Где выискивать тихие метры
Фондовый рынок падает, нефть дешевеет, и только столичная недвижимость настойчиво дорожает: за шесть месяцев, по данным центра “Индикаторы рынка недвижимости”, цена квадратного метра подросла в цене с начала года на 30%. Позволительно ли мнить московское жилье тихой гаванью, где инвестор способен переждать финансовую бурю?
Если бросить взгляд на нынешнюю ситуацию в США, Англии, Испании и других странах, то окажется, что гавань эта не такая уж безопасная. Цены падают, стройки замораживаются, девелоперы банкротятся, а спрос невелик (покупатели ждут, когда рынок достигнет дна). Но русский рынок имеет свои особенности, которые не позволяют проводить прямые параллели с ситуацией на Западе. , он не так густо завязан на финансовый рынок. Ипотека также не оказывает серьезного влияния на ценообразование и спрос: ещё вчера это казалось досадным упущением, которое требуется преодолеть, а ныне это видится благом. Потому как как раз ипотека и раскалила рынки недвижимости США и Европы, стала детонатором мирового кризиса.
, российская недвижимость крайне подходящий инструмент для спекуляций. Это априори дефицитная сфера: жилья у нас чуть-чуть на душу населения и еще меньше строится. Помимо того, до сих пор покупка квартиры шибко выгодна с точки зрения налогов - из-за на практике полного их отсутствия. Во Франции содержать вторую квартиру жутко накладное занятие. Налог на вторую квартиру или жилье высок и рассчитывается исходя из потенциальных доходов, которые обладатель может заполучить от сдачи “лишнего” жилья в аренду. В Германии высокие налоги на прибыль, полученную от купли-продажи недвижимости. То же самое не возбраняется заприметить практически в всякий стране Евросоюза. Если за рубежом налоги и пошлины препятствуют спекуляциям жильем, то в России ничего подобного не наблюдается: “нефтяники” могут достать немного квартир и выпустить из памяти о них на годы.
, в России страна практически устранилось от решения жилищного вопроса, чего нет ни в Европе, ни в Америке. Социальное жилье не строится, арендного фонда не существует, новые земли не осваиваются и т. д. Жутко слабая жилищная политика государства нынче узловой мотор, гонящий цены на недвижимость вверх.
, российский рынок недвижимости целиком монополизирован. Монополизм - это вероятность удерживать цены более того при отсутствии спроса. Месяц обратно единственный чиновник в Екатеринбурге открыто заявил: “Мы не будем больше переводить земли из назначения “сельское хозяйство” под застройку. Того, что есть, достаточно. Новые земли будут сбивать цены, и это помешает крупным строителям реализовывать большие проекты”.
Все эти факторы говорят за инвестиции в недвижимость. Правда, есть одно и весьма существенное “против” - цены, которые в Москве, Подмосковье и городах-миллионниках уже завышены. Завышены по отношению к зарплатам населения и по соотношению цена-качество. Отображение этого - массовая покупка россиянами недвижимости в Болгарии, Испании, Черногории, Франции и других странах.
Можно ли считывать рынок недвижимости с неадекватными ценами хорошей гаванью для новых денег? Вряд ли. Если уже есть квартира, которая приносит доход, - нехай будет. Но закупать недвижимость, приносящую 5% годовых с аренды, рискуя угодить в обвал рынка, - увольте. У квартиры есть и сильно неприятное для инвестора свойство - она значительно менее ликвидна, чем те же акции. Инвестиции с недвижимостью - это развлекуха вдолгую: длительно выбирается объект, долговременно идет сделка, продолжительно продается.
В условиях неопределенности и нарастающей волатильности на всех рынках угадывать тренды на рынке недвижимости - занятие неблагодарное. Тем не менее назовем несколько направлений, которые могут быть интересны частными инвесторами. Примечательно, что все они не связаны с Москвой.
- “дальние дачи” - коттеджные поселки на расстоянии 70-100 км от Москвы в Тверской, Калужской, Тульской, Владимирской областях. Там у чиновников еще не свело ум от притока денег и существует реальная конкуренция между застройщиками. Обитель с участком в поселке, где есть все коммуникации, стоит от $120 тыс., что доступно для довольно широкого круга покупателей. Цены в отдельных поселках выросли в прошлом году на 30-100%.
участки в старых садовых товариществах под Москвой. Шесть соток, узкие дороги, неподведенный газ, практическое отсутствие охраны - все это отталкивало покупателей до последнего времени, но сейчас частники стали бойко скупать такие участки. Меняются и сами товарищества - дороги там, конечно, не расширишь, но во многих появились магазины, детские площадки, охрана. На такие участки цены за пару лет выросли в разы.
- недвижимость в регионах. По данным компании “Мультиброкер”, только в Калужской, Тверской, Калининградской и Волгоградской областях подъем цен за полгода составил больше 43%.
В целом есть ощущение, что свой рынок недвижимости находится в переходной точке. Противоречия на текущей стадии сформировались и достигли апогея. Жилье стало недоступно большинству граждан, даже ипотека не помогает. Спрос на недвижимость огромен, но объемы строительства не растут, а, наоборот, падают. В рамках старой спекулятивной политики чиновников и девелоперов эти противоречия не разрешить, а значит, введение новых правил игры неизбежно. Как проворно держава сможет сформировать новые финансовые механизмы и как это повлияет на рынок? Когда будет сломан монополизм на рынке земли? Эти вопросы и должен задать себе дальновидный личный инвестор, стремящийся игрывать на рынке недвижимости.