Квартиры и недвижимость

С увеличением спроса на зарубежную недвижимость меняется его архитектура - растет доля желающих не легко сберечь вывезенные из страны средства, но принять от инвестиций максимальную отдачу

Для покупателей “дач” на побережье главное, чтобы море было рядом - хоть в Болгарии, хоть в Греции

Если питать доверие статистическим данным, спрос на недвижимость за рубежом в 2007 году вырос по сравнению с 2006 годом в 1,7 раза. Спрос приметно растет уже три года, но до прошлого года это происходило не настолько быстро. Например, в 2006 году спрос увеличился на 60% по отношению к 2005−му. Специалисты полагают, что в 2008−м тенденция не изменится.

Главная причина активизации спроса - увеличение благосостояния отдельных категорий российских граждан. Он вынуждает их выискивать места, куда разрешается вложить избыток средств так, чтобы они приносили барыш или по крайней мере не обесценивались. Недвижимость за рубежом представляется в этом смысле целиком надежной сферой.

Азиатские приоритеты

По данным американской исследовательской компании Global Property Guide, в 2007 году америкосский рынок недвижимости рухнул, европейский - затормозился, зато стал рскручиваться Азиатско-Тихоокеанский регион.

На мировом рынке по росту цен на недвижимость в лидеры вышла Болгария - 30,6% (с учетом инфляции - 15,4% за десять месяцев 2007 года по отношению к аналогичному периоду 2006−го). Следом идет Шанхай, где рынок здорово разогрет и, несмотря на усилия правительства охладить его, показал подъем цен в 27,85% за десять месяцев 2007 года. На третьем месте Сингапур, тот, что при этом признан наиболее привлекательным для инвестиционных вложений: при росте цен на 27,6% инфляция там составила всего 2,66%. Больше чем на 10% выросли цены на Филиппинах, в Колумбии, Южной Африке и Гонконге. И все-таки с учетом инфляции показатели будут ниже.

В Европе недвижимость в большинстве стран немного росла в цене, а в Ирландии цены более того упали. Это случилось впервой за последние 15 лет: эксперты отметили, что в этом месте наблюдался что ни на есть долговременный отрезок времени подъема цен на недвижимость посреди развитых стран.

Латвия заняла 12−е местоположение (10,22%). Эстония и Литва - на четвертом (23,38%) и пятом (13,64%) соответственно. При всем при том с учетом инфляции картина и у них выглядит менее радужно: например, для рынка недвижимости Латвии подлинный прирост цен оказался отрицательным (-1,02%, 29−е место в общем рейтинге).

Выбор места пребывания

Риэлторы утверждают, что англичане и ирландцы, как правило, первыми “открывают” новые страны, где выгодно инвестировать в недвижимость. И это стало определенным сигналом для инвесторов со всего света. Разогрев рынок, они на пике спроса продают недвижимость и перебираются в другую страну. Английский специализированный интернет-портал Homesgofast.com по результатам опроса в январе 2008 года определил, какие страны пользуются наибольшей популярностью у британцев для инвестиций в недвижимость. На первом месте оказался Дубай, где нет налогов на недвижимость и на доходы от нее. Потом следуют Бразилия и Египет из-за видовых квартир на берегу моря. Несмотря на плачевное состояние американского рынка, у британцев есть заинтересованность к штатам Флорида и Нью-Йорк. На пятой позиции - Турция, что обусловлено потенциалом рынка недвижимости и мощным туристическим потоком.

У россиян свои ориентиры, которые не всю дорогу соответствуют британским. Соответственно статистике (учитывает только сделки сквозь российские агентства), у наших граждан большим спросом пользуются Болгария (23%), Черногория (17%) и Испания (16%). Но вдали не все сделки с зарубежной недвижимостью проводятся с участием российских риэлторских фирм. Зачастую россияне, пояснила Марина Васильева, глава департамента зарубежной недвижимости агентства “Адвекс Недвижимость”, едут в страну и покупают недвижимость посредством местное агентство или у застройщика. По ее мнению, на глаз на втором месте по спросу в реальности может очутиться Кипр: спрос на кипрскую недвижимость велик, а сделок в Петербурге проводится мало. Также, по данным международных экспертов, грубо половинка покупателей недвижимости в Эмиратах - российские граждане, а в сегменте элитной недвижимости стоимостью от 1 млн долларов - нисколько 70%.

