Квартиры и недвижимость

Ипотека сдала обратно

 

На рынке ипотечного кредитования наметился спад. Сберечь своих клиентов смогут только крупнейшие кредитные учреждения, а ещё банки с иностранным капиталом


Мировой финансовый кризис ударил по надеждам застройщиков, инвесторов и банков. Украинский рынок недвижимости находился в подвешенном состоянии ещё с весны 2007 года: сказались выборы, летнее затишье, а к зиме начали выражаться признаки надвигающегося кризиса. Немаловажно проседали мировые фондовые индексы, за ними падал и индекс ПФТС, пошли первые негативные новости из США. Оптимистические настроения и ожидания инвесторов грубо изменились: сейчас их прогнозы стали опасливыми. “В этом году необратимым станет понижение активности на рынке ипотеки. В условиях инфляции, кризиса ликвидности без малого все банковские учреждения повысили процентные ставки по программам кредитования физических лиц”, - сообщила руководитель управления продаж кредитных продуктов розничного коммерциала Родов д Банка .

Многие украинские банки испытывают дефицит внутренних ресурсов на фоне проблем с привлечением средств извне. Легче тем финучреждениям, у которых есть иностранные акционеры, продолжающие финансовые вливания для поддержания капитализации своих активов.

Сейчас на рынке отрезок времени неопределённости. В сентябре индекс ПФТС падал “ниже плинтуса”, одна за иной шли негативные новости из США - банкротство Lehman Brothers, грядущая продажа Merrill Lynch, а кроме того опасения сравнительно финансовой стабильности гиганта мирового страхового бизнеса компании AIG. Всё это подогревало пессимизм инвесторов. Банки возобновили повышение ставок по кредитам, тем самым снижая риски. Несмотря на большое предложение объектов, цены на недвижимость неторопливо ползут вверх, хотя зона торга с потенциальным покупателем существенно расширилась. Обычный срок реализации квартиры вырос до 12 месяцев, и застройщики стали выделять финансы на рекламу в надежде продвинуть свои объекты и притянуть инвесторов. Активность на рынке стала валиться ещё с начала 2007−го. Но возделение получить и высокие процентные ставки продолжали разогревать рынок. Поэтому, несмотря на затишье, цены в нынешнем году выросли на десять-двадцать процентов”, - отметил босс управления продаж ипотеки Международного ипотечного банка .

Панические настроения приводят к тому, что многие кредиторы отказываются и от сотрудничества по программе Государственного ипотечного учреждения Украины (ГИУ). Занятие в том, что это связано не только с приостановлением ипотечного кредитования в общем, но и с повышением ГИУ ставки рефинансирования с 9,9 до 13,5% годовых, что сделало такое сотрудничество невыгодным для кредитодателей. Получается замкнутый круг, тот, что наглядно отражает жёсткую подневольность ипотечного рынка от заёмных ресурсов. Спрос на недвижимость есть, и достаточно большой, инвестиции в тот самый сегмент не прекращаются, и хотя их интенсивность отчасти снизилась, поток не перекрыт. Но на рынке возникает ресурсный голод, ибо потенциальных покупателей, способных получить жилье, со старта выложив его полную стоимость, не так уж и много. При всем при том обрести кредит зачастую также не представляется возможным, что ведёт к накоплению массы нереализованного жилья и зависанию рынка в целом.

Повышаем ставки

Для игроков финансового рынка, имеющих львиную долю ипотечных займов, отказ от этого вида кредитования может сделаться фатальным и привести к падению финансовой устойчивости. Выходом из ситуации становится ужесточение условий кредитования и повышение требований к потенциальным заёмщикам. Так, в конце августа - начале сентября крупнейшие игроки сегмента в очередной раз повысили ставки по ипотечным кредитам. Первым поднял цена займов Укрсоцбанк: в долларах ставки выросли с 13,6 до 14,1% годовых. Следом за ним пошёл УкрСиббанк, у которого займы в долларах подорожали на единственный процентный пункт, а в евро - на два, и реальные ставки в настоящее время составляют 15,2% годовых в обеих валютах. “Райффайзен Банк Аваль” валюту не тронул, зато повысил ставки по гривневым кредитам - с 16,6 до 20,6% годовых, а ОТП Банк поднял ставки на два процентных пункта - до 15,1% в долларах - и на два с половиной процентных пункта - до 15,6% в евро. На вышеперечисленные банки приходится возле половины всех ипотечных кредитов в Украине.

