 

“В Москве жить давнехонько уже не уж очень комфортно. На дорогу из дома в офис и назад я трачу не менее трех-четырех часов ежедневно; еду в выходной день в гипермаркет - снова пробки и бесконечные очереди. Цены на жилье в столице не позволяют обменять мою квартиру в старой панельной девятиэтажке на что-то больше приличное”, - делится своими проблемами Дмитрий, глава отдела в крупной производственной компании. А в конце нашего разговора уверяет, что, если бы не работа, он с семьей с удовольствием переехал бы в какой-нибудь подмосковный город, “более тихий, тихий и зеленый”.

Впрочем, финансовый кризис и сопутствующие ему увольнения и сокращения зарплат, возможно, заставят Дмитрия, как и многих москвичей, поменять столичную прописку на областную. Чем не выход? Отдать квартиру в Москве и переехать в пригород, а на полученную от такого обмена разницу безмятежно ощутить непростой период, который, как обещают экономисты, продлится год-полтора. Те, кто сохранит работу в столице, могут предпочесть города, расположенные в 2-7 км от МКАД. Инфраструктура многих из них развита без малого так же хорошо, как в Москве, а помимо того, постоянно есть шанс нарыть работу на каком-нибудь из предприятий, расположенных неподалеку. Кстати, численность организаций, выводящих офисы за МКАД, будет вырастать - так обладатели снижают издержки.

Населенные пункты, расположенные в 20-50 км от Москвы, имеют свои преимущества: низкие цены на жилье, в два-три раза уступающие столичным, и, как правило, хорошая экология.

На протяжении последних трех месяцев мы знакомили читателей c городами Московской области. В каждом номере начиная с 22 сентября публиковался очерк, в деталях рассказывающий о достоинствах и недостатках того или иного направления. Итогом наших исследований стал рейтинг инвестиционной привлекательности городов Московской области, на основании которого мы в конце концов можем ответствовать на до того актуальный для многих вопрос: где в Подмосковье жить хорошо?

Почему область?

Составляя рейтинг, мы исходили из интересов как тех, кто собирается получить квартиру в области для собственного проживания, так и тех, кто рассматривает покупку жилья в качестве сохранения или преумножения своих капиталов. Было бы ошибкой считать, что в условиях стагнации рынка недвижимости квартиры в областных городах потеряли инвестиционный потенциал.

обеспеченность россиян жильем находится на катастрофически низком уровне. Европейских показателей Раша достигнет только к 2025 году. Во всяком случае, так считалось до кризиса. Сколь он отодвинул штурмование эры квартирного благополучия - покуда неизвестно, но прогнозы специалистов неутешительны: самое меньшее до апреля 2009 года экономическая обстановка будет только ухудшаться, а позже России понадобится по меньшей мере год, чтобы нивелировать последствия финансовых беспорядков. Все это пора активность на рынке недвижимости будет низкой. Девелоперы, большая доля которых возводили дома за счет кредитов, уже в эти дни отказываются от новых проектов. Это означает, что в ближайшем будущем нас ожидает острый дефицит жилья.

, в Подмосковье отбор шире, нежели в столице, а цены ниже. Не ненароком платежеспособный спрос тянется в область уже без малого два года. И ей это на пользу: в городах, расположенных под боком от МКАД, молниеносно обновляется жилой фонд. Мало-помалу решаются проблемы, связанные с социальной, торговой, развлекательной инфраструктурой, привлекательность областных городов для потенциальных обитателей растет. И инвестиционный климат неизбежно улучшается - потому как повышаются спрос и цена. Кстати, потенциал роста последней в Подмосковье выше - цена квадратных метров в большинстве областных городов не достигла ещё своего потолка.

Спрос на квартиры в подмосковных городах, дорога к которым преграждают бесконечные пробки, довольно низок

“Нужно понимать, что с точки зрения экономической эффективности выгодными будут только долгосрочные вложения средств, то есть рассчитанные как самое малое на два-три года, - говорит управляющий управления вторичного рынка компании “Инком-недвижимость” . - Заходить на рынок городов Подмосковья лучше всего весной и летом 2009 года, когда он достигнет ценового дна”.

