Квартиры и недвижимость

Юго-восток от Люберец до Раменского

 

Юго-восточное ориентация Подмосковья вечно считалось одним из наименее благоприятных как с социальной, так и с экологической точек зрения. Виной тому море заводов, расположенных вдоль трасс. И все-таки и тут разрешается подыскать жилье, интересное как для проживания, так и для инвестиций. Где на юго-востоке Подмосковья стоит получать квартиру и почему, выяснял D”


Где в Подмосковье существовать хорошо?

Свободных площадок в Москве с каждым годом становится все меньше, численность новостроек кроме того снижается. Цены высоки, в особенности это приметно на фоне удручающе низкого качества возводимого жилья. В результате получаем крайне ограниченный отбор объектов, способных заинтересовать потенциальных покупателей (в том числе тех, кто приобретает столичные метры в инвестиционных целях).

Подмосковье, напротив, переживает бум: новых объектов, только заявленных и уже построенных, насчитывается немного сотен. Выбирай - не хочу. Многих, правда, пугает само словечко “область”. Тотчас возникают ассоциации - многокилометровые пробки, отсутствие детских садов, школ, магазинов, ресторанов и других благ цивилизации. При всем при том из Бутова или Братеева добираться до офиса, расположенного в центре, не намного быстрее и удобнее, чем из Химок или Красногорска, а инфраструктура Мытищ или Люберец может вручить фору многим спальным районам столицы. Наконец, ключевой резон в пользу области - цены на жилье! Конечно, есть в Подмосковье города, где цена квадратного метра на практике сравнялась с московской, но это скорее исключение, чем правило.

Все эти размышления подтолкнули нас к запуску нового проекта - “Где в Подмосковье жить хорошо”. Его мишень - выявить наиболее подходящие для комфортного проживания крупные города в области, а ещё разобрать инвестиционный потенциал недвижимости в них. До конца года в каждом номере журнала будет публиковаться очерк, посвященный отдельному направлению Подмосковья. Итогом нашей многомесячной работы станет рейтинг подмосковных городов, тот, что выйдет в январе 2009 года.

Люберцы

Крупный город, расположенный всего в 2 км от МКАД. Из Москвы достичь туда не возбраняется по Новорязанскому шоссе или Рязанскому проспекту, за МКАД переходящему в Лермонтовский. По свободной дороге от Люберец до МКАД не больше 15 минут, однако без заторов не обходится. Уже несколько лет ведутся разговоры о том, что на шоссе будут построены транспортные развязки, которые разгрузят трассу, но покуда работы не начались. Более того если участок загородного шоссе до МКАД удастся проскочить без пробок, на въезде в столицу все одинаково придется постоять. “Когда примерно МКАД авария, даже небольшая, случаются серьезные заторы - 1-2 км разрешено ехать и 40 минут, и даже час, - говорит обитатель Люберец Анатолий. - Если ваш стезя в Москву совпадает по времени с основным автомобильным потоком, нужно закладывать на дорогу не менее 40 минут”. В самом городе сравнительно пустыми дороги бывают только днем, причем только в хорошую погоду. Стоит возникнуть сильному дождю, и многие улицы (среди них, например, Октябрьский проспект) превращаются в единственный поголовный затор - скверно работают сливные системы. “Есть перекрестки, которые днями остаются затопленными, несмотря на палящее солнце, - рассказывает Светлана, снимающая в Люберцах квартиру. - Машины передвигаются с трудом, что уж гутарить о пешеходах. Да и из подъезда порой выхожу с опаской: приходится сооружать мостки, вследствие того что что порядок воды достигает лодыжек”.

У тех, кто не хочет зависеть от “пробочных” проблем, есть вероятность употребить железнодорожным транспортом. Скоростной экспресс до Люберец ходит с Казанского вокзала - путь занимает рядом получаса.

