Квартиры и недвижимость

Предлагаемая в проекте нового Налогового кодекса (НК) операция оценки недвижимости приведет к неадекватной оценке налогооблагаемой базы: состоятельным владельцам домов не грозит та налоговая нагрузка, на которую рассчитывали разработчики НК

Фото: Лиана Бахалова

В начале сентября руководство скорректировало ставки налога на дорогостоящую недвижимость в проекте нового Налогового кодекса. “Речь идет о том, что если цена недвижимости больше 120 миллионов тенге, то ставка будет 1%, если от 50 миллионов тенге до 120 миллионов, то ставка - 0,75%, - отметил министр экономики и бюджетного планирования Бахыт Султанов. - В рабочей группе было долгое обсуждение, вопросительный мотив возникал со стороны ассоциации, которая управляет недвижимостью… и вывод было принято практически при завершении разработки Налогового кодекса. Мы считаем, что подошли оптимально”.

Сегодня в соответствии действующему кодексу ставки налога на собственность в Казахстане составляют для физических лиц 0,1%, для юридических 1% от оценочной стоимости недвижимости.

Однако в реальности “планка отсечения” недвижимости, с которой будет взиматься так называемый “налог на роскошь”, составит больше 600 миллионов тенге, т.е. в пять раз больше прописанной в законопроекте цифры. Занятие в том, что оценка недвижимого имущества будет производиться по правилам, написанным ещё 10 лет обратно и принятым в 2002 году. В них прописана базовая стоимость одного квадратного метра жилья, которая, к примеру, для Алматы и Астаны составляет 30 тыс. тенге.

Сказали - сделали

Впервые о возможности введения “налога на роскошь” заявил в своем ежегодном послании народу Казахстана глава государства Нурсултан Назарбаев еще в феврале 2008 года. “Это справедливо: держава создало им «богатым людям» такие условия, они оказались шустрыми - молодцы, но сейчас поделиться нужно с народом чуток тем, что у них есть… Если мужчина смог соорудить трехэтажный здание за четыре миллиона долларов, пускай платит подобающий налог… за роскошь”, - отметил президент.

И уже в июле премьер-министр Карим Масимов предложил привнести налог на дорогостоящую недвижимость в план нового Налогового кодекса. При этом в категорию роскоши попадало жилье стоимостью свыше 30 миллионов тенге (примерно 250 тыс. долларов), а предполагаемая ставка налога должна была собирать от 1 до 2%.

Этот пункт вызвал ожесточенные споры посреди общественности, во-первых , потому что что данная мера в первую очередность ударит по среднему классу, так как 250 тыс. долларов - это стоимость средней квартиры в Алматы или Астане. По данным Казахстанской федерации недвижимости, большая количество жилья, к примеру в Алматы, стоит не более 300 тыс. долларов, тогда как стоимость только 1% недвижимости превышает единственный миллион долларов (около 120 миллионов тенге). В связи с этим предлагалось повысить порог аккурат до таковый суммы.

Кроме того, введение нового налога может еще более усугубить ситуацию на строительном рынке, и без того переживающем не самые лучшие времена. По мнению председателя Ассоциации товаропроизводителей Алматы Серика Туржанова, недвижимость необходимо нисколько турнуть из так называемого налога на роскошь. “Потому что недвижимость нужно сооружать как самое малое 50-60 лет, чтобы снабдить людей жильем. И введение такого понятия, как налог на роскошь, приведет к тому, что многие перестанут инвестировать в эту отрасль”.

Эксперты опасались, что после этого ввода нового налога будет зафиксировано падение цен на недвижимость: состоятельные собственники домов и квартир будут изо всех сил занижать официальную стоимость жилья. Но на самом деле стоимость недвижимости занизил сам проект нового НК.

