Квартиры и недвижимость

Кризис ликвидности затронул на практике все страны, в особенности шибко ударив по рынкам недвижимости США и стран Евросоюза, где упал спрос на дома и квартиры, соответственно, снизились и цены на них. При всем при том более того в настолько неблагоприятный отрезок времени есть ещё места, способные в среднесрочной перспективе доставить прибыль, - например, рынок Израиля

В прошлом году цены на израильскую недвижимость живо росли: цена квартир в Тель-Авиве подскочила на 20-40%, в Бат-Яме - на 25%, в Рамат-Гане и Ашдоде - на 20%, Нетании, Модиине и Раанане - на 15%. Правда, бум наблюдался не везде: цены застыли в городах Беэр-Шева , Афула и других. Больше того, в Хайфе стоимость жилья упала на 15%. Четырехкомнатную квартиру тут с видом на Средиземное море позволительно было взять по фантастически низкой цене - за $155 тыс. Активизация 2008 года ещё не порадовало местных риэлтеров и владельцев недвижимости: в первом микрорайоне цены выросли всего на 0,23%. Такое замедление имело совершенно объективные причины: “эпидемия” ипотечного кризиса, начавшаяся в США, достигла Европы. Обитатели последней и были основными покупателями недвижимости на местном рынке. “Цены на жилье в этом месте двигают иностранцы, особенно французы и англичане, имеющие еврейские корни. Последние пять лет они бойко скупали жилье в Израиле, особенно в Эйлате. Тот самый ход стал еще более заметен с ростом антисемитизма в Европе: они покупали квартиры и дома с расчетом на то, что если ситуация ухудшится, у них будет куда уехать. Но кризис в Америке и Англии все изменил - в текущий момент спрос снижается”, - объясняет президент компании “Century 21 Россия” Нури Катц.

Кризис не помеха

В этой ситуации инвесторам сложно дать оценку потенциал местного жилья. Тем более что эксперты из местного объединения оценщиков недвижимости считают, что в течение ближайшего года цены на квартиры не только не будут расти, но и снизятся на 5-10%. А соответственно данным Центрального статистического бюро, на вторичном рынке в крупных городах Израиля они уже упали на 4-6%. В то же время, в соответствии рейтингу, составленному журналом Forbes, израильский рынок недвижимости самый-самый перспективный в мире для инвестиций. Как же в таковый ситуации потенциальным покупателям не запутаться в потоке информации?

Если гутарить о так называемом падении цен, то все занятие в том, что в статистических отчетах о продажах квартир “со вторых рук” фигурируют общие данные по всему спектру рынка, от самых периферийных населенных пунктов до крупных городов. “Не секрет, что в отдаленных городах на севере или юге цены воистину немного снизились из-за ухудшения спроса, так как многие жители, особенно молодежь, стремятся обосноваться ближе к центру, где спрос на качественную рабочую силу выше. Если же анализировать инвестиционное жилье, то есть хорошие квартиры и квартиры в новостройках и престижных районах, то цены на такие объекты, особенно расположенные на берегу моря, только растут”, - рассказывает Игорь Талерман, хозяин агентства недвижимости “Талерман”. По его мнению, экономика Израиля достаточно закрыта и в меньшей степени зависит от кризисов типа американского, более того, “инвестиции в недвижимость во момент кризиса даже увеличились, когда иностранные инвесторы начали разыскивать альтернативную надежную нишу для вложения капитала”. Стоит кроме того вспомнить, что Израиль - это ни с чем не сравнимый туристический оазис: здесь расположены и памятники старины, и религиозные святыни (иудаизма, христианства, ислама), Мертвое море, несметные пляжи на средиземноморском побережье. С каждым годом поток путешественников увеличивается, а сообща с ним и спрос на жилье. Все это также позитивно сказывается на перспективах рынка недвижимости Израиля. Но наибольший потенциал содержится в возможном политическом урегулировании арабо-израильского конфликта. В случае подписания соответствующих международных соглашений тяжко даже представить, какой инвестиционный результат будет получен.

