Квартиры и недвижимость

Избавление бетонного Титаника

 

Сибирские строители пытаются притянуть внимательность чиновников к проблемам отрасли. При всем при том неясно, по каким правилам они готовы выстраивать отношения с государством


Кризисные явления на рынке недвижимости станут мощным стимулом для пересмотра устоявшихся стереотипов и приоритетов в пользу цивилизованного потребительского спроса

Фото: Борис Барышников

Российское капстроительство в крайне сложном положении. Последние два месяца эта задача энергично обсуждается в отечественных СМИ. В ряде публикаций прозвучали пессимистические прогнозы, вплоть до разговоров о техническом дефолте. Впрочем, сами строители не склонны излишне драматизировать ситуацию. Проблему они признают, но о каких-либо фундаментальных причинах кризиса толковать отказываются. На их взгляд, трудности - в ряде чисто организационных вопросов, решаемых на законодательном уровне. В строительном комплексе, судя по отдель­ным высказываниям его представителей, неустранимых изъянов как словно нет.

Тем не менее все сходятся на том, что без государственного вмешательства в ситуацию задача будет усугубляться, и в этом случае масштабного кризиса не избежать. Не так давнехонько в новосибирском городском Совете депутатов была создана специальная рабочая группа, инициировавшая воззвание к федеральному центру в связи с тяжелым состоянием строительной отрасли. Диалог с властью пытаются наладить и в других регионах. Так, 26 августа по инициативе журнала “Эксперт-Сибирь” и Союза строителей Сибири в Барнауле был организован круглый столик “Перспективы развития строительного комплекса Сибири”, участники которого попытались высветить правовые и политические аспекты проблемы.

Такие старые слова

Все вопросы, затронутые на круглом столе, в общем-то , обсуждаются уже довольно давно. И не только в Сибири - практически во всех регионах страны. Бюрократи­ческие барьеры, отсутствие нормального законодательства, устаревшие нормативы, дефицит земельных участков и инфраструктуры - вот обычный перечень самых больных мест строительной отрасли. Неудивительно, что и на тот самый раз были озвучены те же проблемы. Никаких открытий произвести в этом направлении уже невозможно: об этом говорится всю дорогу и везде. Проблема же с мертвой точки не сдвигается, и, похоже, ещё не единственный год мы будем чувствовать то же самое от участников строительного рынка.

Попробуем разобраться, зачем так происходит. Барнаульский круглый стол дал пищу для размышлений на этот счет. Достоинство прошедшего мероприятия в том, что на нем обменивались мнениями представители как строительного бизнеса, так и местной и краевой администрации. В сложившихся условиях таковый диалог в особенности важен (в Новосибирске, например, представители власти стараются сторониться подобного публичного общения). Оценивая позиции обеих сторон, позволительно изготовить достаточно любопытные выводы, касающиеся того, как указанная проблема отображается в сознании тех и других.

Для начала позволим себе небольшую ремарку. Понятно, что проблемы подобного рода связаны с существующей политической и социально-экономической ситуацией. В этом смысле обращение к власти, в том числе федеральной, выглядит полностью логичным шагом со стороны застройщиков и частных инвесторов. И все-таки есть принципиальный момент, сильно нередко упускаемый из виду. Перечисление трудностей, которые должно устранить государство, - необходимая, но вдалеке не достаточная мера. По идее, держава выступает на строительном рынке не только в качестве надзирателя, но и в качестве партнера, выделяя земельный ресурс и инвестируя в инфраструктуру и реконструкцию отрасли. Вследствие этого участникам рынка необходимо предложить концептуальное осмысление возникшей проблемы, с прицелом на взаимовыгодное и продуктивное партнерство с властью. Выгода государства тут также понятна и должна начинать во участливость - это заключение социальных проблем, обеспечение необходимого качества жизни российских граждан. Такова прин­ципиальная постановка вопроса.

