Квартиры и недвижимость

Гонки по вертикали

 

Обратная край строительства небоскребов в Москве - отсутствие внятной градостроительной политики

Фото: Ника Зиангирова

Москва бойко растет вверх. Наблюдающим огромную стройку в Сити это в особенности ладно видно. Небоскребы в Москве расставляют, руководствуясь двумя принципами: кучкой (в Сити) и врассыпную (по программе “Новое колечко Москвы”). В августе столичное руководство попыталось упорядочить ситуацию и утвердило схему размещения 58 площадок, на которых к 2015 году должно быть построено 200 высоток. При этом мэрия хочет воспретить сооружение всех небоскребов, не входящих в эту схему или не расположенных в Сити.

Зачем городу столь высоток? Отчего их строят? И нужны ли они с точки зрения градостроительства?

Небоскребы на МКАД

Программа правительства Москвы “Новое кольцо” начата в 1999 году. Ее лоббировала известная девелоперская фирма “Конти”. Она же получила первостепеннный участок по этой программе на Кутузовском проспекте, построила на нем высотку “Эдельвейс” и вышла из проекта. Московское правительство сделало специальную компанию “Новое кольцо Москвы” (НКМ), которая должна была спроектировать схему размещения небоскребов по территории города, приготовить документацию и отдать участки частным девелоперам.

За без малого девять лет существования компании результаты неутешительны. Построено всего немного домов (точную цифру в компании отказались сообщить). И более того в тех немногочисленных проектах, что реализуются, не все складывается. Так, в высотке по адресу Ленинский проспект, 111/2, где уже купили квартиры 600 семей, возникли проблемы у девелопера. Городу пришлось его менять. А чтобы новому застройщику было выгодно достраивать высотку, пришлось число башен в комплексе повысить до трех.

“Новое кольцо Москвы” неоднократно выставляло участки под возведение на конкурс, но только немногие из площадок нашли инвесторов. В конце 2007 года методика размещения небоскребов была представлена Юрию Лужкову. Она предполагала выделение на территории города 60 территорий для высотного строительства, где могли бы вытянуться 200 зданий выше 30 этажей. Технология была раскритикована главой администрации города и отправлена на доработку. Решительный вариант глава администрации города утвердил только через год.

Сама мысль разбросать новые небоскребы по городу выглядит странной. Когда высотное сооружение внедряется на территорию существующей застройки, то это уж очень большая нагрузка на дороги, сети, экологию. Свойство жизни в районе неизбежно будет падать. Возьмем для примера ту же высотку “Вертикаль” на Ленинском проспекте: она возводится на перекрестке, где и в текущее время постоянная пробка. А если в этом месте будет существовать ещё тысяча семей, у каждой из которых, как минимум, единственный автомобиль?

Подробное штудирование программы НКМ ставит море вопросов. Допустим, тотчас несколько небоскребов планируется возвести около МКАД - кому они тут будут нужны? К чему безотлагательно три высотных зоны в конце Ярославского шоссе? Последняя странная идея, связанная с НКМ, - вывод сооружать высотки за счет бюджета города. То есть если инвесторам это неинтересно, убыточные стройки будет известия город? В общем, и с точки зрения градостроительства, и с точки зрения экономики программа сырая, если не сказать, вредная для города. Она преследует мишень получения дополнительных квадратных метров вместе с тем с ухудшением качества жизни. И то, что она буксует, очень позитивно.

Мини-Манхэттен

Сити - совершенно другая история. Тут с логикой все в порядке: создается концентрированная зона деловой активности, район, на все сто состоящий из небоскребов. Такие зоны есть во многих мировых столицах. По логике столичный Сити похож на созданный так же с нуля район La Defense в Париже. Середина французской столицы также испытывал колоссальное давление денег, и в середине 60−х было решено соорудить мини-Манхэттен. Его строили за пределами исторического города, за местной кольцевой дорогой. Свежий район небоскребов должен был спасти исторический центр от девелоперов и новой застройки и сообща с тем предложить отличные возможности для бизнеса.

В московском Сити в эти дни строятся лучшие здания в городе. Их проектируют лучшие архитекторы мира: Норман Фостер, Сергей Чобан, Фрэнк Уильямс, бюро NBBJ. По инженерным системам, по фасадным решениям небоскребы Сити не имеют аналогов в России.

А вот с точки зрения градостроительства к программе есть вопросы. В различие от Defense московский Сити расположен излишне рядом к центру города, всего в нескольких километрах от Кремля. И вследствие того что полноценно разгрузить центр не может. Другое отличие - в решении транспортных проблем. Уже к моменту начала строительства Третье кольцо в этом районе было перегружено. С появлением первых небоскребов пробки стали хроническими. К тому же в большинстве случаев застройщики решили сэкономить на подземных парковках - так они улучшали экономические показатели своих инвестпроектов. В результате уже нынче припарковаться в Сити разрешено только в 10-15 минутах ходьбы от высоток. Мост и две станции метро не решают вопроса: успешные менеджеры не хотят пользоваться подземкой. А что здесь будет, когда в Сити заедут 200 тыс. человек?

