Квартиры и недвижимость

Измеряем глубину

 

Продавцы жилья предлагают богатые скидки, риэлтеры одаривают бонусами, но все усилия напрасны - покупатели взяли паузу, и неизвестно, как продолжительно она продлится. Имеет ли толк в новом году вкладывать монеты в недвижимость, и если да, то в какую?


В том, что квадратные метры дешевеют, ныне уже никто не сомневается. А вот продолжительность и глубина падения уже немного месяцев являются первостепенный дискуссией как посреди участников рынка, так и в обществе. Причем муссируются одни и те же факты, но с разными выводами.

Факт основополагающий - объем предложения на рынке жилья вечно растет, что подтверждают данные риэлтеров. Факт второй - спрос упал, и большинство обращений в агентства недвижимости (АН) носят ознакомительный характер. Третий факт - при формальном сохранении прежних цен реальные сделки происходят со значительными скидками. Продавливают по цене продавцов не только граждане, но и госструктуры. Так, московское руководство минувшей осенью отказалось выкупать объекты у застройщиков по раньше заключенным договорам (80 тыс. руб. за 1 кв. м). Девелоперы были вынуждены договориться на предоставление “оптовикам” без малого 20−процентной скидки.

Очевидно, что ход снижения стоимости жилья только в самом начале. Цены прямо идут вниз, без намеков на модифицирование курса. Судя по опыту других кризисов, падение как правило длится эдак год-полтора. Потому что на нашем рынке тот самый процесс наметился только в ноябре-декабре 2008 года, есть все шансы, что “дно” мы увидим не раньше следующей осени. Сценарий больше раннего выздоровления рынка недвижимости маловероятен ввиду как макроэкономических факторов (падение цен на нефть и газ, спад в экономике), так и снижения уровня жизни, чему способствует масштабный кризис на рынке труда.

В этой ситуации инвестиционные покупки жилья стоит отсрочить хотя бы на полгода. Тем более что в течение ближайшего года покупатели будут находиться в выигрышном положении. Между тем вслед за тем любого падения следует недлинный или долгий отрезок времени стагнации - лучшее период для покупок. При оптимистичном сценарии он придется на лето-осень 2009 года, при пессимистичном - не прежде чем на зиму 2010−го.

Любителям риска

Покупка квартиры с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду постоянно была одной из самых простых и популярных схем у частных инвесторов. И все-таки она почти потеряла свою актуальность в нынешних условиях. Возврат цен к рекордным высотам, достигнутым в минувшем году, произойдет нескоро. Так что, покупая нынче квартиру с целью перепродажи, стоит настроиться на неопределенно продолжительный период ожидания. В Японии потом обвала цен в 1991 году стагнация затянулась дольше чем на десятилетие. Правда, в России таковой сценарий маловероятен хотя бы потому, что надобность в жилье у нас куда выше, а объемы строительства в ближний год существенно снизятся, что приведет посредством несколько лет к дефициту предложения. При всем при том при затягивании финансовых проблем несколько лет стагнации целиком вероятны. Поэтому, как считает босс компании Alliance De Luxe,любые спекулятивные сделки с недвижимостью в текущий момент неэффективны. Помимо тех, которые совершаются долгосрочными инвесторами, не ждущими прибыли раньше чем сквозь пять-семь , а лучше через все десять лет.

Впрочем, покупка новостройки может сулить более быструю польза - за счет существенного дисконта сегодня и удорожания квадратных метров в процессе строительства. Застройщики предлагают достаточно существенные скидки. “На вторичном рынке центровой охват скидок - 5-7%. А у застройщиков не возбраняется заполучить дисконт 15-20%. Но это при условии оплаты полной стоимости квартиры”, - замечает шеф департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty . По мнению управляющего партнера компании Blackwood , скидки существенно выше: 20-30% на вторичном рынке и до 50% - на рынке новостроек.

