Когда аренда выгоднее ипотеки?
Вы хотите принять решение жилищный вопрос, но не знаете, что выбрать: арендовать жилье или схватить ипотечный кредит? Казалось бы, отклик очевидный: в первом случае вы ежемесячно платите достаточно крупную сумму за съемную квартиру, которая ни в жизнь вашей не станет, во втором - кроме того отдаете деньги, но уже банку и за собственное жилье. И все-таки если охват ипотечных платежей будет немаловажно выше арендных, то экономия на съемном жилье позволит обрести квартиру значительно быстрее, чем по ипотеке
Фото: ИТАР-ТАСС
Конечно, немедленно следует предварить читателя о том, что все расчеты условны. Предусмотреть, как будут вырастать (или падать) цены на жилье и аренду в течение 20 лет, невозможно, так же как и спрогнозировать увеличение зарплат. В качестве объекта исследования берем однокомнатную квартиру в панельном доме в “спальном” районе Москвы стоимостью $200 тыс. Предположим, что $10 тыс. мы вносим в качестве первоначального взноса, остальную сумму дает банк под 11% (в долларах или рублях - ставки в текущий момент близки). Будем полагать в долларах для уменьшения количества нулей. При таких условиях ежемесячно мы будем возвращать банку без малого $2 тыс. Снять же такую же “однушку” позволительно и за половину этой суммы. Для упрощения расчетов примем, что допустимый возврат подоходного налога с процентов по кредиту грубо равен стоимости ипотечного страхования, вследствие этого возврат подоходного налога мы учесть не будем. Ещё не принимаем в расчет и возврат налога с покупки жилья (130 тыс. руб.), тот, что будет покрыт расходами по получению кредита, регистрации и оценке залога и сделке с недвижимостью (минимум 3-5% от стоимости жилья).
В случае если мы принимаем заключение снимать жилье, то сэкономленную $1000 будем инвестировать (в депозиты, ПИФы и другие инструменты). В долгосрочной перспективе не возбраняется полагать на среднегодовую доходность порядка 11-15% годовых. В то же час стоимость жилья также будет меняться: допустим, она будет расти в среднем на 5% в год, что приведет к индексации арендной платы, пускай и с опозданием. (Сравнительные результаты приведены в 
таблице.) Мы видим, что к концу 20−го года накопленный доход при заданных условиях аренды и ипотеки составит возле $518 тыс., а цена квартиры - на глаз $505 тыс. С 15−го года арендные платежи превысят кредитные выплаты по ипотеке, и придется расходовать накопленный капитал. На финиш мы приходим с финансовым результатом +$12 тыс.
Как показывают расчеты, аренда выгоднее ипотеки только до определенного уровня роста цен на жилье: при снижении стоимости 1 кв. м или среднегодовом росте на него менее 6% в год. В противном случае ипотека гораздо выгоднее, при этом эффективность инвестирования личного капитала на практике не влияет на крайний результат.
Правда, если чутко бросить взгляд на таблицу, то увидим, что при тех условиях, которые мы рассматриваем, арендатор сможет накопить на собственное жилье уже посредством 11 лет. Ему не придется оплачивать все 20 лет как ипотечному заемщику. Очевидно, что при падении или стагнации цен ипотека будет невыгодна, ибо заемщик переплачивает завышенную сумму кредита. Но как только ставки по займу уменьшаются до 7-8% (например, при использовании японских иен) и/или больше интенсивно начинают расти цены на жилье (на 7% в год и выше), ипотека становится предпочтительнее.
Помимо экономических факторов есть и психологические, учитывать которые не менее важно. Для одних съемная квартирка не нарушает душевного равновесия, другие же испытывают резкий дискомфорт, а изредка легко не могут обитать не в своем жилье. То же самое и с кредитом: многие люди психологически не готовы брать на себя 20−летнюю кабалу в виде банковского займа, для них важнее сохранение возможности съехать в всякий миг в иной городок или иную страну. Если нет желания привязываться к одному месту или долговое бремя психологически неприемлемо, то предпочтительнее аренда. Правда, ипотека не предполагает абсолютной привязки к одному месту. Жилье, как и кредитора, разрешается поменять, но это сопряжено с дополнительными издержками и потерей налогового вычета по дальнейшим выплатам процентов.
Артем Плотников, финансовый управляющий компании “Универсальный финансовый консультант”