Квартиры и недвижимость

Рынок коммерческой недвижимости стоит на пороге перенасыщения, в особенности в самом дорогом сегменте. В фокусе спроса со стороны арендаторов окажутся менее дорогие площади

Иллюстрация: Reuters/Jupiter/Poul Hans Lange

На прошедшей в начале апреля в Алматы международной конференции “Недвижимость и сооружение в Казахстане” вице-президент Национальной ассоциации риелторов Казахстана Олег Алферов заявил, что на рынке коммерческой недвижимости может завязаться понижение цен. “Ввод в настоящее время строящихся объектов в эксплуатацию в 2009 году может сотворить ситуацию перенасыщения в данном сегменте. Это может быть углублено тенденцией перетока потенциальных арендаторов и покупателей офисной недвижимости из класса “А” в классы “В” и “С”, что происходит под давлением негативных тенденций, которые наблюдаются в экономике. В эти дни ощущается дефицит офисных площадей класса “А”, но в первой половине 2009 года можем принять ситуацию, абсолютно противоположную текущей, и тогда отрицательная ценовая коррекция полностью вероятна”, - пояснил он.

Выжидательная позиция

До сих пор коммерческая недвижимость выглядела островком благополучия на фоне падения цен в секторе жилья. Возможно, она без затей была переоценена меньше, чем жилая недвижимость. “Ввиду больше высоких сроков окупаемости в коммерческий сегмент инвестировали в основном крупные игроки; сроки совершения сделок более продолжительные, отседова - меньший порядок спекуляции”, - считает босс аналитического отдела компании “Центр коммерческой недвижимости” (ЦКН) Ольга Айбасова. Если на рынке жилья цифра спекулятивных сделок доходило до 60%, то на рынке коммерческой недвижимости этого не наблюдалось. “Инвесторы строили и приобретали в основном для себя или с целью дальнейшего извлечения выгоды, т.е. для сдачи в аренду. Наиболее энергично велись перепродажи в алматинском бизнес-центре “Нурлы-Тау”. В начале 2007 года цены умеренно росли, в конце года - стояли на месте. Девелоперы изначально закладывали высокую рыночную маржу и имеют вероятность выжидать. На рынке перепродаж коммерческих площадей (объектов торговли - бутиков и магазинчиков, баз, объектов сервиса) значительного снижения кроме того не отмечено”, - отмечает г-жа Айбасова.

Даже несмотря на кризис банковской ликвидности, арендные ставки оставались на прежнем уровне, а в отдельных бизнес-центрах - росли. По мнению партнера компании Scot Holland Евгения Долбилина, это единственный из парадоксов казахстанского в целом и алматинского в частности рынка недвижимости: “Не может среднемесячная аренда квадратного метра магазина или аптеки стоить 50 долларов в условиях общего снижения цены за объект”. По разным оценкам, падение составило 10-20%. В настоящее миг средняя цена составляет порядка 4,3 тыс. долларов за квадрат.

В ряде случаев цены поддерживаются искусственно. Постоянные разговоры о закрытии барахолок и базаров приводят к тому, что торговые центры удерживают высокие цены на аренду. “Что касается арендных ставок в торговых центрах, то они вообще существенно завышены. Какова должна быть рентабельность бизнеса, чтобы оплачивать аренду подобных площадей? Сейчас, к примеру, пустует треть площадей в “Адеме”, потому что что арендные ставки высоки”, - отмечает исполнительный управляющий Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.

Но, возможно, уже в этом году мы будем присматривать снижение ставок. Как известно, в связи с финансовым кризисом многие компании, особенно связанные с рынком строительства и недвижимости, ушли с рынка. “В Алматы закрылись 70% риелторских компаний. Закрывает филиалы и распродает недвижимость Альянс Банк, т.е. освобождается страсть сколько офисных помещений”, - говорит г-н Калинин.