Большая разница

Как объяснил “Эксперту Казахстан” заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин, по сути дела прописанный в проекте НК строй расчета налога - “это не что иное, как действующие Правила определения стоимости объектов налогообложения физических лиц, утвержденные постановлением правительства РК 18.04.2002 г., 407. В их основе лежит базовая стоимость одного квадратного метра в тенге по городам и регионам с учетом ряда корректирующих коэффициентов. Но данные правила разработаны рядом 10 лет назад, носят фискальный нрав и более того отдаленно не приближены к рыночной стоимости. Они могут быть использованы для вторичного рынка построек советского периода и ни в коей мере не ориентированы на нынешний строительный сектор”.

Международные стандарты оценки (МСО-2005) , принятые к использованию в нашей стране, предполагают в качестве базовой стоимости при массовой оценке для налогообложения имущества рыночную стоимость. Предлагаемый же кодексом порядок расчетов грубо снизит официальную стоимость недвижимости. Понятно, что это помешает корректным расчетам налогооблагаемой базы, создаст сложности для адекватной оценки ценовых процессов на рынке - а без этого нельзя нормальное планирование бизнес-проектов.

Г-н Калинин приводит пример: “Мы провели расчеты по оценочной (нормативно-расчетной) для налогообложения и рыночной стоимости трехкомнатной квартиры. Ее площадь - 185 квадратных метров с подземным паркингом 18 квадратных метров 2007 года постройки в комплексе “Теренкур” за Дворцом школьников. Оценочная стоимость - 69,5 тысячи долларов, налог - 136 долларов. Рыночная - 384 тысячи долларов, налог - 2,6 тысячи долларов. Отличалка в 5,5 раза. При всем при том не стоит страшиться подобных цифр. Вопрос в другом - необходимо изменить ставку налогообложения. Например, был налог 0,1%, сделайте 0,01%”.

Вот и получается, что в действительности стоимость дорогостоящей недвижимости, с которой будет взиматься налог, составит не 120 миллионов тенге, а более 600 миллионов. Зачем так произошло? Министерство юстиции ссылается на отсутствие правил и методики рыночной оценки имущества для налогообложения. Однако, по словам заместителя председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков, данные документы были разработаны и переданы в Минфин и Мин-юст еще в 2006 году. “У нас вновь телегу ставят спереди лошади - первоначально шкала налогообложения, а следом правила и методика оценки. Казахстан готовится к вступлению в ВТО, поставлена проблема вхождения в 50 наиболее развитых стран, что предполагает приведение рыночных финансовых инструментов и, в частности, оценочной деятельности к требованию международных стандартов”.

Бизнес за всех заплатит

Порядок налогообложения имущества юрлиц кроме того изменится. Налог на добро для товаропроизводителей с 1% вырос до 2%, для индивидуальных предпринимателей - с 0,5 до 2%. Хотя при этом из законопроекта исключен налог на имущество с оборудования и средств производства, не всех представителей деловых кругов устроил новоиспеченный порядок. “Мы просили бы не ухудшать положение бизнеса, отдать процентные ставки на место”, - заявил Серик Туржанов. В то же время, по его мнению, оптимальной была бы ставка в 0,5%, как раз она позволит “легализовать имущество и развивать основные фонды” представителям бизнеса.

В действующем кодексе сказано, что налог взимается с остаточной стоимости (одна тринадцатая суммы, полученной при сложении остаточных стоимостей объектов обложения на первое цифра каждого месяца текущего налогового периода и первое число месяца периода, следующего за отчетным). В законопроекте же речь уже идет о балансовой стоимости. “В чем хитрость? Акционерные общества завершили переход на международные стандарты финансовой отчетности. Поставлена задача о переходе на них всех экономических субъектов - ТОО, ИП и других. Расчет стоимости активов проводится по международным стандартам оценки, по так называемой справедливой стоимости. Расчетной базой последней выступает рыночная стоимость, но заниженная на 15-20%. Имущество ставится на баланс предприятия по новой справедливой стоимости, которая может быть выше остаточной в немного раз. Получается, что и тут необходимо изменять шкалу налогообложения в сторону уменьшения”, - говорит Александр Калинин.