Квартиры и недвижимость

Крепче жилья только офис

 

Девелоперы в текущий момент испытывают сложности с финансированием своих проектов. Сквозь два-три года это приведёт к ощутимому дефициту предложения офисных площадей


Фондовый рынок падает, стройки замораживаются, девелоперы банкротятся, а спрос остаётся небольшим покупатели ждут, когда рынок достигнет дна. Такова печальная картина рынка столичной жилой недвижимости. В больше выигрышной ситуации сегодня находится офисный сегмент, тот, что меньше подвержен влиянию кризиса. Спрос продолжает немаловажно превышать предложение, сохраняется рекордно невысокий порядок вакантности (около трх процентов), арендные ставки растут. Это позволяет обретать высокую польза девелоперам (доходность инвестиций в готовый предмет составляет восемь-девять процентов при сроках окупаемости восемь-десять лет, в то момент как доходность в Европе четыре с половиной-пять процентов, а срок окупаемости вдвое больше 21 год). По оценкам компании Colliers International (Украина), несмотря на затруднения с привлечением замных средств на выгодных условиях из-за сокращения объмов кредитования и повышения процентных ставок со стороны банков, офисный сегмент остается наиболее надежным направлением для инвестирования.

Дефицит растт

Всего в Киеве работает более ста бизнес-центров разных классов, общая арендная площадь которых составляет свыше 700 тыс. кв. м. И это без учта площадей государственных учреждений и офисных зданий, которые компании построили для собственных нужд. И все-таки для столицы этакий объём предложения прямо недостаточен. В текущее время предложение офисных площадей классов А (самая дорогая офисная недвижимость) и В по Киеву находится на уровне 0,27 кв. м на человека. В то же пора в Праге тот самый показатель составляет 1,67 кв. м, в Варшаве 1,50 кв. м, в Будапеште 1,23 кв. м. “На украинский рынок приходят новые иностранные компании, местные предприятия расширяются и выходят на международный уровень, и офисы им нужны уже сейчас. То, что им предлагает рынок недвижимости, чрезмерно мало”, считает член совета директоров Mirax Group .

Дефицит офисных площадей наблюдается во всех сегментах офисного рынка. “К нам обращаются крупные компании, которым необходимы большие площади от трхсот квадратных метров и более тысячи. При всем при том откопать их весьма сложно. Маленькие помещения кроме того пользуются большим спросом, так как появляется страсть сколько начинающих компаний, а заделываться им негде”, говорит эксперт агентства недвижимости Domx . По разным оценкам, нынешняя надобность в профессиональных офисных площадях составляет от 1,5 до 1,7 млн кв. м. Алексей Адикаев считает, что рынок может без труда поглотить и четыре миллиона квадратных метров. Судя по заявленным планам застройщиков, в этом году столичной рынок офисной недвижимости должен пополниться на тридцать объектов общей арендной площадью примерно 313 тыс. кв. м. Между тем ввод в эксплуатацию половины из заявленных на 2008−й объектов переносится на два-три года. В результате разрыв между спросом и предложением только увеличится. По оценкам Colliers International (Украина), до конца года новое предложение в Киеве составит всего 195 тыс. кв. м офисной площади, из которых 95 тыс. уже сданы.

Стратегия меняется

Несмотря на огромный дефицит помещений, задержки с открытием новых офисов обычное явление для украинского рынка. По данным компании “Украинская торговая гильдия”, в 2007 году в стране было введено в эксплуатацию всего 45% от раньше заявленных на этот отрезок времени офисных площадей. Трудности при получении земельной площадки под сооружение и бюрократия, царящая в органах согласования, зачастую оттягивают реализацию проекта на год-два. “Коррупция в органах власти способствует монополизации рынка, увеличивая прибыли существующих его участников, при этом существенно осложняет вход на рынок новых игроков, способных реализовать крупные офисные проекты”, считает аналитик инвестиционной группы “Сократ” .

Есть и другая причина, препятствующая своевременной сдаче бизнес-центров переоценка финансовых возможностей инвесторов и минус опыта девелоперов. По мере возведения офиса инвесторы изначально закладывают неправильные технико-экономические показатели, в результате несоответствие расчётов по смете и действительных финансовых затрат. Всё это приводит к проблемам с получением кредитных средств. Реализовывать проекты в состоянии только компании, обладающие собственными финансовыми ресурсами, или те, кто может выискать крупного инвестора.

Мировой финансовый и ипотечный кризис ещ больше усложнил ситуацию на рынке. Банки ужесточили условия кредитования, в результате чего застройщики первыми ощутили на себе кризис ликвидности. Отсутствие средств вынудило компании заняться продажей менее доходных бизнесов. В августе девелоперская фирма “XXI Век” избавилась от всех своих логистических проектов (семь проектов в различных областях Украины общей площадью рядом 900 тыс. кв. м), которые были оценены без малого по себестоимости с мелкий премией 190 млн долларов. Более того, предприятие собирается сократить административные расходы и число персонала. Сейчас девелопер займтся реализацией проектов офисной недвижимости и жилья премиум-класса. “В краткосрочной и среднесрочной перспективе эти сегменты рынка будут наиболее востребованными”, сообщает председатель совета директоров компании “XXI Век” .