Транспортная задача в городе компенсируется отчасти хорошей социальной инфраструктурой. В Люберцах 19 школ (плюс две частные - “Образ” и “Полянка”) и 24 муниципальных детских сада. Лучшими дошкольными заведениями считаются сады 42, 58 и 61, однако, как говорят сами жители, угодить сюда позволительно только “по знакомству”. В остальные нужно делать запись ребенка безотложно потом его рождения: очередность как раз подойдет сквозь два-три года. Впрочем, есть и несколько коммерческих детских садов - в основном семейного типа. В Люберцах работают три техникума, медучилище и вузы - например, Столичный государственный вуз культуры и искусств, Таможенная академия, филиал Московского государственного социального университета.

Медицинское обслуживание в городе негусто отличается от столичного: есть пять поликлиник, шесть больниц, роддом. Однако обитатели Люберец с заметным скептицизмом отзываются о местном здравоохранении - впрочем, то же самое можно услыхать и от москвичей. Зато люберчане, в различие от населения большинства других областных городов, имеют возможность пользоваться услугами частных клиник: их в городе четыре, не считая стоматологических.

“Центральная доля Люберец ничем не отличается от любого спального района Москвы, - рассказывает один из постоянных гостей города. - Рядом и магазины, и фитнес-центр , и рестораны. На окраинах занятие обстоит хуже, но потому что городок небольшой, и можно резво доехать до центра”. С магазинами в этом месте также все в порядке: вдоль шоссе, пересекающего Люберцы, располагаются торговые центры и один из самых крупных в области автомобильных рынков. В непосредственной близости (в районе Белой дачи) есть коммерческий комплекс - магазины IKEA, “Мега”, “Ашан”. В городе семь спортивных клубов, три музея, три кинотеатра, шесть центров и домов культуры, здоровущий парк.

Основной минус Люберец, пожалуй, экология. Различные экологические карты Подмосковья единодушно относят район к самым неблагополучным в Московской области. Суммарный выброс вредных веществ в атмосферу превышает тонну на гектар - отметка, близкая к критической. Это целиком объяснимо, потому как Люберцы - индустриальный город, здесь действует возле 30 крупных и средних предприятий. Их можно условно наречь градообразующими - как раз работники заводов и комбинатов составляют основную количество коренных обитателей города.

Инвестиционная привлекательность*

По данным компании “Миэль-недвижимость” , в Люберцах в открытом предложении находится более 20 новых жилых объектов (6,8% общего объема по МО). Можно выделить район массовой застройки - Красная горка (микрорайоны 7 и 8), в состав которого входят типовые панельные дома. Красная горка строится на прежде пустовавшем поле. Местоположение наделено некоторыми неприятными особенностями: малость выше расположены торфяники, на которых пожары летом доставляют неудобства не только жителям Люберец. В остальном это обычная окраина, ее планируют бойко облагородить: соорудить культурно-досуговый и ребяческий центр, кинотеатры, магазины, школы и детские сады, раскрыть поликлинику. Эксперты приподнято оценивают данный объект. “С точки зрения инвестиций район Красная горка очень интересен. Привлекательность предложения определяется и комплексностью застройки, и близостью к железнодорожной станции, и разнообразием площадей, планировочных решений квартир. Есть жилье на разных стадиях строительства - от котлована до полной готовности. Сильно вероятно, что всего посредством пару лет, вслед за тем заселения большинства домов и окончания работ, район станет ещё более привлекательным для постоянного проживания. А значит, ликвидность и стоимость продаваемых здесь квартир возрастет”, - считает советник президента финансово-строительной корпорации “Лидер” Григорий Алтухов.

Остальные новостройки в Люберцах являются объектами точечной застройки, состоящей из одного-двух корпусов. Это в основном монолитно-кирпичные дома по индивидуальным проектам. Например, ЖК “Наташинский парк” (на улице Митрофанова, корпуса 53, 54), сооружение которого ведется с 2006 года. По плану сдать ЖК должны к концу 2008−го, но надежды на то, что успеют к сроку, тают на глазах - готовы лишь две секции первого здания. Помимо того, по городу ходят тревожные слухи: почва досталась застройщику “Пушремстрою” без конкурса, и аккурат возникшие в связи с этим трудности привели к задержке со строительством.

