Квартиры и недвижимость

Анна Шехова

Чтобы снять на лето дачу или загородный обитель с оптимальным соотношением цены и качества, подбирать варианты нужно уже сейчас

Иллюстрация: Getty Images / Fotobank

Арендовать загородный обиталище в эти дни не проблема. К услугам потенциальных арендаторов груда агентств недвижимости, доски объявлений в интернете и специализированная пресса. Судя по отзывам тех, кто уже имеет навык поиска “домика на лето”, найти подходящий вариант более того легче, чем снять квартиру в Москве. Задача только в цене. Чтобы разыскать предмет дешевле $1500 в месяц, придется приложить много усилий, и риэлтеры в этом месте не помощники.

Рынок контрастов

Рынок аренды загородного жилья представляет собой на начальный воззрение сегмент загадочный. Строй риэлтеров утверждают, что спрос на аренду намного превышает предложение. И дабы сыскать подходящий вариант, поисками дачи, на которую не возбраняется послать на лето детей или родителей, да и самому на выходные ездить, необходимо заниматься практически с зимы. “Объем предложения не способен удовлетворить поступающее численность заявок, - утверждает начальник департамента загородной недвижимости компании HomeHunter . - По сравнению с прошлым годом спрос на аренду немаловажно вырос. Если в начале 2007 года на рынке наблюдалась минимальная активность, то в текущий момент мы видим оживление покупателей, многие из которых уже усиленно ищут объекты на лето”.

Другие риэлтеры пожимают плечами, мол, никаких проблем со съемом дома нет, и вариантов по-прежнему больше, чем желающих. “По нашим наблюдениям, растет цифра клиентов, которые задумываются о том, что же для них интереснее - снимать загородное жилье или обретать личный загородный дом. Так что, позволительно сказать, в целом спрос сегодня даже меньше предложения”, - считает глава направления аренды загородной недвижимости компании “Инком-недвижимость” .

Такая противоречивая картина вызвана двумя обстоятельствами. Первое - сроки аренды. “Основной объем загородных дач и коттеджей сдается как самое меньшее на единственный год. Это логично, потому что собственник несет большие риски. Наша группа даже не работает с больше краткосрочными вариантами”, - поясняет руководитель проекта компании Penny Lane Realty . Таким образом, нарыть и снять здание на год легче, чем на лето. А на лето - легче, чем на месяц. На период сдают свои дома в основном те хозяева, кому не удалось сдать их на более долгий срок. А спрос, в особенности к весне, смещается в сторону сезонной аренды. “Не многие готовы отступиться от своих городских квартир в пользу постоянного проживания за городом. В то же момент в летний отрезок времени зачастую возникает надобность вывезти из душной и пыльной Москвы на природу семью. Вот в тот самый жаркий период и начинается ажиотажный спрос на загородные дома и дачи, который, естественно, не может сравниться со спросом на длительную аренду”, - комментирует ситуацию руководитель отдела аренды компании “МИАН - агентство недвижимости” Второй фактор, вызывающий противоречивые отклики о рынке, - неравномерность распределения коттеджей по ценовым категориям. Как обычно, наиболее востребованным является экономкласс, а большая доля предложения относится к категории коммерциал и элитного сегмента (см. график). Поэтому, если постараться отыскать что-то “экономное” для бюджета на приемлемом расстоянии от Москвы, разрешается безбоязненно изъясняться о дефиците.

Как несложно предположить, большинство арендаторов хотели бы существовать поближе к Москве, чтобы располагать вероятность каждый день колесить на работу. “Наиболее популярная удаленность - до 30-40 км, - рассказывает Ольга Баштанова. - Неужто что по Новорижскому шоссе с его хорошей пропускной способностью многие соглашаются ездить подальше (до 45-50 км) с целью того, чтобы пожить вблизи здоровый воды или рядом с настоящим лесом”.

Поэтому сложность не в том, чтобы выискать жилище на лето. Сложность в подборе оптимального сочетания цены и качества. “Дома и дачи, в которых соотношение этих параметров оптимальное, как правило, не меняют своих арендаторов. Одни и те же люди едут туда из года в год. В крайнем случае, новые арендаторы приходят по рекомендации прежних”, - рассказывает управляющий управляющий компании “Century 21 Запад” .