В то же час покупка в эти дни квартиры в недостроенном объекте - инвестиции не для слабонервных. Собственных средств у большинства застройщиков нет, а кредитная черта для них по сути дела закрыта. По прогнозам экспертов, уже в ближайший год довольно навалом начатых проектов на рынке будут заморожены. “На нынешний день, по различным оценкам, уже заморожено до 40% объектов. Думаю, что этот процент увеличится до 65-70%”, - замечает Александр Зиминский. Не лучше обстановка и в целом по стране: 75-80% строек в стране заморожены. “В первую очередность это касается объектов, которые находятся на этапе середины дома или на более низкой стадии. По нашим прогнозам, из запланированных к сдаче в 2008 году 60 млн кв. м будет введено порядка 40 млн кв. м”, - говорит гендиректор компании “Миэль - инвестиции в регионы” . Что касается загородного рынка, то, по оценкамкомпании Tweed, в связи с нехваткой финансирования совершенно вероятно, что сооружение встанет приблизительно на половине всех объектов, раньше всего это коснется поселков коммерциал и экономкласса.

С прочий стороны, при таком сокращении строительства через несколько лет в России очевидно наметится дефицит качественных новостроек, и тогда квартиры в недавно построенных домах станут ходовым товаром.

Бери классом ниже

Если вы рассчитываете воротить ваши вложения в минимально возможные сроки, то для покупки имеет смысл подвергать рассмотрению либо крайне дорогое жилье, либо дешевое, но качественное, уверяют эксперты. Эти категории быстрее других восстановят свою ликвидность. Элитные квартиры в Москве остаются редким товаром, тот, что до срока или поздненько находит своего покупателя. Численность таких объектов растет неторопливо - из-за нехватки места для строительства в наиболее престижных районах. “Объем предложения в данном сегменте ещё года два не увеличится. Разрешается произносить о том, что заинтересованность инвесторов сам по себе сместился в этом направлении. В нашей компании есть пул клиентов, которых раньше интересовали только дома на начальной стадии строительства, сегодня их пожелания сместились как раз в элитный сегмент”, - говорит гендиректор компании Tweed.

Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании “Новое качество” кроме того считает, что элитные квартиры в центре города - самый-самый верный источник сохранения сбережений для частных лиц. “Снижение цен на рынке элитного жилья составит в среднем до 15% в течение первого полугодия 2009 года, что существенно меньше, чем по другим сегментам”, - говорит она. Кроме того, “элитка” меньше всего зависит от кредитных средств: как правило, данные объекты и строятся, и покупаются без привлечения банковских займов.

Что касается качественных квартир экономкласса, то понемногу они станут вбирать в себя спрос покупателей, отказавшихся от покупки объектов бизнес-класса. Жилье этой категории и так было одним из наиболее востребованных и дефицитных товаров. Экономсегменту и на городском, и на загородном рынке уделялось весьма немного внимания, оттого что абсолютное большинство застройщиков стремились как позволительно больше получить и отдавали предпочтение домам классом повыше. Замораживание немалого количества строек через несколько лет приведет к дефициту недорогих, но качественных домов и квартир и к росту спроса, а следовательно, и повышению цен на них.

Наиболее же уязвимым в период кризиса оказался бизнес-класс. “Еще до кризиса конкуренция в этом сегменте между застройщиками сложилась значительно выше, чем в остальных. Кроме того, цены на недвижимость бизнес-класса сильно здорово оторвались от платежеспособного спроса. Объем сделок до кризиса поддерживался в основном за счет спекулятивных продаж, которые и раскручивали маховик цен, - считает управляющий партнер компании Panorama Estate . - Потенциальные покупатели жилья бизнес-класса - это наемные сотрудники с хорошей зарплатой. Подъем цен до такой степени опередил увеличение их благосостояния, что они, получая по $5-7 тыс., могут себе дозволить обрести только жилье экономкласса, да и то воспользовавшись кредитом на 30 лет. Получилось так, что спрос на бизнес-сегмент по уровню цен в текущее время соответствует экономсегменту”. Кризис только обострил эту ситуацию, ударив сильнее всего по неокрепшему среднему классу - предпринимателям, менеджерам среднего и верхнего звена. Многие из них уже попали под сокращение, лишились бонусов и прежних заработков.