Точки роста

Если с перспективами все более или менее понятно, то существование многообразных вариантов для вложений очень затрудняет отбор инвестора. В Израиле сооружают много, качественно и быстро. “Стоит направить внимательность на прибрежные города с развитой туристической инфраструктурой: Нетанию, Герцлию, Тель-Авив и его окрестности. Для инвестиций, как правило, приобретаются квартиры в новостройках, нередко еще на этапе начала строительства, потому что чем ближе к сдаче объектов в эксплуатацию, тем меньше выбор квартир. Например, если до сдачи остается несколько месяцев, то квартиру с хорошим видом на море уже практически нереально купить”, - уверяют местные риэлтеры. За период строительства (два-три года) стоимость объекта поднимается на 15-20% в год, многие инвесторы не дожидаются сдачи срока в эксплуатацию и фиксируют прибыль. Цены на новостройки в Нетании или пригородах Тель-Авива начинаются в районе $400-500 тыс. за четырехкомнатную квартиру с балконом площадью 120-140 кв. м, в элитных районах цена несколько выше - от $600 тыс.

По словам Игоря Талермана, довольно распространен таковой внешность вложения, как покупка земельного участка в элитном коттеджном поселке типа Кейсарии или Герцлии-Питуах и сооружение на нем виллы с последующей перепродажей: “Купив два года обратно участок 600 кв. м в Кейсарии за $350-400 тыс. и вложив в возведение дополнительные $400-600 тыс., ныне разрешается сбыть готовый здание за $1,3-1,7 млн. Этим видом инвестиций занимаются в основном жители Израиля, так как иностранцы не всю дорогу любят заниматься строительством и сопутствующими этому процессу вопросами”. Готовые виллы, коттеджи или дорогие пентхаусы в элитных проектах нечасто покупаются как предмет спекуляции, чаще их приобретают обеспеченные граждане для собственного временного или постоянного проживания.

Заработать разрешено не только на перепродаже жилья, но и на аренде, особенно если квартирка у моря. Так, цена съема четырехкомнатной квартиры в престижном доме в Нетании в период с мая по октябрь достигает $5-8 тыс. в месяц и выше. В среднем доходность от сдачи в жилья в аренду составит 7-10% годовых. “Сдать квартиру или обитель в Израиле не проблема, особенно если речь идет о курортных городах. Я бы также рекомендовал инвестировать в многофункциональные комплексы и кондо-отели , которые только начинают создавать в Израиле. Если калякать о последних, то с новыми проектами на тутошний рынок выходят такие операторы, как Mandarin Oriental или Four Seasons. Инвестор получает и гарантированный доход, и вероятность самому переводить дух в собственных апартаментах”, - советует Александр Бланк, вице-президент по продажам компании “Century 21 Россия”.

Следует отметить, что вложенные в новостройки монеты целиком защищены, так как в Израиле действует закон, по которому строительная фирма обязана выдавать банковскую гарантию на оплаченные покупателем суммы авансовых платежей. Сама методика покупки квартиры в новостройке проста. Потом выбора объекта, будь то квартира или приватный дом, клиент заключает с застройщиком предварительный договор, в котором обязуется до определенного числа (как правило, в течение двух недель) поставить подпись контракт о покупке этого объекта недвижимости. В миг подписания предварительного договора клиент вносит плату в размере 15% стоимости недвижимости. В эти две недели клиент совместно со своим адвокатом может ревизовать контракт с застройщиком. Если юрист находит определенные параграфы договора неприемлемыми для покупателя, он оговаривает эти нюансы с адвокатами застройщика. Оплата услуг адвоката составляет примерно 0,5%. В момент подписания договора купли-продажи оговаривается организация платежей до сдачи объекта. Как правило, платежи осуществляются раз в три месяца. Платежи привязаны к индексу цен; если клиент желает зафиксировать стоимость объекта сразу, то он может в первые 60 дней со дня заключения договора купли-продажи оплатить 80% стоимости недвижимости.

Один из главных факторов, привлекающих потенциальных покупателей недвижимости в Израиле, - не очень высокий порядок налогов. Государственный налог на приобретение недвижимости (мас рехиш) составляет 3,5% и платится в том случае, если квартира стоит дороже $260 тыс. Правда, это касается покупателей, приобретающих в Израиле близкое первое жилье. Кроме мас рехиша существует ежегодный муниципальный налог на владение (арнона), он в среднем составляет возле $1 тыс. в год. Его обязаны уплачивать все хозяева недвижимости. Охват арноны зависит от нескольких факторов: от площади здания, его целевого использования (жилье, производственное помещение и т. д.), месторасположения и других. В прошлом году муниципальный налог в жилых домах составлял от 4,8 до 16,7 за 1 кв. м (в зависимости от района).