Но, несмотря на это, риэлтеры рекомендуют инвесторам направить участливость на “Наташинский парк” - квартиру в кирпично-монолитном комплексе рядом со столицей в то время как можно получить по 50-60 тыс. руб. за 1 кв. м.

Стоимость жилья в Люберцах растет с середины 2006 года и в отличие от Москвы пока не думает останавливаться. Цены на квартиры в городе не достигли своего потолка, уверяют без малого все эксперты.

Котельники

Город расположен в 3 км от МКАД, соседствует с Люберцами, до 2004 года носил статус поселка. Автобусное извещение налажено с Москвой, Люберцами и Дзержинским. “Транспортная проблема вскрывает групповой общественный уровень жителей, - говорит Сергей, арендующий здесь квартиру. - По утрам на маршрутку или автобус не стоит очередь - вместо нее неорганизованная толпа. Она превращается в клубок дерущихся людей, когда агрегатина подходит к остановке. Несколько раз пытались выстроить ожидающих товарищ за другом, но откликнулись на призыв всего несколько человек, остальные с тупым упрямством отмалчивались. Эту затею забросили - так и толкаемся”. В микрорайон Белая дача, уже считающийся районом Котельников, автобус утром может и нисколько не доехать, начав наш путь с середины.

Инфраструктура пока также не радует разнообразием - кроме небольших местных баров и бильярдных в Котельниках развлечься негде, местные жители ездят в Люберцы или Москву. Не хватает в городе круглосуточных аптек, магазинов. В то же пора в непосредственной близости расположены супермаркеты “Маркткауф” и “Ашан” (в районе Белой дачи). В Котельниках пять школ, ощущается острая нехватка детских садов. Пользуются жители новостроек с маленькими детьми в основном услугами нянь. Есть в городе один приватный середина детского развития, но он не способен обслужить всех желающих, да и цены, по словам жителей, выше, чем в некоторых московских частных садиках. Семьям с детьми град не излишне удобен еще и из-за дрянной экологии: в Котельниках есть несколько предприятий, сказывается и близость нефтеперерабатывающего завода в Капотне.

Инвестиционная привлекательность

Все сказанное об инвестиционном климате рынка недвижимости Люберец можно отнести и к Котельникам. Кроме того, у городка со временем есть шанс зайти в состав Москвы. Но не исключено, что тот самый факт негативно скажется на инвестиционных перспективах: приняв Котельники в состав города, столичные власти могут активизировать отселение в местные новостройки жителей из сносимых в Москве пятиэтажек. “В Котельниках строится достаточно непочатый край новых кварталов, они сами по себе неплохи, - рассуждает аналитик компании CB Richard Ellis Дмитрий Попов. - Кроме того, рядом есть несколько зеленых зон - районы, приближенные к Белой даче, перспективны, они лучше люберецких. Кроме того, есть возможности объезда пробок, образующихся на Новорязанском шоссе”.

Жилищный комплекс “Белая дача” и еще один строящийся ЖК “Парковый” можно подвергать рассмотрению как в качестве объекта для собственного проживания, так и для инвестирования. “На данный миг почти все квартиры в строящихся домах реализованы, - говорит Григорий Алтухов. - А оставшиеся уходят по довольно высоким ценам. Если квартирка нужна для проживания, лучше избирать корпуса на завершающейся стадии строительства, а для инвестиций, наоборот, лучше подойдут только что анонсированные здания”.

