Квартиры и недвижимость

Генеральный управляющий компании “Мультиброкер” Наталья Кирпиченко считает, что ипотека сделала жилье недоступным. Изменить ситуацию позволит создание арендного фонда

Наталья Кирпиченко

Фото предоставлено компанией “Мультиброкер”

Надо больше строить. С постулатом никто не спорит, и все-таки что строить, как и где - эти вопросы, как ни странно, только-только начинают обсуждаться. Впрочем, уже выяснилось, что созидать новую среду жизни придется в своеобразных условиях несформированных потребностей. Представления россиян о жилье сильно расплывчаты, и это неудивительно: за семьдесят советских лет люди привыкли обретать квартиры от государства, а в последние годы в условиях дефицита покупалось все, что есть на рынке.

Какое жилье хотят располагать наши соотечественники? Какие формы застройки их устроят? Хотят они личные коттеджи или выбирают коллективный образ жизни? Оправданна ли ставка на ипотеку как первостепенной важности метод решения жилищного вопроса? Обо всем этом мы попросили поведать эксперта рынка недвижимости . В процессе подготовки этого беседа г-жа Кирпиченко сменила место генерального директора компании “Миэль-брокеридж” на пост генерального директора нового амбициозного проекта компании “Миэль” - “Мультиброкер”, а кроме того возглавила комитет “Новая жилищная политика” общественной организации “Деловая Россия”.

- Раша многие десятилетия живет под знаком дефицита жилья. Сколь ныне клиент знает, чего он хочет?

- Думаю, что девять десятых населения не смогут сформулировать, чего они хотят. Если попросить человека обрисовать наш грядущий здание или квартиру, он, скорее всего, ограничится двумя-тремя прилагательными - хороший, подходящий и так далее. С советских времен люди привыкли довольствоваться малым и избирать из крайне ограниченного числа вариантов. Привыкли хватать то, что дают. Отседова неразборчивость и современный ажиотаж в отношении любого предложения на рынке при отсутствии палитры вариантов. С иной стороны, многие десятилетия люди жили в тесноте и шибко скромно: в общежитиях, в небольших квартирах в панельных домах. И оттого спрос нынче носит откровенный компенсаторный характер: дайте мне то, чего я недополучил ранее. Если появляются деньги, дядя не ограничивает себя. Ему кажется, что, чем больше квадратных метров, тем счастливее будет жизнь.

- Рядом с моим домом на Ленинском проспекте возводится новостройка с огромными двухкомнатными квартирами-мутантами по 120 квадратных метров. Рынок и их съест? Застройщик может выстроить что угодно, и все будет продано?

- В сегодняшней Москве - да. Спрос превышает предложение в пять раз. Рынок съест безусловно все. И неважно, какая там будет планировка, какие окна и потолки. Хотя отрезок времени “хватай-хватай” не бесконечен - в отдельных сегментах он уже заканчивается.

- В особенности чудно ведут себя богатые люди: у меня есть знакомый, тот, что затеял возведение дворца площадью больше тысячи “квадратов”, а посредством немного лет приехал бросить взгляд и ужаснулся: к чему это мне?

- Такие истории происходят все реже и реже, все-таки уже пятнадцать лет мы живем в рынке. Огромные особняки в эти дни отдать весьма трудно: их покупают только выскочки из среднего класса, которые ещё не играли в эту игру. Наиболее платежеспособная публика очень избалована. Эти люди постоянно меняют жилье, у них сформировались сильно высокие требования к недвижимости, они участвуют в проектировании своего жилья.

Интересная тенденция последнего времени: бытие на несколько домов. Вместо большого коттеджа люди покупают маленький домик, квартиру в городе для семьи, рядом со школой, и небольшую квартиру для работающего отца - под боком от офиса. Так удобнее и выгоднее, если относиться к недвижимости как к капиталу. Другая интересная модель: богатые люди, способные взять любое жилье, переходят в категорию арендаторов. Период живут в одном поселке, опосля переезжают в другой. Они многое уже попробовали и в настоящее время ищут стопроцентно родное место, окружение, дом. И никуда не спешат.