Ипотека без проблем

При нехватке собственных средств на покупку жилья не возбраняется употребить кредитом, благо местные банки предлагают ипотечные займы иностранцам, в том числе и гражданам России.Ипотечные ссуды предоставляют при наличии первоначального взноса в размере 40-50% стоимости недвижимости. Сам строй оформления несложен: необходимо передать в банк документы о постоянном доходе (справку 2−НДФЛ) за последние три-четыре месяца и выписку с банковского счета за этакий же срок. Документы желательно дать на английском языке, но возможен вариант перевода русских документов с последующим нотариальным заверением в Израиле. Банк рассматривает заявку в течение недели и дает (или не дает) так называемое принципиальное позволение на ипотечную ссуду. “При отказе одного банка не стоит отчаиваться, можно обратиться в другой. В случае положительного ответа необходимо оформить установленный пакетик документов (договор купли-продажи и другие). Каждый ипотечный банк требует также специальное заключение независимого оценщика о соответствии стоимости недвижимости той цене, которая указана в договоре на покупку”, - объясняет Игорь Талерман.

Получить ссуду наличными или чеком на руки невозможно: как правило, банк производит оплату в счет платежей по договору на покупку напрямую на счет продавца. Заемщик обязан еще до получения ссуды на сто процентов выплатить продавцу ту количество суммы, которую он намеревался уплатить из собственных средств. Процентные ставки зависят от вида займа (ставок много, но самые популярные - под переменный процент плюс инфляционный индекс, под непрерывный процент плюс инфляционный индекс, под условно неизменный процент без привязки к инфляционному индексу). В среднем стоимость займа в шекелях составит рядом 3-4% годовых. Если же хватать кредит в валюте (например, в долларах) на долговременный срок (более 15 лет), то процентная ставка составит LIBOR + 2-2,5%.

Снять сливки

“В прошлом году я купил четырехкомнатную квартиру в курортном районе Тель-Авива , в 100 м от моря, за $390 тыс. При этом я привнес всего 40% своих средств, взяв на оставшуюся сумму ипотечный кредит в одном из израильских банков (под 4% годовых). В то время как я реализовать эту квартиру не собираюсь - это прекрасное местоположение для отдыха с семьей. И все-таки эдакий вариант для себя в будущем в принципе рассматриваю. Уже сегодня моя квартира стоит около $600 тыс.”, - говорит Александр Бланк. Те, кто уже живет или отдыхает в стране, в первую очередность обращают чуткость на без малого полное отсутствие преступности. “Да, у Израиля есть макропроблемы - например, могут обостриться отношения с соседними арабскими странами, но что касается бытовой преступности - ее нет. На пляже в час ночи гуляют толпы подростков 12-15 лет, и никто из родителей не волнуется. Для меня как отца двух детей этот факт был весьма важен. И, конечно, одним из факторов, тот, что склонил меня к покупке здесь квартиры, стала уникальность Израиля - море, Иерусалим, огромное число редкостных мест, которые хотелось посетить”, - рассказывает единственный из покупателей из России.

Те, кто уже купил здесь жилье, уверены, что не прогадали. “Учитывая тот факт, что с сентября между Россией и Израилем будет отменен визовый режим, следует ожидать, что спрос со стороны российских покупателей будет велик, а цены пойдут вверх. Все начнется с туризма: люди поедут, распробуют Израиль как место для отдыха и далее задумаются и о покупке квартиры или дома”, - прогнозирует Александр Бланк. Так было с Черногорией, Болгарией, Кипром, Испанией и другими странами, где давнехонько обзавелись недвижимостью многие россияне. Инвесторы первой волны рассчитывают снять сливки с израильского рынка и получить до 100% годовых в ближайшие два-три года. Учитывая кой-какой перегрев европейской недвижимости и неутихающий заинтересованность россиян к заморским дачам, такой сценарий полностью оправдан.