Главное - принимать во внимательность риски, которые практически неизменно присутствуют при покупке квартиры в Подмосковье. Так, сдача ЖК “Белая дача” была намечена на финал 2006 года, вслед за тем фигурировал 2007−й, а следом и 2008 год. В окончательный раз срок перенесли с первого квартала текущего года на второй, но дома до сих пор не сданы. С ЖК “Парковый” также не все гладко. В мае 2007 года мой коллега приобрел в этом комплексе квартиру. 1 кв. м стоил около 40 тыс. руб., за год стоимость взлетела до 70 тыс. Казалось бы, выгодная инвестиция, но… “Дом построен, а подтверждение о имущества мы так и не получили, более того, у застройщиков нет разрешения на строительство, по сути дела никаких домов по бумагам здесь нет”, - говорит собственник парковой “трешки”. Если дело в спорах между застройщиком и администрацией, сложно даже прогнозировать, чем все это обернется для покупателей. Впрочем, Григорий Алтухов не склонен драматизировать ситуацию, особенно если речь идет о целом микрорайоне: “Конечно, риск присутствует, но в целом он будет ниже, чем при покупке квартиры в особняком строящемся доме. Большие объемы строительства в некотором роде выступают гарантией серьезности застройщика”.

Дзержинский

Расположен в 2 км от МКАД. На въезде в Москву, как и везде, зачастую образуются пробки, потому опытные водители советуют отводить на дорогу самое малое 30 минут в час пик. Железнодорожного пассажирского сообщения с Дзержинским нет, до Москвы ходят автобусы и маршрутки, но на них по утрам выстраиваются большие очереди.

С экологией обстановка не до того плачевна, как в соседних Люберцах, но и благополучной ее прозвать нельзя: под боком от города расположена крупная ТЭЦ-22 , да и близость Московского нефтеперерабатывающего завода сказывается.

В последние годы инфраструктура Дзержинского развивается довольно интенсивно: число торговых площадей с 2006 года возросло в два раза, появился немалый спортивно-развлекательный центр. С детскими садами проблема не серьезнее, чем в других небольших городах Подмосковья. Основная достопримечательность города - Николо-Угрешский монастырь, основанный в 1380 году. Есть в городе детско-юношеская спортивная школа, бассейн, крытый стадион и тренажерный зал, несколько школ и гимназий, коммерческий центр детского развития. Медицинское обслуживание 50 тыс. жителей города не устраивает, в наличии взрослая и детская поликлиники, в коридорах которых завсегда огромные очереди. Правда, можно воспользоваться и услугами частной клиники.

Инвестиционная привлекательность

Строительство домов в Дзержинском ведется в основном силами местных небольших компаний. В 4−м микрорайоне появился разноуровневый многосекционный дом, в центре которого разместится 24−этажная гостиница. На верхних этажах представлены пентхаусы с зимними садами - застройщик прямо преследовал цель отгрохать дом, относящийся к бизнес-классу. Пока окружающая ЖК инфраструктура заявленному уровню не соответствует, но справедливости для нужно сказать, что понемногу ситуация улучшается: появляются магазины, химчистки и прочие предприятия быта. Свободных квартир в этом доме уже нет.

Нашлось место для новостройки в центре Дзержинского. На улице Ленина располагается каркасно-кирпичное здание. Правда, в агентствах недвижимости заверили, что все квартиры куплены, даже самые неликвидные (65 тыс. руб. за 1 кв. м).

В ближайшем будущем администрацией намечено возведение 6−го микрорайона. Там возведут около 300 тыс. кв. м жилья, детский садик и школу. Строительство планируется завернуть в районе улицы Угрешской, в непосредственной близости от местной зоны отдыха - карьеров и Томилинского лесопарка.

Дзержинский - второй на юге-востоке по стоимости “квадрата”. Ибо новостройки в продажу не поступают, цены зависли на уровне начала года - $3,2 тыс., зато на вторичном рынке сделки совершаются часто, несмотря на то что стоимость 1 кв. м составляет в среднем $4,2 тыс. Эксперты оценивают инвестиционную привлекательность города как низкую: уж очень велик фонд старых домов, еще не подлежащих сносу, но уже не соответствующих современным требованиям. “Дзержинский - это одна большая промзона, - добавляет Дмитрий Попов. - Экология в городе плохая, инфраструктура развита слабо. Сюда вкладывать денежки я бы не советовал”.