Противоречивость в оценках рынка, как видим, оказывается лишь поверхностным впечатлением. Будучи непритязательным арендатором, не рассчитывая на особую близость к Москве и не придираясь к качеству жилья, снять жилье разрешено даже в разгар сезона. И в то же час в Подмосковье есть поселки, на аренду домов в которых в действительности выстраиваются очереди. “Как правило, они расположены недалече от Москвы, на престижных направлениях, с удобным подъездом и развитой инфраструктурой”, - комментирует первостепеннный замдиректора компании “Миэль - аренда” .

Доходные поселки

Полноценным коммерциалом сдача загородных домов в Подмосковье в то время как не стала. Сильно всего ничего находится частных инвесторов, которые изначально покупают или сооружают дома для последующей сдачи. Значительно больше тех, кто покупал и строил для себя, но жилье оказалось невостребованным либо из-за перманентных пробок, не дающих возможности жить за городом, либо по прочий причине. Девелоперы загородного жилья ещё не стремятся создавать так называемые доходные дома, то есть поселки, предназначенные для сдачи в аренду. “Продавать коттеджи выгоднее, чем сооружать и сдавать. Вследствие этого застройщики выбирают совмещать форматы: возводить коттеджные поселки, в которых количество коттеджей может сдаваться”, - поясняет Наталья Сивко. Например, в поселке Никольская слобода есть арендная часть на 13 домов ($11 тыс.). Небольшие подобные анклавы есть в поселках Жуковка и Барвиха (от $10 тыс.).

Впрочем, первые “доходные деревни” в Подмосковье уже появились, хотя покуда их шибко мало. По данным компании Vesco Realty, ныне на них приходится порядка 10% от общего объема рынка аренды загородного жилья. Подавляющее большинство из них расположено в пределах 30 км от Москвы по Рублево-Успенскому , Калужскому и Новорижскому шоссе. В качестве примера можно привести такие поселки, как Павловы Родники, Росинка, Foresvill, Ангелово, Нахабино Country Club, Сетунь. Срок аренды коттеджа в них, как правило, от шести месяцев; дома всецело оснащены мебелью и бытовой техникой. По своим параметрам “доходные деревни” пока относятся в основном к бизнес-классу и “элите”. “Поселки имеют собственную инфраструктуру, жильцам могут быть предоставлены услуги горничной. Цена аренды дома в таком поселке может колебаться от $6 тыс. до $15 тыс.”, - рассказывает Мария Жукова. В некоторых из них есть школы, где преподавание ведется на английском языке. Несмотря на высокие ставки, “доходные деревни” пользуются устойчивой популярностью у арендаторов, особенно у иностранных. Потому с ходу в “доходную деревню” не попадешь: приходится приподниматься в “листы ожидания”.

В целом, как утверждают риэлтеры, нынче снять дом можно на практике в любом коттеджном поселке. В своих предпочтениях арендаторы загородной недвижимости ненамного оригинальнее покупателей. Наиболее популярными направлениями, естественно, остаются Рублевское, Новорижское и Калужское шоссе, весьма востребованы Дмитровское и Осташковское шоссе.

Неудивительно, что первостепенный объем предложения сосредоточен аккурат на этих направлениях: по Рублево-Успенскому шоссе - в 25-30−километровой зоне от Москвы, по Новорижскому - в пределах 40 км, по Калужскому - на расстоянии до 30 км от города, по Киевскому - в районе 40 км, а кроме того по Осташковскому направлению - в 20-25 км от МКАД. Стоимость аренды будет зависеть от качества и размера “домика на лето”, наличия инфраструктуры и дополнительных благ цивилизации (см. “Выбери свойский дом”).

