Квартиры и недвижимость

Коттеджное жилье не будет доступным, в то время как не уменьшатся расходы инвесторов на покупку земельных участков, а банки не начнут энергично кредитовать загородное строительство

Рисунок: Андрей Колдашев

Администрация Тюменского района в начале мая разнесла информацию о введенных в первом микрорайоне 2008 года коттеджах. По данным ее главы Андрея Линника, общая площадь построек составила без малого 44 тыс. кв. метров: это на практике в два раза больше, чем в прошлом году. Коттеджное возведение на Урале и в Западной Сибири с каждым годом все популярнее. И все-таки спрос покуда не подкреплен адекватным предложением: формирование рынка сдерживает ценовой фактор.

Изжить самодел

Исследований о росте спроса на коттеджи пока никто не проводит, вследствие этого ориентироваться приходится только на экспертные оценки. Если справить совместно ощущения застройщиков и аналитиков, то за былой год спрос в разных регионах составил от 10 до 40%. Основные причины - некоторое улучшение дорожной инфраструктуры и тяготение обитателей окраин отправиться в больше экологичные пригороды.

- Существование за городом сулит массу преимуществ, - отмечает генеральный шеф компании “Энергоинвест” (Челябинск) Виктор Лебедев. - Во-первых , чистый воздух, тишь и спокойствие благотворно влияют на самочувствие и нервную систему уставшего от сумасшедшего ритма жизни и стрессов горожанина. Во-вторых , существенно расширяется личное пространство человека: за стеной нет соседей, с которыми волей-неволей приходится считаться. В последнее миг возрос заинтересованность к коттеджам, располагающимся на большом расстоянии от города, так называемым “дальним дачам”.

С Виктором Лебедевым во многом согласен управляющий УК “Добрый город” (Екатеринбург) Олег Молоков:

- Уральский рынок загородной недвижимости не возбраняется сравнить с предродовым состоянием восьмого месяца: “роды” сильно скоро, в Москве тот самый ход уже удачно пошел. На Урале число людей, которые хотят существовать за городом, динамично растет. Другое дело, что предложение пока в открытую хромает. Сдерживают малоэтажную застройку главы некоторых муниципалитетов, до сих пор не осознавшие ее важности, и все ещё неразвитая дорожная инфраструктура. Въезжать в град утром и выезжать из него вечером по некоторым направлениям проблематично. Но это с лихвой компенсируется свежим воздухом, пением птиц, более качественным отдыхом после этого работы.

В различие от некоторых коллег на периферии, чиновники региональных центров серьезно озабочены комплексным развитием коттеджных поселков. В Перми уже в этом году инвесторам выделят для застройки три площадки по 20 га в районе восточного обхода. По словам замглавы администрации города Анатолия Маховикова, всего будет предложено рядом 60 участков, в перспективе их объединят в конгломераты по 100 - 150 га с общими объектами социальной инфраструктуры (школы, детские учреждения).

Власти Уфы приняли вывод о комплексной застройке малоэтажным жильем территории Зауфимья: поселков Жилино, Нагаево, Зинино, Карпово, Елкибаево и Федоровка. По словам первого замглавы администрации Уфы Рамиля Халимова, Зауфимье станет площадкой для строительства малоэтажного социального жилья. Реализацией программы будут заниматься три генподрядчика: Уфимское городское агентство ипотечного кредитования, Управление капитального строительства Уфы и СМУ “Центр недвижимости”. По планам на 2008 год, в Уфе будет построено 170 тыс. кв. метров малоэтажного жилья.

Челябинская администрация бойко лоббирует два проекта комплексной малоэтажной застройки: “Солнечная долина” (инвестор - “Ренова-Стройгрупп” , площадь - 3 млн кв. метров жилья) и “Город-Сад” (3,5 млн кв. метров жилья), реализуемый совместно с челябинским региональным объединением работодателей “ПРОМАСС”. Эти проекты более того были представлены в марте на крупнейшей международной экспозиции недвижимости MIPIM-2008 в Каннах (Франция). Администрация инициирует и другие менее масштабные стройки.

Свердловскими властями живо лоббируется план малоэтажной застройки “Зеленая долина”. Район расположится в Березовском, его общая жилая площадь составит 4 млн кв. метров.