С этим не совершенно согласен советник финансово-строительной корпорации “Лидер” : “Имеющиеся объекты раньше времени или поздненько будут распроданы, а новых появится мало. И сейчас, возможно, самое момент обзаводиться жилье, тому благоприятствуют дисконты, предоставляемые продавцами, и цены. Ожидать существенного снижения стоимости квадратных метров до весны-лета следующего года довольно опасно: не исключено, что в ближайшее миг на рынке нетрудно не останется привлекательных объектов”.

Сегодня, когда фондовый рынок показывает самые пессимистичные настроения, а развлекуха на валютном рынке сдобрена изрядной порцией рисков, с трудом поддающихся оценке, недвижимость приобретает особенное роль для тех, кто ищет новые инвестиционные инструменты. Имеющийся дефицит жилья чуть-чуть ли позволит ценам существенно снизиться более того в условиях кризиса. Самые дерзновенные прогнозы - падение стоимости 1 кв. м на 30% до лета 2009 года. Но риэлтеры делают оговорку: речь идет только о переоцененном жилье (в основном о квартирах в панельных пятиэтажках и плохом экономклассе в сегменте новостроек), качественная недвижимость потеряет в цене не больше 15% за год. Потом окончания кризиса она, вероятнее всего, будет резво дорожать. Чуть ли сегодня, вкладывая гроши в жилье, следует полагать на существенное преумножение средств, но применять недвижимость в качестве инструмента для сохранения платежеспособности капитала, как полагают эксперты, можно. И в то время как есть выбор новостроек, не лишним будет эту вероятность рассмотреть.

Ни дня без пробки

Основной минус большинства городов в МО - плохая транспортная доступность. Это очень негативно сказывается на инвестиционной привлекательности недвижимости, оттого что спрос на квартиры в городах, стезя к которым преграждают бесконечные пробки, низок. Показатель “время в пути” понемногу вытеснил с первого места момент удаленности города от МКАД - в настоящий момент важно, насколько скоро скоростное шоссе ведет к дому, а не сколь километров отделяет жилье от офиса. Ибо известно, что 10 км пути по загруженной трассе порой равняются 50 км по свободной дороге.

Самой тяжелой транспортная ситуация считается на Ленинградском шоссе. Автомобили толкаются на всем протяжении пути до Солнечногорска, в особенности же узко на отрезке трассы, ведущей к аэропорту Шереметьево. В нашем рейтинге города, подъезд к которым осуществляется по Ленинградке, существенно потеряли в оценке аккурат за счет низкого балла за транспортную доступность.

Второе местоположение в списке самых загруженных трасс делят Щелковское и Дмитровское шоссе, а третье, соответственно результатам исследования ГИБДД за 2007 год, досталось дороге Москва-Минск. Горьковское, Ярославское и Новорижское шоссе систематично стоят из-за ремонтных работ. Последнее, правда, все одинаково держит неплохую прыть благодаря многополосности и хорошему покрытию. Пробки собираются в основном на въезде в Москву. Перспективы у Новой Риги неплохие - вскоре откроется свежеиспеченный съезд, ведущий почти к Третьему транспортному кольцу.

Калужское и Симферопольское шоссе - самые свободные. Волоколамское, возможно, станет таковым позже запуска в эксплуатацию платной дороги до Красногорска.

Скоростные шоссе привлекают застройщиков, специализирующихся на возведении коттеджных поселков, что способствует развитию инфраструктуры, причем не только и не столь экономкласса, сколько коммерциал и даже премиум-сегмента. Это важно, так как в подавляющем большинстве подмосковных городов преобладает бюджетная застройка, и предприятия, предоставляющие товары и услуги, относятся к тому же сегменту.

