Квартиры и недвижимость

Несмотря на повышение объемов коттеджного строительства, инвестиционный потенциал рынка загородных домов и земельных участков покуда не исчерпан

Фото: Ника Зиангирова

Сегодня в Подмосковье насчитывается возле четырехсот коттеджных поселков. Приблизительно в половине из них идут активные продажи домов. Растет предложение новых проектов в нижнем ценовом сегменте: грубо 80% спроса сфокусировано на сравнительно недорогих домах или таунхаусах стоимостью 300-400 тыс. долларов. Соразмерно увеличению объемов предложения растут цены - на 20-30% в год. Эксперты прогнозируют, что в ближайшие два-три года такая динамика сохранится.

Таунхаусы покоряют пригороды

Риэлтеры утверждают, что в последнее пора броско возрос спрос на таунхаусы: за два года сблокированные коттеджи подорожали на глаз на 50%. “Объем предложения таунхаусов на первичном рынке продолжает увеличиваться. Если в прошлом году предложение коттеджей выросло на пятнадцать процентов, то таунхаусов - на тридцать”, - рассказывает начальник аналитического центра корпорации “Инком” . По словам руководителя направления загородной недвижимости компании “МИАН - агентство недвижимости” , видно возросло число девелоперских компаний, сделавших ставку на формирование этого формата жилья.

Впрочем, несмотря на популярность таунхаусов у девелоперов и покупателей, сблокированные коттеджи по-прежнему многим не по карману. За квадратный метр застройщики просят в среднем рядом 3 тыс. долларов. По данным аналитического центра IRN.RU, относительно дешевые таунхаусы (по цене порядка 1,9 тыс. долларов за квадратный метр) не возбраняется выявить неужто что на юго-востоке Московской области. На престижных направлениях (например, в западных районах Подмосковья) цены достигают 4,5 тыс. долларов за метр. “Получается, что секция в таунхаусе стоит примерно 1,4 миллиона долларов. Эдак по эдакий же цене продаются коттеджи на Калужском и Киевском направлениях”, - фиксируют специалисты аналитического центра.

При таком раскладе более того прилагаемый к загородной квартире участок площадью около трех с половиной соток служит слабым утешением. Ценовые аномалии эксперты объясняют особенностями подмосковного девелопмента: таунхаусы чаще всего возводятся на больше дорогих землях в двадцатикилометровой зоне от Москвы, тогда как большинство коттеджных поселков удалены от МКАД на 30-45 км. Такая география стирает ценовые границы, а отличалка в стоимости между таунхаусами и коттеджами заметна только в поселках со смешанной застройкой. Свою лепту в удорожание недвижимости вносят колоссальные затраты застройщиков на обустройство магистральных инженерных коммуникаций, внутренних дорог, подъездов. Неудивительно, что расходы на обслуживание таунхаусов (которые, по идее, представляют собой более экономичный формат жилья) сопоставимы с затратами на содержание полноценного загородного дома (в среднем около 300-400 долларов в месяц).

Почему-то таунхаусы возводятся преимущественно к северо-западу от Москвы (34% в совокупном объеме предложения), то есть около перегруженных автотрасс. Риэлтеры надеются, что к 2010 году пропускная способность Ленинградского, Волоколамского, Новорижского и Дмитровского шоссе возрастет. И все-таки из-за невнятных планов дорожного строительства и колоссального количества девелоперских проектов на этих направлениях верится в эти радужные перспективы с трудом.

Поселки размывают границы

Одна из заметных тенденций загородного рынка - отступление коттеджных поселков все дальше от Москвы. Так, по данным аналитического центра IRN.RU, если в 2004 году коттеджные поселки возводились не дальше чем в 60 км от МКАД, то в эти дни география строительства расширилась до 125 км. “Границы коттеджного строительства будут размываться и дальше”, - уверен глава IRN.RU .