- Каковы особенности представлений о недвижимости у среднего класса?

- Обычный класс играет. Он азартен и все момент хочет познать что-нибудь новенькое. Он с интересом принимает все, что ему дают. Сегодня подали устриц и лобстеров - он их съел, завтра станет модно есть органическую еду - набросится на нее. Средний класс активен в получении кредитов, обожает любые новации. Хочет быть похожим на своих, подобать определенному имиджу и неким моделям потребления. И чем агрессивнее и моднее рекламные материалы, тем более он восприимчив к таким предложениям. По крайней мере, в первой покупке здравого смысла зачастую оказывается не очень много. Осознание того, что 120 квадратных метров для “двушки” - это излишне много, приходит на второй или третьей покупке.

- А как представляют близкое жилье люди с достатком ниже среднего? Чего хотят они?

- Ничего не хотят. Надобно возвращать себе рапорт в том, что у значительной части населения России очень плохие жилищные условия: живут несколько семей в одной квартире, нередко без нормальных удобств. Для них главное - чтобы не было хуже, чем вчера. Обои переклеить - для них уже это хорошо. Переселиться в квартиру, где на пять-семь квадратных метров больше, - праздник. Существовать в крохотной отдельной квартире - счастье. По нашим подсчетам, людей, которые не способны ни сегодня, ни в ближайшие годы улучшить свое положение на рыночных условиях, - более 44 процентов.

Люди откладывают появление на свет детей из-за стесненных жилищных условий - для страны это ужасно. Страна должно этим заниматься, сооружать социальное жилье, а оно в то время как более того не может открыто дать оценку ситуацию. Вот почитайте стратегию Минрегиона. Там написано, что средний метраж на одного человека должен быть 35 квадратных метров. Я вечно задаю вопросительный мотив тем, кто эту стратегию разрабатывал: “Мы хотим смотреться не хуже Европы или вручить народу жилье?” Если мишень - что надо выглядеть, то норма в 35 квадратных метров замечательна. Но тогда нужно забыть, что люди до сих пор живут в бараках. Если мы хотим все-таки людей снабдить жильем, то не необходимо на государственном уровне сочинять себе такие нормы - это абсурд полный. 35 квадратных метров - это двухкомнатная квартирка в регионах.

Общение важнее приватности

Наталья Кирпиченко

Фото предоставлено компанией “Мультиброкер”

- Если доверять лозунгам, новым государственным приоритетом в жилищной политике стало малоэтажное строительство. Насколько реален тот самый путь?

- Покуда я не видела цифр, убедительно доказывающих, что этот тракт эффективен для массового рынка. Главное достоинство малоэтажки видится в быстроте возведения жилья. Предварительные расчеты показывают, что размеры коммунальных платежей будут выше, чем в многоквартирных домах, - как самое малое на 20-25 процентов. По себестоимости преимуществ сегодня нет. Срок эксплуатации малоэтажных домов при применении материалов, снижающих себестоимость возведения, будет ограничен 10-15 годами супротив 50 лет при панельном домостроении.

- А разрешено ли прикинуть, как хоть отбавляй россиян хочет жить в отдельных домах? Хотят ли наши люди обособиться от других, жить изолированно в коттеджах?

- Непростой вопрос. Разум наших граждан жутко расколото. Социологические опросы могут показать, что люди мечтают об индивидуальном коттедже с собственной лужайкой, но при этом они совершенно довольны квартирой в “панельке”. С теми, кто пропагандирует тотальную индивидуальность проживания, я не могу согласиться. Мой навык работы в российских регионах говорит скорее об обратном. Я вижу, что люди хотят жить кучно. Когда рядом кто-то есть, им спокойнее. Для людей очень важна вероятность покурить совместно на одной лавочке, важен миг общения. Мне кажется, что такая колхозность, общинность - это российская черта. Нет смысла людей расселять, они привыкли к социуму.

- Какие же формы застройки могут быть перспективными, если толковать о массовом строительстве?