Рисунок: Андрей Колдашев

Девелоперы по причине повышающегося спроса ещё заинтересованы в коттеджном строительстве. Корпорация “Перспектива” (Пермь) в третьем квартале начнет сооружение жилого комплекса площадью 168 га в районе поселка Протасы (Пермский край): 1200 домов по деревянно-каркасной технологии канадской компании Nascor (площадь от 150 до 350 кв. метров, высота до трех этажей). Проект будет реализован в три очереди, первую сдадут к концу 2010 года. Корпорация “Рай” в начале года завершила строительство поселка таунхаусов Снегири (22 км от Екатеринбурга; площадь 17 тыс. кв. метров) и начала реализацию другого проекта на площади в 7 га (планируемый объем ввода - примерно 20 тыс. кв. метров жилья). В Челябинской области на разных стадиях реализации уже более десяти организованных концептуальных поселков: помимо “Солнечной долины” и “Города-Сада” - проекты “Видово” (инвестор - девелоперская фирма “Энергоинвест”), “Сапфир Урала” (ГК “Азия”), “Премьера” (строительная группа “Квартал”), “Соколиная гора” (ГК “Аркаим”) и другие.

Еще одна причина, по которой девелоперы обратили внимательность на рынок загородного малоэтажного жилья, - бюрократические проволочки. По словам застройщиков, чтобы принять пакетик разрешительной документации на возведение многоэтажного дома в пределах города, необходимо потратить от полугода до полутора лет. В пригороде обстановка иная. Главы районных администраций идут навстречу практически любым предложениям: явление качественных поселков с состоятельными жильцами повышает инвестиционную привлекательность территории и дает немаловажный толчок ее развитию, что в конечном счете позволяет грубо усилить налоговые поступления.

Власти реально поддерживают профессиональных строителей. Например, в Перми все участки земли, предназначенные под малоэтажку, планируется передать аккурат системным инвесторам. Как рассказал Анатолий Маховиков, мишень администрации - сбалансированно развивать город, что исключает стихийную индивидуальную застройку. Предприниматели согласны с таким подходом.

- Возведением коттеджных поселков лучше заниматься компаниям: они подконтрольны муниципалитету, возводят коттеджи организованно, по предварительным проектам, с соблюдением условий, выдвинутых администрацией района, - рассказывает “Э-У” Максим Федотов. - От частного строительства, правда, никуда не деться, но оно должно вестись под контролем либо компании-застройщика , либо муниципалитета. В ином случае мы получим повторение ситуации начала 90−х годов: полузастроенные участки, стихийные неорганизованные поселки. Нынче у власти эффективных рычагов такого контроля нет. Оттого здравый муниципалитет должен известия политику вытеснения частных застройщиков.

Серьезные плюсы в организованной застройке видит и Олег Молоков:

- За городом весьма погано развита социальная и инженерная инфраструктура. Отдельный человек, если захочет в одиночку дозволить эту проблему, столкнется с огромными трудностями. Застройщик может кроме того снабдить охрану поселка, чистку дорог, коммунальное обслуживание. В добавление к этому накладные расходы при строительстве нескольких типовых объектов позволительно снизить за счет унификации элементов.

Таким образом, в ближайшие немного лет разрешено дожидаться динамичного развития рынка предложения загородной недвижимости. При всем при том может появиться серьезная задача со спросом. Некоторые трудности уже существуют сейчас.

По словам руководителя аналитического центра корпорации “Перспектива” Регины Давлетшиной, они связаны с несформированной потребностью клиента. То есть образ желаемого загородного дома, тот, что составил себе человек, не соответствует ценовой категории дома такого уровня. Потому уходит дополнительное пора на розыск компромисса между потребностями клиента и предложениями рынка. В дальнейшем эта проблема может только усугубиться, оттого что цена коттеджа с каждым годом все серьезней увеличивают дополнительные расходы.

Земле поклонитесь

Рисунок: Андрей Колдашев

В понятие “загородная недвижимость” входит не только само строение, но и участок земли, а также вся социально-инженерная инфраструктура местности, в которой приобретается коттедж.

Стоимость участка складывается из большого количества параметров. Если ранжировать их по важности, то первым станет развитие инженерной инфраструктуры. По словам застройщиков, известны такие случаи, когда траты на подключение к воде, теплу и электричеству увеличивали стоимость участка в полтора-два раза.