Цены на новые квартиры в домах бизнес-класса , по мнению экспертов, в конце 2008 года подтянулись к уровню “элитки”, но при этом не отвечали качественным критериям данного сегмента. Оттого и коррекция будет самой сильной - уже сегодня застройщики предлагают квартиры в данном классе с 20-30−процентным дисконтом.

Падение земли

Несмотря на знаменитое изречение о том, что землю надобно покупать, потому как что ее больше не производят, сегодня аккурат сделки с землей являются для инвестора наиболее рискованными. Подмосковная почва дешевеет на глазах. “Как правило, стоимость проекта рассчитывалась следующим образом. Забирали примерные прогнозы на планы продаж, из них высчитывали примерные денежные потоки, отнимали себестоимость материалов, затраты на строительно-монтажные работы, подключение к сетям и другие расходы. Оставшаяся сумма за вычетом маржи компании приходилась на цена земли. Таким образом, цена участков искусственно поднималась вверх. В будущем же году они подешевеют потому, что продаж нет и они нескоро появятся”, - поясняет ситуацию Алексей Пашкевич.

Управляющий управляющий ИГ AG Capital подтверждает, что сегодня задача ликвидности на рынке земли - основная. “Произошло понижение активности многих девелоперов, замораживание активов, начались распродажи земельных участков. Скидки на рынке земли сегодня могут доходить до 50%”. О снижении активности игроков и о распродажах участков с дисконтом говорят и другие эксперты. Занятие в том, что большинство проектов в данном сегменте являются масштабными и, соответственно, дорогостоящими: освоить такие проекты без привлечения заемных средств на практике невозможно. “Когда кредиты принять чрезвычайно проблематично, а продажи разрешено ожидать, только когда предмет будет готов на глаз на 60%, большинство проектов замораживаются”, - считает Ирина Могилатова. Сам участок обладатель пытается продать. В ближайшем будущем ситуация не изменится, а может еще больше усугубиться, так как спроса на этот пункт прайса не ожидается.

По данным компании Tweed, цена на земли по Новой Риге в ближайший год снизится приблизительно на 20-30%. А по дальним землям глубина падения будет еще больше в связи со значительным превышением предложения над спросом. Ещё может броско подешеветь Калужское ориентация - по причине замедления темпов реализации проекта А101. По мнению аналитиков, в результате кризиса наиболее немаловажно упадет ликвидность земельных участков в дальнем Подмосковье, а также земель сельхозугодий. “Непереведенные земли сельскохозяйственного назначения вообще не будут востребованы, так как они требуют больших инвестиций на повышение их рыночной стоимости. Сегодня предлагается огромное число земель с дисконтом 20-30%. В то пора когда крупные специализированные фонды, у которых есть деньги, готовы приобретать землю с 50−процентной скидкой. Мы ожидаем, что к весне, когда кризис ликвидности в стране войдет в новую стадию своего развития, цена на наименее ликвидные и освоенные участки как раз и упадет до обозначенной потенциальными покупателями отметки”, - предсказывает Ольга Косенкова.

Ценовое дно земельного рынка мы увидим, скорее всего, не ранее осени 2009 года. И то при условии, что экономическая ситуация в стране выровняется. “Если нет, то цена будет еще падать. А при условии, что заложенные земли отойдут к банковским структурам и они пожелают выкинуть их на рынок, вообще тяжело предсказать, сколь просядет цена”, - говорит Ирина Могилатова. Скорее всего, рынок земли не восстановится до тех пор, в то время как не придет в норму кредитная организация и не возобновится процесс проектного финансирования.

Иллюстрация: Лариса Рапопорт