Квартиры и недвижимость

Уход столичного девелопера из проекта “Беловодье” - признак болезни региональных проектов строительства коттеджных посёлков. Местные компании, инициирующие застройку, не имеют опыта привлечения инвестиций в такие проекты

Людям Юга нужно время, чтобы свыкнуться к мысли о том, что жить в коттедже за городом приятно

Фото: Иван Саянов

Проект строительства концептуального коттеджного посёлка “Беловодье” в Ростовской области получил федерального инвестора на три месяца. Недавно стало известно, что купившая в начале года 50−процентную долю в проекте столичная фирма “Акцент Девелопмент” приняла заключение перепродать тот самый актив прежним владельцам. Причиной такого решения стал конфликт с региональным инициатором проекта - компанией “Холдинг-Каскад”. Партнёры не смогли достичь договоренности о том, кто и сколь должен вкладывать в возведение посёлка. Эта обстановка симптоматична: региональные компании, ввязываясь в требующие крупных инвестиций проекты строительства коттеджных посёлков, не имеют ни достаточных собственных средств, ни опыта взаимодействия с федеральными девелоперами.

Ролевые игры

Проект коттеджного посёлка “Беловодье” был анонсирован ростовской управляющей компанией “Холдинг-Каскад” летом 2006 года. Тогда местным журналистам показали расположенный в 15 км от Ростова участок в пойме Дона, где уже велись работы по намыванию грунта. Соответственно первоначальным планам компании, озвученным на презентации, посёлок должен был занять территорию площадью примерно 160 га, большая количество которой будет намывной из-за угрозы паводков. На участке предполагалось создать рядом 800 домов - коттеджей и таунхаусов на немного квартир. Первые дома намечалось сдать во второй половине 2008 года. Тогда же “Холдинг-Каскад” обозначил и предполагаемый объём вложений в план - возле 45 млн долларов собственных средств и ещё 20 млн сторонних инвестиций.

В марте текущего года стало известно, что ростовской компании удалось нарыть соинвестора. Столичная группа “Акцент Девелопмент”, основанная экс-президентом сети универсамов “Копейка” , выкупила 50−процентную долю в проекте у совладельца “Беловодья” предпринимателя . При всем при том на практике безотлагательно потом объявления о сделке между ростовской компанией и столичным партнёром начался конфликт, вылившийся в препирательства на страницах газет. Ростовская компания обвинила столичного девелопера в попытке захвата проекта, запугивании сотрудников, а ещё в том, что в “Беловодье” так и не поступили якобы обещанные инвестиции. Представители “Акцент Девелопмент” в свою очередность заявили, что не были допущены к управлению строительством “Беловодья”, а предложенные ими формы совместного инвестирования не устроили вторую сторону. Вдобавок выяснилось, что последние три месяца строительные работы на участке практически не велись.

За фабулой конфликта проступает явный подтекст: местная компания и федеральный девелопер не смогли столковаться о ролях - о том, сколько каждая из сторон должна вкладывать средств и кто получает надзор над проектом. Впрочем, была и ещё одна причина для разногласий: по информации “Эксперта ЮГ”, в ходе аудита проекта уже вслед за тем завершения сделки специалисты “Акцент Девелопмент” пришли к выводу, что создание инфраструктуры коттеджного посёлка потребует больших инвестиций, чем предварительно оговаривалось с ростовчанами.

Вероятнее всего, сторонам удастся разрешить конфликт мирным путём. В офисе “Холдинга-Каскад” “Эксперту ЮГ” сообщили, что в итоге было принято вывод об обратном выкупе доли в проекте у столичного девелопера. Начальник службы корпоративных коммуникаций “Акцент Девелопмент” подтвердила, что в конце апреля компания начала подготовку к передаче доли “Беловодья” прежнему владельцу. По её словам, ход оформления сделки может занять несколько месяцев.

Тень от “Солнечного”

Конфликт около “Беловодья” не выглядит случайностью: в регионе уже был прецедент, когда местная компания, инициирующая проект строительства концептуального коттеджного посёлка, не нашла общего языка с федеральным инвестором. Ростовская компания “РНР”, возводившая начиная с 2001 года в пригороде Ростова коттеджный посёлок “Солнечный”, столк­нулась с нехваткой средств для продолжения проекта. В 2004 году соинвестором проекта стала “Национальная жилищная корпорация” (НЖК), планировавшая вложить в сооружение новых очередей “Солнечного” 8 млн долларов. Как заявляли руководители НЖК, к концу 2006 года в строительство было инвестировано около 5 млн долларов, ростовская компания освоила менее половины. Позже судебных разбирательств, по итогам которых “РНР” были выставлены требования возврата больше чем 120 млн рублей, проект “Солнечный” перешёл в достояние НЖК.

Разбирательства инвесторов бросили тень не только на конкретные проекты в регионе, но и на само понятие концептуального коттеджного посёлка. И в “Беловодье”, и в “Солнечном” на час конфликтов между собственниками работы приостанавливались, продажи находящихся на разных стадиях строительства домов падали или отнюдь прекращались. Возможно, это дало предлог местным риэлторам поменять старый радужный оптимизм в отношении коттеджного строительства на осмотрительный скепсис. Так, по мнению аналитика ростовского АН “Титул” , на привыкание к новому формату жилья, более того в случае успешного завершения нескольких проектов, жителям Юга понадобится 8-10 лет. “Для Юга характерна большая доля частного сектора в пределах городов, и вследствие этого в текущее время наблюдается недостаточный заинтересованность горожан к загородной недвижимости. Покуда проекты коттеджных посёлков в регионе не имеют под собой достаточной почвы”, - отметил г-н Чумаков. Ещё в одном крупном региональном агентстве недвижимости на вопросительный мотив о перспективах появления новых коттеджных посёлков ответили весьма эмоционально: “Что представляют собой такие посёлки? Ни души кругом, степь да степь, нет ни детского сада, ни магазинов. Вообще никакой инфраструктуры! Люди опасаются приобретать там жильё: чересчур вдали и перспективы крайне отдалённые - до десяти лет”.

Симптомы болезни

Конфликты кругом “Беловодья” и “Солнечного” - симптомы одной болезни, которой, похоже, страдают многие проекты концептуальных коттеджных посёлков на юге России. Корпоративный строительный бум подогревает интерес к коттеджному строительству, на рынок выходят региональные компании, зачастую не имеющие опыта ведения комплексной застройки. Начальный период - приобретение участка и закладка первых коттеджей - не вызывает у региональных компаний трудностей. На дороговизну создания инженерной и социальной инфраструктур при этом закрывают глаза. Как, впрочем, и на риск нехватки собственных средств для поддержания проекта на плаву. До времени или поздненько возникает надобность привлечения соинвестора. И все-таки схем сотрудничества с федеральными девелоперами региональные компании в то время как не выработали. “Концептуальные коттеджные посёлки - это проекты комплексной застройки, которые под силу только обладающим достаточными финансовыми ресурсами региональным и федеральным компаниям, - предположил в беседе с “Экспертом ЮГ” замминистра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игорь Далаксакуашвили. - Любой должен заниматься своим делом. Как мне кажется, занятие небольших региональных компаний - выступать в роли земельных девелоперов. Они лучше знают территорию, успешнее, чем федеральные компании, смогут провести выкуп земли. А подготовленный участок должен быть продан более мощным застройщикам. На этом разрешается нехило заработать, такие примеры у нас в регионе уже есть”.