Квартиры и недвижимость

Инерция или перспективы?

 

В свете постоянных разговоров о возможности падения цен на московскую недвижимость ее как сферу для инвестиций уже немного кто рассматривает. Девелоперы все большее внимательность уделяют региональным рынкам, осваивая как города-миллионники, так и населенные пункты поменьше. Не пора ли частным инвесторам следовать их примеру, выяснял D”


Фото: Елена Кузнецова

Год-два обратно по всей России прокатилась эпидемия роста цен на недвижимость. Квадратные метры дорожали разными темпами, но на практике повсеместно. Причины такого подъема банальны и многократно озвучены: превышение спроса над предложением (характерное для всех крупных городов), подъем себестоимости строительства (в первую очередность из-за повышения цен на цемент), повышение платежеспособного спроса за счет ипотеки и т. д.

Сейчас российские регионы не возбраняется поделить на две условные группы: где увеличение цен продолжается и где он остановился или отнюдь началось падение. По данным Госкомстата, падение цен наблюдается всего в нескольких регионах, и то незначительное. Только в Свердловской области за год, с июня 2007−го по июнь 2008 года, цена жилья снизилась без малого на 20%. Но эксперты объясняют это в прошлом всего тем, что за год до этого ценовой скачок составил почти 79%. То есть рынок легко скорректировал завышенные прежде цены на квартиры. В большинстве же случаев, когда речь идет о “снижении”, говорят в основном об уменьшении темпов роста. Метры дорожают, но не так сильно, как раньше. Эдак на 17-20% подорожало жилье в Тверской области, Краснодарском крае. Стабильный, хотя и значительно меньший рост наблюдается в Ростове-на-Дону : по данным компании “Миэль”, стоимость квартир увеличивалась на 1,5-3% в месяц.

Если сообщать о конкретных городах, то группу лидеров, которые к настоящему моменту показали наибольший рост, возглавляет, разумеется, Москва. За ней следует Санкт-Петербург. Скорее всего, они окажутся лидерами и по итогам всего 2008 года. Ещё в списках лидеров, благодаря экспертам МОК, будет, без сомнения, Сочи. Тут прирост цен по сравнению с прошлым годом уже составил больше 60%.

Хотя рост стоимости продолжается практически повсеместно, в ряде регионов он идет на спад, в других же замедления не наблюдается. К первой группе относятся Новосибирск и Екатеринбург: несмотря на рослый годовой прирост, цены стабилизировались и более того корректируются вниз. Такие рынки уже не представляют особого интереса для инвестиций. Регионы второй категории, напротив, могут быть выгодной сферой для инвестиционных маневров. Главная задача - как отличить представителей этих групп приятель от друга?

Определяем потенциал

Чтобы понять, в недвижимость каких регионов и в какие города стоит вкладывать свои накопления, стоит разобраться, за счет чего дорожало жилье и какие предпосылки до сих пор могут выступать в роли ценовых дрожжей.

За счет чего концевой год увеличивались в цене Столица и Сочи более или менее очевидно: Белокаменная аккумулирует на себе практически все финансовые потоки, огромное число инвесторов как из России, так и из-за рубежа вкладывали средства в тот самый быстрорастущий город. Правда, нынешний рост - это инерция прошлых лет. Еле-еле==немного менее явные причины подобного роста (в среднем стоимость увеличивалась на 5% в месяц) проглядываются на рынке Санкт-Петербурга. “Рост связан и с ценами на нефть, и с падением доллара. Да и другие факторы влияют. В частности, в этом году резкий скачок спроса связан и с заявлением вице-губернатора Александра Вахмистрова, заявившего об ожидаемом подъеме цен осенью на 24%. Следом этого стоимость жилья выросла на 30%. Но такие скачки происходят каждые два года. Занятие в том, что за этот срок люди имеют вероятность накопить денежки для улучшения жилищных условий, происходит скачок спроса, тот, что влечет и взлет цен”, - объясняет заместитель директора АН “Бекар” . Помимо того, спрос во многом поддерживается приезжими. И каковы бы ни были темпы строительства (а похвастаться особенно нечем), возведенные новостройки не могут компенсировать растущие потребности.