Второй параметр - удаленность от административного центра или крупного муниципалитета. В этом месте все банально: ближе к городу - дороже, дальше - дешевле. Например, на окраине Екатеринбурга сотка стоит 7 - 9 тыс. долларов, в 10 - 20 км от границы города - 5 тыс. долларов, в 25 - 30 км - 3 - 4 тыс. долларов. Приоритетно для любого города юго-западное направление: это напрямую связано с ветрами. Занятие в том, что для всех мегаполисов их ориентация в равной мере - на северо-восток. Поэтому все городские выбросы сдуваются как раз в эту сторону, что делает юго-запад более чистым, а значит, дорогим. Кроме того, южные территории неизменно несколько теплее.

Третий параметр - когорта земли. Коттеджным строительством разрешается заниматься на участках двух категорий: земле сельхозназначения и земле, предназначенной под индивидуальную жилищную застройку (ИЖС). По словам директора компании “Перспектива - Загородная недвижимость” (Пермь) Надежды Шеломенцевой, вторая стоит в 5 - 10 раз дороже первой в зависимости от месторасположения и подкатегории. На землях ИЖС отсутствуют какие-либо ограничения по использованию земли, этажности построенных домов, регистрации владельцев. Но пока таких земель довольно негусто и практически все они находятся в пределах города. Правда, администрации всех региональных центров ведут работу по переводу сельхозземель в участки под индивидуальное строительство.

Четвертый по важности параметр - обустройство территории. Стоимость земли в районе стихийной дачной застройки (что было характерно для начала 90−х годов, когда участки выделялись без составления какого-либо плана, в ломание правил градостроительных норм, или застраивались самовольно) при прочих равных условиях будет на 30 - 50% ниже, чем в современном коттеджном поселке, построенном по предварительному проекту, с организованной развитой социальной инфраструктурой.

Наконец на стоимость участка влияет транспортная доступность. Соответственно исследованиям Уральской палаты недвижимости, потребители хотят, чтобы стезя от загородного дома до места работы занимал 30 - 40 минут. С учетом нынешней ситуации с трафиком такую доступность могут обеспечить только трассы в три-четыре полосы. Но подобных магистралей на Урале мало. Например, в Екатеринбург ведут всего две широкие дороги. Участки в поселках, расположенных вдоль этих трасс, на 10 - 20% дороже аналогичных вдоль других трасс. Однако спрос на них с каждым годом растет, и именно там коттеджные поселки строятся наиболее активно.

Обратимся к стоимости прямо строения. Тут все зависит от материала. В последнее период все большую популярность стали набирать дома из быстровозводимых конструкций (подробнее см. “Как грибы без дождя” [1], “Э-У” 29 от 13.08.07). Они более экономичны и по многим физическим параметрам превосходят кирпичик и бетон. В эти дни стоимость квадратного метра в каменном или кирпичном доме в среднем составляет 25 тыс. рублей, в быстровозводимом - 13 - 18 тысяч (вместе с крышей и фундаментом).

В итоге стоимость площадки в среднем составляет возле 40 - 50% от конечной цены квадратного метра в коттедже. Например, стоимость каменного дома - около 25 тыс. рублей за квадрат (без покупки земли), его конечная стоимость - 42 - 45 тыс. рублей. Метр в здании из теплоблоков стоит около 18 тыс. рублей, конечная цена - 35 тыс. рублей. По словам Олега Молокова, ныне стоимость метра в коттедже в пригороде Екатеринбурга колеблется от 35 до 100 тыс. рублей. В Челябинске Виктор Лебедев определил диапазон цен от 35 до 60 тыс. рублей за квадрат. “Тенденция такова, что посредством несколько лет почва будет стоить дороже строения, - утверждает Максим Федотов. - Это совсем нормальная ситуация, во всем мире дела обстоят именно так”. О постоянном и динамичном росте цен на землю говорит и босс Пермского аналитического центра Сергей Седов: “За минувший год стоимость земельных участков возросла на глаз на 30 - 40% (кое-где и в два раза), а общая стоимость подряда - не более чем на 15 - 20%, то есть нетрудно компенсировала инфляцию. Поэтому настоящий ограничитель спроса - стоимость земли”.

Рисунок: Андрей Колдашев

Во всем мире загородная недвижимость считается наиболее доступной. Именно поэтому она пользуется там немалый популярностью. Однако на Урале двукратное повышение цены делает загородный обиталище ненамного доступнее квартиры в многоэтажке (на окраине Екатеринбурга стоимость квадратного метра, по данным АЦ “Эксперт-Урал” , - в среднем 46 тыс. рублей, в центре - 65 тыс. рублей, на окраине Челябинска - 28 тыс. рублей, в центре - 43 тыс. рублей).