Кроме повышения ставок, банки сокращают сроки кредитования. К примеру, принять заём на 30 лет уже почти нереально, на 25 лет - тоже непросто. Больше скрупулёзно стали близиться кредиторы к источникам дохода заёмщика, его кредитной истории, а также к требованиям дополнительного залога или поручительства. С прочий стороны, вдали не все придерживаются единой стратегии. В особенности это касается мелких банков, в портфеле которых удельный вес ипотечных кредитов не так уж и велик. Играет свою образ и влечение нарастить объём активов, пользуясь сложным положением более крупных конкурентов. В этом месте всё ещё бытует практика выдачи займов почти любому клиенту, несмотря на риск невозврата. “Многие кинулись привлекать депозиты под рослый процент, усилился акцент на беззалоговое кредитование и потребительские кредиты”, - говорит Константин Новицкий.

Ещё один инструмент подстраховки - повышение ставок по депозитам как методика восполнить недостающий объём ресурсов и хоть как-то закрепить своё наличие в сегменте. Если банк привлекает потенциального вкладчика более высокими ставками, он перекладывает этот груз автоматически на заёмщика. Отседова ещё один момент ужесточения условий кредитования и роста ставок. Проблемой для клиентов становится также неадекватная оценка банками рисков, которая в условиях низкой активности рынка, гонки за клиентом и желанием выжить каждый ценой приводит к “загрязнению” портфеля и повышению удельного веса просроченной и безнадёжной задолженности. Потому как выдать немало кредитов - это не значит ладно поработать. “Управление рисками в банках находится на шибко низком уровне. По нашим оценкам, почти у восьмидесяти процентов отечественных финучреждений организация риск-менеджмента не соответствует мировым стандартам либо её нет вообще”, - подчеркнула заместитель директора направления “Рейтинги финансовых институтов” парижского офиса рейтингового агентства Standard & Poor”s

Досталось не только банкам

Пострадали от кризиса и страховые компании. Снижение активности на рынке ипотечного кредитования влечёт за собой также уменьшение объёмов страховых платежей по договорам страхования, выступающего обеспечением при кредитовании или обслуживающего ход кредитования (страхование ответственности заёмщика за непогашение кредита, страхование недвижимости, переданной в залог, страхование жизни и здоровья заёмщика). Заместитель председателя правления СК “Оранта-Жизнь” отмечает, что такое воздействие страховые компании начали испытывать ещё в конце апреля, оттого что многие банки значительно приостановили темпы кредитования. Страхование развивается в тандеме с кредитованием, и любые изменения в банковской сфере неизбежно приводят к изменениям в страховании.

Хотя поток платежей и не иссяк, но он очевидно не оправдывает ожидания и прогнозы компаний. Это значит, что планируемые темпы роста на современный год приходится пересматривать в сторону понижения, урезать бюджет, переформировывать резервы, переоценивать активы и т. д.

На Западе финансовый кризис коснулся страховщиков в значительно бОльшей степени. Он привёл к ухудшению конъюнктуры во многих отраслях страхового бизнеса и заставляет списывать обесценившиеся финансовые активы, связанные с ипотекой. Кроме этого сработал чисто психологический фактор: страховые компании и банки относятся к финансовому сектору, потому балансовые убытки банков отразились на настроениях инвесторов, понизились котировки акций западных страховых компаний на фондовых рынках. Ожидания украинских страховщиков покуда что оптимистичны. “Ипотечные договоры долгосрочные, они заключаются на многие годы - до десяти и более лет. Заёмщиков, которые досрочно расплачиваются по договорам ипотеки, насчитываются единицы. Более того если нет прироста, страховые компании возобновляют действующие договоры: идут перезаключение договора и оплата страхового платежа. Объём ипотеки остался как самое меньшее на том же месте”, - считает председатель правления “Службы страхования 611″ .

Скорее всего, не будет и повышения страховых тарифов - на это без затей нет объективных причин. Не исключено, что они даже будут понижаться в ближайшем будущем. Дело в том, что в страхование ипотеки входит прямо страхование недвижимости, страхование жизни заёмщика и титульное страхование. Внутри этих видов ипотечного страхования возможны изменения. Так, тарифы на страхование жизни заёмщика могут повышаться, а страхование недвижимости, наоборот, снижаться в цене.