Впрочем, броский рост в течение последнего года показывали и другие города - Новосибирск, Пермь, Тверь, Калуга и прочие, которые не могут похвастать столичными преимуществами. Но и у них есть нечто общее, что роднит их и между собой, и со столицами. В первую очередь все “растущие” регионы являются в той или другой степени центрами притяжения для иногородних инвестиций и мигрантов. “Многие города, несмотря на то что рынки недвижимости близки к насыщению, остаются привлекательными для проживания и инвестирования. Ежегодно сюда стремятся миллионы людей, как провинциалов, так и иностранцев”, - говорит глава отдела исследований компании Vesco Consulting . Привлекательность такого рода складывается из нескольких составляющих: экономический рост, благоприятный инвестиционный климат (возможности для строительства, присутствие удобных площадок для новых объектов, точка зрения местных властей) и некая отличительная специфика - своя “изюминка”, за счет которой данный регион становится заметным в глазах крупных московских и иностранных инвесторов. Характерен образец Сочи, где подобным катализатором инвестиционного интереса стала Олимпиада 2014 года. В свете олимпийского будущего в городе стали расширяться возможности для строительства новых объектов, за счет бюджетных денег началось активное усовершенствование инфраструктуры, транспортных сетей.

Дальше все идет по цепочке: позже того как городок “засветился”, сюда начинают ходить финансовые потоки, и в то же время растет спрос, что, в свою очередь, стимулирует сооружение и приход новых инвесторов. В роли “изюминки” могут выступать и иные факторы: богатая база природных ресурсов, удобное расположение (к примеру, на пересечении основных транспортных потоков) и возможности для развития промышленного производства или существование рекреационных зон.

Города будущего

По совокупности всех упомянутых факторов - экономического развития, инвестиционного комфорта и “изюминки” - ныне разрешается выделить три группы городов, где недвижимость имеет все шансы для дальнейшего роста. “В первую очередь следует подметить области, в которых расположены города-миллионники или близкие к ним по численности населения. Это Санкт-Петербург , Нижний Новгород, Самара, Казань, Ростов-на-Дону , Волгоград, Саратов и другие. Все они являются крупными административными центрами, имеют выгодное экономико-географическое положение, индустриальный потенциал. Посредством них идут большие миграционные и транспортные потоки. В последнее момент инфраструктура и коммуникации в этом месте быстро развиваются, что делает данные города привлекательными для инвестирования”, - рассказывает Татьяна Алексеева. В большинстве перечисленных городов позволительно и не сыскать ослепительно выраженных “изюминок”, но зато здесь броско поднялся порядок жизни, а кроме того бойко развивалась ипотека. В результате платежеспособный спрос растет как на дрожжах, причем как на коммерческую, так и на качественную жилую недвижимость. Следует отметить, что от недостатка качественных проектов страдает не только столица, но и другие города. Это ещё единственный фактор, который гонит цены вверх в мегаполисах.

Вторая когорта - это области, граничащие с МО, к примеру Калужская, Ярославская, Рязанская. Развитая инфраструктура, близость к Москве и невысокая стоимость земли по сравнению с Подмосковьем - все это создает благоприятные условия для инвестирования. В первую очередь в этих областях интересны загородный рынок и рынок земли. Неслучайно столичные девелоперы начинают живо создавать здесь поселки в формате “дальних дач”. Пространство в 100-200 км от Москвы уже не отпугивает тех покупателей домов, которые хотят получит тишину, хорошую экологию и богатые пейзажи.