Видное

В город из столицы можно попасть по Каширскому шоссе. Это не самая загруженная дорога области, однако пробки на въезде в Москву здесь бывают жутко серьезные. Навык автомобилистов, каждый день проделывающих пятикилометровый дорога до Москвы и обратно, подсказывает, что период в пути в час пик - в среднем 40 минут. До столицы систематично ходят автобусы, останавливающиеся у станции метро “Домодедовская”, а также электрички (от платформы “Расторгуево” до Павелецкого вокзала). На последней час в пути - всего 30 минут.

“Видное - небольшой, как обычный спальный район Москвы, город, - рассказывает один из жителей, - да и выглядит похоже: те же многоэтажные коробки домов, бульвары, пруды. Есть вся городская инфраструктура - с этим мы проблем не испытываем”. В городе девять школ, посреди которых одна гимназия и один художественно-технический лицей. Есть школы и в соседних поселках, в некоторых из них недобор учеников. В детских садах острая нехватка мест. В ближайшее момент начинает работу личный детский центр, где будут проходить занятия для малышей разных возрастов, а также для будущих родителей. Но уже состоявшиеся мамы и папы сомневаются в том, что всем желающим хватит места. В городе функционирует бассейн, работают балетные, художественные кружки и секции, но занять детей по большому счету нечем. Взрослое народонаселение может подсоблять самочувствие в недавно открытом фитнес-центре “Дон-спорт”.

Развлекаются видновцы в кинотеатре “Искра”, который, впрочем, в самом скором времени планируют снести. По словам жителей города, на месте кинотеатра будет возведена то ли жилая высотка, то ли нынешний развлекательный центр. Многие жители супротив многоэтажной застройки: они полагают, что такие здания разрушат вид Видного - образ небольшого зеленого и тихого городка.

Видное - город, родившийся благодаря Коксогазовому заводу: именно его работники стали первыми жителями. Есть здесь заводы “Мосметаллоконструкция”, “Гипсбетон”, НИИ азотной промышленности. Все это, а также близость к МКАД обеспечивает некоторую загрязненность, однако она не идет ни в какое сопоставление с плачевным состоянием экологии в других городах на юго-восточном направлении.

Инвестиционная привлекательность

Основная часть жилья в Видном - это панельные и кирпичные многоэтажные здания. В центре сохранилась послевоенная малоэтажная застройка. Новые дома в Видном возводятся точечно, в основном по индивидуальному проекту, однако есть и микрорайоны. Например, ЖК “Березовая роща” (18 домов) - последние секции обещают довести до конца к концу 2010 года, уже сданы госкомиссии четвертый и пятый корпуса. В 2007−м начались работы над ЖК “Центральный” - это пятисекционный монолитно-кирпичный здание с двухуровневой подземной парковкой. Строительство закончится также в 2010 году. Энергично застраивается 5−й микрорайон, там до конца 2009−го планируется возвести 17 высоток.

ЖК “Клубный” застройщик позиционирует как жилье премиум-класса. Находится он рядом с парком. Территория ЖК будет огороженной и охраняемой. Всего в элитном доме будет 152 квартиры.

Следует отметить, что по своим социальным характеристикам Видное считается одним из лучших городов, расположенных в непосредственной близости от Москвы. Среди покупателей квартир в основном москвичи, желающие существенно улучшить свои жилищные условия. Неудивительно, что город лидирует по стоимости квартир на юго-востоке. 1 кв. м в новостройках здесь обойдется в $3,4 тыс., на вторичном рынке - $4,4 тыс. По мнению экспертов, недвижимость Видного наименее привлекательна с инвестиционной точки зрения: цены на квартиры здесь несущественно отличаются от московских, и темпы роста на них вряд ли превысят 12-15% в год. “Это славный невеликий городок, - говорит Дмитрий Попов. - Он благоустроен, довольно благоприятно добираться до Москвы. Но цены на самом деле высокие. Однако имеет толк вкладывать средства на нулевом цикле и сбывать уже готовое жилье”.