По оценкам компании Scot Holland, спрос превышает предложение приблизительно на 500 тыс. квадратных метров, но тот самый разрыв резво сокращается. “Так, например, к концу 2008 года ожидается сдача 601,3 тыс. квадратов общей офисной площади, или прирост на 150%”, - отмечает Евгений Долбилин.

Действительно, в текущий момент в Алматы реализуется строй крупных проектов, в частности “Есентай” и Алматинский финансовый центр. Сроки их сдачи в эксплуатацию будут зависеть от решения проблемы финансирования. “В результате энергичного развития сегмента бизнес-центров предложение офисных помещений, несмотря на задержку сроков сдачи ряда объектов, в течение 2-3 лет удвоится. Не все не возбраняется будет отнести к высоким классам, но напряженность в городе с арендуемыми площадями, безусловно, ослабнет. Подъем предложения, скорее всего, снизит арендные ставки, которые сегодня находятся на высоком уровне, сопоставимом, например, с московскими, - полагает Ольга Айбасова. - В Алматы в условиях отсутствия высококлассных офисных помещений сложился внутренний стандарт - многие бизнес-центры относят к классу “А”, так как нет лучших помещений. Велик спрос и на благоприятно расположенные офисные помещения среднего, так называемого “С” класса. В условиях преодоления финансового кризиса, экономического спада доходы компаний (арендаторов) предсказуемо снизятся, сообразно возрастет спрос на дешевые (относительно) офисные площади”.

Смена формата

Аналитики считают, что в будущем спрос на торговую недвижимость останется довольно высоким. По данным Scott Holland, на финал 2007 года корпоративный объем арендуемых площадей торговых центров Алматы составил 413,3 тыс. квадратных метров, что всего на 4% больше, чем в 2000−м. “В I микрорайоне 2008 года планировалось ввести в эксплуатацию четыре новых торговых центра (”Адем 3″, Euro Car, City Mall и Ramstore 3), но в то время как ни один из них не открылся, что, безусловно, связано с финансовым кризисом в стране. Соответственно проектам, находящимся в настоящее момент на стадии строительства, к концу текущего года рынок торговых центров увеличится на 140,4 тыс. квадратных метров сдаваемой в аренду площади. Таким образом, к концу 2008 года совместный объем арендуемых площадей торговых центров по городу составит 553,7 тыс. квадратных метров. Необходимо отметить, что мы рассматриваем только торговые центры и не берем в расчет торговые площади рынков, продовольственных и небольших магазинов, расположенных вдоль главных улиц города и т.д.”, - говорит Евгений Долбилин.

Но при этом поменяется соотношение спроса и предложения по отдельным категориям коммерческой недвижимости. Ещё в 2005 году наиболее высоким было предложение офисов категории “С” (64,6%) и “В” (30%), а предложение офисных помещений класса “А” было минимальным - только 5,4%. За 2007 год, по оценкам компании Scot Holland, алматинский рынок офисной недвижимости класса “А” и “В” вырос на 87%, или на 184 тыс. квадратных метров общей площади, достигнув более 396 тыс. квадратов.

Уже в текущее время растут арендные ставки на офисы класса “С” и “В”. Причем увеличение спекулятивен. “Несмотря на повышение арендных ставок, свойство и число предоставляемых услуг не повышается. Создается впечатление, что собственники этих зданий пытаются подогнать все под среднюю цену. Сейчас средняя арендная ставка находится на уровне 35-40 долларов, а кое-где доходит и до 70 долларов за квадрат”, - говорит Александр Калинин.

Получается, что к 2010 году мы будем следить ситуацию прямо противоположную той, которая была еще в середине 2000−х годов - большое число предложений офисов высокого класса и дефицит менее дорогих офисных помещений. Похожий перекос на рынке, по мнению директора аналитического отдела ЦКН, объясняется желанием девелоперов застолбить дорогие сегменты. “В результате недорогие, менее доходные и в силу того что более неспешно окупаемые сегменты остались за пределами поля зрения. Полагаем, что обстановка изменится уже к концу текущего года, и интересы инвесторов сосредоточатся в недооцененных сегментах”, - считает она.