- Таунхаусы, например. Там кругом есть соседи. Но я не очень верю, что не возбраняется без изменений вынести в Россию английскую систему вертикального проживания, когда есть несколько уровней, на каждом по 30 квадратных метров площади. Это совершенно другая культура. Свойский население больше любит проживать горизонтально, на одном этаже, без хождения по лестницам внутри своей квартиры.

Могут быть малоэтажные дома с четырьмя входами с разных сторон. В этом случае сочетается приватность с коллективным проживанием. Имеют право на существование среднеэтажные дома. И я бы не отбрасывала вариант многоэтажной застройки. Семьи с трудоспособными родителями и несовершеннолетними детьми останавливают свой выбор жить в полноценной городской среде. В идеале - ребяческий садик во дворе, учебное заведение в шаговой доступности, поликлиника в десяти минутах на транспорте. Таковой стандарт проще всего обеспечить многоэтажной комплексной застройкой.

Интересно было бы спроектировать не две-три модели “идеальной” застройки, а единый спектр, в частности из 20 вариантов. Как я понимаю, это одна из задач проекта “Российский обиталище будущего”. Тут позволительно применять и успешные советские наработки. Так, мне запомнилась продуманная технология поселка на БАМе, где я жила в детстве. Он состоял, как сегодня бы сказали, из таунхаусов. Они были сгруппированы в несколько длинных одноэтажных (для Сибири это естественно) домов. У каждой квартиры был отдельный вход. В пяти-десяти минутах ходьбы был отдельный поселок для начальства - несколько домов со своими участками. Кстати, я заметила, что максимальная территория, которая действенно применяется семьей под дом, - это, вы будете смеяться, шесть соток. Так было тогда, так осталось. На этой площади люди на самом деле располагают что-то важное, остальная почва либо пустует, либо употребляется как-то надуманно. Внутри поселка не было лишних объектов: только жилье. Общие площадки - парк для прогулок, школы, магазины - были вынесены за его территорию. Это давало возможность людям шагать по поселку, с кем-то встречаться, что-то обсуждать - и, общаясь, дойти, например, до магазина. Такая вот забавная модель, и она очень ладно работала. Для поселков БАМа вообще характерно было плотное общение людей из совсем разных сред и культур. Этого очень не хватает современным поселениям.

Квартиры для массового сегмента не должны быть большими. “Однушки” по 25-30 квадратных метров пользовались огромным спросом. Семейные квартиры в три и четыре комнаты могут быть целиком комфортны при площади до 80-85 “квадратов” и грамотных планировках. Метражи в настоящее время строящихся квартир отражают не запросы покупателей, а охота застройщиков максимизировать прибыль.

Наши люди ведомы

- А каковы сегодня представления о жилье в регионах?

- Регионы у нас постоянно повторяют столицу. Кто-то из Москвы приехал, рассказал, как тут живут, и это пытаются тиражировать. В текущий момент одна из главных тенденций - возведение крупных жилых комплексов. Квартиры благополучно распродаются еще до начала строительства. Другая тенденция - попытка освоения больших территорий за пределами города. Речь идет о спутниках существующих городов, миллионах квадратных метров.

Однако в чем-то регионы оказываются более передовыми, чем Москва. В Барнауле, например, есть идеально замечательная новостройка с малогабаритными квартирами. К этому Первопрестольная придет только сквозь некоторое время. Чтобы компенсировать мелкий метраж квартир, в доме организованы общие территории хранения. Зимние и летние кладовые вынесены за пределы квартиры, чтобы не приходилось уплачивать за лишние квадратные метры. В проекте очень грамотные планировки - застройщик скрупулезно продумал все, вплоть до того, как может стоять мебель.

Стремление к малогабаритности малозаметно только потому, что его игнорирует большинство девелоперов - они стремятся сбыть побольше квадратных метров. И наоборот, это тяготение видно в загородном строительстве, где заказчик сам выбирает проект. В последнее время, например, меньше стали спальни. Если раньше архитектор и заказчик считали, что спаленка должна быть 20 метров, то в настоящий момент их могут постепенно свершить 10-12−метровыми, как в Европе. Приблизительно то же через некоторое период может проистечь и с земельными участками. “Неожиданно” окажется, что пожарить шашлык и передохнуть - для этого и двух-трех соток достаточно. В таком случае нет смысла переплачивать за неиспользуемые сотки.