В Шенген, в Шенген!

Страновые предпочтения петербургских покупателей зарубежной недвижимости по некоторым позициям отличаются от общероссийских. По-прежнему пользуются спросом дома, расположенные на берегах теплых морей, в курортных местах, растет спрос на инвестиционные покупки, появился спрос на экзотические страны.

По словам Марины Васильевой, в сегменте недвижимости для отдыха на море питерцы по-прежнему останавливают свой выбор Болгарию и Испанию, но спрашивают ещё дома на юге Франции и в Италии. При этом в Болгарии ключевой массе покупателей интересны объекты стоимостью до 300 тыс. евро. Васильева отмечает не очень высокий спрос на турецкие “дачи”: “Зачем покупать, когда разрешено недорого съездить отдохнуть? Помимо того, в Турции не уж очень спокойно: военные действия на границе с Ираком, база НАТО и т.д.”.

Вызывают интерес покупателей, отмечает мастак по зарубежной недвижимости компании Belle Fleur Алексей Павлов, квартиры на побережье, которые позволительно выгодно сдать в аренду (Испания, Португалия, Франция, Италия) или в будущем заполучить прирост стоимости (Черногория, Болгария, Турция). Нынче в Болгарии предлагаются самые дешевые объекты. “Однако стоимость растет на немного тысяч на практике каждые два месяца, - говорит Павлов. - За 30 тыс. евро, как два года назад, недвижимость на побережье уже не купить”.

Интерес к Черногории, говорят риэлторы, ограничен размерами страны. По мнению Павлова, рост спроса тут уже ныне невысок из-за отсутствия доступных кредитов и высокой цены. Менеджер компании Interestate Марина Дацкевич кроме того отмечает высокую среднюю цену черногорской недвижимости - 5 тыс. евро за 1 кв. м - и полагает, что покупатели через два-три года схлынут.

Кроме курортной недвижимости петербуржцы все активнее интересуются квартирами и домами в Европе. По мнению руководителя коммерческого отдела агентства недвижимости “Союз” Шамиля Музафарова, наибольший интерес в этом сегменте вызывают страны, где экономика более или менее стабильна и власти гарантируют право имущества на недвижимость. В частности, стабильный экономический рост в эти дни демонстрируют Венгрия и Австрия, но самой экономически стабильной страной считается Германия.

Кроме того, Марина Васильева включает в перечень интересных для питерцев европейских стран Чехию, Финляндию и Швейцарию. Петербуржцами скуплено большинство объектов в Финляндии у границы с Россией. Теперь, по словам Васильевой, их покупательский интерес смещается все дальше от границы, к югу от Хельсинки. “Приезжать в Финляндию на автомобиле собственники тамошней недвижимости ныне не хотят, так как на границе часты пробки и очереди, - поясняет она. - Отдают предпочтение летать самолетом, а это дает вероятность закупать недвижимость не только рядом к границе”. Тем не менее главная причина - не комфортный роздых в соседней Финляндии, а беспрепятственный въезд в Шенгенскую зону.

Третье ориентация - недвижимость экзотических для россиян стран - в то время как только развивается. По словам руководителя направления зарубежной недвижимости Северо-Западного агентства правовой информации Екатерины Беловой, “экзотические страны, в частности в Азии, стали более интересны покупателям, спрос на них растет”. Из таких стран риэлторы выделили Панаму. По мнению Павлова, “доступные кредиты и динамично растущая экономика делают приобретение квартиры в Панаме выгодным вложением денег”. Шамиль Музафаров утверждает, что в Панаме также выгодно обретать коммерческие объекты, в частности туристической инфраструктуры. В зимнее время, отмечает Музафаров, в Панаме любят передыхать канадские и американские туристы, которые также обеспечивают рост цен на панамскую недвижимость. Марина Дацкевич говорит, что растет спрос на Эмираты, а вкупе с ним - цены: каждые два месяца они увеличиваются эдак на 30%.