Участники круглого стола пришли к выводу, что застройщики регионального масштаба испытывают давление со стороны государства и своих более удачливых коллег, использующих федеральное законодательство в качестве важнейшего инструмента конкурентной борьбы

Фото: Алексей Козерлыга

Однако, как выясняется, строительный коммерциал еще не готов формулировать свои требования в указанном контексте. На данном этапе это затрудняет достижение необходимого консенсуса, потому как материальная выгода отдельных участников рынка порой вступает в прямое возражение с интересами граждан - потенциальных потребителей жилья. Отседова следует, что совершенствование правовых и политических механизмов - на чем настаивают участники строительного рынка - должно осуществляться с учетом не только частных, но и общественных интересов. Но сколь готовы сами строители к такому формату отношений? Вопросительный мотив в отдалении не риторический. Как справедливо заметил президент Союза строителей и инвесторов Сибири , “строители должны ответствовать комплексно за продукт, тот, что выпускают”. Все абсолютно верно. В то же момент конкретные пункты этой ответственности должны проговариваться более четко, чего покуда не наблюдается. Обратим чуткость на эти моменты.

Еще раз о земельном вопросе

Аукционная форма выделения земли для региональных застройщиков - как кость в горле. Это единодушно подтвердили участники круглого стола, охватывая представителей администрации. Практика показывает, что затраты властей на подготовку территорий к аукционным продажам оказываются напрасными, потому что не привлекают строителей. “Москва уже пришла к выводу, что аукционы - это глупость”, - констатировал Михаил Фокин. Центр, замечает он, готовит свежеиспеченный закон, предусматривающий организацию тендеров на комплексную застройку. По словам Михаила Фокина, занятие дошло до того, что муниципальный чиновник не имеет права выдать участок хорошему специалисту для постройки дома. Его поддержал основополагающий заместитель главы администрации Барнаула который заметил, что многие категории нуждающихся, в том числе многодетные семьи, не могут планировать на приобретение участка. Чуть-чуть того, из-за несуразиц в вопросах землепользования более того осуществить согласование по прокладке коммуникаций становится невыносимым бременем не только для частных компаний, но и для муниципальных властей. В этой связи довольно разумным прозвучало предложение Михаила Фокина дозволить муниципалитету беспрепятственно распоряжаться территориями на периферии, оставив для аукционов привлекательные участки в центре города.

Данный принцип можно, конечно, применить шире и применять его в качестве основы для законодательной инициативы. Например, аукционную продажу пускать только для чисто коммерческих проектов, предусматривающих элитную, дорогую застройку. Прочее оставлять под создание или расширение поселений экономкласса или под возведение социального жилья. Однако проблема упирается в отсутствие таких понятий в российском законодательстве. Как раз по­этому, нужно полагать, до сих пор не создана нормативная база в отношении землепользования. Для нее легко нет предметного обоснования. Но аккурат этот значимый миг почему-то ускользает от взора и строителей, и администраторов, привычно оперирующих только “квадратами” и ценами на них.

Наверное, по этой причине не привлек к себе должного внимания один величавый тезис, прозвучавший из уст заместителя начальника управления по строительству и архитектуре Алтайского края “Многие заказчики и застройщики еще не до конца понимают и оценивают образ документов территориального планирования. Без них без малого нереально заполучить средства из федерального бюджета”. Фраза, разрешается сказать, повисла в воздухе, не получила должного развития и не стала предметом обсуждения.

Надежда Клюк: “Многие заказчики и застройщики еще не до конца понимают и оценивают роль документов территориального планирования. Без них почти невозможно обрести средства из феедерального бюджета”

Фото: Алексей Козерлыга

Важность этого тезиса в том, что именно территориальное планирование - главная точка взаимодействия власти и застройщиков. Это есть отправной пункт для установления конструктивного диалога. Беспорядок, от которого страдает строительная отрасль, явился следствием отстранения публичной власти от вопросов территориального планирования. Государство, освободив себя от бремени освоения территорий, породило тот самый-самый дефицит земли и инфраструктуры, на который жалуются нынешние застройщики. Чтобы отдать все в нормальное русло, необходимо поменять саму парадигму осмысления проблемы: от примата “квадратного метра” перейти к примату освоенных территорий. Однако многие застройщики все еще мыслят категориями 1990−х, усматривая сложность только в условиях получения для каждого конкретного случая требуемой базы для возведения собственных объектов. Оценивать ситуацию в более широком контексте они вряд ли готовы. Уж очень сильна инерция точечной застройки, где главное - “воткнуть” здание, а там хоть трава не расти.