А в настоящий момент чуть-чуть пофантазируем. Представим, что Сити начали бы создавать не на нынешней площадке и даже не на МКАД. А где-нибудь в районе Кубинки, как предлагал популярный московский архитектор Михаил Хазанов. Туда провели бы ветку скоростного железнодорожного транспорта, и тракт до центра города занимал бы 20-30 минут. И проложили бы 10−полосное автомобильное шоссе для тех, кто не собирается прощаться с рулем. В “Новое Сити” позволительно было бы перевести количество правительства России и Московской области. Там же разместились бы штаб-квартиры российских и международных корпораций. Жить чиновники и бизнесмены могли бы в построенных рядом коттеджных поселках и новых городках, спроектированных по самым современным градостроительным технологиям. Порядок жизни в “Новом Сити” был бы весьма высоким: там скоро появились бы хорошие рестораны, магазины, торговые центры, фитнес-клубы и проч. А главное, что дал бы таковой подход, - новую ось развития Московского региона. Благодаря таковый стратегии, ожил бы весь это лучик Подмосковья вплоть до сотого километра. Был бы спасен исторический центр, а Столица избавлена от пробок и многих других проблем. Такая стратегия с созданием спектра абсолютно новых возможностей и называется во всем мире градостроительством.

Гонка амбиций

“Повышенный заинтересованность девелоперов к реализации высотных проектов обусловлен несколькими факторами. Во-первых , дефицитом земельных ресурсов при активном росте населения города - основная причина роста Москвы ввысь. Во-вторых , удобством проживания в многофункциональных комплексах с развитой инфраструктурой, идеей создания своеобразного города в городе”, - говорит , управляющий по маркетингу и продажам компании “Лиедел Инвестментс Лимитед”.

“В Москве в текущий момент рядом 200 миллионов квадратных метров жилья. Шибко невпроворот аварийного или с истекающим сроком амортизации. Ежегодно требуется вводить в эксплуатацию 5-6 миллионов квадратных метров. Площадок для нового строительства мало, так что подъем города вверх неизбежен”, - считает , акционер компании “МосСитиГруп”. При этом, как он отмечает, в Москве сильно востребованы качественные объекты высотного строительства.

Важную образ играет и момент имиджа. Застройщику успешная реализация амбициозного проекта высотного строительства обеспечит громкое имя. Но существует негласное соревнование не только между застройщиками, но и между городами и странами. Строительство знакового небоскреба - это заявка на лидерство, подтверждение своих финансовых и интеллектуальных амбиций.

Весь ХХ столетний период в Америке небоскребами мерялись Нью-Йорк и Чикаго. Сегодня в важный гонке небоскребов выигрывают Юго-Восточная Азия и страны Персидского залива. Не ненароком самое высокое здание строится в Дубае. Его высота скрупулезно скрывается, но шейх Мухаммед бин Рашид Аль Мактум считает, что такое здание в любом случае должно быть в Дубае, оттого что рассматривается как живое свидетельство возрождения арабского народа.

В гонку амбиций включилась и Москва. Комплекс “Федерация” станет самым высоким зданием Европы. Планируется к строительству еще больше монументальная башня “Россия” Нормана Фостера. Но есть в небоскребизации Москвы странность. Она в том, что уймище проектируемых высоток, особенно по программе “Новое кольцо Москвы”, - это жилье. В Европе жилые небоскребы - редчайшие экземпляры. Один из немногих построен по проекту Сантьяго Калатравы - уникальная высотка Turning Torso в Мальме. Кстати, шведы не бросились жить в этом удивительном доме-скульптуре. В Европе останавливают свой выбор жить на земле - если не коттеджах или таунхаусах, то в низкоэтажной застройке. Так полезнее для здоровья. Даже в высотном Манхэттене жилых небоскребов негусто - не более 10%. Другое офисы. Из них некоторые, как башни Трампа, временами используются в качестве пафосного жилья во пора редких наездов знаменитостей в Нью-Йорк. Подавляющее большинство американцев селится на земле, а не в небесах. А вот где строятся жилые высотки, так это в Китае и Юго-Восточной Азии (много людей и чуть-чуть земли) или в Дубае (мало морского побережья, а видовые квартиры крайне ценятся).

В России земли сильно много, народ не растет. Ради чего же строить небоскребы? Значительно более логично строить апартаменты в больших многофункциональных комплексах. На такие апартаменты, расположенные в деловом центре Сити, есть спрос. Они же решают и градостроительные вопросы: совмещение в одном здании офисов и жилья снижает нагрузку на транспортную систему города и экономит людям время. Но строительство без затей жилых высоток в спальных районах идеально не нужно.

Тем не менее вдогон за Москвой увлеклись жилыми небоскребами и города-миллионники. На вопросительный мотив “зачем?” отклик прост до невероятности: высотки в нынешних условиях выгоднее для застройщиков. Квартиры там продаются в розницу в миг строительства, и эдакий план имеет высокую рентабельность (40-50%). А если строить офисы или гостиницы и сдавать их в аренду, то окупятся такие проекты за семь-восемь лет. И здесь ключевой момент для понимания градостроительной ситуации в России: у нас строится не то, что нужно людям или городу в целом, а то, что приносит максимальную польза застройщикам.