Квартиры и недвижимость

Сбои в важный финансовой системе и пессимизм банков в отношении российского рынка недвижимости лишают застройщиков средств к существованию

Фото: Ника Зиангирова

“В стройкомплексе колоссальный дефицит оборотных средств, сроки срываются, многие новые проекты зависли” - так описывают ситуацию на строительном рынке многие его участники. Локальный финансовый кризис в отрасли вызван ужесточением условий кредитования. Банки подняли процентные ставки и в последнее миг стали больше придирчивы к потенциальным заемщикам. По оценкам гендиректора компании “БЭЛ Девелопмент” , ставки выросли на 1,5-2% и нынче колеблются в диапазоне 14-15% годовых. Правда, участники рынка сетуют, что кредит на этих условиях удается заполучить вдали не всем желающим: ужесточены требования к качеству залогового обеспечения, банки стали менее с удовольствием выдавать долгосрочные займы. В результате объемы краткосрочной задолженности у девелоперских структур броско возросли. Так, по данным рейтингового агентства Fitch, у компании “Миракс” за год (с апреля 2007−го по апрель 2008−го) краткосрочная задолженность, срок погашения которой наступает в течение календарного года, увеличилась в 12 раз, а ее удельный вес в составе общей задолженности в апреле составил 54% по сравнению с 9% годом раньше. Девелопер обещает в самое ближайшее момент конвертировать эту задолженность в долгосрочный долг, при всем при том покуда Fitch выставило текущему рейтингу “Миракса” негативный прогноз изменения.

Финансовый голод вряд ли поставит строительные компании на граница банкротства, и все-таки отсутствие кредитного плеча без малого точно заставит многих девелоперов пересмотреть инвестиционные программы и не позволит завершить раньше начатые проекты в запланированные сроки.

Длинные финансы закончились

Впервые с трудностями в привлечении банковского финансирования застройщики столкнулись в конце прошлого года, а в последнее пора сложности видно усугубились. Из-за мирового финансового кризиса, спровоцированного крахом рынка ипотечных ценных бумаг, западные банки пересмотрели лимиты кредитования и скорректировали общую политику в части финансирования сделок с недвижимостью. “Если, например, раньше на Западе не возбраняется было принять мезонинное кредитование под залог акций компании под 10-11 процентов годовых, то в текущее время проценты по таким кредитам выросли до восемнадцати и более процентов”, - рассказывает президент петербургского холдинга RBI .

Из-за коллапса финансового сектора схлопнулся рынок синдицированных кредитов, которые выступали на Западе одним из основных инструментов финансирования сделок по покупке объектов недвижимости, а кроме того девелоперских проектов. Крупным российским банкам, которые энергично пользовались длинным западным финансированием, ничего не оставалось, как приподнять процентные ставки и снизить объемы кредитования: источников длинных денег внутри страны у них нет, а возможности выдачи банками долгосрочных кредитов за счет коротких пассивов ограничены требованиями поддержания адекватного уровня ликвидности, регулируемого нормативами ЦБ. Примеру крупных банков незамедлительно последовали игроки второго эшелона, хотя их финансовый кризис затронул в меньшей степени. “Никаких объективных причин для этого у банкиров не было. Денежки у них имеются, что и показали весенние аукционы по размещению бюджетных средств ЦБ на корсчетах. Банки эти монеты почему-то не стали брать”, - размышляет гендиректор концерна “Крост” .

Усилили общую нервозность выборы и последующие перестановки в правительстве. “Сначала все ждали выборов, а в настоящий момент ждут, когда закончатся новые назначения. В то время как все бесповоротно не утрясется, никто ничего закупать и финансировать не хочет”, - говорит единственный из застройщиков.

Финансовые потоки нарушились

Стоит заметить, что в целом российские банкиры стали более консервативно оценивать заемщиков-строителей не только из-за коллапса мировой финансовой системы, но и из-за неустойчивой конъюнктуры внутреннего рынка недвижимости - а аккурат резких взлетов цен, сменяющихся стагнацией. Например, после этого резкого роста цен на жилье в начале этого года весной рынок сызнова замер. “Продажи приостановились”, - констатирует председатель совета директоров корпорации “СХолдинг” . О снижении спроса говорит и г-н Добашин из “Кроста”.

“Мы консервативно подходим к оценке строительных компаний. Нам кажется, что платежеспособный спрос отстает от предложения недвижимости. Мы не понимаем, кто все это купит по нынешним ценам”, - комментирует председатель правления Банка корпоративного финансирования . И напоминает, что в 2004 году многие банки уже обожглись на кредитовании строительных компаний. Тогда из-за непродолжительного кризиса ликвидности многие застройщики разорились, и банкам, чтобы воротить долги, пришлось распродавать заложенное имущество.

“В нашем банке операция кредитования не весьма изменилась, лимиты не пересматривались в сторону уменьшения. Но мы стали больше внимания уделять стресс-тестам и консервативнее оценивать проекты. Что касается ставок, то, во-первых , они поднялись для всех клиентов, а во-вторых , отражают риски строительной отрасли”, - говорит старшой вице-президент Альфа-банка , управляющий по развитию клиентского коммерциала .