По словам г-на Таганова из корпорации “Инком”, в 60-70 км от МКАД появляется все больше организованных дачных поселков. “Наиболее перспективными для дальнейшего развития этого сегмента рынка являются направления с славно развитой спортивно-развлекательной инфраструктурой - это Новорижское, Ленинградское, Дмитровское, Ярославское и Пятницкое шоссе. Дальние дачи - многообещающий формат для рынка аренды. Несмотря на высокие цены (аренда коттеджа в окрестностях горнолыжного парка или водохранилища стоит от 250 до 800 долларов за сутки), есть полно желающих снять коттедж на выходные”, - говорит он. По мнению заместителя гендиректора компании “Миэль - загородная недвижимость” , превосходство дальних дач - благоприятная экология, а недостатки - отсутствие инфраструктуры, плохая транспортная доступность, проблемы с коммуникациями.

Еще одно явление, характерное для загородного рынка, - разрастание многих из построенных в последние годы коттеджных поселков, которые мало-помалу превращаются в огромные жилые конгломераты за счет строительства дополнительных очередей. Подобная стратегия позволяет девелоперам сократить себестоимость строительства благодаря экономии на подведении инженерных коммуникаций и прочей инфраструктуры. Правда, иной раз жертвами такого подхода становятся обитатели прежде построенных домов. “Мы в прошлом году купили коттедж на окраине поселка, с видом на огромное поле и речку. А в настоящее время на этом пространстве, прямо по соседству с нами, разворачивается новое строительство”, - сетует жительница одного из подмосковных поселков.

“С одной стороны, любое новое сооружение является огромным неудобством для жильцов поселка, нарушает уже сложившийся темп жизни, зачастую портит видовые характеристики, сводя на нет преимущества расположенных с краю участков, - соглашается управляющий шеф компании ” Century 21 Запад ” . - Но с иной стороны, прибавление соседей может снизить расходы домовладельцев на содержание инфраструктурных объектов, на сервисное обслуживание”.

Недооцененная земля

По мнению экспертов, в целом рынок загородной недвижимости остается привлекательным для инвестиций. Г-н Таганов из корпорации “Инком” прогнозирует, что в этом году такая недвижимость подорожает примерно на 20-25%, а отдельные особенно успешные проекты - на 35-40%. Исключением могут сделаться неужели что таунхаусы. “Многие покупатели разочаровываются в этом формате через какое-то миг затем осуществления выгодной, как им казалось, покупки. Оттого предложение таунхаусов на вторичном рынке может грубо возрасти”, - утверждает единственный из наших собеседников.

Многих экспертов обнадеживают инвестиционные перспективы рынка земли. С одной стороны, чуть-чуть ли не главным фактором, сдерживающим развитие рынка загородной недвижимости, является неразвитость социальной и транспортной инфраструктуры. В то же время, предугадав инфраструктурное развитие отдельных территорий, позволительно недурственно заработать, вложившись в покупку расположенных на них объектов недвижимости и земельных участков.

Руководитель департамента загородной недвижимости компании HomeHunter считает недооцененными участки, расположенные к югу от Москвы, в окрестностях Каширского, Варшавского и Симферопольского шоссе. По мнению руководителя отдела продаж холдинга “МДК-групп” , выгодными окажутся вложения в землю кругом живо реконструируемых трасс, к которым относятся Киевское и Ярославское шоссе. “Если ныне сравнивать цены на сельхозземли по Киевскому и Ярославскому шоссе, которые потенциально интересны с точки зрения коттеджного строительства, то на Ярославке цена участков в полтора-два раза ниже, хотя по природе, ландшафту и водоемам Ярославское шоссе значительно интереснее Киевского”, - отмечает свой собеседник.

Стоит брать на заметку земли дачных товариществ. Так, в 50 км от Москвы по Киевскому шоссе сотка в дачном кооперативе в то время как ещё дешевле сотки сельскохозяйственного назначения (до 1 тыс. долларов супротив 1-1,5 тыс.). Генеральный босс компании “Гео Девелопмент” считает инвестиционно привлекательными участки, расположенные у водохранилищ, рядом с памятниками архитектуры, природными парками и другими достопримечательностями, а ещё к востоку от Москвы. В этом направлении энергично формируются логистические коридоры, а значит, почва еще долгое период будет востребована для строительства всевозможных объектов логистической и транспортной инфраструктуры.