Разумеется, немаловажно не только то, насколько резво и благоприятно добираться до того или иного города на личном авто, но и уровень развития системы общественного транспорта. Маршрутные такси и автобусы, да еще отправляющиеся от разных станций метро - приятное дополнение к прочим достоинствам того или иного города, при всем при том они не спасают от пробок на дорогах. И отсутствие прямого железнодорожного сообщения с Москвой - значимый минус любого областного населенного пункта. Электричка - подходящий картина транспорта, особенно если она скоростная. Такие поезда даже довольно большие расстояния преодолевают за совершенно приемлемое по московским меркам час (час-полтора) и прибывают, что самое удобное, безотлагательно в середина Москвы.

Лидеры и аутсайдеры

С довольно приличным отрывом от третьего призера первое-второе места в рейтинге поделили Красногорск и Одинцово Социальная инфраструктура развита неплохо. Есть частные детские сады, существенно облегчающие существование молодым родителям. Магазинов в городе хватает с избытком, так же как предприятий индустрии отдыха и развлечений. Несмотря на то что Красногорск расположен в непосредственной близости от Москвы, экологическая ситуация в нем благоприятная. Кроме того, к городу ведет не самое загруженное Волоколамское шоссе, а кроме того скоростная Новая Рига. Организация общественного транспорта позволяет одним духом и с комфортом достигнуть до города - в часы пик позволительно употребить электричками, отправляющимися с Рижского, Курского вокзалов и от платформы Каланчевская недалече от станции метро “Комсомольская”. А когда дороги свободны - автобусами и маршрутными такси из Тушина, Митина и от станции метро “Сходненская”.

В Красногорске немалый выбор новостроек - град является одним из лидеров по объему предложений в этом сегменте. Возводят тут в основном монолитно-кирпичные дома, некоторые из которых соответствуют по качеству уровню бизнес-класса. “Минус Красногорска в высоких ценах на недвижимость, но оттого что не бывает ладно и дешево, - говорит самостоятельный аналитик по недвижимости . - В докризисные времена разрешено было порекомендовать инвесторам вкладываться в строящиеся объекты проверенных девелоперов. Ныне риски явно выше - работы могут стать в любое время. Нужно быть особенно осмотрительным и направлять участливость на скидки, которые предоставляют продавцы почти законченных или даже завершенных объектов”.

ещё расположено на престижном направлении - к городу ведет Можайское шоссе. Отменно развитая торговая и развлекательная инфраструктура и система общественного транспорта (автобусы и маршрутки ходят от нескольких станций метро, электрички - с Белорусского вокзала), близость Рублево-Успенской трассы с частными школами, садами, предприятиями питания и индустрии красоты бизнес и премиум-сегмента , а также отличная экология - вот что вывело городок в лидеры. Он похож на мировой спальный район Москвы, которым и является по сути, а не в соответствии административному делению. Высокие цены на жилье немного снижают инвестиционную привлекательность недвижимости, и все-таки рынок новостроек в этом месте довольно обширен, и неизменно есть возможность откопать интересные предложения. На важный подъем цен здесь в ближайшие два-три года планировать не стоит, Одинцово - скорее рынок для долгосрочных инвестиций.

Города, расположенные в 20-50 км от МКАД, чаще всего привлекают инвесторов низкими ценами на жильеи отличной экологией

Город , занявший третью строчку, расположен в менее благоприятном с экологической и социальной точки зрения месте - к нему ведет Каширское шоссе. Близость к МКАД - огромный плюс в данном случае, потому что по-другому путь до дома занимал бы несколько часов из-за пробок: дорога ведет в густонаселенный район Подмосковья. Закрепиться в тройке лидеров Видному помогла что надо развитая торговая и развлекательная инфраструктура и обилие новостроек. Остальные показатели тяжело прозвать блестящими. В том числе инвестиционную привлекательность недвижимости. Эксперты советуют вкладывать в строящиеся дома, но нынче это по понятным причинам рискованно.