- Что люди отдают предпочтение - новостройки или пожилой фонд?

- Даже если цены одинаковы, люди предпочитают новостройку. Вслед за тем ждут, пока жилье построится. Вкладывают большие гроши в отделку. Затем не живут из-за того, что нереально с маленькими детьми жить в доме, где с утра до ночи идет отделка. Люди теряют пять-семь лет жизни, но довольны, что купили аккурат новое. Я не могу урузуметь эту тягу к новому жилью, в этом есть что-то иррациональное.

- Насколько в представлениях о жилье отражаются мировые тренды? К примеру, повышенные требования к экологии.

- Особого отношения к экологии ни в Москве, ни в регионах не наблюдается. Это остается на уровне “свежий воздух для прогулок с ребенком”. За десять лет ничего не изменилось. Касательство к экологии довольно небрежное.

- А, например, отношение к энергоэффективности?

- Большинство покупателей вопросы энергопотребления пока не волнуют. Если строятся поселки с использованием энергосберегающих технологий и по стандартной схеме, то покупатель даже не поймет, в чем разница. Во пора эксплуатации показания счетчика, конечно, будут важны, но на этапе покупки это не имеет никакого значения.

- Насколько сильны у покупателей стереотипы? Насколько они могут мешать трансферу новых технологий на нашу почву?

- Стереотипы, конечно, есть. Но я уже лет пятнадцать занимаюсь продажами, изучаю русский менталитет и могу вскрыть единственный секрет: наши люди ведОмы. Менталитет достаточно редкий. Люди крайне внушаемы, и в силу того что при определенных усилиях быть может многое. Примеров масса, один из последних - быстрая раскрутка ипотеки на пустом месте.

От дешевой ипотеки к доступному арендному жилью

- Кстати, о введении ипотеки. Это, мягко говоря, не очень благополучная программа. Лет пять обратно я принимал участие в исследовательском проекте по заказу Росстроя и Всемирного банка, и уже тогда несложный разбор показывал, что введение ипотеки при ограниченных объемах строительства и монополизме в этой сфере - ошибка. Так и получилось: цены очень шибко выросли, жилье стало еще более недоступным…

- Почему-то было ощущение, что ипотека решит вопрос с жильем. Была активная пропаганда,и эта большая глупость, к сожалению, транслировалась через первых лиц государства. Я понимаю, что они говорили по бумажке, которую кто-то написал. Но с некоторыми товарищами, которые у нас в стране рулят жилищными вопросами, мы спорили в кровь. Я со всех трибун пыталась аргументировать простую вещь: стоимость кредита никак не решает вопрос наличия жилья: “В любом студенческом учебнике написано, что если вы увеличиваете спрос при постоянном количестве предложения, то цены вырастут”. - “Не может быть, чем дешевле ипотека, тем доступнее жилье”, - отвечали чиновники. “Вы успокойтесь, ипотека уже доступна. Только на эти капиталы ничего запрещено купить. Ныне недоступна недвижимость”, - говорила я. На что снижать процентную ставку, если и без этого цена в Барнауле выросла за год на сто процентов? Хорошо, что в текущее время призыв снижения ставок как бы бы сняли.

- Не совсем. Недавно чиновники ещё раз заговорили о том, что надо снизить ставки еще на несколько процентов, и тогда всем будет счастье.

- Это не имеет смысла. Как только ипотечная программа приходила в тот или другой регион в 2002−м, 2003 году, цены безотложно вырастали на 40-60 процентов. И все удивлялись: а с чего это как гром среди ясного неба недвижимость подорожала? В 2006 году резкий увеличение цен совпал с тем, что банки отменили первоначальный взнос, уменьшили ставки. Так что все, что произошло с ипотекой в Америке, - для нас хорошо. Это прививка. Оттого что процентные ставки по ипотеке должны быть все-таки выше инфляции, а у нас они сегодня реально ниже - и это нехорошо.