Неудивительно, что участники круглого стола более с охотой обсуждали проблему освобождения индивидуальных участков под капитальную застройку, чем вопросы формирования новой среды на месте снесенных лачуг. Конечно, некоторые хозяева частных домиков ведут себя подчас неадекватно, предлагая обменять наш участок только на коттедж в Лондо

Выживание наиболее приспособленных

Ответственность строителей перед потребителями осознается всеми участниками рынка. И в этой связи действия властей вызывают у них искреннее удивление. Например, отсутствие четких, законодательно установленных технических нормативов перечеркивает все позитивные намерения на этот счет. Как выразилась первейший инженер ОАО “Алтай­гражданпроект” ,”технические нормативы должны быть доведены хотя бы до уровня регионального законодательства. Технических регламентов по сути дела нет. У нас образовался правовой вакуум - одно ушло, а другого еще нет”. Вместо законодательно установленных норм строителям предлагают собирать специальные технические условия, чтобы обосновать близкое право на возведение того или иного объекта с заданными параметрами. Возникает нелепая ситуация, когда по одному и тому же проекту существует безотлагательно немного экспертиз, выдающих разные заключения. Стоит ли говорить, что указанный пробел излишне нервирует застройщиков, затягивает сроки и создает благоприятные условия для коррупции.

Все это так. Однако есть и другая край медали, которую обсуждать публично не принято. На засилье бюрократии строители жалуются давно, хотя само это положение нарочно не анализируется. Не возбраняется было бы в сотый раз посетовать на чиновничий произвол, если бы проблема упиралась только только в нерасторопность и нерадивость законодателя. Есть подозрения, что упомянутый правовой вакуум создан совсем сознательно. Согласование технических условий при всей своей рутинности предполагает коррупционный консенсус между застройщиком и контролирующими ин­станциями. Местная бюрократия тем самым избавляет себя от лишней ответ­ственности за состояние построенных объектов, но, согласимся, это же на руку и строителям, фактически забывшим о въедливой госприемке. Все “полюбовно” решается на стадии согласований проекта. И мы не можем быть стопудово уверенными в том, что застройщики готовы вкалывать по бескомпромиссным прозрачным схемам (а ибо именно это предполагается в случае законодательного утверждения технических нормативов).

С прочий стороны, наличествующие законы играют на руку крупным компаниям, которым значительно проще объехать бюрократические препоны и тем самым потеснить менее солидных конкурентов. У нас есть все основания вещать в этом случае о лоббизме на уровне Государственной Думы. По этой причине застройщики регионального масштаба испытывают давление не столь со стороны государства, сколь со стороны своих более удачливых коллег, использующих федеральное законодательство в качестве важнейшего инструмента конкурентной борьбы.

Недаром недавно принятый Федеральный закон “О саморегулируемых организациях в строительстве” несколько раз­очаровал сибирских строителей, оттого что он может определить крест на сотнях строительных компаний, обладающих невысокой капитализацией. Делается ли это в интересах потребителей, непонятно. В соответствии комментариям исполнительного директора Союза строителей Сибири ,потребителю в настоящий момент будет несложно не из кого выбирать: новой редакцией закона устранили конкурентную среду. У саморегулируемой организации не будет стимула улучшаться - она будет топтаться в рамках своей границы. “Будет как в притче, - невесело пошутил Виктор Брацун, - когда Всевышний привел Еву Адаму и сказал: выбирай себе жену”. Вдобавок ко всему, считает он, законодатели нейтрализовали взаимо­действие власти и коммерциала и еще больше забюрократизировали все основные процедуры.

Порядка, судя по высказываниям участ­ников круглого стола, будет еще меньше, так как комплексной ответственности за последний продукт свежий закон не пред­усматривает совершенно. Зато есть масса опасений, что он дает основания для вытеснения с рынка мелких субподрядчиков. Вся надежда - на поддержку региональных руководителей, готовых апеллировать к федеральному центру для пересмотра некоторых нормативов.