Лыткарино

Город расположен в 12 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Автобус до Лыткарина ходит от станции метро “Кузьминки” и едет около получаса по свободной дороге. Автомобилисты на пробки жалуются часто, на дорогу многие из них тратят по часу. Причем пути объезда, в частности через Томилино, могут попасть не менее забитыми, чем само Новорязанское шоссе.

Загрязненность воздуха в Лыткарине высокая, сказывается близость Люберец, выбросы завода по производству оптического стекла, обувной фабрики, машиностроительного бюро “Союз” и других предприятий.

Социальная инфраструктура Лыткарина стандартна для ближайших к Москве городов. Есть поликлиники и больничные комплексы (в том числе две частных). Имеется восемь школ, три гимназии, два техникума, филиал Современной государственной академии (негосударственный вуз), 14 детских садов (причем особого ажиотажа не наблюдается), два частных садика, дома культуры, обитель творчества, музыкальная школа. Кроме того, в Лыткарине есть физкультурный комплекс с бассейном.

Развлекаются лыткаринцы в основном в Люберцах и Москве. Кинотеатра в городе нет, а местные бары и кафе не всех устраивают качеством обслуживания. Лучшим ресторанчиком считается тутошний “Шале”, но есть заведения, куда вечером лучше совсем не заходить.

“Удобно жить в городе с маленьким ребенком, - рассказывает Елена, переехавшая из Москвы к мужу в Лыткарино. - Разницы между спальным районом столицы, в котором я жила раньше, и городом я не чувствую, возможно, потому что что пока никуда не выезжаю, сижу с дочкой. Есть детские площадки, сквер, бульвар, зимой можно развесёло кататься на санках в районе карьеров. Магазины, поликлиники и прочие полезные учреждения есть, хотя, конечно, обслуживание в большинстве из них совковое”. Сами жители Лыткарина признают, что другие города Подмосковья, выглядят более благоустроенными. “Нет ощущения, что живешь в деревне, - говорит старшеклассник Егор, - но и Москвой это окрестить никак нельзя. Все клубы, кафе, любые развлекательные комплексы носят региональный нюанс - чувствуется, что город маленький. А наркоманов тут столько, сколь во всей Москве, наверное, не насчитаешь”.

Инвестиционная привлекательность

По данным компании “Миэль-недвижимость” , в июле 2008 года в открытом предложении находилось пять объектов новостроек: три корпуса ЖК “Адмирал”, ЖК “На Первомайской” и ЖК на Колхозной улице. Все новостройки в Лыткарине монолитно-кирпичные , возводимые по индивидуальным проектам.

Недвижимость в Лыткарине самая дешевая на юго-востоке области. Почетную последнюю строчку в ценовом рэнкинге город делит с Раменским. “Лыткарино в качестве инвестиционной площадки я бы не рассматривал: на низком уровне транспортная доступность в связи с существенной удаленностью, плохая экология”, - говорит Дмитрий Попов.

Домодедово

Расположен в 15 км от МКАД. Ведут к городу разом два шоссе - Старокаширское и федеральная скоростная магистраль Москва-Дон. По ней можно доехать до Москвы за 20 минут, однако на въезде в столицу не исключены пробки. “Все могут разрешить какие-то 15 минут, - говорит Светлана, проживающая в Домодедове с детства. - Если отправиться из города в шесть утра, можно доехать до Москвы за 30 минут, но стоит чуть-чуть запоздать - и вы в объятиях пробки на долгие два часа”. Впрочем, почти каждый, кто выезжал в аэродром “Домодедово”, представляет себе ситуацию на трассе. Есть с городом и железнодорожное сообщение - миг в пути 50 минут.

Кстати, гул от садящихся и взлетающих самолетов, наперекор распространенному мнению, не очень тревожит жителей. Экологическая ситуация в Домодедове неплохая: уровень выбросов не превышает 0,08-0,16 тонн на гектар, это один из самых низких показателей в Подмосковье.

