Квартиры и недвижимость

В последнее момент на сайтах риэлтерских агентств появились объявления о продаже квартир “из-под залога по ценам ниже рыночных”. Риэлтеры утверждают, что покуда объем предложения так называемых “ипотечных” квартир невелик, а дисконт связан с объективными сложностями при совершении сделок с заложенным жильем. В будущем досудебная реализация заложенных квартир может сделаться новой и крайне привлекательной нишей риэлтерского бизнеса.

По мнению участников рынка недвижимости, число дефолтов по ипотечным кредитам будет неизбежно возрастать. «Когда-то был распространен миф о том, что свойский заемщик самый-самый ответственный. И все-таки повышение объемов кредитования показывает, что заемщик, в общем-то , обычный. Более того нередко не крайне осознающий важность подписываемых им бумаг и всей ответственности за невыполнение обязательств», замечает генеральный босс компании «Легкокредит» Кирилл Суслов. По словам заместителя начальника управления розничных операций банка «Возрождение» Сергея Капустина, уже появилась определенная прослойка проблемных заемщиков. Это те люди, которые не рассчитали свои силы, потеряли барыш или у которых возникло другое непредвиденное обстоятельство, препятствующее дальнейшей выплате кредита.

Кроме того, залоговые квартиры часто выставляются на продажу инвесторами, планировавшими получить на бурно растущем рынке недвижимости. «Они привлекали сравнительно дешевые заемные средства, так как в 2006 2007 годах ипотека обходилась в 10% годовых, а стоимость на недвижимость росла на 50 70% в год. Но сегодня происходит фиксация цен на недвижимость и исходное положение стагнации на рынке. То есть бурного роста в то время как не ожидается, а удорожание жилья в пределах уровня инфляции перестает покрывать затраты на ипотеку. Как раз оттого инвесторы начали помаленьку вылезать из подобных сделок и реализовать залоговые квартиры, фиксируя свою прибыль», рассказывает гендиректор компании «Фосборн Хоум» Василий Белов. По мнению руководителя службы анализа и управления рисками банка «Московское ипотечное агентство» Геннадия Чуева, уже ныне сделки с ипотечными квартирами могут являться скрытой формой реализации наименее ликвидных объектов или опережающими действиями игроков на возможное падение рынка недвижимости.

Существует немного вариантов реализации заложенного имущества. Чаще всего договором между банком и заемщиком предусмотрено два возможных способа обращения взыскания в судебном и внесудебном порядке. В первом случае реализация заложенного имущества проводится по решению суда (с публичных торгов или аукциона). Во втором случае банк и заемщик должны прийти к соглашению, что банк имеет право обзавестись заложенное собственность для себя или третьих лиц. И в том и в другом случае начальная цена продажи устанавливается ниже залоговой стоимости, отличалка может добиваться 10 15%. «После реализации залога банк направляет денежные средства на полное погашение задолженности по кредиту, начисленных процентов и штрафных неустоек, на оплату своих расходов, связанных с реализацией недвижимости. Оставшаяся доля денежных средств возвращается заемщику», поясняет шеф управления кредитования Московского кредитного банка Елена Корнеева. Однако, по ее же словам, на практике чаще всего употребляется третий вариант реализации заложенного имущества: по обоюдному согласию. Заемщик по согласованию с кредитором определяет рыночную цену недвижимости и ищет покупателя, в том числе с помощью риэлтерских агентств.

Вместе с тем брокеры признают: сделка с залоговой квартирой больше сложная. По словам руководителя направления ипотечного кредитования агентства недвижимости МИАН Владимира Мильдзихова, квартиры из-под залога могут продаваться по ценам, эдак на 10% ниже рыночных. Это связано с тем, что для покупателя квартиры сделка сопряжена с дополнительными неудобствами по сравнению с обычной сделкой. В частности, может потребоваться здоровущий аванс для погашения кредита, ибо не все банки готовы снимать обременение в виде ипотеки в то же время с продажей объекта. «Это может стать аргументом покупателя для снижения цены», говорит гендиректор компании «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов.

«Одно дело, если квартира, например, стоит 5 млн рублей, а остаток задолженности по кредиту - 500 тысяч рублей. В этом случае сумма 500 тысяч рублей оформляется в виде авансового платежа. Клиент контролирует целевое употребление денежных средств - погашение кредита в банке. Потом этого необходимо заполучить от банка документ, подтверждающий претворение в жизнь обязательств по кредитному договору, на основании которого регистрационная работа снимает обременение с квартиры. Операция усложняется, если цена квартиры и сумма остатка задолженности сопоставимы. В этом случае лучшим вариантом будет оформление ипотечного кредита на покупку квартиры в том же банке, где она уже находится в залоге - банк будет заинтересован в том, чтобы сделка завершилась, и по квартире было переоформлено право имущества и обременение», рекомендует г-н Капустин из банка «Возрождение».

Впрочем, не только формальности могут послужить поводом для существенной скидки при совершении сделок с ипотечными квартирами. Во-первых , этому может поспособствовать ослабевший спрос на жилье (в том числе вызванный ужесточением условий ипотечного кредитования). Сами банкиры признают: темпы роста доходов населения немаловажно отстают от стремительного роста цен на недвижимость, численность сделок снижается. На практике исчезла когорта клиентов с доходом менее 2,5 тыс. долларов на семью. В то же миг длительные сроки экспозиции чреваты для заемщика суровыми штрафными санкциями. Во-вторых , настоящей катастрофой для заемщиков и банков может стать возможное понижение цен на квартиры: в случае существенной коррекции рыночная цена окажется ниже залоговой стоимости недвижимости.