Нежилые предпочтения

“Жилая недвижимость, безусловно, лидирует по спросу, - утверждает Екатерина Белова. - Бюджет покупки в основном до 100 тыс. евро за квартиру и до 300 тыс. евро за обитель либо виллу”. Кроме того, в сегменте жилой недвижимости наблюдается немаловажный крен спроса в сторону первичного рынка. “Вторичные объекты всего ничего спрашивают. И даже если клиент приходит с целью достать предмет вторичного рынка, нередко покупает новое жилье. С точки зрения окупаемости первичный рынок лучше, потому что что нет проблем с историей объекта и не возбраняется сдать его в аренду через управляющую компанию, которую создает сам застройщик”, - поясняет Марина Васильева.

Пока нежилые объекты покупают нечасто, говорят риэлторы. Однако повышение интереса к инвестиционным покупкам неизбежно приведет к росту спроса на коммерческие объекты. “Инвесторов интересует вложение средств не только в жилую недвижимость для отдыха или получения дохода от аренды, но также инвестиции в нежилой фонд для развития собственного коммерциала или сдачи объекта в аренду, что приносит большую прибыль, - утверждает Екатерина Белова. - В текущий момент крайне вразумительно прослеживаются вложения в новые рынки, где ещё нет большого потребительского спроса. Это связано с надеждами на их дальнейшее формирование и, как следствие, повышение инвестиционной привлекательности”.

По словам Шамиля Музафарова, нежилой недвижимостью сегодня больше интересуются петербуржцы, которые уже владеют жилыми объектами за границей. При этом он отмечает интерес к индустриальной недвижимости: “Основные капиталы идут в промышленную, а не в жилую недвижимость. Инвестиции в строительство, например, коттеджного поселка - более рискованное предприятие, вследствие того что что многие европейцы выбирают существовать в домах, выполненных по индивидуальному проекту. Стандартный коттеджный поселок таковый возможности не дает, потому отдать строящиеся дома бывает трудно”. Кроме того, по мнению Музафарова, в пользу нежилых объектов говорит более высокая доходность по сравнению с жилой недвижимостью.

Марина Дацкевич утверждает, что нелегко выделить лидирующий сегмент, интересующий покупателей нежилых объектов: сверх меры разнообразны вкусы и пристрастия. В заявках встречаются и склады, и лесопилки, и земельные участки под строительство, не говоря уже об объектах туристической инфраструктуры.

В отклик на ваш запрос…

Спрос на рынке зарубежной недвижимости не завсегда адекватен предложению. Для того чтобы продавать объектами в посторонний стране, агентства заключают договоры с местными риэлторскими фирмами или с застройщиками. Причем часто розыск подходящего партнера оказывается сложным делом. Таким образом, зачастую петербургские агентства могут предложить покупателю только те объекты, которые им практически навязывают иностранные партнеры. Как правило, предлагают то, что хотят продать, говорит Марина Васильева. При этом в секторе коммерческой недвижимости нередко предлагают готовый коммерциал - и всенепременно по максимальной цене. По словам Марины Дацкевич, для того чтобы агентство шло за спросом, а не диктовало покупателю, необходимо иметь в распоряжении море партнеров, причем в большом количестве стран.

Как подмечают в Interestate, появились объекты, которые перепродают уже наши соотечественники. Например, в Болгарии и Черногории выставляется недвижимость, купленная два-три года назад. По словам Дацкевич, есть предложения от российских граждан по перепродаже квартир в строящихся дубайских небоскребах. На этом можно получить еще до сдачи объекта, ибо стройка длится долго. Соотечественники, которые выставили на продажу квартиры в Дубае, успели заработать до 50% годовых.

А вы не были на Таити?