В способности застройщиков генерировать стабильные денежные потоки усомнились рейтинговые агентства. Из-за снижения уровня ликвидности и негативной ситуации на российском рынке недвижимости в целом недавно агентство Fitch понизило долгосрочный прогноз изменения рейтинга крупного девелопера “Системы Галс” до негативного, и это несмотря на то, что за спиной у компании стоит мощная материнская архитектура - АФК “Система” . Агентство мотивировало родное заключение тем, что внутренние источники ликвидности “Системы Галс” недостаточны для выполнения краткосрочных обязательств. Fitch опасается, что потенциальные резкие отрицательные изменения на рынке могут привести к “нарушению денежных потоков”.

Помимо всего прочего вызывает настороженность состояние ипотечного кредитования. Ставки по ипотеке растут, увеличиваются объемы просроченной задолженности. Так, по данным компании “Фосборн Хоум”, в марте-апреле прошла вторая масштабная волна повышения ставок по ипотечным кредитам. Многие банки (ВТБ 24, Оргрэсбанк, GE Money Bank, ICICI Bank, Москоммерцбанк) подняли ставки на 0,2-1% годовых, в ряде случаев увеличился минимальный охват первоначального взноса. По мнению экспертов, ухудшение доступности ипотечных кредитов может приметно сузить и без того истощенный высокими ценами спрос на недвижимость.

Строительство под вопросом

Участники рынка полагают, что кредитный кризис вряд ли обострит ценовую конкуренцию на рынке. Они надеются, что понижение спроса носит преходящий характер, а возросшие издержки рассчитывают переложить на покупателей. По их мнению, естественной реакцией рынка на финансовые катаклизмы, скорее, может сделаться снижение объемов строительства жилья и коммерческой недвижимости. Кстати, с аналогичными проблемами столкнулись строительные компании на Западе: Citigroup и UBS уже предсказывают снижение объемов жилищного строительства в Европе на 25%. Не исключено, что и в России обстановка будет рскручиваться по аналогичному сценарию.

“Многие российские девелоперы начинали стройку, не собрав всех требуемых на нее денег. Собирали капиталы на фундамент, делали его, после этого искали транш на коробку, следом на инженерные системы. Такие компании в текущий момент испытывают огромные трудности. Многие не смогут притянуть финансирование и завершить проекты в запланированные сроки”, - считает председатель совета директоров компании GVA Sawyer . По словам нашего собеседника, остановилось невпроворот больших проектов, предусматривающих возведение более 300 тысяч квадратных метров. Между тем реализовать план стоимостью 1 млрд долларов без кредитных ресурсов невозможно. Компаний, которые могут составить таковый доход без использования кредитов, - единицы, но в этом нет экономического смысла.

Проблемы усугубляются ещё и тем, что перекрыты дополнительные или альтернативные банковским кредитам источники финансирования. В предыдущие два года российские девелоперы привлекли в ходе IPO рядом 8 млрд долларов. Однако ныне выясняется, что многие компании оказались переоцененными. “Сейчас провести IPO на практике невозможно, рынок закрыт для девелоперских структур. Ныне разрешено приобрести акции некоторых компаний, уже прежде разместившихся на бирже, с дисконтом примерно 30 процентов от цены размещения. Никто не купит акции новых эмитентов, не будучи уверенным, что группа получает 25-30 процентов годовых. Помимо того, инвестор рассчитывает, что его целковый будет использован для того, чтобы привлечь пять рублей кредитов. В условиях кризиса на рынке долгового финансирования никакой уверенности в этом нет. Кроме того, деньги, привлеченные с помощью IPO, не могут сменить кредиты - это дорогой долевой капитал”, - отмечает г-н Сойер.

В режиме экономии

Выходом для многих игроков может стать распродажа проектов или компаний по частям. “Если продажи не восстановятся, то ничего не останется, как привлекать в долю стратегических инвесторов”, - вздыхает один из наших собеседников. Г-н Тиктинский из RBI отмечает, что численность предложений о продаже проектов со стороны небольших компаний в последнее период заметно возросло.

Некоторые эксперты высказывают предположение, что в конечном счете кризис положительно скажется на рынке, оздоровит финансовую ситуацию, предотвратит разрастание кредитного пузыря как в сфере корпоративного, так и потребительского кредитования.

“Лично мне нравятся сложности с привлечением кредитов, присутствующие на рынке. Это заставляет предпринимателей повысить дисциплину бизнеса. Когда все хорошо, спрос громадный, привлеченных денег из-за границы больше чем надо, то на волне эйфории происходят плохие процессы. Оттого что зачастую гроши несложно приходили под сомнительные документы, это крайне худо для экономики страны в глобальном масштабе”, - размышляет г-н Добашин из “Кроста”. А вот когда возникают сложности с привлечением капитала, то, по его словам, тщательность каждого действия и документа приобретает иное значение. Раньше потому как как: захотел, пошел и взял 100 млн долларов, не думая о том, что надобно их будет завтра отдавать. Сейчас же каждая копейка на счету.