Принципиальной разницы между домами, которые сдают частные лица, и коттеджами от застройщиков нет. Единственное, что может выделяться для арендодателя, это вопросы обслуживания. Если дом сдается частником, то зачастую арендатору самому приходится искать, кто будет печься о техническом благополучии его временного дома. В то миг как в “доходных деревнях” и поселках, где хотя бы часть коттеджей сдается в аренду, обслуживание построено централизованно. Как правило, стоимость таких услуг уже включена в цену аренды. Правда, по словамруководителя департамента аренды компании IntermarkSavills , многие частные лица, сдающие дома в элитном сегменте, предоставляют арендатору смотрителя, тот, что ведает всеми хозяйственными заботами: чинит, расчищает дорожки, стрижет газоны. Эти услуги также изначально включаются в арендные платежи.

Стар и дорог

Как уверяют риэлтеры, спросом пользуются не только современные застройки с развитой инфраструктурой, но и так называемые стародачные поселки. Возведенные в начале-середине прошлого века в ближайшем Подмосковье (до 35 км от МКАД), поселения (всего их примерно 80) предназначались для отдыха научной или творческой элиты. “Дачи писателей” - в Переделкине, “дачи ученых” - в Жуковке, поселок Серебряный Бор (здесь размещались дома представителей советской номенклатуры), поселок Ватутинки (участки в нем распределялись только посреди писателей) и другие места отдыха советской интеллигенции сегодня востребованы не меньше, чем 30-40 лет назад.

Если собирать рейтинг популярности стародачных поселков, то лидерами будут Жуковка, Барвиха, Николина Гора, Петрово-Дальнее , Горки II, Ватутинки и Архангельское. За ними идут все остальные: Апрелевка, Фрунзевец, Жаворонки, Новь, Дубки, Трудовая, Фирсановка, Сабурово, Валентиновка, Загорянка, Болшево, Опалиха, Снегири, Малаховка и т. д.

Кроме уже упомянутой прежде близости к Москве и богатой истории есть у старых дач и другие преимущества. Такие поселки практически неизменно оснащены необходимыми коммуникациями и хорошими подъездными путями. Строились дачи, как правило, на территории соснового леса или в непосредственной близости к водоему. Престиж стародачных поселков традиционно высок, что сказывается на ценах предложений. Аренда дома в таком месте обойдется от $3-4 до $15 и выше в зависимости от расположения и состояния дома. Сэкономить можно на услугах риэлтера. Лучше всего самому тронуться в поселок и узнать, кто сдает дом или его часть. А лучшего источника информации, чем коменданты, не найти, уверяют арендаторы, не раз искавшие таким образом дачу на лето. “Они знают, кто сдает и по какой цене, могут вручить свои рекомендации и оказать за определенную плату содействие в выходе на собственников сдаваемых домов”, - советует Евгений Скоморовский.

Экономная аренда

Если аренда от $1000 кажется вам уж очень дорогим удовольствием, то поиски “домика не лето” лучше немедленно сосредоточить в обычных деревнях или садовых товариществах. Аренда дачи обойдется вам приблизительно на 30-40% дешевле, чем съем коттеджа экономкласса. Но, естественно, тут уже не стоит планировать на городское благоустройство, удобную парковку, инфраструктуру и охрану. “Аренда дома может стоить от $300-400 в месяц, более того, зачастую можно снять и без затей одну или немного комнат в доме”, - говорит Евгений Скоморовский.

Предложения дач и деревенских домов есть в риэлтерских базах, но их немного. “Большинство таких домов сдаются по объявлениям, и в базах агентств их предложение незначительно. Крупные агентства недвижимости не любят вкалывать с подобными вариантами из-за высоких трудозатрат”, - поясняет Мария Жукова. Впрочем, занятие не только в трудозатратах, но и в дешевизне. Московские риэлтеры, как правило, не связываются с недорогими арендными домами. По замечанию одного из них, в этом году нижний ценовой предел, начиная с которого столичные агентства берутся оказать помощь, находится в районе $1500 в месяц за аренду дома. А в отделе аренды АН МИАН, куда я позвонила, девушка-агент сказала, что у них в базе вообще нет вариантов дешевле $2500.

