Квартиры и недвижимость

Кризис, квартиры, кредиты

 

В условиях кризисной ситуации строительная отрасль не сможет устроиться без государственной поддержки. По иному дефицит жилья будет увеличиваться, почему цены только вырастут


Игроки строительного рынка оказались в тисках стагнирующих цен, растущей себестоимости строительства, дефицита финансовых ресурсов и снижения покупательского спроса. По словам вице-президента Украинской строительной ассоциации (УСА) , сегодня в нашей стране половинка строек эконом-класса (самого доступного и востребованного жилья) заморожена. Притянуть инвесторов в проекты с готовностью менее чем на 50% невозможно: люди обоснованно опасаются, что жилье не будет закончен. А банкиры отказываются выдавать кредиты на три-пять лет под незавершенное строительство. “Объем продаж уже снизился в пять-семь раз, а если нет реализации, то нет и средств для дальнейшего строительства. Как только доверие к рынку восстановится, продажи возобновятся, объекты будут завершены. И все-таки это произойдет не прежде чем посредством два-три года”, - считает генеральный управляющий девелоперской компании Global Solutions .

Тест на выживание

“Сейчас наступает период отрезвления и коррекции рынка”, - утверждает генеральный шеф консалтинговой компании First Capital . До недавнего времени застройщики и девелоперы работали, привлекая средства потребителей, которые, в свою очередь, хватали их в банках. Цены на недвижимость продолжали подниматься, застройщики получали немалые прибыли, а чиновники ликующе рапортовали о динамично растущих темпах строительства. В Киеве объемы строительства в прошлом году увеличились больше чем на 26%, а за январь-май 2008−го - только на 3,6%. По прогнозам экспертов, в этом году в столице сдадут в эксплуатацию не более 500 тыс. кв. метров жилья, тогда как раньше новостроек возводилось без малого в три раза больше. Понижение объемов строительства - реакция застройщиков на снижение продаж. “Мы потеряли темпы. Поступление средств уменьшилось в два раза. Объемы строительства и выполнение работ собственными силами уменьшились на треть: катастрофически не хватает средств, чтобы возводить объекты при отсутствии частных инвесторов”, - сообщил вице-президент холдинговой компании “Киевгорстрой” . Это говорит о том, что спад в отрасли затронул не только строительные компании, которые возводят один-два объекта, но и такие крупные строительные компании, как “Киевгорстрой”.

“Строительство - могучий мультипликатор в экономике, оно стимулирует колоссальное число смежных отраслей, начиная от машиностроения и заканчивая производством текстиля для штор, мебели и прочего. Возведение с его производственными мощностями, кадровым потенциалом, с теперь существующим парком техники, тот, что необходимо обновлять, тяжело воссоздать за сильно недлинный промежуток времени. Оттого если в текущий момент строительная отрасль снизит, как предполагается, объемы работ больше чем вдвое, то это будет означать, что мы начали струиться по наклонной плоскости без тормозов. И остановимся только в яме, из которой выкарабкиваться намного сложнее”, - рассказывает президент строительной компании “М ськжитлобуд” Денис Костржевский. В этакий ситуации многие застройщики, в особенности маленькие компании, легко обанкротятся. Нет предпосылок и к тому, что крупные и средние игроки заинтересуются обанкротившимися компаниями, потому как они сами испытывают проблемы. Такие структуры, как “XXI Век”, ТММ, “Познякижилстрой” и другие, стараются как разрешено быстрее завершить свои собственные проекты.

Второе дыхание цен

Столкнувшись с финансовыми трудностями, застройщики в текущее время проводят политику скрытого снижения цен в виде различных маркетинговых акций, но только для того, чтобы довести до конца те объекты, которые находятся на завершающей стадии. Если не нужно неотложно прикрывать долги перед инвесторами или банками, то снижать цена квадратного метра и действовать себе в убыток застройщики не будут. “Можно снизить цены в два раза, стремительно справить денег и “заглохнуть” на уровне каркаса. Ибо как строить, если все квартиры распроданы, а денег на сооружение не хватает”, - говорит босс финансово-строительной компании “Пагода” . Себестоимость квадратного метра жилья сейчас такова, что застройщики грубо снизить цены не имеют возможности. По их словам, ныне она составляет примерно двух тысяч долларов за квадратный метр. “Чисто строительная себестоимость составляет возле тысячи долларов за квадрат. А ещё нужно возвращать квартиры, сооружать инфраструктуру, оплачивать отвод земли, проект. Строительные затраты всякий год только увеличиваются”, - подчеркнул Сергей Тумасов. В конце октября Министерство регионального развития и строительства опубликовало прогноз стоимости строительства жилья на 2009 год, из которого следует, что себестоимость квадратного метра может подрасти на 23%. Основные факторы подорожания - подъем зарплат в отрасли и повышение цен на стройматериалы. Это, а ещё ужесточение условий кредитования, скорее всего, приведут в следующем году к полному застою на строительном рынке. Средняя прогнозная себестоимость строительства одного квадратного метра жилья в Украине в 2009−м составит 5,3 тыс. гривен. Для Киева установлено максимальное роль показателя - 5,9 тыс. гривен. Застройщики вряд ли будут равняться на эти цифры, ибо себестоимость строительства, в различие от опосредованной стоимости “квадрата”, меняется в зависимости от рыночной ситуации. А министерские расчеты делаются раз в год, вследствие этого не успевают за изменениями конъюнктуры рынка.