Другие города, граничащие с Москвой, также вошли в первую десятку наиболее комфортных, однако по разным причинам не выбились в лидеры. , например, помешала низкая транспортная доступность и весьма плохая экология, оттеснили на седьмое место проблемы с образовательной инфраструктурой, пробки на Ярославке и высокие цены на жилье. оказалась ближе к концу десятки лидеров из-за катастрофического положения с детскими садами и школами, жутко средних экологических показателей и все тех же автомобильных заторов на Горьковском шоссе. Однако все эти города в целом полностью комфортны для проживания.

“Наиболее привлекательные с инвестиционной точки зрения населенные пункты Подмосковья - это ближайшие города-спутники : Химки, Мытищи, Балашиха, Люберцы, Одинцово, Красногорск. Все они имеют громадный потенциал для развития, - полагает Михаил Куликов. - В последнее период там шибко бойко шло комплексное освоение территорий”. В Химках, например, появились новые кварталы - Новокуркино и Юбилейный, в Балашихе - Солнцеград, в начинается освоение бывших полей аэрации, на которых планируется отгрохать возле 1 млн кв. м социального жилья. Параллельно идет формирование образовательной, торговой, транспортной инфраструктуры, обновление инженерных сетей, появляются новые деловые комплексы и отели, дающие жителям рабочие места. “Никакой кризис не будет тянуться вечно, до срока или поздно он все равно закончится, а все перечисленные факторы так или по иному будут содействовать росту цен в ближайших городах Подмосковья”, - замечает Михаил Куликов.

В первой десятке оказались удаленные от Москвы города - Раменское (28 км) и Истра (40 км). Последней помогла великолепная экология, низкие цены на жилье, недурственная транспортная доступность. ” будет интересна тем покупателям, которые выбирают городским квартирам как минимум таун-хаусы и дюплексы, а еще вероятнее - современные коттеджи с городскими коммуникациями, - полагает Евгений Муравьев. - Вслед за тем кризиса такие проекты во что бы то ни стало появятся. Пока в городе воздвигают мало, но присматриваться к нему нужно уже сейчас”. - единственный из лучших городов Московской области. Несмотря на удаленность, достичь до него на электричке с Казанского вокзала в Москве разрешается за час. Новорязанское шоссе - не самое загруженное в области, но с пробками жителям Раменского все-таки придется считаться, транспортная доступность довольно плохая. Однако здесь превосходно развита вся инфраструктура, идет активное обновление жилого фонда. Закупать недвижимость эксперты советуют с осторожностью из-за высокой стоимости - следует действовать ставку на максимально качественные объекты, стараясь обрести существенную скидку.

“Можно также инвестировать в подмосковные города в пределах 30−километровой зоны - в Апрелевку, Подольск, Домодедово, Щелково, Лобню, Пушкино, - говорит Михаил Куликов из “Инком-недвижимости”. - Однако в этом случае нужно быть более осторожным и скрупулезно избирать объект. Лучше всего обретать коммерческое жилье эконом и бизнес-класса , которое уже сдано госкомиссии или находится на завершающем этапе строительства. Объекты, построенные вполовину или находящиеся на начальном этапе, лучше пока вообще турнуть из-за риска недостроя”.

На последних строчках нашего рейтинга находятся несколько городов, расположенных рядом к Москве. Они стали аутсайдерами, набрав наименьшее число баллов почти по всем показателям. Дзержинский упал на самое дно из-за отсутствия прямого железнодорожного сообщения с Москвой, медленного обновления жилого фонда и высоких цен на недвижимость. Щербинка не представляет интереса для инвесторов, ибо там возводится в основном панельное жилье для очередников. Социально-культурный климат соответствующий. Кроме того, не хватает детских садов. Котельники потерпели фиаско из-за отсутствия электричек, чертовски дрянной социальной инфраструктуры. Кроме того, все эти города расположены в неблагоприятных с экологической точки зрения районах.