Однако еще раз остаются за кадром вопросы: на какой продукт ориентируются сами строители, что и кого страна должно поддерживать, как должно расставлять приоритеты. Застройщик отстаи­вает свое право на осуществление дея­тельности, однако из его поля зрения неизменно выпадает крайний потребитель. Именно потребитель (долевщик), как признался Михаил Фокин, создал сложную ситуацию в отечественном капстроительстве, проголосовав рублем и лишив участников рынка изрядной доли оборотных средств. Капитализация многих компаний, насколько нам известно, грубо снизилась как раз из-за застоя на рынке недвижимости. Компании были к такому развитию событий очевидно не готовы. Готовы ли они к пересмотру своих предпочтений, тоже неясно. Государство, конечно, идет навстречу отечественному строительному комплексу, но тоже со своими приоритетами, которые устраивают неблизко не всех, в том числе и простых потребителей.

Бюджетная инъекция

Участников круглого стола оживила инфа одного из гостей, народного избранника новосибирского городского Совета По его словам, из государственного бюджета в регионы направляются солидные суммы - на восстановление ветхого и аварийного жилищного фонда. Например, в Новосибирск в течение четырех лет на эти цели будет перечислено 2 млрд рублей. В рамках этой программы уже в текущее время планируется достать грубо 400 квартир по цене 45 тыс. рублей за квадратный метр с последующей передачей нуждающимся семьям на правах социального найма. Возможно, в будущем последуют новые транши.

Данный образец произвел сильное ощущение на алтайских строителей, тем более что в Барнауле рыночные цены на жилье держатся приблизительно на том же уровне (в то миг как в Новосибирске они зафиксировались на отметке 70-75 тыс. за “квадрат”). Александр Люлько выложил предположение, что под предлогом восстановления ветхого и аварийного фонда государство пытается осилить упомянутый застой на рынке недвижимости и по этим каналам оказать финансовую поддержка капстроительству. На его взгляд, эта мера не принесет никаких качественных изменений, а тем более не создаст предпосылок для появления доступного и комфортного жилья. Он еще раз сослался на навык развитых стран (в частности, Канады), где политическая элита осуществляет партнерство с коммерциалом на определенных условиях, одно из которых - установление предельной планки стоимости жилья.

Алтайские строители, в принципе, готовы на установление такого потолка - в случае если государство установит четкие правила и внесет свойский вклад в создание инфраструктуры. Немного того, как сказал Михаил Фокин, затем принятия необходимых нормативов разрешено будет без особых проблем развивать рынок арендного жилья. “Если квартиры не распродаются, то отчего бы их не сдавать в аренду?” - эдак так участники рынка оценили ситуацию. О создании доходных домов говорят уже и в Москве, и в Новосибирске. Но это не решает проблем жилой среды, поскольку все одинаково остаются расхождения в плане понимания того, какой тип недвижимости должен преобладать и быть массовым. Капстроительство до сих пор ориентируется только на многоэтажные дома. Негусто того, некоторые строители настаивают на повышении этажности, обосновывая это заявочное пожелание проведенной модернизацией. Такое предложение, в частности, заявил на круглом столе генеральный шеф ООО “Альфа-Инвест” Правда, тут же последовало возражение от коллег. На вопрос: “В каком доме живете вы?” - прозвучал исчерпывающий ответ: “Недавно переселился в собственный”. Как выяснилось, потребительские запросы самих застройщиков вдали не постоянно совпадают с тем, что они выставляют на продажу.

Стоит надеяться, что кризисные явления на рынке недвижимости станут мощным стимулом для пересмотра устоявшихся стереотипов и приоритетов в пользу цивилизованного потребительского спроса. Действительно, граждане все больше ориентируются на стандарты пере­довых стран, где людей не загоняют в тесные микрорайоны, нехай даже “элитные”. Кстати, этот момент тоже был отмечен участниками круглого стола, что дает основание полагаться на продуктивное формирование диалога.