Британскую точку зрения на перспективы мирового рынка недвижимости в 2008 году опубликовал Daily Telegraph. По мнению британских специалистов, среди наиболее инвестиционно привлекательных столиц мира - Рига, Таллин, Вильнюс, Бухарест, Братислава, Прага, Будапешт, Дублин и Лондон. Минимальная доходность в этих городах может собрать 6−7% годовых.

Global Property Guide (без оглядки на российских граждан вообще и петербуржцев в частности), проанализировав ситуацию на мировом рынке недвижимости, выдала рекомендации по наиболее привлекательным в инвестиционном смысле странам. В частности, американские аналитики не советуют в 2008 году получать недвижимость в большинстве стран Европы, оттого что рынок там сегодня переоценен.

По данным американцев, недвижимость стран Балтии выросла в цене на волне экономического подъема, однако доходность объектов упала. Верно оценены, по их мнению, некоторые районы Восточной Европы: несмотря на то что бум на рынке недвижимости там длился долго, он еще не завершен. Это делает интересной покупку объектов в Софии, Братиславе, Бухаресте, Будапеште. Например, София сумела сберечь инвестиционную привлекательность, несмотря на растущий интерес инвесторов к горнолыжным курортам в Болгарии. Будапешт хвалят за спокойную ситуацию на рынке. Братислава по-прежнему считается недооцененной, как и другие части Словакии. Также недооценены и потому как пригодны для инвестирования, по мнению аналитиков, многие европейские морские курорты, в частности Греции и Турции.

Хорошую отдачу могут предложить “вновь открытые” Абу-Даби и Оман. Не возбраняется инвестировать в Иордан, покуда низки цены в Аммане. Перспективным считается Египет: высокая доходность, низкие цены. Но инвесторов отпугивает непопулярность этого депрессивного региона. Совместно с тем американские аналитики не советуют инвестировать в Дубай с его непонятными сроками завершения строительства, по крайней мере отдельных объектов, а также в Южную Африку, где ожидается передел рынка позже выборов 2009 года и цикличное охлаждение следом пятилетнего роста.

Несмотря на рост цен в 2007 году, азиатский регион продолжает считаться перспективным, потому что рынок все еще недооценен. Интересным представляется Китай, однако он закрыт для многих инвесторов: здесь не жалуют нерезидентов (за исключением девелоперов). Пик роста цен на недвижимость ожидается потом Шанхайской олимпиады. Сегодня доходность от инвестиций в шанхайскую недвижимость оценивается в 8% годовых. Цены будут вырастать и в Австралии, а вот рынок Новой Зеландии собирается отдыхать.

Из-за торможения основных отраслей экономики США сегодня оказались переоцененными многие страны Карибского бассейна. Средняя цена 1 кв. м жилья на Карибах достигла 4 тыс. долларов. Лучшую доходность демонстрируют страны, где экономика растет, - Аргентина, Уругвай, Колумбия. С точки зрения сроков окупаемости с помощью аренды наиболее интересным признан остров Таити (семь лет). Второе по привлекательности место - Кишинев, столица Молдавии. Замыкает тройку лидеров столица Индонезии Джакарта. На постсоветском пространстве за Кишиневом следует Киев. Наименее по всей вероятности отбить вложения в Монако (доходность 2,43% годовых) и Сингапуре (2,8% годовых) - для этого понадобится лет сорок.

Все пойдет в рост

По мнению петербургских риэлторов, сравнительно спроса на зарубежную недвижимость обстановка в 2008 году не изменится. “Спрос, несомненно, увеличится, сообща с ним возрастет и цена зарубежной недвижимости”, - полагает Алексей Павлов. “Однозначно могу сказать, что спрос на зарубежную недвижимость будет расти, - говорит Екатерина Белова. - Но предполагается некоторая нестабильность как цен на недвижимость, так и спроса. Полагаю, что кризис США наложит свойский отпечаток на рынки недвижимости”.

Шамиль Музафаров уверен, что увеличится спрос на коммерческую недвижимость: “Будут приобретать индустриальные объекты, объекты логистики, землю промышленного назначения под самостоятельное строительство”.

Санкт-Петербург