Участники строительного рынка надеются, что у цен откроется второе дыхание. Они понимают: кризис не будет длиться вечно, а рынок недвижимости еще далек от насыщения. Из-за остановки многих объектов сейчас формируется отложенный спрос, который в будущем может только взвинтить цены вверх. По мнению экспертов, если строительство по-прежнему будет сдерживаться, дефицит жилья начнет расти, а цены на готовое жилье первичного рынка - повышаться. К концу следующего года они поднимутся на 20-25%. Их незначительное снижение вероятно лишь на неликвидное жилье на вторичном рынке (на уровне пяти-семи процентов), при всем при том продавцы его на фоне высокого дефицита нового жилья будут удерживать цены до последнего. Обвал цен на хрущевки и панельные дома возможен только при большом предложении новостроек на рынке, которого в ближайшие два года не ожидается.

Полумеры-полурезультаты

Решить проблему высокой себестоимости попыталась премьер-министр . В августе Офис министров принял решение о снижении налогового печать на застройщиков. По расчетам премьер-министра , налоговые отчисления на жилую недвижимость в результате действия постановления сократятся с 49,5 (от стоимости строительства) до четырех процентов, на нежилую - с 37,5 до пяти процентов. Рынок недвижимости вяло отреагировал на правительственную инициативу, потому что те компании, которые уже построили и продавали недвижимость, уплатили налоги по действовавшим ранее ставкам, потому цены на такое жилье в связи с уменьшением налогов снижать не стали. “Эти меры были несвоевременны: к тому моменту продажи уже сворачивались, а новые проекты не начинались”, - говорит Сергей Тумасов. В сентябре Верховная Рада Украины приняла Закон “О внесении изменений в некоторые законодательные акты, касающиеся содействия строительству”. Тот самый протокол устанавливает правовые и организационные нормы планирования, застройки и другого использования территорий и направлен на обеспечение стабильного развития населенных пунктов с учетом общественных и частных интересов. В законе изменена норма отчислений строительными компаниями в местные бюджеты - с двадцати до десяти процентов и для инженерных работ - с десяти до пяти процентов. То есть постановление правительства отменено не было, а закон, который имеет высшую юридическую силу, не снял некоторые отчисления полностью, как того хотела глава правительства, а только уменьшил нагрузку на застройщиков.

Кроме того, в начале октября Кабмин своим постановлением утвердил свежий строй принятия в эксплуатацию завершенных объектов строительства, который упразднил прошлый порядок, принятый еще в 2004−м. Эти правила вступят в силу с 1 января 2009 года, и в соответствии с ними принимать в эксплуатацию построенные объекты будут приемные комиссии, сформированные инспекцией архитектурно-строительного контроля, а не органами местного самоуправления или государственными администрациями, как это было ранее. Для создания комиссии заказчик строительства должен дать в инспекцию перечень документов, который определен порядком. “Если с документами всё в порядке, архитектурно-строительная инспекция обязана в течение трех рабочих дней сотворить приемную комиссию. В отличие от предыдущего порядка в неукоснительный состав комиссии не входят представители ЖЭКов, органов пожарного надзора, санитарно-эпидемиологической службы. По нашему мнению, такое нововведение упростит работу комиссий, так как оно ликвидирует надобность получения согласований от указанных органов. К тому же это позволит уменьшить злоупотребления с их стороны. Свежеиспеченный порядок устраняет двухэтапность процедуры принятия в эксплуатацию сложных в архитектурном и техническом плане строений. То есть отпадает необходимость создания рабочих комиссий, которые состояли из представителей всевозможных инстанций и устанавливали предварительную подготовленность объекта. А значит, заказчик потратит меньше времени на введение готового объекта в эксплуатацию”, - считает старшой юрист юридической компании Jurimex Богдан Шаповал. Срок проверки комиссией не должен превышать десяти рабочих дней. Если в указанный срок акт о готовности объекта к эксплуатации не подписан членом комиссии или его руководителем и не обоснован отказ, то документ считается подписанным. “Предыдущим порядком такое правило не предусматривалось, что позволяло недобросовестным представителям отдельных органов, входящих в состав Государственной приемной комиссии, затягивать ход введения в эксплуатацию на значительное время. В целом документ должен немаловажно упростить существование застройщикам”, - уверяет Шаповал.

Провести оздоровительные процедуры

По мнению строителей, формирование кризиса в строительной отрасли еще позволительно остановить, если принять регуляторные меры. Украинская строительная ассоциация еще в сентябре обратилась к президенту и главе правительства с просьбой временно избавить физических лиц от уплаты НДС при покупке жилья у застройщика. Такие налоговые каникулы помогут снизить стоимость строящегося жилья на пять-семь процентов. Кроме того УСА призывает страна упростить финансово-кредитные механизмы финансирования строительных работ. Для этого необходимо вытурить из статьи 4 Закона Украины “Об инвестиционной деятельности” доля третью, в которой сказано, что объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. По мнению строителей, эти меры позволят оживить рынок и не дадут отрасли зайти в стадию глубокого кризиса. Однако на просьбы участников рынка президент и руководство покуда не отреагировали.

Застройщики уверены, что Национальный банк Украины должен пересмотреть политику кредитования строительной отрасли, оттого что она не выдерживает кредитных ставок 20-25% годовых. Нацбанк также должен разморозить кредитование застройщиков. Игроки рынка допускают, что кредитование может быть выборочным, то есть тех застройщиков, кто располагает хорошей кредитной историей и безупречной репутацией на рынке. Например, в мире строительная отрасль кредитуется под четыре-шесть процентов.

В сложившейся ситуации также необходимо снабдить строительный сектор гарантированным заказом на сооружение социальных типов жилья. В госбюджете 2009 года должны быть заложены средства на закупку у застройщиков квартир для обеспечения военнослужащих, врачей и учителей.