Социальная инфраструктура в Домодедове развита неплохо, но лишь на муниципальном уровне - альтернативы госучреждениям в городе пока нет. Больших развлекательных комплексов тоже. От местных кафе и прочих развлекательных заведений местные жители не в восторге. В то же время Домодедово одним духом развивается и обещает вскоре сделаться не только зеленым и чистым, но и полностью современным областным городом, способным снабдить жителей всем необходимым. Но такие надежды связаны в основном с центом города. Отдаленные его участки развиваются по нисходящей: например, район Авиационный, некогда считавшийся престижным, где селились в основном работники аэропорта с семьями, со временем пришел в упадок.

Инвестиционная привлекательность

Многоэтажный пейзаж новостроек довольно безлик и скучен. Кроме того, имя этого города долгое время было связано со скандально известной компанией “Дружба”, постоянно задерживающей сроки сдачи своих объектов в эксплуатацию. Однако в Домодедове группа возвела два микрорайона с одноименными названиями и индексами 1 и 2.

По данным “Миэль-недвижимость” , в августе 2008 года в открытой продаже на первичном рынке жилья Домодедова находилось три объекта: ЖК “Гранд Авион”, ЖК на улице Кирова и обиталище на 1−й Коммунистической улице.

Стоимость 1 кв. м в новостройках Домодедова - $2,7 тыс., вторичка стоиь в среднем в $3,5 тыс. за “квадрат”. Аналитики компании “Миэль-недвижимость” отмечают, что динамика изменения цен в городе отражает события, происходящие на рынке новостроек Московской области в целом. Пик роста здесь пришелся на весну-лето 2006 года, средневзвешенная цена за 2006−й увеличилась в два раза - с $829 до 1,7 тыс. за 1 кв. м. С тех пор цена растет на 10-15% в квартал, в середине 2008 года темпы негусто снизились, однако аналитики предполагают, что потенциал роста здесь по-прежнему велик. Стоимость “квадрата” здесь также не достигла своего потолка, город развивается, а москвичи - наиболее активные покупатели местной недвижимости.

Жуковский

Город связан с Москвой Новорязанским шоссе и железной дорогой октябрьского направления (время в пути - около часа). Пробки на въезде в столицу - основная проблема жителей Жуковского. На дорогу автомобилисты планируют затратить как правило около 50-60 минут, если едут в час пик. Транспортный коллапс случается в городе пунктуально раз в год - на время проведения авиасалона МАКС. Тогда останавливаются все ближайшие шоссе, в пробках невинно пострадавшие жители проводят по четыре-пять часов в день.

В городе семь школ, ощущается нехватка детских садов и поликлиник. К сожалению, альтернативы государственному медицинскому обслуживанию здесь нет. Все эти недостатки с лихвой компенсируются атмосферой Жуковского. Город несколько раз номинировали на звание наукограда, но ход все время срывается на каком-нибудь из многочисленных этапов. Тем не менее Жуковский, как бывший академгородок, славится своими спокойными и интеллигентными жителями, чистыми улицами и культурной жизнью. Загрязненность в Жуковском держится на среднем уровне, вредные выбросы компенсируются обилием лесов и городских насаждений. Жители города для отдыха и решения житейских нужд могут, в общем-то , отнюдь не посещать Москву: есть в Жуковском кинотеатр, два фитнес-клуба , салоны красоты. Отрыты рестораны, развлекательные центры, крупные торговые комплексы: “Дикси”, “Эльдорадо”, “Паттерсон”, “Океан”.

Инвестиционная привлекательность

Новостроек в Жуковском возводится пока не сильно много, а раскупают их быстро. В конце 2007 года был сдан госкомиссии трехсекционный 14−этажный жилье на улице Солнечной (монолит-панель). Нынче предложений в этом ЖК нет, но, как полагают риэлтеры, многие квартиры в этом доме были куплены с инвестиционным целями. Возможно, некоторые из них вскоре поступят в продажу на вторичном рынке. То же можно произнести о новостройках на улицах Гудкова и Гагарина. Жилой комплекс возведен на улице Амет-хан Султана, это два 17−этажных дома на берегу озера с охраняемой территорией (совсем недавно он сдан госкомиссии).