Страховые компании будут действовать более значительный упор на сегмент потребительского кредитования. “В ближайшие полгода банки не станут бойко кредитовать под ипотечные программы из-за недостаточности ресурса: на рынке недвижимости прогнозируется спад до сорока процентов. Банки начнут больше предлагать потребительские кредиты. Вследствие этого для страховых компаний существенно внедрять другие страховые продукты, что приведёт к росту качества страховых услуг”, - считает генеральный шеф ЗАО “Актив-Страхование” .

В нынешнем кризисе позволительно разыскать и позитивные моменты для страховщиков. Замирание ипотечного кредитования подталкивает страховщиков к поиску альтернативных каналов расширения своего продуктового ряда, что позитивно влияет на формирование сегмента.

Противоречивая перспектива

Однозначных прогнозов в отношении перспектив рынка нет. Понятно, что банки не смогут игнорировать сегмент ипотеки, потому что рынок недвижимости в текущее время находится в стадии роста, а надобность в жилье колоссальна. В краткосрочной перспективе останутся в этом сегменте лишь наиболее стабильные игроки, имеющие альтернативные каналы пополнения ресурсов. Очередной период сложностей придётся ощутить в первую очередность тем банкам, которые в желании прирастить портфель не завсегда осмотрительны и уже имеют проблемы с фондированием, устанавливая сверх меры высокие ставки по депозитам. Такая политика грозит значительным ростом задолженности по ипотечным кредитам, которая, по разным оценкам, может добиваться 20%. Если здравый толк всё же возобладает над эмоциями, то таких проблем многим удастся избежать и объём “плохих” кредитов будет гораздо меньшим - семь-десять процентов.

По мнению Елены Попович, снижения ставок в ближайшее период не предвидится. Это значит, что в нынешнем году ипотека стала сильно дорогим продуктом.

Эксперты предполагают предельный увеличение ставок в пределах 0,5-2% процентных пункта, но более чёткую картину не возбраняется будет набросать ближе к зиме, когда держава негусто оправится от традиционного летнего сезона и войдёт в обыкновенный темп бизнес-жизни. “Летние месяцы - период традиционного спада активности на рынке недвижимости, оттого обстановка прояснится в сентябре-октябре”, - подчёркивает босс департамента ипотечного кредитования Правэкс-Банка Дмитрий Буц.

Сейчас и подъем ставок, и активность банков в ипотечном сегменте будут зависеть от настроений инвесторов, их ожиданий и реакции на мировые события. Если очередная волна кризиса уляжется и не “скосит” ещё немного гигантов финансового рынка США, для отечественных банков могут снова раскрыться каналы зарубежного финансирования. Это будет дорого, гораздо дороже, чем в прошлом году, но вероятность фондирования всё-таки появится. И тогда многие финучреждения получат шанс возвратиться на рынок ипотеки.

В противном случае банкам придётся разыскивать источники внутреннего финансирования, которых не так уж и много. Выпуск долговых ценных бумаг в то время как уж очень рискован и непривлекателен, особенно следом того, как индекс ПФТС потерял свыше 66% с начала года. В таковой ситуации кредиторам придётся вернуться к программе сотрудничества с Государственным ипотечным учреждением. Возможно, это не что ни на есть выгодный вариант, но для многих банков он - единственно вероятный тракт припоздать в сегменте и сохранить определённый класс клиентов.

В среднесрочной перспективе разрешено верить на постепенное выравнивание ситуации. Уже в текущий момент рынок стал более гибким, клиентоориентированным. Не стоит упускать из памяти о том, что всю дорогу подхлёстывающий спрос на жильё, который охватывает всё больше областных и региональных центров, провоцирует рост цен и стремление инвесторов вкладывать гроши в недвижимость.

Другое дело, будет ли тренд ипотечных займов таким же стремительным? Кипучий рост - это тоже серьёзные проблемы для банков, особенно на этапе их становления. Поэтому более умеренная ситуация на рынке посодействует балансированию кредитных портфелей многих банков и с большей вероятностью поможет избежать таких плачевных последствий, как в США и странах Западной Европы.