Квартиры и недвижимость

Кризис ставкам не помеха

 

Финансовый кризис не сказался на цене аренды в коммерческой недвижимости: коррекция ставок ожидается только в будущем году


Фото: Александр Крупнов

Инертность рынка недвижимости не позволяет ему моментально реагировать на макроэкономические процессы. Оттого арендные ставки покуда продолжают расти, только замедлились темпы их роста.

По словам директора отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Алексея Федорова, в первом полугодии ставки на офисные помещения увеличились в среднем на 10% - 5−7% в классе “А” и 10−14% в классе “В”. По данным Colliers International, за аналогичный отрезок времени 2007 года подъем составил лишь 4%.

Для офисного сегмента увеличение оказался излишне быстрым, потому в третьем микрорайоне ставки не только прекратили расти, но с учетом колебаний курса доллара, запрошенные в американской валюте, более того снижались. И все-таки инфляция, отмечает Федоров, в четвертом квартале сызнова обеспечит рост арендной платы для офисов класса “В” на 6−8%. Рост ставок в классе “А”, по его мнению, уже исчерпал лимит на 2008 год.

Иностранные консультанты из Colliers International предсказывали рост арендных ставок на торгово-розничные помещения (street retail) в России. Это, по их мнению, связано с дефицитом качественных площадей и активным расширением розничных сетей. Петербург занимает седьмую строчку в ранжированном списке 133 зон розничной торговли с самыми высокими арендными ставками. На первом месте стоит Пятая авеню в Нью-Йорке - 18.333 доллара за 1 кв. м, дальше следуют Елисейские Поля в Париже (16.313 доллара за 1 кв. м), замыкает тройку Тверская улочка в Москве. По словам заместителя директора департамента торговой недвижимости петербургского офиса Colliers Романа Евстратова, на Невском проспекте зафиксирована ставка аренды в 9,9 доллара за 1 кв. м в год.

Исполнительный шеф компании Maris Properties Максим Михайлов отмечает: заполняемость торговых центров в то время как не изменилась, при всем при том ритейлеры так называемого второго эшелона сообщают, что раньше им приходилось жестко конкурировать в своем сегменте с лидерами, а в текущий момент им готовы сдать площади где угодно. Предпосылки для снижения арендных ставок, по мнению Михайлова, налицо: “Арендные ставки в ближайшем будущем, по моим прогнозам, начнут снижаться. В особенности в новых проектах или торговых центрах с неудачной концепцией”.

Особняком на рынке стоит сегмент складской недвижимости. По данным Maris Properties, до недавнего времени ставки аренды на склады класса “А” составляли 130−150 долларов за 1 кв. м в год, на помещения класса “B” - 100−120 долларов. По прогнозам, в 2009 году габарит арендной платы за склады класса “В” вырастет на 10%, класса “А” - на 5−8%. Следом ежегодный прирост составит не больше 5% для обоих классов.

По словам руководителя промышленно-складского департамента компании Maris Properties Елены Александрийской, в складском сегменте уже началась баталия за арендаторов: “Собственники логистических комплексов смягчают условия аренды. Например, существовавший неукоснительный минимальный срок аренды в семь лет понизился до пятилетнего, страховой депозит в шесть месяцев сейчас снижается до двух, авансовый арендный платеж в размере квартальной платы меняется на месячный. Кроме того сетевые логистические девелоперы, которые сегодня выводят на рынок крупные проекты, снижают арендные ставки приблизительно на 18%”.

Уступки кризису

В нынешнему году, по данным Colliers, в сегменте офисной недвижимости обозначился переход собственников и управляющих компаний на арендные ставки, номинированные в рублях. Уже в первом полугодии 2008 года доля таких офисных центров превысила 60%. Доля бизнес-центров , где ставки запрашивают в евро, а ещё использующих средневзвешенную величину между долларом и евро, осталась на прежнем уровне - 7 и 4% соответственно. Следовательно, сократилась доля арендодателей, номинирующих ставки в долларах и в условных единицах.

В офисных центрах происходит постепенный переход к исчислению арендной ставки по системе triple net lease (чистая аренда, когда арендатор платит налоги на недвижимость, техническое обслуживание, страхование и оплачивает прочие расходы, связанные с поддержанием арендуемого имущества в хорошем рабочем состоянии). В сегменте торговой недвижимости, кроме этого, расширяется практика арендных ставок, номинированных в виде определенного процента от выручки.

Кризисная ситуация, по словам Елены Александрийской, заставляет потенциальных арендаторов складских помещений затягивать подписание предварительных договоров: “Если раньше клиенты более или менее отчетливо объявляли, когда они хотели бы “въехать” в помещение, в текущее время они заявляют, что не знают, когда вернутся к обсуждению и подписанию договоров. Стремление расширять фирму и раскрывать склад или фабрика осталось, но постижение сроков откладывается на неопределенное время, до прояснения ситуации на финансовом рынке”.

Аналогичная картина наблюдается в сегменте офисной недвижимости, где потенциальные арендаторы занимают выжидательную позицию, почему снижаются темпы заполняемости бизнес-центров. Однако вакантных площадей в качественных бизнес-центрах остается кот наплакал - 2−4%. Сообща с тем, подмечают в Colliers, большинство российских компаний по-прежнему стремится арендовать офисы в бизнес-центрах класса “В”, предпочитая демократичные офисы и на первое местоположение ставя соотношение “цена - качество”, а не архитектурные решения и дизайнерские интерьеры.

Среди арендаторов офисных площадей доминируют компании, связанные с информационными технологиями, недвижимостью, строительством, а также представители финансового рынка (банки, страховщики и т.п.). По мнению специалистов, все логично: как раз эти сегменты развиваются наиболее динамично.

В режиме ожидания

По мнению руководителя отдела маркетинговых исследований Praktis CB Романа Уревича, несмотря на инертность, рынок недвижимости отреагирует на проблемы финансового сектора: “Дальнейшее ухудшение обстановки на финансовом рынке отразится на сделках в сегменте торговой недвижимости к середине следующего года. Потенциальный спрос перейдет в категорию отложенного, рынок начнет выжидать”.

На тот самый выжидающий рынок поступят новые торговые площади ориентировочно к концу 2009 года: крупные проекты реализуются и вряд ли будут остановлены. Тогда предложение превысит спрос, что скажется на заполняемости и, соответственно, на арендных ставках. По мнению Уревича, в будущем году позволительно ожидать их корректировки.

Корректировка, возможно, произойдет, однако резкого падения никто не ожидает. По мнению руководителя отдела консалтинга ASTERA St.Petersburg Евгении Васильевой, ставки могли бы снизиться совместно со значительным увеличением объема предложения: собственники предлагали бы более выгодные условия для арендаторов. “Сейчас, когда значительная доля проектов будет заморожена и сроки ввода перенесены на неопределенное время, ставки аренды не упадут”, - полагает Васильева.

“Уже ныне весь строй проектов отстает от графика на два-три года”, - подтверждает старшой аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle Вероника Лежнева. По ее мнению, это первые приметы кризиса ликвидности. Однако отследить, в каком случае на реализацию проекта повлиял кризис финансового рынка, а когда повинны неграмотное управление, административные барьеры и неверные расчеты, невозможно. Полностью вероятно, что российская повадка ведения коммерциала влияет на успешность проектов и арендные ставки значительно больше, чем финансовый кризис.

Санкт-Петербург