Следующее перспективное ориентация - города, расположенные в курортных зонах, а как раз Краснодарский край. Тень Олимпиады накрыла не только Сочи и соседние города (Краснодар, Новороссийск, Геленджик, Анапа, Туапсе). Цены на недвижимость в них приближаются к московским. “Можно пометить довольно развитую инфраструктуру, дефицит предложения, большие миграционные потоки”, - отмечает Татьяна Алексеева. При этом, учитывая “перегрев” Сочи, стоит направить участливость аккурат на другие города региона. Например, более смирный и малость более дальний Геленджик. Обещанное возведение международного аэропорта там обещает свершить град вторым по значимости на российском черноморском побережье. Столицу края Краснодар эксперты выделяют как город, комфортный для ведения бизнеса. Единственная проблема “южных инвестиций” в том, что “входной порог” практически во всех курортных городах самое малое чем отличается от столичного.

Частные возможности

Все выше перечисленные факторы, влияющие на привлекательность / непривлекательность региона, достаточно сложно определить, не будучи профессиональным участником рынка. Вследствие этого если вам понадобится дать оценку перспективы того или иного города сквозь пару лет, то наиболее очевидным аргументом “за” будет активность московских застройщиков.Сегодня наибольшее оживление крупнейших девелоперов наблюдается в таких городах, как Ханты-Мансийск , Калининград, Белгород, Самара, Пермь, Ярославль. Застройщики вряд ли будут вылезать на рынки, где спрос низок, а перспективы туманны. “Многие столичные строительно-инвестиционные компании расширили родное наличие на рынках недвижимости не в городах-миллионниках , а в населенных пунктах поменьше - от 300-500 тыс. жителей”, - отмечает шеф департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty .

Основные схемы, которые практикуются частными инвесторами на рынках недвижимости, - приобретение новостройки и последующая ее перепродажа (или купля-продажа квартиры на вторичном рынке) либо приобретение жилья и сдача его в аренду. Завершающий вариант уже вдалеке не завсегда принесет барыш выше того, что предлагают банки по депозитам. Конкретное воплощение каждой схемы может быть различное: покупка недвижимости на нулевом цикле, с использованием гибкости системы оплаты в рассрочку, или приобретение инвестиционной квартиры при помощи ипотечного кредита и прочее. Но не факт, что те стратегии, которые были вами в близкое час благополучно опробованы в Москве, с таким же успехом пойдут в другом городе. Так, местные застройщики могут несложно не предлагать привычных для вас видов договора или гибкой оплаты. “Приобретая квартиру на этапе котлована и продавая ее затем сдачи дома в эксплуатацию, разрешено выручить не более 10-15%, - предупреждает управляющий компании “Миэль - инвестиции в регионы” . - Эта модель инвестиционного заработка может быть эффективна в тех регионах, где жилье продолжает вырастать ускоренными темпами. При этом инвестор принимает на себя все риски”.

С новостройками вообще следует быть осторожным. Напомню, что эффективность ваших инвестиций зависит не только (и даже не столько) от состояния рынка в целом, сколь от успеха конкретного проекта. А это, в свою очередь, во многом обеспечивается репутацией и опытом компании-застройщика , обследовать же надежность девелоперов в регионах удается не всегда. Так что, если речь идет не об сравнительно близких городах (вроде Калуги или Ярославля), имеет толк употребить услугами московских застройщиков, присутствующих в выбранном вами регионе. “В этом случае инвестору намного проще будет ревизовать надежность девелопера, возможность оформления сделки в регионе проживания, выбора условий и места оформления ипотеки - в городе проживания или городе приобретения”, - говорит Татьяна Алексеева.

Помимо жилья интересным направлением для инвестиций может быть региональный рынок небольших офисных помещений класса С. Дефицит недорогих офисов - хворь всех крупных городов. Если эдакий предмет удачно расположен (с выходом на крупную улицу, с удобным подъездом), немудрёный ему не грозит. Кроме того, как замечает Алексей Пашкевич, “такое помещение можно сдавать в аренду на уровне едва выше средних арендных ставок за счет предоставления дополнительного сервиса”. Можно снабдить комплекс услуг, надлежащий классу В: изготовить качественный ремонт, подвести соответствующие коммуникации, наладить клиентскую поддержку арендатора (уборка офисов, секьюрити и т. д.), за счет чего и приподнять арендную ставку. Это обеспечит доходность на уровне 15-20% годовых.