Избушка на финансовых ножках

В таких условиях очевидно, что уменьшение стоимости земли лежит на плечах региональных властей и муниципалитетов. Так, директор департамента девелопмента земель корпорации “Перспектива” Андрей Трофимов считает: чтобы проекты в Перми были окупаемы, муниципальные власти должны брать на себя строительство инженерных коммуникаций.

В земле и коммуникациях заложены огромные возможности для дальнейшего снижения цен. В лоббируемых муниципальными или областными властями поселках стоимость метра значительно ниже. Например, в Челябинской области в нескольких поселках, строящихся по быстрым технологиям, властями заявлена стоимость 13 - 15 тыс. рублей за метр. В проекте “Город-Сад” региональные власти взяли на себя расходы по проведению коммуникаций, что позволило капитально снизить конечную цену квадратного метра. В Екатеринбурге в лоббируемом администрацией поселке “Галактика” в 2007 году дома продавались по 20 - 25 тыс. рублей за кв. метр. А проект “Зеленая долина” получил государственные гарантии и частичное субсидирование процентных ставок по кредитам на оснащение земельных участков инженерной инфраструктурой. В Башкирии квадратный метр коттеджей в поселке Алексеевка, построенных по инициативе республиканских властей, стоит от 19 тыс. рублей.

Таким образом, очевидно, что при поддержке местной власти конечная стоимость коттеджа может ощутимо снизиться. Но даже при таких условиях загородная недвижимость рискует сделаться недоступной для потребителя. Причина - опасения банкиров. По словам главного аналитика компании “Союз” Вадима Кулиева, многие банки дают ипотеку только под залог капитального коттеджа: то есть обитель должен быть построен либо из камня, либо из кирпича. “Мы с вами заключаем контракт залога либо закладную, и нам важно, чтобы ваш жилье достоял до конца срока кредитования. То есть как самое меньшее 20 - 30 лет”, - прокомментировал ситуацию Вадим Кулиев. Тенденцию недоверия банков к загородной недвижимости заметил и Максим Федотов:

- Ипотеку именно на загородное строительство дают самое малое банков, другие используют сочетанные схемы. При этом у московских финансовых учреждений прослеживается тенденция отказа от кредитования сооружений с некапитальными перекрытиями. Однако опасения банков для меня непонятны. Кредит на загородную недвижимость предполагает, что предметом залога могут служить как само сооружение, так и земля под ним. Таким образом, рисков практически никаких. Я считаю, что банки неохотно идут на кредитование загородного коттеджного строительства, потому как что этот рынок еще формируется, критерии не определены и объем реализованных проектов пока недостаточен. Потребительский спрос высок, но предметов качественного и понятного товара, в том числе и для финансовых учреждений, нет.

Вадим Кулиев, однако, охлаждает пыл застройщиков. По его словам, адекватным предметом залога могут служить не все участки. Земли сельхозназначения банки практически ни при каких обстоятельствах не берут под залог. Кроме того, они выбирают дома, которые подключены к электричеству, отоплению и водоснабжению.

Виктор Лебедев сообщил, что кредит на деревянный или быстровозводимый жилище заполучить хоть и труднее, чем на кирпичный, но можно, отдав в залог какой-либо добавочный предмет недвижимости (например городскую квартиру). Предприниматель также добавил, что по условиям ипотеки здание необходимо будет во что бы то ни стало застраховать. При этой процедуре некапитальные строения заново оказываются в минусе: страховщики к ним также осторожны. По словам специалиста “Росгосстраха” Галины Рудновой, на некапитальные дома тариф постоянно возрастает в связи с риском, который может понести компания. Правда, повышение невелико - 0,2 - 0,5%.

Поэтому взять коттедж, который по идее должен быть дешевой альтернативой квартире в многоэтажке, подчас гораздо труднее, чем эту самую квартиру. Необходимо активно внедрять механизмы снижения стоимости земельного участка, а также развивать ипотечное кредитование, повернувшись в сторону некапитального жилья. Оно на данный миг - самое доступное, а следовательно, спрос на него в ближайшие годы будет вырастать высокими темпами.

Ссылки

• [1] /printissues/ural/2007/29/maloetazhnoe_stroitelstvo/