Управляющая группа “ТИКО-Констракшен” (Киев) ещё решила притянуть инвестиции в офисный сегмент. И для этого продает логистический комплекс в Копылове (Макаровский район) и коттеджный город в Гнидыне (Бориспольский район Киевской области). Кризис ликвидности заставил пересмотреть наш проектный портфель и российских девелоперов как в России, так и в Украине. Корпорация Mirax Group приостановила возведение в Киеве 46−этажного многофункционального комплекса Mirax Plaza. Десять уже готовых этажей отдадут под офисные помещения, а возведение прочий части офисных и торговых площадей, жилых апартаментов, гостиницы и спортивного комплекса откладывается самое малое на год. Эксперты сомневаются, что такая крайняя мера, как замораживание проектов на неопределённый срок, станет массовым явлением. На фоне дефицитного спроса на офисные площади девелопмент по-прежнему остатся выгодным бизнесом.

Бесправный арендатор

Дефицит офисов и задержки с их вводом в эксплуатацию способствуют дальнейшему подорожанию аренды. По данным компании Colliers International (Украина), сейчас средние арендные ставки (не охватывая НДС, эксплуатационные и коммунальные расходы) на офисные помещения класса А составляют 70-75 долларов за квадратный метр в месяц, что на 16% выше показателей прошлого года. Ставки для офисов класса В выросли с 48 долларов за квадратный метр в месяц в 2007−м до 50-55 долларов. По данным консалтинговой компании “Украинская торговая гильдия”, в отдельных объектах класса А, которые отличаются удачным расположением в центре столицы, ставки достигли 100 долларов и выше за квадрат. К таким разрешено отнести бизнес-центры (БЦ) “Леонардо” (вторая очередь) и БЦ “Айсберг”. “До конца года средние базовые арендные ставки на офисные помещения классов А и В увеличатся ещё на тринадцать-шестнадцать процентов”, прогнозирует управляющий управляющий компании Colliers International (Украина) .

В этой ситуации хозяева и управляющие офисных центров получают вероятность не только устанавливать высокие ставки аренды, но и жестко диктовать свои условия аренды. “Такая обстановка характерна для рынка арендодателя. Сейчас арендатор бесправный. Нередко на этапе строительства девелопер меняет концепцию проекта офисного центра, заменяя доля офисного пространства торговыми площадями. В результате на всех офисов не хватает, а компания-застройщик предлагает арендаторам либо выискивать другие помещения, либо вынуждает их подписывать договоры аренды не на три года, как было по предварительной договоренности, а на год. Это чересчур мини срок, считает Марина Лерман. Подписав соглашения с арендодателями ещ на первых этапах строительства, обладатель бизнес-центра потом может сбыть уже арендованные офисные площади. И за две недели до того, как компания рассчитывает въехать в свежеиспеченный офис, е ставят перед фактом: пришёл немалый инвестор, вследствие этого ищите новую крышу над головой. И какой бы контракт предприятие ни подписало, с каким бы юристом ни работало, всё одинаково арендодатель остаётся хозяином положения”.

Монопольное положение арендодателя продлится до тех пор, покуда рынок не насытится. А это произойдёт не раньше, чем посредством пять-шесть лет. Потому девелоперы, которые в ближайшее период смогут вывести на рынок новые проекты, окажутся в выигрыше.

Спрос снижаться не будет

Из-за сложностей с финансированием, которые сейчас испытывают девелоперы, бойкий увеличение нового предложения ожидается только к 2011-2012 годам. “После того как нынешней осенью кризис достигнет своего дна, к весне-лету 2009−го не возбраняется ждать начала подъема финансового сектора”, считает Лев Парцхаладзе. В 2009−м в Киеве намечен ввод 390 тыс. кв. м арендной площади профессиональных бизнес-центров , а в проекте 2010-2012 годов введение 72 объектов класса А и B общей арендной площадью 3,3 млн кв. м. При условии поступления на рынок всех заявленных новых площадей частично могут рухнуть и арендные ставки. Однако потребность в новых офисных площадях по-прежнему останется. Не исключено, что через два-три года экономическая ситуация изменится к лучшему, появится больше компаний, желающих трудиться в нашей стране.

“Сейчас зарубежные предприятия могут отодвинуть выход на украинский рынок из-за сложной макроэкономической ситуации не только у нас, но и за рубежом. Небольшие компании, которые рассматривали возможность приобретения офисной недвижимости путм привлечения замных средств, также могут пересмотреть своё заключение ввиду высоких ставок кредитования. Однако позже окончания финансового и экономического кризисов этот спрос проявится с новой силой”, уверен Михаил Сальников. Оттого ввод в эксплуатацию всех заявленных проектов способен удовлетворить только спрос, накопившийся за последние годы. Новым компаниям, которые станут планировать на современные качественные офисы, по-прежнему делаться будет негде. Тем более что по истечении пяти-семи лет эксплуатации нового БЦ его классность понижается. Технологии строительства здания за этот период устаревают, поэтому объект уже не может претендовать на рослый уровень комфортности. “С постепенным насыщением рынка арендаторы начнут отказываться от менее качественных помещений и перескакивать в офисы высокого уровня. И это тренд, который не изменить”, считает Алексей Адикаев. Поэтому, чтобы остаться востребованным в будущем, девелоперам при строительстве новых БЦ нужно учесть растущие запросы потребителей.

Однако ожидания арендаторов и инвесторов могут не оправдаться, если финансовый кризис затянется. Дестабилизировать ситуацию на рынке способны и политическая неразбериха, и возможные перевыборы. А это может значить пересмотр разрешений на прежде выделенные участки, разрешительных документов и их количества для строительства. Ежегодные выборы способны застопорить реализацию многих проектов и отпугнуть иностранных девелоперов, которые, несмотря на финансовые риски, готовы инвестировать в Украину. В результате спрос останется на прежнем уровне, а аренда офисов продолжит расти.