Вторичная недвижимость города представлена в основном высотными домами 1990−х годов постройки, чаще панельными, но есть и кирпичные. По данным различных риэлтерских агентств, в месяц появляется в среднем около 600 предложений о продаже таких квартир. На 2007 год в Жуковском пришелся пик сброса инвестиционного жилья, но запасы, по мнению экспертов, не исчерпаны.

Раменское

Город находится в 28 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Если ехать в электричке, то на экспрессе до столицы можно достигнуть за 45 минут, на обычной - немногим больше часа. От станции метро “Выхино” ходят маршрутка и автобус, но жители утверждают, что в час пик этот транспорт может ходить до конечного пункта полтора-два часа.

Экологическая ситуация в Раменском хуже, чем в Жуковском и Домодедове, сказывается близость завода металлоконструкций. Есть, кроме того, в городе электротехническое предприятие “Энергия”, приборостроительный завод, а также молочный и мясокомбинат, НИИ пушного производства.

Развлекательная инфраструктура Раменского представлена несколькими современными кинотеатрами, сетевыми супермаркетами и фитнес-клубами , хватает и предприятий бытовых услуг. “Многие молодые мамы с детьми не выезжают за пределы Раменского, - рассказывает эскулап местной поликлиники. - У нас есть все необходимое для семей с малышами. Да, в детские сады небольшая очередь, зато они совершенно благоустроенные. Пенсионерам тоже крайне подходяще жить здесь. Тяжко только тем, кто произвольный день ездит в Москву: на дорогу от дома до работы люди тратят по 2-2,5 часа”.

В непосредственной близости от Раменского и в самом городе полно школ - всего их более 30. Есть три гимназии, центр обучения и развития дошкольников, около 20 детских садов, центры творчества, спортивные школы и клубы.

Инвестиционная привлекательность

В Раменском возводится довольно невпроворот новостроек. По оценкам экспертов, доля таких квартир в общем объеме предложений ныне не ниже 30%. Один из самых крупных проектов - ЖК “Раменский” (монолит-кирпич). Его планируется сдать госкомиссии к концу 2009 года. Подземные гаражи, собственная работа быта, нежилые нижние этажи будут заполнены различными магазинами, фитнес-центром , ресторанами, территорию сдадут под охрану. Строится и комплекс “Борисоглебский”, позиционирующийся как предмет бизнес-класса. Однако местные жители со скептицизмом отзываются о нем: рядом больничка и морг, жители первых возведенных башен вынуждены будут несколько лет взирать на строительство второй очереди, а инфраструктуры в районе нет. ЖК “Кратово” (те же характеристики: охраняемая территория, персональный проект, гаражи) расположен довольно в отдалении от железнодорожной станции, вовсе рядом старые районы пятиэтажной застройки, магазинов тоже не сверх меры много. Возведен жилище на улице Октябрьской - в наличии остались лишь трехкомнатные квартиры. Район, по отзывам, приличный - в шаговой доступности поликлиника, аптека, поблизости две гимназии и музыкальные школы, футбольный стадион.

Цены в Раменском пока низкие - это связано с существенной удаленностью города от Москвы. “Квартиры в качественных домах Раменского закупать можно, - полагает Дмитрий Попов, - но только если цена невысока, скажем, около $2,5-3 тыс. за 1 кв. м. У них еще есть потенциал для роста”.

* Жилье из старого фонда подмосковных городов в качестве объекта инвестиций следует анализировать с осторожностью и весьма избирательно. Разумеется, не следует вкладывать гроши в квартиры, расположенные в так называемых хрущевках или старых панельных высотках. Именно поэтому, говоря об инвестиционной привлекательности жилья в том или ином городе МО, основное чуткость мы уделим новостройкам.