- Итак, ипотека не стала панацеей, а скорее, наоборот, раскрутила маховик цен. Что, по-вашему , должно сделаться ключевым элементом новой жилищной политики?

- Создание арендного жилья. Нет никакой необходимости в том, чтобы все имели жилье в собственности. Во многих европейских странах на долю социального жилья приходится более половины жилого фонда. Нет необходимости навязывать представление, что всякий должен достать жилье с помощью ипотечного кредита. Потому как что в некоторых случаях не мужчина владеет квартирой, а квартира - человеком. Чересчур страсть сколько сил тратится на то, чтобы выплатить кредит. Как раз создание арендного жилья позволит пособить постановить проблему тем, кто не может приобрести жилье даже по ипотеке.

- Сколь арендного жилья нужно России?

- В среднем в мире на долю арендного жилья приходится треть жилого фонда. Когда мы выйдем на эти цифры, разрешается будет вещать о достаточном развитии сегмента. По нашим расчетам, чтобы задача жилья была решена в обозримые сроки, необходимо создавать по 30 миллионов квадратных метров арендных квартир в год.

- Создание массового арендного жилья - это проблема государства?

- Его может строить и личный бизнес. Мы предлагаем такую схему. Земля с коммуникациями предоставляется муниципалитетом на особых условиях. Льготные условия предоставления земли компенсируются тем, что квартиры в будущем сдаются по фиксированным ценам. Застройщик реализует девелоперский план и продает жилье специальному инвестиционному фонду. Этот фонд возьмет на баланс жилой фонд и будет сдавать его поквартирно в аренду. Таким образом, на рынке должен явиться новоиспеченный игрок - балансодержатель арендной недвижимости. По нашим подсчетам, этот сегмент рынка может вытянуться до 2015 года до 20 миллиардов долларов.

- Какова может быть доходность такого бизнеса?

- Мы сделали расчеты для строительства панельного дома в качестве арендного жилья. Среднюю месячную арендную плату мы установили на уровне 6440 рублей в месяц - это в несколько раз меньше платежей по ипотечному кредиту за сходную квартиру. Такая арендная плата доступна значительной доле российских семей. При условии, что земля получается по льготной цене, можно ориентироваться на доходность в 5-9 процентов, средняя окупаемость стандартного типового дома составляет 17 лет.

- Такая невысокая доходность заинтересует инвесторов?

- Конечно, этот коммерциал вряд ли можно окрестить сверхприбыльным, зато он достаточно верный и длительный. Он может раскрывать перед застройщиками новые возможности: жилой фонд, к примеру, можно использовать в виде залога. Мы начали переговоры с рядом инвестиционных компаний, заинтересованность с их стороны есть. Надеемся, что пилотный проект мы сможем запустить уже в этом году. Что касается конкретных цифр по окупаемости таких проектов, то многое будет зависеть от позиции государства: если обрести от него льготы по налогообложению, то окупаемость можно снизить до 12 лет.

- Что мешает развитию арендного бизнеса?

- Со стороны частного коммерциала сегодня отсутствует постижение экономики создания арендного жилья и владения им. Это свежий облик бизнеса, он еще не обсчитан, нет успешных проектов такого рода. К тому же это достаточно сложный обличье бизнеса с точки зрения управления, потому как надо будет составлять арендную плату с множества людей.

Но надо понимать, что без специальной государственной политики и господдержки запустить рынок арендного жилья не удастся. Держава заинтересовано, на свой взгляд, в развитии арендного жилого сектора, так как это эффективное вывод жилищного вопроса, заключение проблемы мобильности населения и так далее. Приватный бизнес в таком случае выполняет еще и социальную миссию, так что возможны различные меры стимулирования этого сегмента со стороны государства. В целом же для развития сегмента арендного жилья необходимо движение навстречу с двух сторон: и государства, и частного бизнеса. И, конечно, необходимо присутствие в государстве единого центра, реализующего жилищную политику. У нас же пока у производителей строительных материалов свое разумение рынка, у застройщиков - свое, у владельцев земли - свое. Нет того центра, который все это собрал бы воедино.