В поисках дешевого дома придется полагать на самого себя. Например, можно обратиться в агентства районных центров, которые обладают своей базой малобюджетных вариантов. Но, пожалуй, наиболее действенно розыск известия посредством знакомых или напрямую в деревнях. “Если вы приблизительно предполагаете, где бы хотели провести лето, нетрудно загодя отправляйтесь в деревню и спрашивайте у местных жителей, кто сдает свои дома в аренду”, - советует Евгений Скоморовский. Ещё один недурной стезя для поиска - газеты частных объявлений (например, “Из рук в руки”), данный вариант бойко применяется самими же риэлтерами. В этом смысле показательна история поиска дачи одного моего знакомого, Дмитрия М. В прошлом году он занялся поиском загородного домика, который можно было бы арендовать на один летний месяц. На более продолжительный срок снимать ему не имело смысла из-за работы. Озаботился он поисками достаточно поздненько - в начале лета. Как мужчина занятой, Дмитрий сначала попытался обратиться в агентства недвижимости, но крайне проворно отказался от их услуг. “Сравнив предложения от агентов с ценами из газетных объявлений, я убедился, что накрутки идут несложно чудовищные, - рассказывает он. - Как дядя ленивый, я пошел самым простым путем: сам дал объявление в газету о желании снять дом”. Несмотря на то что по всем риэлтерским меркам сделано это было поздно, Дмитрию и его жене безотлагательно предложили несколько вариантов, из которых они и выбрали наиболее подходящий. За 12 тыс. руб. они сняли двухэтажную деревянную дачку на сороковом километре по Симферопольскому шоссе, вблизи Чехова. “У меня создалось впечатление, что здесь объем предложения намного больше, чем на рынке квартир, - рассказывает Дмитрий. - На месяц снять, конечно, сложнее, чем на лето. Но даже в таковой ситуации отбор у нас был”. Хотя требования у семейной пары были непритязательные (главное, чтобы был дом с печкой и водопроводом, а прочее мелочи), Дмитрий остался не нимало доволен отдыхом. Отсутствие благоустройств в течение месяца оказалось более трудным испытанием, чем он предполагал. “На этот год я буду разыскивать всенепременно вариант покомфортнее”, - заверяет он.

Лучший экспромт - подготовленный

Если вы к лету собираетесь арендовать дом, то лучше с поиском не затягивать. Оптимальный срок инициировать взирать варианты, как говорят большинство риэлтеров, - за два-три месяца до даты заезда. Если времени будет меньше двух месяцев, вы рискуете остаться перед ограниченным выбором. Если срок больше, то, как ни странно, вас может ждать та же самая проблема. “В феврале нужно разыскивать дом, если вы хотите въехать туда в апреле-марте. А тем, кто собирается отправиться из города в июне, лучше приступать к поискам в конце марта - начале мая. Вследствие того что что сейчас, например, многие собственники не пойдут на трехмесячную аренду, так как есть шансы сдать жилье на полгода. А собственники низкобюджетных домов, которые реально сдать лишь на летние месяцы, только в марте будут расчищать дорожки, убираться на участке и приводить дома в товарный вид”, - рассказывает Ольга Баштанова.

Выбирая дом для аренды, стоит поворотить внимательность не только на цену и юридическую чистоту сделки, но и на обычные бытовые моменты - те, которые с первого взгляда могут показаться мелочами, но в дальнейшем рискуют искалечить вам весь отдых. “Например, в непосредственной близости от приглянувшегося вам дома идет сооружение коттеджа. Задумайтесь, а не будет ли эта стройка мешать вам или вашему ребенку? Узнайте у хозяина или соседей, как продолжительно она продлится, есть ли какие-то “ремонтные” часы, в какой стадии находится строительство”, - предупреждает Наталья Сивко. Для домов, не расположенных в организованных поселках, очень немаловажно присутствие хотя бы примитивной инфраструктуры, к примеру продовольственного магазина или аптеки в непосредственной близости. Если дом снимается на продолжительный срок, имеет толк заблаговременно уточнить, есть ли круглогодичный подъезд к нему, как нередко расчищают дороги, нет ли перебоев с электроэнергией в зимний период и другие детали, способные осложнить или облегчить ваше проживание за городом.